Leilão judicial · Rio de Janeiro · TJRJ
Leilão judicial de imóveis é a venda forçada de um imóvel penhorado em processo judicial — execução, cumprimento de sentença, falência ou inventário —, conduzida por leiloeiro público credenciado no Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro e regida pelos arts. 879 a 903 do Código de Processo Civil. Nesta página: como funciona no TJRJ, o que muda no Rio (ITBI de 3% sobre o valor da arrematação, laudêmio em terreno de marinha, Provimento CGJ nº 57/2025) e todos os leilões judiciais do estado, atualizados diariamente.
O Rio de Janeiro é onde o escritório nasceu e onde conduz, há mais de vinte anos, arrematações judiciais do Fórum Central às comarcas de Niterói, da Baixada, dos Lagos, da Serra e da Costa Verde. Esta página reúne o que decide uma arrematação judicial no estado — a lei, o tribunal, os tributos cariocas, o estudo que antecede o lance e a posse que vem depois dele — e o painel com os leilões judiciais em curso.
Em andamento · atualizado diariamente · a partir dos editais
Os leilões judiciais do estado, reunidos a partir dos editais dos leiloeiros credenciados no TJRJ. Filtre por região, tipo de imóvel e faixa de lance; encontrou o seu, peça o Estudo de Viabilidade Jurídica do processo antes de qualquer lance.
Apartamento em Copacabana, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento nº 301 do edifício situado na Rua Souza Lima nº 185, Copacabana/RJ, com direito a uma vaga de garagem.
Apartamento em Ipanema, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento nº 302 localizado na Rua Vinícius de Moraes, Ipanema, Rio de Janeiro – RJ.
Casa de alto padrão na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel situado na Rua Ernani Vasconcelos, 115, Barra da Tijuca/RJ.
Apartamento em Copacabana, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Conselheiro Lafaiete, 15, Copacabana, Rio de Janeiro/RJ.
Imóvel localizado em Ramos, Rio de Janeiro. Descrição: Os direitos sobre um prédio situado na Rua Dr. Noguchi nº 182, que possui um terreno com 11,00 m de frente.
Imóvel comercial localizado em Santo Cristo, Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial 1415 do Bloco 3, com direito ao uso de 1 vaga de garagem coberta.
Apartamento em Jacarepaguá, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel residencial localizado na Rua Capitão Menezes, nº 330, unidade nº 301, com área total de 105 m².
Apartamento em Recreio dos Bandeirantes, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Silvia Pozzano, nº 3003, bloco 08, apartamento 304, no bairro Recreio dos Bandeirantes.
Imóvel com área total de 681.986 m² em Nova Friburgo, Rio de Janeiro. Descrição: Área de terras situada em “Posse dos Heckerts”, Nova Friburgo/RJ, com 681.986 m².
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Receber leilões pelo meu perfilO que é · base legal · precedentes
Leilão judicial de imóveis é a alienação forçada, por lances públicos, de um imóvel penhorado ou arrecadado em processo judicial, determinada pelo juiz e conduzida por leiloeiro público credenciado no tribunal. É a forma de alienação prevista no art. 879, II, do Código de Processo Civil — a expropriação por excelência da execução civil (art. 825, II) — e ocorre também na falência, na extinção de condomínio, no inventário e na execução fiscal. O título do arrematante é a carta de arrematação, expedida pelo próprio juízo, e a posse se obtém por mandado nos autos — sem escritura e sem ação própria.
A expropriação por leilão (art. 879, II), o leilão eletrônico como regra (art. 882), o edital (art. 886), as intimações obrigatórias (art. 889), o preço vil (art. 891), o pagamento e o parcelamento (arts. 892 e 895), o auto e a carta de arrematação (art. 901) e a irretratabilidade com as hipóteses de invalidação (art. 903).
Regulamenta a alienação judicial por meio eletrônico prevista no art. 882, § 1º, do CPC: credenciamento de leiloeiros perante os tribunais, requisitos das plataformas, publicidade e segurança dos lances.
Assinado em 3 de setembro de 2025, dispõe sobre o credenciamento de administradores judiciais, corretores de imóveis e leiloeiros públicos no Cadastro de Auxiliares da Justiça da Corregedoria — com habilitação do leiloeiro para as modalidades eletrônica, presencial e simultânea e para a alienação por iniciativa particular (art. 13) —, a nomeação pelo magistrado entre os credenciados (art. 17), a validade de 24 meses do credenciamento (art. 5º) e a fiscalização e o descredenciamento dos auxiliares. Revogou os Provimentos CGJ nºs 22/2023 e 25/2023 (art. 31).
Regula a profissão de leiloeiro público, matriculado na Junta Comercial (JUCERJA). A comissão sobre bens imóveis é, em regra, de 5% (art. 24, parágrafo único), paga pelo arrematante e fixada pelo juiz no edital.
Na arrematação em hasta pública, os créditos tributários relativos ao imóvel sub-rogam-se no preço: o arrematante não responde por IPTU anterior, o que o STJ confirmou no Tema 1.134 mesmo diante de cláusula em contrário no edital.
Alíquota única de 3%; na arrematação em hasta pública, a base de cálculo é o valor da arrematação — regra municipal que dispensa, no Rio, a disputa sobre 'valor de referência' comum em outras capitais.
Legislação tributária municipal › Secretaria Municipal de Fazenda do Rio de Janeiro
Dois precedentes que decidem a conta do arrematante
STJ — Tema Repetitivo 1.134 (1ª Seção, j. 09/10/2024)
“Diante do disposto no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação.”
Modulação: a tese aplica-se aos editais publicados após a ata do julgamento, ressalvados os pedidos pendentes. Recursos originários de São Paulo (REsp 1.914.902, 1.944.757 e 1.961.835). Consultar no STJ
STJ — Tema Repetitivo 1.113 (1ª Seção, j. 24/02/2022)
Síntese da tese: (a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, sem vinculação à base de cálculo do IPTU; (b) o valor declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o mercado, e só se afasta por processo administrativo regular (CTN, art. 148); (c) o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com respaldo em valor de referência fixado unilateralmente.
Caso nascido em arrematações judiciais em São Paulo. No Rio, a lei municipal já manda calcular o ITBI da arrematação pelo valor da arrematação — o Tema reforça a regra carioca. Texto integral da tese na página oficial do STJ. Consultar no STJ
Como funciona no TJRJ · dez atos encadeados
Uma arrematação judicial é uma corrente de atos processuais. Cada elo depende do anterior; um elo viciado — a intimação que faltou, a penhora que recaiu sobre direitos e não sobre o imóvel, o edital omisso — pode romper tudo o que veio depois, meses após o lance. É por isso que o escritório examina o processo antes, lance a lance, e defende a arrematação depois.
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O imóvel do devedor é penhorado e a penhora é averbada na matrícula (CPC, arts. 831 a 844). O cônjuge é intimado (art. 842). Um vício aqui — penhora de direitos em vez do imóvel, bem de família, fração ideal — é o primeiro elo que o estudo examina.
Elo examinado no estudo prévioO oficial de justiça avaliador atribui valor ao bem (arts. 870 a 875). As partes podem impugnar; depois do leilão, a alegação de defasagem é tardia. A avaliação é a base da 1ª praça e do piso da 2ª.
O juiz nomeia leiloeiro público credenciado no Cadastro de Auxiliares da Justiça do TJRJ (Provimento CGJ nº 57/2025, art. 17) e o edital é publicado com descrição, avaliação, ônus, datas e condições (art. 886). O edital é a lei daquele leilão: auto e carta têm de reproduzi-lo.
Elo examinado no estudo prévioExecutado, cônjuge, coproprietário, usufrutuário, credores hipotecários e fiduciários, promitente comprador e os entes públicos em caso de enfiteuse são cientificados com antecedência mínima de cinco dias. A intimação ausente é a causa mais frequente de anulação.
Elo examinado no estudo prévioLances a partir do valor da avaliação. Quase todos os leilões do TJRJ são eletrônicos: cadastro prévio no portal do leiloeiro, habilitação com antecedência e lances em tempo real (art. 882; Resolução CNJ 236/2016).
Sem arrematação na 1ª, o bem vai à 2ª praça pelo mínimo fixado pelo juiz ou, no silêncio, por valor não inferior a 50% da avaliação (art. 891, parágrafo único). É onde se concentram as oportunidades — e as impugnações.
Elo examinado no estudo prévioVencido o lance, o leiloeiro lavra o auto no mesmo dia (art. 901) e o arrematante paga por guia de depósito judicial, à vista — ou parcelado, com 25% de entrada e até 30 parcelas, se houver proposta prévia (art. 895). Comissão do leiloeiro: em regra 5%.
Assinado o auto, o executado tem dez dias para arguir preço vil, falta de intimação ou outro vício (art. 903, § 2º); passado o prazo, só ação anulatória autônoma (§ 4º). É o momento em que a assessoria responde, recorre e, se preciso, sustenta oralmente.
Elo examinado no estudo prévioExpedida a carta (art. 901, § 2º), paga-se o ITBI no município — no Rio, 3% sobre o valor da arrematação — e leva-se a carta a registro no RGI competente, com a baixa das penhoras e dos gravames que o juízo determinar.
O mandado de imissão na posse é expedido nos próprios autos, junto com a carta (art. 901, § 2º). Se o ocupante não desocupa voluntariamente, o oficial de justiça cumpre o mandado — com apoio policial se necessário. Antes disso, eventualmente, um acordo de desocupação pode resolver.
Entre o edital e a chave há um processo inteiro. Nós o conduzimos.
Do exame dos autos antes do lance à resposta às impugnações, à carta de arrematação, ao ITBI, ao registro e à imissão na posse — com relatório semanal do que foi feito em juízo.O que muda no Rio de Janeiro
O Código de Processo Civil é o mesmo em todo o país; o que muda no Rio são o imposto municipal, a União nos terrenos de marinha, a norma da Corregedoria, a geografia dos foros e o perfil do estoque.
No município do Rio, a alíquota do ITBI é única, de 3%, e a lei municipal manda calcular o imposto da arrematação em hasta pública pelo valor da arrematação (Lei nº 1.364/1988). A guia é emitida no Carioca Digital e o pagamento precede o registro da carta. Nas demais cidades do estado, cada município tem a sua lei — Niterói, Petrópolis e Cabo Frio, por exemplo, exigem conferência caso a caso.
Copacabana, Leme, Urca, Flamengo, Botafogo, a Ilha e trechos da Barra estão, em parte, em terrenos de marinha da União: a transferência onerosa do domínio útil — a arrematação inclusive — gera laudêmio de 5% sobre o valor do terreno, recolhido à SPU, e exige a Certidão Autorizativa de Transferência antes do registro. É um custo que o edital raramente destaca e que o estudo prévio quantifica.
No TJRJ, o leilão judicial é conduzido por leiloeiro público credenciado no Cadastro de Auxiliares da Justiça da Corregedoria, com habilitação para as modalidades eletrônica, presencial e simultânea e para a alienação por iniciativa particular (Provimento CGJ nº 57/2025, arts. 13 e 17, que revogou o Provimento nº 25/2023). A nomeação cabe ao juiz, entre os credenciados; o edital indica o portal do leiloeiro onde se habilita e se dá lance.
A sede do escritório fica na Av. Rio Branco, 156, a poucos minutos do Fórum Central (Av. Erasmo Braga, 115), onde correm as execuções das Varas Cíveis, Empresariais, de Fazenda Pública e de Órfãos e Sucessões da capital. Os foros regionais — Barra, Jacarepaguá, Madureira, Méier, Leopoldina, Campo Grande, Santa Cruz, Bangu, Ilha e Pavuna — e as comarcas do interior têm ritmos e práticas próprios, que a experiência local antecipa.
O devedor que deve ao credor costuma dever ao município. No leilão judicial, o IPTU anterior sub-roga-se no preço (CTN, art. 130, parágrafo único) e o edital não pode transferi-lo ao arrematante (STJ, Tema 1.134): o escritório requer ao juízo que o produto da arrematação pague os débitos ou que o município seja intimado a desvinculá-los do imóvel — nada disso é automático.
O estoque judicial do Rio se distribui entre a capital — Zona Oeste e Barra com o maior volume, Zona Sul com o alto padrão e a maior incidência de impugnações —, Niterói, a Baixada e as comarcas de temporada e segunda residência (Lagos, Serra, Costa Verde). O painel acima filtra por região; as páginas regionais do portal aprofundam cada uma.
Preço, pagamento e custos
O lance é a parte visível do preço. A planilha de teto máximo que o escritório monta antes do pregão soma a comissão do leiloeiro, o ITBI carioca, o registro, o laudêmio quando houver e os débitos que o edital não pode transferir — para que a decisão de arrematar seja tomada com a conta inteira à vista.
Lance mínimo igual ao valor da avaliação judicial atualizada (CPC, art. 886, II). Disputa rara, exceto em imóveis muito procurados — Zona Sul, Centro, perto do metrô.
Lance mínimo fixado pelo juiz (art. 885) ou, no silêncio, não inferior a 50% da avaliação, para não configurar preço vil (art. 891, parágrafo único). A disputa faz o preço: imóvel procurado não sai pelo piso.
Guia de depósito judicial em conta vinculada ao processo, à vista e de imediato (art. 892); os editais do TJRJ costumam fixar 24 horas. Nenhum pagamento passa pelo escritório; só o juiz destina o produto da arrematação.
Só por proposta escrita apresentada antes do pregão: 25% à vista e o saldo em até 30 parcelas mensais, com hipoteca do próprio imóvel; a proposta à vista sempre prevalece (art. 895, §§ 1º e 7º). Não é financiamento.
Além do lance · a conta completa no Rio
Em regra 5% do valor da arrematação, fixada pelo juiz e paga ao leiloeiro no ato (Decreto nº 21.981/1932, art. 24, parágrafo único; CPC, art. 884, parágrafo único).
3% sobre o valor da arrematação no município do Rio (Lei nº 1.364/1988); alíquota e base conforme a lei de cada município nas demais comarcas.
Emolumentos do registro da carta de arrematação e das averbações de baixa, conforme a tabela de custas do TJRJ; custas processuais para a expedição da carta.
5% sobre o valor do terreno nos imóveis em terreno de marinha (SPU), com a CAT antes do registro.
IPTU anterior sub-roga-se no preço (CTN, art. 130; Tema 1.134). Condomínio: ler o edital e apurar o saldo na administradora — o estudo prévio mede o que o edital não diz.
Como fixamos o teto máximo e damos os lances, no Dia do Leilão
Duas modalidades · o que muda em cada regime
O judicial nasce de um processo e segue o Código de Processo Civil; o extrajudicial nasce do inadimplemento de um financiamento com alienação fiduciária e segue a Lei nº 9.514/1997 — é o regime dos leilões da Caixa e dos bancos. A terceira coluna mostra onde o Rio pesa na comparação.
| Critério | Leilão judicial | Leilão extrajudicial | No Rio de Janeiro |
|---|---|---|---|
| Origem | Processo judicial: execução, cumprimento de sentença, falência, inventário, execução fiscal, cotas de condomínio. | Inadimplemento de dívida garantida por alienação fiduciária (banco, incorporadora, credor particular); procedimento no cartório de registro de imóveis. | Varas Cíveis, Empresariais e de Fazenda Pública do Fórum Central e dos foros regionais; Caixa e bancos no extrajudicial. |
| Legislação | CPC, arts. 879 a 903; Resolução CNJ 236/2016; Provimento CGJ/RJ 57/2025. | Lei nº 9.514/1997, arts. 26, 26-A, 27, 30 e 37-A (com as Leis 13.465/2017 e 14.711/2023); CPC subsidiário. | A norma do tribunal é estadual; a lei federal é a mesma em todo o país. |
| Quem conduz | Juiz e leiloeiro público credenciado no TJRJ. | Credor fiduciário e leiloeiro, sem juiz. | Só leiloeiros matriculados na JUCERJA e credenciados no Cadastro de Auxiliares da Justiça do TJRJ. |
| Lance mínimo | 1ª praça: avaliação; 2ª: mínimo fixado pelo juiz ou não inferior a 50% da avaliação (art. 891). | 1º leilão: valor do imóvel fixado no contrato; 2º: maior lance que cubra a dívida, despesas, encargos, tributos e condomínio (art. 27, § 2º). | No extrajudicial o piso pode ficar abaixo de 50% da avaliação — ou acima dela. |
| Pagamento | Guia de depósito judicial; à vista ou parcelado (25% + até 30 parcelas, art. 895), à vista prevalecendo. | Ao credor, à vista; financiamento pelo próprio banco quando o edital admite; FGTS em hipóteses restritas; sem parcelamento legal. | Nunca ao escritório, em nenhuma das duas. |
| Título | Auto → carta de arrematação expedida pelo juízo (art. 901). | Ata de arrematação → escritura pública de compra e venda. | Ambos registrados no RGI; ITBI de 3% no município do Rio. |
| Dívidas anteriores | Sub-rogam-se no preço (CPC 908, § 1º; CTN 130); edital não pode transferir tributos (Tema 1.134). | No 2º leilão, a dívida e as despesas incluem condomínio e IPTU; na venda direta o edital pode transferir débitos. | Dívida ativa municipal, taxa de incêndio estadual e laudêmio entram no estudo. |
| Posse | Mandado de imissão nos próprios autos (art. 901, § 2º). | Ação própria com liminar e prazo de 60 dias (art. 30); taxa de ocupação de 1% ao mês (art. 37-A). | Varas Cíveis do TJRJ; acordo de desocupação é frequente nas duas. |
| Defesas do devedor | Impugnação em 10 dias do auto (art. 903, § 2º) e ação anulatória; preço vil; intimações do art. 889. | Anulatória por vício de intimação (art. 26), de comunicação das datas (art. 27, § 2º-A) ou de prazos; purgação só até a consolidação (Tema 1.288); preferência até o 2º leilão (§ 2º-B). | O estudo prévio examina, em cada modalidade, exatamente os pontos que o devedor pode atacar. |
| Prazo até as chaves | Variável: depende do juízo e dos recursos; média interna de cerca de seis meses, com ampla variação. | Variável: acordo pode encurtar; a liminar depende do juízo. | Sem prazo fixo em nenhuma das duas — e sem promessa. |
Deslize para ver a tabela completa
O que o estudo verifica antes do lance
O estudo não é uma leitura do edital: é o exame dos autos — citação, penhora, avaliação, intimações, edital, débitos e processos conexos — para dizer, com conclusão binária, se a arrematação daquele imóvel é segura. É contratado antes do lance e feito para o imóvel que você indicar.
A corrente começa na citação. Citação nula na origem contamina tudo o que vem depois — e é alegada anos depois, na impugnação.
Cônjuge, coproprietário, usufrutuário, credores com garantia real, promitente comprador, União/Estado/Município quando há enfiteuse ou terreno de marinha.
O imóvel ou apenas direitos sobre ele ('direito e ação'); fração ideal; bem de família; usufruto ou direito real de habitação averbados na matrícula.
Data e critério da avaliação; mínimo fixado pelo juiz; distância entre avaliação e mercado real — para fixar o teto de lance e prever a impugnação.
Descrição, ônus, recursos e processos pendentes, datas e condições. Edital omisso é edital atacável; edital que transfere IPTU é inválido nesse ponto (Tema 1.134).
IPTU e dívida ativa municipal, condomínio na administradora, taxa de incêndio, laudêmio e foro na SPU, hipotecas, penhoras de outros juízos, indisponibilidades.
Usucapião, embargos de terceiro, recuperação judicial do devedor, execução fiscal sobre o mesmo bem, desconsideração da personalidade jurídica não decidida.
Recomendamos — ou não recomendamos. Sem meio-termo.
Em parte expressiva dos imóveis analisados a conclusão é desfavorável: o cliente preserva o capital e segue para a próxima oportunidade. O estudo é contratado antes do lance e feito para o imóvel que você indicar.Em vídeo · canal do escritório
No canal do escritório, o Dr. Raphael Cataldo Siston explica, em linguagem direta, cada ato do leilão judicial — do que acontece depois do lance vencedor às dívidas que o arrematante não paga. Abaixo, o vídeo do procedimento e quatro temas que decidem a arrematação.
Neste vídeo
Casos reais no Rio de Janeiro
Casos conduzidos pelo escritório em leilões judiciais do TJRJ, apresentados sem identificação das partes e com valores aproximados. Mostram o que o exame dos autos revela antes do lance — e o que a defesa da arrematação preserva depois dele.
Copacabana · Zona Sul · judicial
Barra da Tijuca · judicial
Capital · execução contra sócio
A voz de quem arrematou
Quem viveu o processo — do exame dos autos à entrega das chaves — é quem melhor o descreve. Depoimentos reais, publicados com autorização.
Como cliente e parceiro de negócios do escritório Cataldo Siston há quase 10 anos tenho toda tranquilidade em referendar seus serviços, seu trabalho impecável e histórico de sucesso em todas as aquisições, investimentos e serviços a nós prestados. Além de ser um workaholic sempre comprometido nos mínimos detalhes, nos protegendo contra riscos e cumprindo estritamente todos os prazos.Felipe BuenoPresidente da BX Capital
Recomendo, sem medo de errar, a assistência jurídica prestada pelo Cataldo Siston Advogados em leilões de um modo geral.Paulo André MarquesInvestidor · cliente do escritório
Em um leilão de imóveis, o que você não sabe pode custar tudo.— Dr. Raphael Cataldo Siston
Quem conduz · quem responde por esta página
Advogados que despacham nos juízos do Fórum Central e dos foros regionais, sobem à tribuna e respondem, um a um, aos movimentos de quem tenta desfazer a arrematação. A profundidade técnica desta página não nasceu em cursos: nasceu em tribunal, arrematação após arrematação.
Advogado, sócio-fundador · OAB/RJ nº 153.146
A trajetória começou aos quinze anos, na Escola Preparatória de Cadetes do Ar e na Academia da Força Aérea; um problema de saúde mudou a rota, e o Direito entrou como caminho para os concursos públicos. Mudou tudo uma matéria de jornal, lida na biblioteca da faculdade, sobre leilões judiciais de imóveis: Raphael estudou o tema a fundo, fez a própria primeira arrematação e, ao viver cada ato do processo, encontrou a vocação. Fundou o Cataldo Siston Advogados para unir leilão de imóveis, direito imobiliário e contencioso cível numa única disciplina — a que conduziu mais de 1.300 arrematações, do estudo prévio à sustentação oral nos tribunais.
Para se aprofundar
Artigos escritos por quem atua, todos os dias, nos processos que analisa — sobre pagamento, custos e posse na arrematação judicial.
Guia de depósito, prazos e o parcelamento do art. 895 do CPC — o que muda quando há proposta prévia.
Artigo5 min de leituraTodos os custos após a arrematação: comissão, ITBI, registro, débitos e desocupação.
Artigo5 min de leituraMandado nos autos no judicial, ação própria no extrajudicial — e como evitar os problemas da burocracia.
Glossário · os termos do leilão judicial
Definições curtas e citáveis, com o dispositivo de lei que as sustenta. São as palavras do edital, do auto, da carta e das decisões — e das perguntas que chegam ao escritório.
Perguntas frequentes · 20 respostas diretas
As perguntas estão na formulação em que chegam ao escritório e às buscas. Cada resposta começa pela resposta — e indica o dispositivo de lei ou o precedente que a sustenta.
É a venda forçada de um imóvel penhorado em processo judicial, conduzida por leiloeiro credenciado no TJRJ e regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O imóvel é avaliado, o edital é publicado, as partes são intimadas e o bem vai a duas praças; o vencedor assina o auto, paga por guia judicial, recebe a carta de arrematação e entra na posse por mandado nos próprios autos. No Rio, o Provimento CGJ nº 57/2025 regula o credenciamento e a fiscalização dos leiloeiros públicos.
O Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015, arts. 879 a 903), a Resolução CNJ nº 236/2016 sobre o leilão eletrônico, o Decreto nº 21.981/1932 sobre os leiloeiros e, no Estado do Rio de Janeiro, o Provimento CGJ nº 57/2025 (credenciamento dos leiloeiros no Cadastro de Auxiliares da Justiça). O ITBI segue a lei do município — no Rio, a Lei nº 1.364/1988 — e as dívidas anteriores seguem o art. 130 do CTN e o art. 908 do CPC.
O painel desta página reúne os leilões judiciais do estado, com filtros por região, tipo de imóvel, faixa de lance e data de encerramento, e o portal do escritório aprofunda por bairro. Os editais oficiais ficam nos portais dos leiloeiros credenciados no TJRJ, indicados em cada edital; o escritório também recebe imóveis de qualquer leiloeiro do Brasil para análise.
Qualquer pessoa capaz, com as exceções do art. 890 do CPC (juiz, membros do Ministério Público, servidores e leiloeiros do processo, entre outros). É preciso cadastro prévio no portal do leiloeiro, com documentos pessoais e, se o lance for por procurador, procuração; a habilitação costuma exigir antecedência de um a dois dias úteis, conforme o edital.
Na primeira praça o lance mínimo é o valor da avaliação; na segunda, o mínimo fixado pelo juiz ou, no silêncio, valor não inferior a 50% da avaliação, sob pena de preço vil (CPC, art. 891, parágrafo único). O juiz pode fixar piso maior — 60%, 70% — no edital. Entre a avaliação e a data do leilão a defasagem deve ser arguida antes, não depois.
Preço vil é o lance abaixo do mínimo fixado pelo juiz ou, na falta dele, abaixo de 50% da avaliação (CPC, art. 891, parágrafo único). A arrematação por preço vil é inválida (art. 903, § 1º, I) e pode ser arguida pelo executado nos dez dias seguintes ao auto. Lance igual ou acima do piso não é vil — ainda que o executado considere a avaliação defasada.
Por guia de depósito judicial, à vista e de imediato (CPC, art. 892) — os editais do TJRJ costumam fixar 24 horas. O parcelamento só existe por proposta escrita apresentada antes do pregão: 25% à vista e o saldo em até 30 parcelas, com hipoteca do imóvel (art. 895); a proposta à vista sempre prevalece sobre a parcelada. Não há financiamento bancário no leilão judicial — isso é do extrajudicial.
IPTU anterior, não: na hasta pública o crédito tributário sub-roga-se no preço (CTN, art. 130, parágrafo único), e o STJ, no Tema 1.134, declarou inválida a cláusula de edital que transfere esses débitos ao arrematante. Condomínio depende do edital e do saldo real na administradora — o estudo prévio apura antes do lance e o escritório requer ao juízo a quitação pelo produto da arrematação.
3%, alíquota única, calculados sobre o valor da arrematação — regra expressa da Lei municipal nº 1.364/1988 para a hasta pública. A guia é emitida pela Prefeitura (Carioca Digital) e o pagamento precede o registro da carta. Nas demais cidades do estado, a alíquota e a base seguem a lei de cada município.
É o título expedido pelo juízo depois do pagamento do preço, da comissão e das despesas (CPC, art. 901, §§ 1º e 2º), com a descrição do imóvel, a cópia do auto e a prova do ITBI. Leva-se a carta ao Registro Geral de Imóveis competente para registro da propriedade e averbação das baixas; o escritório acompanha exigências do oficial até a matrícula constar no nome do cliente.
Depende do juízo e da existência de impugnação e recursos. A média interna do escritório fica em torno de seis meses, com casos muito mais rápidos e outros mais longos — por isso o escritório não promete prazo: antecipa, caso a caso, o que o processo indica e informa o cliente no relatório semanal.
Pode. Nos dez dias seguintes à assinatura do auto, o executado pode arguir preço vil, falta de intimação ou outro vício (CPC, art. 903, § 2º); depois de expedida a carta, só por ação anulatória (§ 4º). Grande parte das impugnações é protelatória, mas todas precisam de resposta técnica — e, se o caso sobe ao tribunal, de sustentação oral.
Registrada a carta, o arrematante requer o mandado de imissão na posse nos próprios autos (CPC, art. 901, § 2º). O oficial de justiça intima o ocupante a desocupar; não havendo saída voluntária, o mandado é cumprido com apoio policial, se necessário. Antes disso, eventualmente, o escritório pode obter acordo de desocupação com prazo — solução mais rápida.
Quando o imóvel está em terreno de marinha ou aforado da União — parte de Copacabana, Leme, Urca, Flamengo, Botafogo, Ilha e orla da Barra —, a arrematação é transferência onerosa do domínio útil e gera laudêmio de 5% sobre o valor do terreno, apurado pela SPU, além da Certidão Autorizativa de Transferência para o registro. A matrícula e o RIP revelam a situação; o estudo prévio quantifica o custo.
A capital concentra o maior volume — Zona Oeste e Barra em quantidade, Zona Sul em valor e em impugnações, Centro em salas comerciais —, seguida de Niterói, da Baixada Fluminense e das comarcas de temporada e segunda residência: Região dos Lagos, Serrana e Costa Verde. O painel filtra por região e o portal detalha por bairro.
Origem, lei, pagamento, posse e defesas do devedor. O judicial nasce de um processo, segue o CPC, paga-se por guia judicial (à vista ou parcelado) e a posse vem por mandado nos autos; o extrajudicial nasce do inadimplemento de financiamento com alienação fiduciária, segue a Lei nº 9.514/1997, paga-se ao banco (às vezes com financiamento) e a posse exige ação própria. A tabela desta página compara os dois, e a página de leilões extrajudiciais no RJ aprofunda o outro regime.
A lei não exige; a prudência, sim. O leilão judicial é um processo: citação, intimações, avaliação, edital, impugnação, carta, registro, imissão. Quem pode examinar os autos antes do lance e peticionar, recorrer e sustentar depois dele é o advogado (Lei nº 8.906/1994, art. 1º). O escritório conduz tudo isso no Rio há mais de vinte anos, com relatório semanal ao cliente.
A citação e as intimações obrigatórias, o objeto da penhora (imóvel ou direito e ação; fração; bem de família; usufruto), a avaliação e o risco de preço vil, a conformidade do edital, os débitos e gravames (IPTU, condomínio, taxa de incêndio, laudêmio, hipotecas, indisponibilidades) e os processos conexos. Conclusão binária: recomendamos ou não recomendamos — sempre após a contratação e para o imóvel que você indicar.
Na falência, o leilão corre na Vara Empresarial sob a Lei nº 11.101/2005, em regra livre de ônus e sem sucessão do arrematante (art. 141); no inventário, a alienação exige autorização judicial e atenção aos herdeiros; na execução fiscal, segue a Lei nº 6.830/1980, com particularidades na intimação da Fazenda e nos prazos. Em todos, a carta de arrematação e a sub-rogação dos débitos funcionam como no CPC.
Sim. Quase todos os leilões judiciais do TJRJ são eletrônicos (CPC, art. 882; Resolução CNJ 236/2016): cadastro no portal do leiloeiro, habilitação prévia e lances pela internet. O escritório representa clientes de todo o Brasil — e do exterior — nos leilões do Rio, com presença física nos juízos e nos cartórios quando ela decide o resultado.
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As informações desta página têm natureza informativa e não constituem consulta jurídica nem análise de imóvel específico. O painel de leilões reproduz dados dos editais publicados pelos leiloeiros credenciados; o edital oficial e os autos do processo prevalecem sempre. O Estudo de Viabilidade Jurídica e a assessoria nas demais etapas requerem contratação formal do escritório mediante proposta de honorários. Resultados anteriores não representam garantia de resultado futuro. Textos legais conforme a redação vigente no Planalto; teses do STJ conforme a divulgação oficial do tribunal, consultadas em 23 de outubro de 2026. © 2026 Cataldo Siston Advogados. Raphael Cataldo Siston, OAB/RJ 153.146.
