Apartamentos, casas, terrenos e imóveis comerciais em leilão judicial e extrajudicial nos dois estados. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza um rigoroso Estudo de Viabilidade Jurídica. É assim que chegamos a mais de 1.300 arrematações bem-sucedidas em 20 anos no Rio de Janeiro e em São Paulo.
Em 31 de outubro de 2026, o catálogo do Cataldo Siston Advogados reúne 2.467 leilões de imóveis ativos no Rio de Janeiro e 7.359 em São Paulo — nos dois estados, 42% são judiciais e 58% extrajudiciais. Números atualizados automaticamente a partir do catálogo do escritório.
Leilão de imóveis é a modalidade de venda pública em que um imóvel — apartamento, casa, terreno ou imóvel comercial — é oferecido a quem der o maior lance, geralmente por valor abaixo do preço de mercado. No Brasil, existem duas modalidades: o leilão judicial, conduzido dentro de um processo de execução (arts. 879 e seguintes do CPC), e o leilão extrajudicial, decorrente de alienação fiduciária (Lei 9.514/97), conduzido diretamente pelo credor fora do Judiciário. Em ambos os casos, a arrematação exige análise jurídica especializada antes do lance.
Somos o parceiro jurídico que transforma a complexidade dos leilões imobiliários em uma conquista segura, com mais de 20 anos e +1.300 arrematações comprovando cada palavra.
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Análise completa: íntegra do processo, nulidades, penhoras, hipotecas, matrícula, edital, certidões, IPTU e condomínio. Você só avança se o parecer for favorável.
Definimos juntos o lance máximo sustentável. Acompanhamos você com estratégia técnica, presencial ou online.
Atuamos imediatamente para transferir a posse e a propriedade do imóvel em seu nome, buscando a desvinculação de débitos e o cancelamento de gravames, penhoras e hipotecas — cuidando dos registros e recursos necessários
Amostra de imóveis em leilão judicial e extrajudicial atualizados diariamente nos dois estados. Para buscar por cidade, bairro ou faixa de valor, acesse o catálogo completo do RJ ou de SP.
Imóvel em Vigário Geral, Rio de Janeiro. Descrição: Prédio de 3 pavimentos com 1.500m², localizado na Rua Fernandes da Cunha, nº 141, Vigário Geral, Rio de Janeiro, RJ.
Casa em Jaguaré, São Paulo. Descrição: Trata-se de uma casa com 216m², localizada na Rua Aguanos, nº 271, no bairro Jaguaré, em São Paulo/SP. O imóvel possui quintal e vaga de garagem. A área do terreno é de 216,00m², com medidas de 10,52m de frente, 35,30m da frente aos fundos pelo lado direito, 37,70m pelo lado esquerdo e 1,70m na linha dos fundos.
Apartamento em Copacabana, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na rua Conselheiro Lafaiete, 15, Copacabana, Rio de Janeiro/RJ.
Imóvel com 203m² na Lapa, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Barão de São Gabriel, nº 441, no bairro Bela Aliança, Lapa, São Paulo. A propriedade possui uma casa residencial com 203m² de área construída e um amplo terreno de 485m². A planta interna é composta por hall de entrada, sala de estar, sala de jantar, copa/cozinha integradas, banheiro social e uma área coberta configurada como terraço. Na ala íntima, há três dormitórios, incluindo uma suíte master com closet e varanda coberta. A parte externa conta com uma generosa área descoberta, ideal para jardinagem, lazer ou futuras ampliações.
Casa de alto padrão na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel situado na Rua Ernani Vasconcelos, 115, Barra da Tijuca/RJ.
Loja comercial na Saúde, São Paulo. Descrição: Imóvel comercial localizado na Avenida Miguel Estefno, 434, no bairro Saúde, em São Paulo. O imóvel possui penhoras e indisponibilidades registradas, sendo a regularização por conta do adquirente. Permite financiamento e oferece assessoria gratuita durante todo o processo de compra. O comprador será responsável por despesas de condomínio e tributos.
Sala comercial na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel comercial com área total de 113 m², localizado na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro. O imóvel possui 3 vagas de garagem e está ocupado por terceiros, sendo a desocupação responsabilidade do comprador. O valor avaliado é de R$ 1.299.000,00, com entrada de 30% e saldo em 240 parcelas.
Apartamento em Jardim Ampliação, São Paulo. Descrição: O apartamento nº 81 está localizado no "Edifício do Sol", integrante do Condomínio Portal da Cidade, situado na Rua Frederico Guarinon, nº 125, no bairro Jardim Ampliação, São Paulo/SP. A unidade possui uma área privativa de 159,64 m², com área comum proporcional de 87,29 m², totalizando uma área construída de 315,80 m². O imóvel inclui o direito a duas vagas indeterminadas na garagem coletiva. O apartamento é composto por terraço, lavabo, sala de estar/jantar, sala íntima/TV, quatro dormitórios, sendo duas suítes, um banheiro social, copa/cozinha, área de serviço, dormitório e banheiro de funcionário. O Condomínio Portal da Cidade, construído em 1990, oferece diversas áreas de convivência, incluindo piscina adulto e infantil, quadra poliesportiva, quadra de squash, pista de cooper, playground, salão de festas, salão de jogos, sala de ginástica, sauna, churrasqueira, forno de pizza, espaço zen e brinquedoteca. A localização no Jardim Ampliação proporciona fácil acesso a importantes vias da cidade, shoppings, escolas, supermercados e outras comodidades urbanas.
Cobertura de 484m² com 4 vagas na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel do tipo cobertura com área total de 484,08 m², localizado na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro. O imóvel possui 4 vagas de garagem e está ocupado por terceiros, sendo a desocupação responsabilidade do comprador. O valor avaliado é de R$ 11.000.000,00, com um valor alvo de R$ 11.500.000,00. A venda é condicional, sujeita à aprovação do vendedor.
Imóvel comercial no bairro Cerqueira César, São Paulo. Descrição: Leilão de um conjunto comercial localizado no 9º andar do Edifício "Ciragan Office", na Alameda Ministro Rocha Azevedo, 38, Conjunto 901, em São Paulo. O imóvel possui uma área privativa de 132,85m² e uma área comum de 180,930m², totalizando 313,780m². Inclui cinco vagas indeterminadas na garagem, com capacidade para um veículo de passeio ou utilitário em cada vaga.
Imóvel comercial de 379m² localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é um conjunto comercial situado no 19º andar, com área útil de 379m². Apresenta acabamento de alto padrão e conta com mobiliário instalado. O ambiente é do tipo open space, com salas privativas prontas e copas equipadas. Além disso, possui infraestrutura de ar-condicionado central.
Terreno de 34.136,94m² em Jardim Ângela, São Paulo. Descrição: Terreno localizado na Travessa Américo Turini, Jardim Ângela, São Paulo, com área total de 34.136,94m² e formato irregular. O imóvel possui frentes para a Rua Américo Turini e está designado como gleba B. A avaliação atualizada do bem é de R$ 12.218.911,06, válida até julho de 2026. O arrematante adquire o imóvel em caráter originário, livre de quaisquer débitos ou ônus pretéritos. A venda será realizada no estado de conservação em que se encontra, sem garantia, e é de responsabilidade do interessado verificar as condições do imóvel antes da arrematação.
Imóvel comercial de 380m² localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel está situado no 20º andar de um edifício na Avenida Rio Branco, 80, no Centro do Rio de Janeiro. Com 380m² de área útil, apresenta acabamento de alto padrão e conta com mobiliário instalado. O espaço possui divisórias internas, salas privativas prontas e copas equipadas. Além disso, a infraestrutura inclui ar-condicionado central, proporcionando conforto e funcionalidade para atividades comerciais.
Apartamento na Bela Vista, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no 7º andar do Edifício Paulista Wall Street Residence, na Rua Itapeva, 636, Bela Vista, São Paulo. O apartamento possui uma área útil de 49,95m² e uma área total de 112,354m², incluindo a área comum. O imóvel também conta com estacionamento para um automóvel na garagem coletiva do edifício.
Apartamento na Freguesia de Jacarepaguá, Rio de Janeiro, com 313m². Descrição: Cobertura com 313m² localizada na Avenida do Pepê nº 1208, na Freguesia de Jacarepaguá, Rio de Janeiro/RJ. O imóvel possui direito a 4 vagas de garagem situadas no pavimento de acesso ou subsolo. Avaliação de R$ 9.000.000,00 e preço mínimo de R$ 4.500.000,00.
Imóvel comercial com 196,39m² em São Paulo, SP. Descrição: O imóvel está localizado no bairro República, em São Paulo, e consiste em três conjuntos comerciais no 8º andar do "Edifício Oswaldo Cruz". O conjunto nº 821-A possui uma área total de 73,38m², o conjunto nº 821-B tem uma área total de 98,35m², e o conjunto nº 821-C conta com uma área total de 69,76m². A distribuição interna inclui 8 salas, 1 copa e 3 banheiros. O imóvel está desocupado e as visitas devem ser agendadas. O pagamento é à vista, com 5% do preço a ser pago em até 24 horas após a homologação do leilão e o saldo na lavratura da escritura em até 60 dias.
Atuamos em todo o Estado do Rio de Janeiro e todo o Estado de São Paulo — das zonas da capital carioca à Região dos Lagos, da Serra e da Costa Verde, e da capital paulista ao Litoral, ao Interior e à Grande São Paulo. Cada mercado tem características próprias de desconto e liquidez.
Bairros mais valorizados do Rio, com alta liquidez, demanda constante e forte apelo para revenda e locação.
Região com grande oferta de imóveis, condomínios amplos e oportunidades com descontos relevantes em áreas de alta procura.
Bairros tradicionais, preços mais acessíveis, boa demanda residencial e liquidez local.
Região com preços competitivos, imóveis residenciais e comerciais e potencial de valorização em áreas de reocupação urbana.
Mercado consolidado, boa infraestrutura urbana e bairros com demanda residencial consistente na Região Metropolitana.
Municípios turísticos com imóveis de temporada, forte procura no verão e oportunidades de valorização no litoral.
Municípios com apelo residencial e turístico, imóveis de montanha e oportunidades para moradia, lazer e patrimônio.
Região de praia e natureza, com imóveis de veraneio, condomínios e oportunidades em mercados de alto apelo turístico.
Municípios com mercados residenciais e comerciais diversos, ampla infraestrutura urbana e conexão com a capital.
Polos urbanos e industriais com boa infraestrutura, atividade econômica diversificada e localização estratégica.
Bairros mais valorizados da cidade, com forte demanda e baixa vacância. Excelente para revenda e locação premium.
Região com grande volume de imóveis e forte procura. Mistura de alto padrão com oportunidades mais acessíveis.
Região em expansão, com alta procura por imóveis acessíveis, boa demanda residencial e potencial de valorização.
Região com preços competitivos e potencial de valorização em áreas de revitalização, reocupação urbana e alta circulação.
Região tradicional da capital, com preços mais acessíveis, boa demanda residencial e liquidez local.
Região com forte apelo turístico, demanda por moradia e temporada, boa liquidez e oportunidades de valorização.
Municípios com oportunidades relevantes em leilão, descontos atrativos e potencial de valorização fora da capital.
Entre o lance e a chave na mão, existe uma engenharia processual minuciosa - onde cada peça técnica trabalha para a consolidação plena da sua arrematação.
Este capítulo integra nossa Assessoria Jurídica em Leilões - serviço completo que acompanha o arrematante do pré-lance à entrega definitiva.
A análise prévia previne riscos importantes. Mas é no pós-arrematação que o advogado especialista prova domínio técnico - construindo petições robustas, respondendo recursos do executado, despachando presencialmente com membros do poder judiciário, elaborando memoriais e fazendo sustentação oral nos tribunais. É o momento em que se distingue quem fez um curso de quem exerce a profissão há vinte anos.
DISTRIBUIÇÃO REAL DO ESFORÇO TÉCNICO
Pré-lance
EVJ + pregão
Pós-arrematação
atuação judicial profunda
O trabalho invisível ao cliente é o que mais pesa - e o que mais importa.
Veja o detalhamento completo dessa etapa na página de Pós-Arrematação.
Elaboração das petições que fundamentam o pedido ao juízo da expedição do título aquisitivo da propriedade - documento que permite o registro da transferência no cartório imobiliário. Inclui requerimento de recolhimento do ITBI junto ao município em que o imóvel se encontra, calculado sobre o valor da arrematação.
CPC ART. 901Nada na justiça é automático. Para desvincular do imóvel os débitos de IPTU e de condomínio que sobre ele recaem, o advogado precisa atuar em juízo - formulando requerimentos específicos ao juízo competente, com juntada de documentos e acompanhamento processual. Sem essa atuação técnica, o arrematante continua a receber cobranças por débitos que não são mais dele.
DESONERAÇÃO ATIVAOs imóveis leiloados geralmente possuem constrições registradas em diversos juízos - Justiça Estadual, Federal, Trabalhista, Execução Fiscal. Cada gravame pode exigir petição autônoma ao juízo correspondente, com juntada de documentos específicos e acompanhamento individual. Em casos mais trabalhosos, são cinco a dez processos em paralelo.
ATUAÇÃO MULTI-JUÍZORequerimento ao juízo de expedição do mandado de imissão, acompanhamento do oficial de justiça na diligência, eventual pedido de reforço policial em situações de resistência, elaboração de respostas a pedidos de dilação de prazo por parte do ocupante.
CPC ART. 901O executado frequentemente apresenta impugnação à arrematação, agravo de instrumento, embargos de declaração, alegando preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais. Cada recurso exige contrarrazões escritas com fundamentação jurisprudencial atualizada em primeira e segunda instância.
PRIMEIRA + SEGUNDA INSTÂNCIAEx-cônjuges, herdeiros, credores hipotecários ou sócios do devedor podem alegar direito preferencial sobre o bem arrematado, tentando anular a arrematação. Defesa técnica exige análise da matrícula, histórico registral, regime de bens e decisões correlatas.
CPC ARTS. 674-681Quando o executado recorre ao STJ, STF ou TST, exige-se elaboração de recurso especial, recurso extraordinário, agravo em recurso especial, repercussão geral. Cada peça segue rito formal rigoroso - prequestionamento, admissibilidade, pressupostos específicos.
STJ · STF · TSTNos julgamentos colegiados, é importantíssimo realizar sustentação oral presencial perante os desembargadores - defesa falada com tempo limitado de 15 minutos. Complementarmente, a preparação envolve elaboração de memoriais escritos entregues antes da sessão, detalhando a tese técnica e a jurisprudência aplicável.
PRESENÇA FÍSICA NOS TRIBUNAISElaboração do requerimento de registro da Carta de Arrematação no Cartório de Registro de Imóveis competente, requerimentos de baixa de penhoras e gravames nos registros de imóveis, acompanhamento da qualificação registral, respostas a eventuais dúvidas suscitadas pelo oficial - conforme Lei 6.015/73.
QUALIFICAÇÃO REGISTRALObjetivo final: cliente recebe a posse efetiva e o domínio registrado em seu nome, com o imóvel livre e desembaraçado de todos os débitos anteriores, gravames, ocupantes e pendências. Atuação técnica integral até o desfecho do caso contratado.
ENTREGA EFETIVACursos de internet ensinam o básico. A profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem do estudo contínuo da legislação processual, da jurisprudência dos tribunais superiores e da doutrina especializada - aplicados em mais de 1.300 arrematações conduzidas do início ao fim pelos nossos advogados, com taxa de êxito de 98,8%.
Conhecimento profundo do Código de Processo Civil em temas como impugnação à arrematação (art. 903), preço vil (art. 891), purgação da mora (Lei 9.514/97, art. 27), análise de vícios processuais e técnicas de impugnação e interposição de recursos nos tribunais - atualizado por informativos do STJ, teses de temas repetitivos do STJ e teses de repercussão geral do STF. Teoria é a base de toda peça vencedora.
Antecipação de movimentos do adversário, escolha técnica do fundamento jurídico a ser aplicado e de como será aplicado, calibração do momento de cada requerimento, entre agravo e preclusão, entre memoriais e sustentação oral. Estratégia não se ensina em manual - é discernimento adquirido em centenas de casos conduzidos do lance à imissão definitiva.
Elaboração de petições com narrativa factual precisa, fundamentação legal densa, jurisprudência vinculante do STJ, referências doutrinárias de autores reconhecidos e estruturação lógica irretocável. A peça escrita é analisada em primeira e segunda instância; a sustentação oral é nos tribunais - e ambas frequentemente decidem o caso.
Síntese técnica em quinze minutos de sustentação oral perante desembargadores, domínio de jurisprudência de memória, controle absoluto do tempo de fala. Oratória forense é arte técnica que apenas o plenário, repetido ao longo de anos, ensina.
O cliente contrata o escritório para arrematar. Empenhamos nossa atuação técnica integral até a entrega do imóvel - livre, desembaraçado e registrado em seu nome.
Conhecer nossa Assessoria em LeilõesAnálise técnica aprofundada que antecede o lance - desenvolvida e aperfeiçoada em duas décadas de prática especializada.
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula do imóvel, do edital, dos débitos de IPTU e de condomínio e dos riscos de vícios processuais e procedimentais - método consolidado ao longo de mais de 1.300 arrematações em 20 anos de atuação especializada em leilão de imóveis.
O EVJ é elaborado especificamente para cada cliente e cada imóvel. É produto jurídico autoral, conduzido pelos nossos advogados especialistas e revisado por comitê interno do escritório antes da entrega. Contempla duas frentes principais: varredura completa de passivos ocultos e análise processual aprofundada para identificação de vícios que possam anular a arrematação ou gerar contingências futuras ao arrematante.
A conclusão do parecer é binária: parecer favorável (prosseguir com o lance até o teto recomendado) ou parecer desfavorável (descartar a oportunidade). É o método que sustenta a atuação do Cataldo Siston Advogados em leilões judiciais e extrajudiciais.
+1.300
Arrematações conduzidas pelos nossos advogados
98,8%
Taxa de êxito do escritório
20+
Anos refinando o método
§ ESCOPO TÉCNICO
O que analisamos em cada Estudo de Viabilidade Jurídica
8 FRENTES DE ANÁLISE
I.
Íntegra do processo
Estudo completo do processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado
II.
Processos relacionados
Ações vinculadas ao imóvel ou ao devedor que possam interferir na arrematação - inclusive aquelas em razão das quais o imóvel sofreu penhoras
III.
Matrícula do imóvel
Análise do título aquisitivo e de seu histórico registral completo
IV.
Certidões imobiliárias
Conjunto completo das certidões registrais necessárias à confirmação dominial
V.
Débitos fiscais e condominiais
Apuração de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio, com identificação de passivos transferíveis ao arrematante
VI.
Ações anulatórias e revisionais
Existência e inteiro teor de ações em curso que possam comprometer a arrematação em leilões extrajudiciais
VII.
Levantamento atualizado de débitos
Verificação direta junto às administradoras dos condomínios dos imóveis analisados, com valores atualizados
VIII.
Análise de riscos e estratégia jurídica
Parecer personalizado para o caso concreto, com recomendação técnica de prosseguir ou descartar a oportunidade
Raphael Cataldo Siston - Sócio fundador
Especialista em leilão de imóveis há 20 anos
Há mais de cinco anos, o sócio fundador Raphael Cataldo Siston publica conteúdo educativo sobre leilão de imóveis no canal do escritório. Selecionamos quatro temas centrais - todos abordados em profundidade nos nossos vídeos - que organizam o conhecimento essencial sobre essa modalidade de aquisição.
Leilões de imóveis são oportunidade única de aquisição com valores até 50% abaixo do mercado. Mas a leitura do edital, isoladamente, não basta. É no processo que originou o leilão que se identificam os riscos invisíveis: impugnação à arrematação, dívidas do antigo proprietário e direito de usufruto que pode impedir a posse.
"O estudo de viabilidade jurídica é uma análise aprofundada de todo o processo que levou o imóvel a leilão e do concurso de credores, com o intuito de identificar se há algum risco para o arrematante."
RAPHAEL CATALDO SISTON · CANAL DO ESCRITÓRIO
§Vai muito além de ler o edital - é leitura crítica da íntegra processual
§Conduzido por advogados especialistas, jamais por leigos ou plataformas automatizadas
§ Vídeo
▶ Assistir no canalComo toda aquisição imobiliária, o leilão tem riscos próprios - sobretudo a possibilidade de anulação da arrematação e de surgimento de dívidas inesperadas sobre o imóvel. A boa notícia: cada um desses riscos tem instrumento técnico de mitigação preventiva.
Com assessoria jurídica especializada e cuidados essenciais antes do lance, é possível neutralizar a quase totalidade desses riscos. Os mesmos instrumentos que asseguram operações de capital de mercado se aplicam aqui - basta domínio técnico para mobilizá-los corretamente.
§Anulação da arrematação - mitigada por análise processual completa
§Dívidas transferíveis - mapeadas em levantamento direto junto a credores
§Disputas possessórias - antecipadas por estratégia processual definida
§ Vídeo
▶ Assistir no canalMuitos investidores acreditam que basta ler o edital para conhecer integralmente o leilão. Esta é uma das concepções equivocadas mais difundidas sobre o tema. O edital traz dados objetivos do imóvel e da data, mas silencia sobre uma camada essencial de informação técnico-jurídica.
Fora do edital permanecem questões como: a regularidade da notificação das partes interessadas nos prazos legais, eventuais recursos pendentes que podem suspender o leilão, alterações no processo originário e situações registrais não declaradas. Essas informações só são acessadas por meio do estudo direto dos autos processuais.
§ Vídeo
▶ Assistir no canalNossa atuação não se limita às etapas burocráticas que cercam a arrematação. Acompanhamos o cliente no próprio dia do leilão - momento de decisão estratégica em que pequenos detalhes definem o desfecho da operação.
O escritório oferece três modalidades de assessoria no pregão, calibradas conforme o perfil de cada investidor. Em todas, o eixo é o mesmo: tradução técnica em tempo real dos eventos do leilão, definição do teto de lance sustentável, acompanhamento do cliente na sessão até o desfecho, analise e assinatura do Auto ou Ata de Arrematação e pagamento do preço do lance vencedor.
§ Vídeo
▶ Assistir no canalAcesse o canal do escritório no YouTube e as publicações institucionais para aprofundar cada um dos temas tratados - vídeos, artigos e entrevistas com mídia especializada como Casa & Jardim e Empresários de Sucesso.
O direito brasileiro reconhece apenas duas modalidades de leilão de imóveis — judicial e extrajudicial. Cada uma tem fundamento legal próprio, dinâmica processual distinta e oportunidades específicas para o investidor. Compreender as diferenças é o primeiro passo para escolher a operação mais adequada ao seu perfil e maximizar a rentabilidade da arrematação.
CPC arts. 879 a 903 · Processo de Execução
“O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — é a venda pública do imóvel destinada à satisfação de uma dívida judicialmente reconhecida.”
RAPHAEL CATALDO SISTON · CANAL DO ESCRITÓRIO
Determinado por decisão judicial em processo de execução de título executivo, cumprimento de sentença ou execução fiscal. O juízo conduz todo o procedimento.
Depósito judicial à disposição do juízo no prazo definido em edital — geralmente 24 horas a 15 dias após a arrematação. O valor é destinado ao pagamento dos credores conforme ordem de preferência.
Carta de arrematação expedida pelo juízo após a quitação — título hábil para registro no cartório imobiliário.
Por mandado de imissão dentro do mesmo processo de execução, sem necessidade de ação autônoma. Procedimento mais célere quando o imóvel está desocupado.
Análise prévia do processo originário é determinante — verifica regularidade das citações, prazos legais e publicações do edital, blindando a arrematação contra impugnação posterior.
§ Vídeo
Lei 9.514/1997 · Alienação Fiduciária
“O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pelo banco credor, fora da esfera judicial, com procedimento próprio e mais ágil.”
RAPHAEL CATALDO SISTON · CANAL DO ESCRITÓRIO
Decorre de contratos com cláusula de alienação fiduciária em garantia. Promovido por instituições financeiras como Caixa Econômica, Santander, Itaú e outros bancos após inadimplência.
Realizado diretamente ao leiloeiro ou à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital. Em determinados casos, admite financiamento bancário do próprio arrematante.
Escritura pública de compra e venda lavrada após pagamento — título hábil para registro cartorário e transferência da propriedade.
Por ação petitória autônoma nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97, com pedido de tutela de urgência. Estratégia processual definida caso a caso conforme situação de ocupação.
Verificação da regularidade da consolidação da propriedade em nome do credor, do edital e dos prazos da Lei 9.514/97 — assegura a higidez da arrematação contra questionamentos do antigo devedor.
§ Vídeo
Uma comparação lado a lado das duas modalidades — da origem aos principais pontos de atenção — para escolher a modalidade adequada antes do lance.
| Critério | Leilão Judicial | Leilão Extrajudicial |
|---|---|---|
| Origem | Decisão judicial em processo de execução | Alienação fiduciária, promovido pelo credor |
| Pagamento | Depósito judicial à disposição do juízo | Direto ao leiloeiro ou à instituição credora |
| Documento | Carta de arrematação | Escritura pública de compra e venda |
| Imissão na posse | Mandado, no mesmo processo de execução | Ação petitória autônoma (art. 30) |
| Ponto de atenção | Regularidade do processo originário | Consolidação da propriedade em nome do credor |
| Fundamento legal | CPC, arts. 879 a 903 | Lei 9.514/97, arts. 26, 27 e 30 · Tema 1.095 do STJ |
Não se trata de ter medo de participar de um leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro — independentemente da modalidade escolhida.”
Histórias reais de clientes que conquistaram seus objetivos com nossa assessoria
Como cliente e parceiro de negócios do escritório Cataldo Siston há quase 10 anos tenho toda tranquilidade em referendar seus serviços, seu trabalho impecável e histórico de sucesso em todas as aquisições, investimentos e serviços a nós prestados. Além de ser um workaholic sempre comprometido nos mínimos detalhes, nos protegendo contra riscos e cumprindo estritamente todos os prazos.
Estou a disposição de qualquer um que queira conversar a respeito da competência, qualidade, comprometimento e seriedade com que o Raphael e sua equipe prestam serviços na área imobiliária tendo como foco principal os leilões de imóveis.
Felipe Bueno
A escolha depende do seu objetivo e da sua proximidade com cada mercado. Rio de Janeiro e São Paulo são os dois maiores mercados de leilão de imóveis do país, com inventário diário renovado e oportunidades em todas as faixas de valor. Investidores que já residem ou têm negócios em um dos dois estados costumam priorizar o mercado local, pela familiaridade com bairros e valorização; quem busca diversificação pode considerar os dois ao mesmo tempo, já que o Cataldo Siston Advogados atua com a mesma estrutura técnica nos dois estados: Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação pós-arrematação.
As modalidades e a legislação federal são as mesmas em todo o Brasil: o leilão judicial segue os arts. 879 e seguintes do CPC, e o leilão extrajudicial, a Lei 9.514/97, independentemente do estado. O que muda são aspectos locais: a alíquota do ITBI varia por município (não por estado), os prazos e práticas de cada cartório de registro de imóveis, e as varas e comarcas responsáveis pelos processos em cada Tribunal de Justiça. O Estudo de Viabilidade Jurídica leva essas particularidades locais em conta antes de qualquer lance.
Não. A grande maioria dos leilões de imóveis, judiciais e extrajudiciais, permite lances remotos, sem necessidade de comparecimento presencial nem de residir no estado. O Cataldo Siston Advogados atende clientes de todo o Brasil e do exterior, com atendimento por videoconferência, e-mail e WhatsApp, envio seguro de documentação e estrito respeito à LGPD.
Os documentos exigidos variam conforme o leiloeiro e a modalidade, mas em geral incluem documento de identidade, CPF, comprovante de residência e, em alguns casos, comprovação de capacidade financeira para o lance. Antes de reunir qualquer documentação, porém, o Estudo de Viabilidade Jurídica deve confirmar que o imóvel é uma oportunidade segura. Reunir documentos para um lance que depois se mostra inviável é esforço desperdiçado.
O escritório tem sede no Centro do Rio de Janeiro e atuação intensiva nos dois maiores mercados imobiliários do país, Rio de Janeiro e São Paulo, mas presta assessoria em arrematações e demandas de direito imobiliário em todo o território nacional, com atendimento remoto estruturado para clientes de outros estados.
Basta acessar o catálogo do estado de interesse, Rio de Janeiro ou São Paulo, para ver os imóveis em leilão atualizados diariamente e iniciar a análise. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados conduz o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance.
O desconto varia conforme o imóvel, a modalidade e o número de praças, mas é comum encontrar oportunidades entre 20% e 50% abaixo do valor de avaliação. A legislação veda apenas o chamado preço vil (art. 891 do CPC), abaixo de um piso mínimo definido no próprio edital. O desconto real só deve ser considerado em conjunto com o resultado do Estudo de Viabilidade Jurídica, que identifica custos adicionais (débitos, reforma, imissão na posse) capazes de reduzir a vantagem aparente do lance.
Não há prazo fixo: depende da situação de ocupação do imóvel, da vara ou do agente fiduciário responsável e da eventual necessidade de ação de imissão na posse. Imóveis desocupados costumam ter transferência mais rápida, medida em semanas; imóveis ocupados podem levar meses, especialmente em leilão judicial, onde a imissão depende de mandado expedido pelo juízo. O escritório evita prometer prazos fixos e trabalha com expectativas técnicas calibradas para cada caso, definidas ainda no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, a arrematação é definitiva assim que o lance é aceito e a homologação (ou o ato equivalente no leilão extrajudicial) é formalizada. Não existe direito de arrependimento simples. A desistência só é admitida em hipóteses excepcionais, como vício processual relevante identificado após o lance ou ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. É por isso que o Estudo de Viabilidade Jurídica, feito antes do lance, é decisivo: ele reduz drasticamente a chance de o arrematante descobrir um problema só depois de já estar comprometido.
Sem uma análise técnica prévia, o comprador corre o risco de arrematar um imóvel com dívidas ocultas de IPTU ou condomínio, ônus não declarados no edital, vícios processuais capazes de anular a arrematação, ou situações de ocupação que demandam ação judicial de imissão na posse. Também é comum subestimar o prazo e o custo total da operação. O Estudo de Viabilidade Jurídica existe exatamente para mapear esses riscos antes do lance, não depois.
Nossa equipe avalia seu caso em conversa inicial sem compromisso. Após a formalização do contrato de honorários, conduzimos a assessoria jurídica completa - do Estudo de Viabilidade Jurídica à imissão na posse.
