Assessoria em leilões · etapa 03 de 04 · o dia em que a oportunidade vira patrimônio
No dia do leilão de imóveis, o arrematante participa presencialmente, on-line ou por representante autorizado e dá lances até um teto definido antes, com base no valor real de mercado e em todos os custos da arrematação. Vencendo, assina o auto de arrematação (leilão judicial) ou a ata de arrematação (leilão extrajudicial) e paga diretamente ao juízo ou à instituição financeira — em regra à vista e de imediato (CPC, art. 892), salvo proposta de parcelamento apresentada antes do pregão (CPC, art. 895). No Cataldo Siston Advogados, nenhum lance é dado sem a autorização expressa do cliente e nenhum pagamento passa pelo escritório.
É a terceira das quatro etapas do método — a única que se decide em horas. O estudo disse sim; agora o valor real de mercado, o teto máximo e a disciplina do lance decidem se a oportunidade vira patrimônio. Você escolhe o imóvel. Toda a engenharia jurídica é conosco.
Revisado por Raphael Cataldo Siston, sócio-fundador, OAB/RJ nº 153.146Leitura ≈ 35 min · resposta direta no primeiro parágrafo
O que é · definição citável
A sessão em que o imóvel troca de dono dura minutos. O que decide o resultado — o valor real, o teto, a forma de participar, o documento e o pagamento — é preparado antes e conferido depois.
Dia do leilão de imóveis
pregão · praça · etapa 03 do método
O dia do leilão de imóveis é a sessão pública — hoje quase sempre eletrônica, no portal do leiloeiro — em que os interessados habilitados dão lances pelo imóvel a partir do mínimo da praça, o maior lance válido é declarado vencedor e o arrematante assina o auto (leilão judicial) ou a ata (leilão extrajudicial) de arrematação, iniciando o prazo de pagamento. No método do escritório, é a terceira etapa: começa antes do pregão, com o valor real de mercado e o teto máximo, e termina com o documento conferido, o pagamento feito ao juízo ou ao banco e o canal de acompanhamento aberto.
Também chamado de
Quem chega ao pregão sem o Estudo de Viabilidade Jurídica disputa um bem cujos riscos não mediu. No método, só vai a leilão o imóvel que recebeu parecer favorável do Estudo de Viabilidade Jurídica — e o estudo é reconferido na véspera.
O vencedor é quem paga mais — e pode ser quem pagou caro. O teto, definido antes com a planilha, é o limite que transforma a disputa em decisão de investimento.
Auto ou ata conferidos, pagamento no prazo, assinatura do juiz, prazo de impugnação, carta ou escritura, registro e posse: o lance vencedor abre a etapa mais longa, não a encerra.
Quando o estudo de viabilidade é positivo, passamos ao dia do leilão. Primeiro, um estudo feito a quatro mãos com o cliente, para estabelecer o real valor de mercado do bem; depois, o teto — até onde vale a pena ir, conforme a intenção: revender, morar ou alugar. A decisão de até quanto disputar é sempre do cliente. Nós estamos aqui para ajudar.
Dr. Raphael Cataldo Sistonno vídeo sobre o dia do leilão, no canal do escritório
Antes do pregão · a véspera decide
A maior parte do que dá errado num leilão dá errado antes dele: cadastro fora do prazo, edital lido pela metade, dinheiro indisponível, teto decidido no calor da disputa. Por isso o dia do leilão, para nós, começa dias antes.
Cada leiloeiro tem o seu portal e exige cadastro prévio, com documentos pessoais e, se o lance for dado por terceiro, procuração. A habilitação tem prazo — muitos leiloeiros a encerram entre 24 e 72 horas antes do pregão, conforme o edital — e não se resolve na hora.
Datas e horários de cada praça, lance mínimo, incremento, condições de pagamento, comissão do leiloeiro, ressalvas sobre débitos e ocupação. O edital é a lei daquele leilão (CPC, art. 886); o auto ou a ata têm de reproduzi-lo.
Suspensão do leilão, pagamento da dívida pelo devedor, nova avaliação, decisão em recurso: o processo ou o procedimento é reconferido na véspera, porque o estudo favorável retrata um momento.
Valor real de mercado, custos e margem compõem a planilha que fixa o teto — conforme a finalidade. É o número a que se obedece na disputa.
Presencial no escritório, autorizado (lançamos por você) ou remoto (você lança, acompanhamos). Quando há mais de um comprador, cadastra-se apenas um licitante e as proporções são declaradas no auto ou na ata.
No leilão judicial o pagamento é imediato, salvo decisão em sentido diverso (CPC, art. 892); no extrajudicial, no prazo do edital. Os recursos precisam estar disponíveis antes do pregão — a guia de depósito judicial ou a transferência só é emitida depois da disputa, pelo valor do lance vencedor.
Telefone, videoconferência ou WhatsApp durante todo o pregão — para decidir junto, lance a lance, sem ruído.
Pode dar lance quem estiver na livre administração dos seus bens. Não podem: tutores, curadores, testamenteiros, administradores e liquidantes, quanto aos bens sob a sua guarda; mandatários, quanto aos bens que administram; o juiz, o Ministério Público, a Defensoria e os servidores da justiça, quanto aos bens alienados onde servem; servidores públicos, quanto aos bens do órgão a que servem; o leiloeiro e seus prepostos; e os advogados de qualquer das partes (CPC, art. 890).
Primeiro número · o valor real de mercado
Todo leilão parte de um número oficial. Ele serve para fixar o lance mínimo — não para dizer quanto o imóvel vale. Antes do teto, estimamos a quatro mãos, com pesquisa de campo, o valor pelo qual o imóvel seria vendido hoje.
Leilão judicial
Feita por oficial de justiça avaliador (CPC, arts. 870 a 875), às vezes acima, às vezes abaixo do mercado. Se o imóvel vale R$ 1 milhão e foi avaliado em R$ 1,3 milhão, pagar R$ 900 mil não é negócio — é preço de mercado.
Extrajudicial · 1º leilão
O valor fixado no contrato de alienação fiduciária, atualizado, nunca inferior à base de cálculo do ITBI (Lei nº 9.514/1997, art. 24, VI, e parágrafo único). Uma base de ITBI exagerada faz um lance alto parecer desconto.
Extrajudicial · 2º leilão
Saldo do financiamento, despesas, tributos e condomínio (art. 27, § 2º). Não guarda relação com o mercado: pode ficar abaixo de metade da avaliação — ou acima dela, quando a dívida é grande.
Sanada a questão jurídica, o que decide é o preço. Não adianta comprar para revender um imóvel que vale um milhão pagando novecentos e cinquenta mil: com imposto e registro, não há lucro. Segurança jurídica em primeiro lugar; em segundo, preço — e nunca confiar só na avaliação. A pesquisa de campo tem de ser feita sempre.
Dr. Raphael Cataldo Sistonno vídeo “Dá para lucrar com leilão de imóveis?”, no canal do escritório
Segundo número · o teto máximo
Revender, morar ou alugar mudam a planilha — e, portanto, o número. O teto é calculado antes, com todos os custos, e decidido por você; no pregão, é a única regra que não se discute.
o teto mais disciplinado
Entra na planilha o imposto sobre o lucro imobiliário — o ganho de capital na revenda —, além da margem que justifica o risco e o tempo até a posse. É o perfil que mais vezes ouve de nós: não vale a pena ir além.
o lance mais competitivo
Sem imposto de revenda a considerar, quem compra para moradia pode ir mais longe: qualquer deságio real em relação ao que pagaria no mercado já compensa — desde que o estudo tenha dito sim e os custos estejam na conta.
o teto guiado pela renda
O limite é calibrado pelo retorno pretendido com a locação — de longo prazo ou, com os cuidados que a convenção do condomínio impõe, por temporada —, comparado ao que o capital renderia alhures.
Não substitui a planilha do escritórioSimulação ilustrativa, com os números que você informar. Não substitui a planilha do teto feita com o escritório — que parte da pesquisa de campo, dos débitos apurados no Estudo de Viabilidade Jurídica, das alíquotas e emolumentos do seu município e estado e da sua situação tributária.
Imposto sobre o lucro imobiliário: alíquota básica de 15% para pessoa física sobre o ganho de capital (Lei nº 8.981/1995, art. 21, na redação da Lei nº 13.259/2016), com alíquotas maiores sobre a parcela do ganho que exceder R$ 5 milhões, regras próprias para pessoa jurídica e hipóteses de isenção ou redução (como o reinvestimento em imóvel residencial, Lei nº 11.196/2005, art. 39). Os honorários da assessoria são ajustados por escrito, antes da contratação, e podem ser incluídos em “outros custos”.
O ponto de partida · lance mínimo por praça
O mínimo da praça é o piso da disputa e, no extrajudicial, nem sempre guarda relação com o mercado. A tabela resume o que a lei estabelece — e o que cada hipótese exige de atenção no dia. Abaixo do mínimo, no judicial, o lance é preço vil; as diferenças entre as modalidades estão em leilão judicial e extrajudicial: o que muda.
| Situação | Lance mínimo | Base legal | O que observar |
|---|---|---|---|
| Leilão judicial · 1ª praça | O valor da avaliação (ou o preço mínimo fixado pelo juiz). | CPC, arts. 885, 886, II e V, e 895, I | Raramente há arrematação em primeira praça; é o momento de apresentar proposta de parcelamento, se for o caso (art. 895, I). |
| Leilão judicial · 2ª praça | Qualquer lance que não seja vil: não inferior ao mínimo fixado pelo juiz ou, na falta dele, a 50% da avaliação. | CPC, art. 891, parágrafo único | Abaixo disso a arrematação é inválida (art. 903, § 1º, I). Em igualdade de oferta, preferem cônjuge, companheiro, descendente e ascendente do executado (art. 892, § 2º). |
| Leilão extrajudicial · 1º leilão | O valor do imóvel fixado no contrato de alienação fiduciária, nunca inferior à base de cálculo do ITBI. | Lei nº 9.514/1997, arts. 24, VI, e 27, § 1º | Se o maior lance for inferior, há segundo leilão nos quinze dias seguintes. |
| Leilão extrajudicial · 2º leilão | O valor integral da dívida, despesas, prêmios de seguro, encargos legais, tributos e condomínio — ou, a critério exclusivo do credor, lance de pelo menos metade do valor de avaliação. | Lei nº 9.514/1997, art. 27, § 2º (Lei 14.711/2023) | Como o mínimo é a dívida, pode estar muito abaixo — ou acima — do mercado. Até esta data o devedor pode exercer a preferência (art. 27, § 2º-B). |
| Caixa · venda direta e licitação aberta | Conforme o edital de cada imóvel, depois de dois leilões sem lance válido. | Lei nº 9.514/1997, art. 27, § 5º | O banco fica investido na livre disponibilidade do imóvel e fixa preço, prazo e condições; o edital pode transferir débitos ao comprador. |
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Em alguns leilões extrajudiciais, o portal admite "proposta condicional" abaixo do mínimo, sujeita à aceitação do credor: não é arrematação enquanto o banco não a aceitar, e o imóvel pode ser vendido a outro nesse intervalo. Em igualdade de oferta no leilão judicial, têm preferência o cônjuge, o companheiro, os descendentes e os ascendentes do executado (CPC, art. 892, § 2º).
Terceira decisão · como participar
Os leilões são eletrônicos e a distância deixou de ser obstáculo. O que não mudou é a disciplina: o lance é seu, a autorização é sua e o teto é o combinado.
Forma 01 · recomendada a quem participa pela primeira vez
Você vem ao escritório e participa presencialmente, ao lado dos advogados, com a planilha aberta e a estratégia traçada com calma antes do pregão. Chegue de trinta a quarenta minutos antes.
Forma 02 · lançamos em seu nome
Clientes de outros estados ou países, ou sem agenda no horário, cadastram-se no portal do leiloeiro com a nossa ajuda e nos confiam o acesso — ou outorgam procuração — e o teto. Damos os lances por você, com canal aberto por videoconferência ou WhatsApp durante toda a sessão.
Forma 03 · você lança, de onde estiver
Para o cliente experiente: você dá os lances na modalidade on-line do leiloeiro, e acompanhamos a sessão por videoconferência ou WhatsApp, monitorando a planilha lance a lance.
Nenhum lance sem a sua autorização expressa.Em qualquer das três formas, cada lance é autorizado por você no momento — e nenhum pagamento passa pelo escritório. O teto, definido antes com a planilha na mão, não se rompe no calor da disputa: se o imóvel ultrapassar o número que faz sentido, ele deixa de ser oportunidade e passa a ser compra de mercado à vista.
Para alinhar expectativas
Cada lance — inclusive o que alcança o teto — depende da sua autorização no momento. A estratégia é combinada antes; a decisão, no pregão, é sua.
O pagamento vai ao juízo ou à instituição financeira. A remuneração do escritório é a da assessoria, ajustada por escrito antes da contratação.
Há concorrentes, e o teto pode ser superado. Perder um imóvel que ultrapassou o número que faz sentido não é fracasso — é o método funcionando.
Quando cinco pessoas compram juntas, apenas uma se cadastra e dá os lances — se as cinco lançarem, disputam entre si. Depois do pregão, as proporções de cada uma são declaradas ao leiloeiro para constar do auto ou da ata; o que está no auto vai para a carta de arrematação, e o que está na carta vai para o registro de imóveis.
Está saindo imóvel em leilão mais caro do que numa compra e venda normal. Fui levantar quem são essas pessoas: em geral, gente de outros estados, que não conhece o mercado local e acha que está pagando um preço mais em conta — e não está. Nós não deixamos nenhum cliente arrematar imóvel caro; não faz sentido.
Dr. Raphael Cataldo Sistonem entrevista sobre leilão de imóveis, no canal do escritório
Venceu o lance · o pagamento
O pagamento tem destinatário legal e prazo de edital. Os recursos ficam disponíveis antes do pregão; a guia de depósito ou a transferência é emitida depois da disputa, pelo valor do lance vencedor — e nenhum centavo do preço passa pelo escritório.
| Aspecto | Leilão judicial | Leilão extrajudicial (bancos) | Imóveis da Caixa |
|---|---|---|---|
| Para quem se paga | Em juízo, por guia de depósito judicial vinculada ao processo; só o juiz destina o valor. | Diretamente à instituição financeira que promoveu o leilão, por boleto ou transferência indicada por ela. | À Caixa, conforme o edital de cada imóvel. |
| Quando | De imediato, por depósito judicial ou meio eletrônico, salvo pronunciamento judicial diverso (CPC, art. 892) — na prática, o edital costuma fixar 24 horas. | No prazo do edital, após a homologação do leilão pelo banco — em geral poucos dias úteis. | No prazo do edital; financiamento e FGTS, quando admitidos, seguem calendário próprio. |
| À vista ou parcelado | À vista é a regra. Parcelamento só por proposta escrita apresentada antes do pregão (CPC, art. 895) — e a proposta à vista sempre prevalece. | À vista ou, quando o banco admite, financiado por ele. Não há parcelamento legal. | À vista, financiado pela própria Caixa ou, em alguns casos, com FGTS — conforme o edital. |
| Comissão do leiloeiro | Devida pelo arrematante, estabelecida em lei ou arbitrada pelo juiz (CPC, art. 884, parágrafo único) — em regra 5% (Decreto nº 21.981/1932, art. 24, parágrafo único). | Em regra 5%, conforme o edital, paga ao leiloeiro no ato. | Conforme o edital; costuma ser 5%. |
| Se o arrematante não pagar | Perde a caução ou o sinal em favor do exequente e fica excluído do novo leilão (CPC, art. 897); a arrematação é resolvida (art. 903, § 1º, III). | Perde o sinal ou a multa prevista no edital e o imóvel volta à venda; o banco pode cobrar a diferença. | Multa e perda da caução previstas no edital; impedimento de participar de novos certames, conforme as regras da Caixa. |
| Se a arrematação for anulada depois | O depósito volta ao arrematante com a correção da conta judicial; a comissão do leiloeiro deve ser devolvida — tudo requerido nos autos. | O banco restitui o valor com a correção prevista no edital; conferimos antes se o edital exclui a responsabilidade por evicção. | Idem, conforme o edital. |
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No leilão judicial, o pagamento é por guia de depósito judicial: o valor fica depositado em conta vinculada ao processo em que ocorreu a arrematação. No extrajudicial, paga-se diretamente ao banco que promoveu o leilão, em geral por transferência. Se a arrematação for anulada, o dinheiro volta corrigido — e a comissão do leiloeiro também tem de ser devolvida; tudo requerido no processo.
Dr. Raphael Cataldo Sistonnos vídeos sobre pagamento da arrematação, no canal do escritório
A pergunta mais frequente · parcelar
A lei admite pagar em até trinta meses — mas por proposta prévia, por escrito, e só quando ninguém oferece o preço à vista. Entender o mecanismo evita montar a estratégia sobre uma hipótese que não se realiza nos imóveis disputados.
Até o início do primeiro leilão, por valor não inferior à avaliação; até o início do segundo, por valor que não seja vil. A proposta não suspende o leilão (CPC, art. 895, caput e § 6º).
Com hipoteca do próprio imóvel em garantia, indicação de prazo, indexador e condições; atraso gera multa de 10% sobre a parcela vencida somada às vincendas (art. 895, §§ 1º, 2º e 4º).
A proposta de pagamento à vista vence qualquer proposta parcelada, ainda que de valor menor, desde que respeitado o lance mínimo (art. 895, § 7º). Entre parceladas, vence a de maior valor (§ 8º).
Onde há procura — Zona Sul, Centro, perto do metrô —, há lance à vista. O parcelamento é realidade em imóveis de pouca liquidez, não nos que valem a disputa.
O que existe é financiamento pelo próprio banco, quando o edital o admite — mais comum na venda direta e nos imóveis da Caixa —, e o FGTS em hipóteses restritas.
O mito é que você sempre pode comprar parcelado. Pode — desde que não exista ninguém disposto a pagar à vista: se eu dou um lance de um milhão à vista e outro dá um milhão e meio parcelado, respeitado o lance mínimo, o à vista prevalece. Na Vieira Souto, na Lúcio Costa, em Copacabana, você não vai conseguir comprar parcelado. Nunca.
Dr. Raphael Cataldo Sistonno canal do escritório, sobre os mitos do leilão de imóveis
O documento do dia · auto ou ata
É o documento que fixa, por escrito, o que foi arrematado, por quem, por quanto e em que condições. Conferimos cada termo contra o edital antes da assinatura, porque o que está nele irá para a carta — e para a matrícula.
| Auto de arrematação (judicial) | Ata de arrematação (extrajudicial) | |
|---|---|---|
| Quem emite e quem assina | Lavrado pelo leiloeiro e assinado pelo arrematante, pelo leiloeiro e pelo juiz; com a assinatura do juiz, a arrematação torna-se perfeita, acabada e irretratável (CPC, art. 903). | Lavrada pelo leiloeiro e assinada pelo arrematante; vale como prova do ato e recibo do pagamento, e dá início ao procedimento da escritura junto ao banco. |
| O que deve conter | Os termos do edital, a identificação do arrematante — ou dos coarrematantes, com as proporções —, o preço e a forma de pagamento. O que está no auto irá para a carta e para o registro. | Os dados do imóvel, do arrematante e do lance, as condições do edital e os prazos de pagamento e de escritura. |
| O que conferimos antes de assinar | Cada termo contra o edital e contra o que foi lançado; divergência pede retificação antes da assinatura. | O mesmo rigor: valores, prazos, responsabilidade por débitos e ocupação, exatamente como no edital. |
| O que a assinatura abre | O prazo de dez dias para o executado impugnar; a assinatura pelo juiz não é automática — exige despachos — e, até ela, o executado ainda pode remir a execução (CPC, arts. 826 e 903). | O prazo de pagamento ao banco e, em seguida, a lavratura e o registro da escritura pública de compra e venda — títulos da etapa seguinte. |
| Se o arrematante quiser desistir | Possível, com devolução imediata do depósito, se provar em dez dias ônus ou gravame não mencionado no edital, se o executado alegar vício antes da carta ou se for citado em ação anulatória (CPC, art. 903, § 5º). | Conforme o edital — em regra com perda do sinal; por isso a decisão de lançar é tomada antes, não depois. |
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Remição e comissão do leiloeiro
Há decisão recente do STJ — sem eficácia vinculante — no sentido de que o devedor que remir a execução depois de realizada a arrematação deve pagar também a comissão do leiloeiro, porque o trabalho dele produziu resultado útil. Em sentido oposto já decidiu o TJSP. Conferimos o entendimento vigente caso a caso.
Assinado o auto pelo arrematante e pelo leiloeiro, você ainda tem uma expectativa de direito. O advogado do arrematante vai atrás do juiz para que assine o auto e a arrematação se consolide o mais rápido possível — porque, enquanto isso não acontece, o devedor pode remir a execução, pagando a dívida atualizada, as custas e os honorários.
Dr. Raphael Cataldo Sistonsobre a remição da execução após o leilão, no canal do escritório
A conta completa · além do lance
Cada item abaixo é conhecido antes do pregão e compõe a planilha do teto. Nenhum deles é cobrado pelo escritório; a assessoria tem honorários próprios, ajustados por escrito.
| Item | Quanto | Base | Observação |
|---|---|---|---|
| Comissão do leiloeiro | Em regra, 5% sobre o valor da arrematação, paga pelo arrematante. | Decreto nº 21.981/1932, art. 24, parágrafo único · CPC, art. 884, parágrafo único | Consta do edital; devolvida se a arrematação for desfeita por vício. |
| ITBI | Alíquota do município — 3% no Rio de Janeiro e em São Paulo —, sobre o valor da arrematação. | CTN, arts. 35 a 38 · leis municipais · jurisprudência do STJ | Municípios por vezes lançam sobre a avaliação; o escritório requer administrativamente a base correta antes do registro. |
| Registro do título e custas | Emolumentos da tabela do estado para a carta de arrematação ou a escritura; custas processuais no judicial. | Lei nº 6.015/1973 · tabelas de emolumentos | No extrajudicial soma-se a escritura pública; no judicial, a carta dispensa escritura. |
| Débitos assumidos | Zero quanto a tributos no leilão judicial; condomínio e tributos conforme o edital no extrajudicial e na venda direta. | CTN, art. 130, parágrafo único · STJ, Tema 1.134 · Lei nº 9.514/1997, art. 27 | Apurados no Estudo de Viabilidade Jurídica, com valores atualizados nas fontes. |
| Assessoria jurídica | Honorários ajustados por escrito, antes da contratação. | Lei nº 8.906/1994 | Nunca parte do pagamento da arrematação. |
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Para ter total segurança, 15% além do valor arrematado: ITBI de 3% sobre a arrematação, custas para expedir a carta, o auto de imissão na posse e a baixa dos gravames, o registro de imóveis, o leiloeiro e o advogado. A conta dá menos — eu arredondo para cima para não haver surpresa. Em relação a uma compra e venda particular, a diferença costuma ficar por volta de 8%.
Dr. Raphael Cataldo Sistonem entrevista sobre o custo real de arrematar, no canal do escritório
Imóveis da Caixa · regras próprias
Os imóveis da Caixa seguem a Lei nº 9.514/1997 nos dois primeiros leilões e, depois, modalidades próprias — com pagamento, financiamento e débitos ditados pelo edital de cada imóvel. O teto e a forma de pagamento entram na planilha antes do lance.
Leilão SFI (1º e 2º leilões da Lei 9.514), Licitação Aberta, Concorrência Pública e Venda Direta Online. Cada uma tem lance mínimo, prazo e regra de pagamento próprios — e o edital de cada imóvel manda.
Conforme o edital, o pagamento pode ser à vista, financiado pela própria Caixa ou, em alguns casos, com uso do FGTS. A forma escolhida entra na planilha de teto antes do lance — nunca depois.
Na venda direta, o edital pode transferir IPTU e condomínio ao comprador. Em um imóvel da Barra da Tijuca, o Estudo de Viabilidade Jurídica apurou R$ 198 mil de IPTU sobre um lance mínimo de R$ 520 mil — e a recomendação foi não arrematar.
O imóvel só está oficialmente desocupado quando o devedor entrega as chaves ao banco — e isso é raro. Na prática, a posse é tomada pela via legal: registro da escritura, verificação no local, tentativa de acordo e, se preciso, ação de imissão na posse (Lei nº 9.514/1997, art. 30).
Arrematou · o mesmo dia
Arrematar é o meio do caminho. No dia da arrematação, o escritório abre o canal que acompanhará o caso até as chaves — e o pós-arrematação, feito em juízo e longe dos seus olhos, chega a você toda semana.
No dia da arrematação, criamos um grupo com os advogados do escritório, dedicado ao seu caso — apoiado por um sistema que classifica e arquiva cada documento.
Peças protocoladas, despachos com juízes e serventuários, diligências e estratégias: o trabalho que ocorre na justiça, longe dos seus olhos, chega a você toda semana.
Auto assinado pelo juiz, prazo de impugnação, carta ou escritura, ITBI, registro, baixas e posse — a engenharia do pós-arrematação, feita em juízo e fora dele.
Glossário · as palavras do pregão
Definições curtas e citáveis, com o dispositivo de lei que as sustenta. São as palavras do edital, do portal do leiloeiro e do auto — e as que mais geram perguntas na hora do lance.
Mais dez termos do leilão de imóveis, no hub da assessoria · Os termos do estudo prévio
O dia do leilão em vídeo · canal com mais de 200 vídeos
No vídeo principal, o Dr. Raphael Cataldo Siston percorre o dia do leilão, do estudo comercial ao grupo de acompanhamento. Abaixo, os seis temas que mais geram dúvidas: como participar, os custos, o pagamento, o parcelamento, o risco de perder o dinheiro e o lucro.
Neste vídeo
Quem está ao seu lado · e quem responde por esta página
A calma para não romper o teto e a atenção para conferir cada linha do auto não nascem em cursos: nascem em pregão, arrematação após arrematação. O advogado que está na linha no dia do leilão é o que despachará com o juiz na semana seguinte.
Advogado, sócio-fundador · OAB/RJ nº 153.146
A trajetória começou aos quinze anos, na Escola Preparatória de Cadetes do Ar e na Academia da Força Aérea; um problema de saúde mudou a rota, e o Direito entrou como caminho para os concursos públicos. Mudou tudo uma matéria de jornal, lida na biblioteca da faculdade, sobre leilões judiciais de imóveis: Raphael estudou o tema a fundo, fez a própria primeira arrematação e, ao viver cada ato do processo, encontrou a vocação. Fundou o Cataldo Siston Advogados para unir leilão de imóveis, direito imobiliário e contencioso cível numa única disciplina — a que conduziu mais de 1.300 arrematações, do estudo prévio à sustentação oral nos tribunais.
Para se aprofundar
Artigos escritos por quem participa, toda semana, dos pregões que descreve — alguns anteriores a mudanças legais e teses do STJ que esta página já incorpora.
Como funciona o pagamento da arrematação no leilão judicial: guia de depósito, prazos e consequências do inadimplemento.
ArtigoTodos os custos após a arrematação, no leilão judicial e no extrajudicial: comissão, ITBI, registro e débitos.
ArtigoO documento assinado no dia do leilão e o título que vai a registro — e por que confundi-los custa caro.
ArtigoA base de cálculo do ITBI na arrematação, o entendimento do STJ e como evitar surpresas no pagamento.
EntrevistaEntrevista de Raphael Cataldo Siston à Casa & Jardim sobre como participar de leilões de imóveis com segurança.
ArtigoO que torna o leilão um bom negócio — preço e segurança jurídica — e o que o transforma em compra de mercado.
Perguntas frequentes · 24 respostas diretas
As perguntas estão na formulação em que chegam ao escritório e às buscas. Cada resposta começa pela resposta — e indica o dispositivo de lei ou o precedente que a sustenta.
O leilão ocorre na data e no horário do edital, hoje quase sempre em portal eletrônico do leiloeiro (CPC, art. 882). Os interessados habilitados dão lances a partir do mínimo da praça; o maior lance válido vence e o arrematante assina, no mesmo dia, o auto (judicial) ou a ata (extrajudicial) de arrematação e paga no prazo do edital — em regra à vista e de imediato (art. 892). No escritório, o dia começa antes: estudo comercial, teto máximo, forma de participação e canal aberto durante todo o pregão.
Estima com você o valor real de mercado do imóvel, define o teto máximo conforme a sua finalidade, participa do leilão na forma que você escolher — presencial, autorizada ou remota —, confere o auto ou a ata contra o edital antes da assinatura, acompanha o pagamento diretamente ao juízo ou ao banco e, no mesmo dia, abre o canal de acompanhamento semanal. Nenhum lance é dado sem a sua autorização expressa.
Depende da sua preferência. Você pode participar presencialmente no escritório, lançar por conta própria com o nosso acompanhamento por vídeo ou WhatsApp, ou nos autorizar a lançar em seu nome com o acesso ao portal do leiloeiro e o teto definido. Em qualquer forma, cada lance — inclusive o que alcança o teto — depende da sua autorização no momento.
Não precisa, e pode. Os leilões são eletrônicos; clientes de outros estados e países participam pela forma autorizada ou remota, com canal aberto conosco durante a sessão. Para quem participa pela primeira vez, recomendamos a presença no escritório — com chegada de trinta a quarenta minutos antes, para traçar a estratégia com calma.
Cada leiloeiro tem o seu portal e exige cadastro prévio com documentos pessoais — e procuração, se o lance for dado por terceiro. A habilitação tem prazo — muitos leiloeiros a encerram entre 24 e 72 horas antes do pregão, conforme o edital. Orientamos o cadastro e conferimos a habilitação na véspera; sem ela, não há lance.
No leilão judicial, a primeira praça exige lance igual ou superior à avaliação (ou ao preço mínimo fixado pelo juiz) e a segunda admite qualquer lance que não seja vil — não inferior ao mínimo fixado pelo juiz ou, na falta dele, a 50% da avaliação (CPC, art. 891, parágrafo único). No extrajudicial, o primeiro leilão parte do valor do imóvel fixado no contrato, nunca inferior à base do ITBI, e o segundo, do valor da dívida com despesas e encargos — ou, a critério do credor, de ao menos metade da avaliação (Lei nº 9.514/1997, arts. 24, VI, e 27, §§ 1º e 2º).
Com uma planilha feita a quatro mãos antes do pregão: valor real de mercado, menos custos de aquisição (comissão, ITBI, registro, custas), menos custos do pós (débitos que o edital transfere), menos o imposto sobre o lucro imobiliário se o objetivo é revender, menos a margem pretendida. O resultado é o teto máximo — o número que não se rompe na disputa. A decisão sobre ele é sempre sua.
Sim. Quem revende precisa embutir o imposto sobre o lucro imobiliário, o que reduz o teto. Quem compra para morar não tem esse imposto a considerar e pode ser mais competitivo. Quem compra para alugar calibra o teto pelo retorno pretendido com a locação — e, se a finalidade é temporada, considera a convenção do condomínio e o Tema 1.443 do STJ, com processos suspensos.
Não necessariamente. No judicial, a avaliação é feita por oficial de justiça e pode estar acima ou abaixo do mercado; no extrajudicial, o primeiro leilão parte do valor do contrato ou da base do ITBI e o segundo, do valor da dívida — nenhum deles mede o mercado. Por isso fazemos pesquisa de campo: pagar 70% de uma avaliação inflada pode ser pagar preço cheio.
Só no leilão judicial e só por proposta escrita apresentada antes do pregão: até o início do primeiro leilão, por valor não inferior à avaliação; até o início do segundo, por valor que não seja vil. A proposta prevê pelo menos 25% à vista e o saldo em até trinta meses, com hipoteca do próprio imóvel (CPC, art. 895). A proposta à vista sempre prevalece — por isso imóveis disputados não saem parcelados. No extrajudicial não há parcelamento legal; há financiamento quando o banco o admite.
No leilão judicial, não: o pagamento é por depósito judicial, à vista ou pela proposta de parcelamento do art. 895. No extrajudicial, alguns bancos financiam a própria arrematação, sobretudo na venda direta; a Caixa admite, conforme o edital de cada imóvel, pagamento à vista, financiado por ela ou, em alguns casos, com FGTS. A forma de pagamento entra na planilha do teto antes do lance.
No leilão judicial, por guia de depósito judicial vinculada ao processo — só o juiz destina esse valor. No extrajudicial, diretamente à instituição financeira que promoveu o leilão, por boleto ou transferência indicada por ela. Em nenhuma hipótese o valor da arrematação passa pelo escritório; a nossa remuneração é exclusivamente a da assessoria jurídica, ajustada por escrito antes da contratação.
No leilão judicial, de imediato, por depósito judicial ou meio eletrônico, salvo pronunciamento judicial em sentido diverso (CPC, art. 892) — na prática, os editais costumam fixar 24 horas, e alguns admitem sinal de 20% ou 30% com o saldo em poucos dias. No extrajudicial, no prazo do edital, após a homologação do leilão pelo banco — em geral poucos dias úteis. A guia de depósito ou a transferência só é emitida depois da disputa, pelo valor do lance vencedor; o que precisa estar pronto antes é a disponibilidade dos recursos.
No leilão judicial, o arrematante remisso perde a caução ou o sinal em favor do exequente, a arrematação é resolvida e o bem volta a leilão, do qual ele e o seu fiador ficam excluídos (CPC, arts. 897 e 903, § 1º, III). No extrajudicial, o edital prevê a perda do sinal ou multa, e o banco pode cobrar a diferença apurada na nova venda. Por isso o dinheiro do pagamento está confirmado antes de qualquer lance.
No leilão judicial, apenas nas hipóteses do art. 903, § 5º, do CPC, com devolução imediata do depósito: se provar, em dez dias, ônus real ou gravame não mencionado no edital; se, antes da carta, o executado alegar vício da arrematação; ou se for citado em ação anulatória. Fora delas, não. No extrajudicial, a desistência segue o edital e costuma custar o sinal. A decisão de lançar é tomada antes — com o estudo e a planilha.
É paga pelo arrematante, além do preço, no valor estabelecido em lei ou arbitrado pelo juiz (CPC, art. 884, parágrafo único) — em regra 5% sobre o valor da arrematação (Decreto nº 21.981/1932, art. 24, parágrafo único), percentual que consta do edital. Se a arrematação for desfeita por vício, a comissão deve ser devolvida — o que se requer nos autos.
Comissão do leiloeiro (em regra 5%), ITBI pela alíquota do município — 3% no Rio de Janeiro e em São Paulo — sobre o valor da arrematação, emolumentos de registro da carta ou da escritura e custas processuais no judicial, débitos que o edital eventualmente transfira, além da assessoria jurídica. Regra prática: reservar cerca de 15% além do lance.
Sobre o valor da arrematação — é o entendimento reiterado do STJ, que considera valor venal, para o ITBI, o preço alcançado na hasta pública ou no leilão extrajudicial. Como alguns municípios lançam sobre a avaliação, o escritório abre o requerimento administrativo para recolher o imposto pela base correta antes do registro.
No judicial, o auto de arrematação lavrado pelo leiloeiro; no extrajudicial, a ata de arrematação. Conferimos cada termo contra o edital e contra o que foi lançado — preço, forma de pagamento, identificação do arrematante e, havendo coarrematantes, as proporções de cada um — e pedimos retificação antes da assinatura, porque o que está no auto irá para a carta e para o registro.
Apenas um licitante se cadastra e dá os lances — se todos lançarem, disputam entre si. Depois do pregão, as proporções de cada comprador são declaradas ao leiloeiro para constar do auto ou da ata; o que está no auto vai para a carta de arrematação e o que está na carta vai para a matrícula, cada um com o seu quinhão.
No judicial, até a assinatura do auto de arrematação pelo juiz, o executado pode remir a execução pagando a dívida atualizada, custas e honorários (CPC, arts. 826 e 903); depois disso, não. Como a assinatura do juiz não é automática, o escritório despacha para obtê-la o quanto antes. No extrajudicial, consolidada a propriedade, resta ao devedor a preferência até o segundo leilão (Lei nº 9.514/1997, art. 27, § 2º-B; STJ, Tema 1.288).
O depósito judicial volta ao arrematante com a correção da conta vinculada, e a comissão do leiloeiro deve ser devolvida — tudo requerido nos autos. No extrajudicial, o banco restitui o valor com a correção prevista no edital. O risco real não é perder o dinheiro pago, mas o tempo e a oportunidade — e, se o edital transferia débitos, a dívida assumida. Por isso o estudo prévio existe.
Não. O valor da arrematação é pago diretamente ao juízo, no leilão judicial, ou à instituição financeira, no extrajudicial. Nenhum centavo desse pagamento passa pelo escritório. A nossa remuneração é exclusivamente a da assessoria jurídica, ajustada por escrito antes da contratação.
Criamos um grupo com os advogados do escritório dedicado ao seu caso, apoiado por um sistema que organiza os documentos, e você passa a receber um relatório semanal: peças protocoladas, despachos, diligências e estratégias. Começa a etapa mais longa — o pós-arrematação: assinatura do auto pelo juiz, prazo de impugnação, carta ou escritura, ITBI, registro, baixas e posse.
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Imposto sobre o lucro imobiliário: alíquota básica de 15% para pessoa física sobre o ganho de capital (Lei nº 8.981/1995, art. 21, na redação da Lei nº 13.259/2016), com alíquotas maiores sobre a parcela do ganho que exceder R$ 5 milhões, regras próprias para pessoa jurídica e hipóteses de isenção ou redução (como o reinvestimento em imóvel residencial, Lei nº 11.196/2005, art. 39). Os honorários da assessoria são ajustados por escrito, antes da contratação, e podem ser incluídos em “outros custos”.
