A Costa Verde é o litoral sul fluminense — Angra dos Reis, Paraty, Mangaratiba e Itaguaí —, marcado pela mata atlântica e pelo mar de ilhas. No leilão de imóveis, a região oferece uma oferta característica e de alto valor agregado: casas de veraneio com pier, unidades em condomínios náuticos, imóveis no centro histórico de Paraty e residências na Ilha Grande.
Para o investidor, há teses distintas: o imóvel de alto padrão com vocação náutica em Angra, o ativo histórico-cultural de Paraty, com forte demanda de turismo, e a moradia ou veraneio de ticket mais acessível em Mangaratiba e Itaguaí. Em qualquer caso, o imóvel adquirido por valor inferior ao da avaliação só se converte em vantagem efetiva após o exame da situação jurídica — análise conduzida sob a ótica do direito imobiliário antes de qualquer lance.
Imóveis da Costa Verde chegam a leilão sobretudo por garantia em alienação fiduciária (Lei 9.514/1997), mas casas de veraneio e unidades em condomínio também alimentam hastas judiciais por cotas condominiais e IPTU. No leilão judicial, débitos tributários propter rem em regra sub-rogam-se sobre o preço (art. 130, parágrafo único, do CTN).
No litoral de mata atlântica e ilhas, alguns cuidados ganham peso especial: terrenos na orla podem estar em área de marinha, sujeitos a aforamento e foro à União; imóveis em Ilha Grande e outras ilhas podem ter cadeia dominial mais complexa; e é frequente a sobreposição com áreas de proteção ambiental e unidades de conservação, com restrições de uso e construção. Somados à leitura do edital, da matrícula e da cadeia dominial, esses pontos dimensionam ônus, ocupação e o caminho de regularização. É esse trabalho técnico que separa a aparência de oportunidade da oportunidade real.
A retomada da posse depois da arrematação segue caminhos diferentes conforme a modalidade. No leilão judicial, a imissão na posse é obtida por mandado expedido pelo próprio juízo da execução (art. 903 do CPC), sem necessidade de nova ação; no leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/1997, a desocupação de imóvel ainda ocupado pelo antigo devedor fiduciante segue o procedimento previsto na própria lei. A competência para julgar a execução e o cartório onde a carta de arrematação será registrada dependem do endereço exato do imóvel — não existe uma vara nem um Registro Geral de Imóveis único para toda a Costa Verde, já que cada município tem sua própria circunscrição. Conferir a vara e o cartório exatos no próprio edital e na matrícula do imóvel é sempre o primeiro passo, antes de qualquer análise de viabilidade.
