Leilão judicial · São Paulo · TJSP
Leilão judicial de imóveis em São Paulo é a venda forçada de um imóvel penhorado em processo que corre no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo — execução, cumprimento de sentença, falência ou inventário —, conduzida, por meio eletrônico, por leiloeiro público oficial cadastrado no Portal de Auxiliares da Justiça e regida pelos arts. 879 a 903 do Código de Processo Civil, pela Resolução CNJ nº 236/2016 e pelo Provimento CSM nº 1625/2009. Nesta página: como funciona no TJSP, o que muda em São Paulo (ITBI de 3% sobre o valor da arrematação, pagamento em 24 horas, comissão do leiloeiro e o IRDR que permite deduzi-la do produto) e todos os leilões judiciais do estado, atualizados diariamente.
São Paulo é o maior mercado de leilões judiciais do país — e o estado onde nasceram os dois precedentes do STJ que decidem a conta do arrematante: o ITBI pelo valor da arrematação e a proibição de transferir o IPTU anterior. Esta página reúne o que decide uma arrematação judicial no TJSP — a lei, o tribunal, o imposto paulistano, o estudo que antecede o lance e a posse que vem depois dele — e o painel com os leilões judiciais em curso, da capital ao litoral e ao interior — com os prazos que o relógio paulista impõe, os leilões por região e os vídeos do canal do escritório sobre cada ato.
Em andamento · atualizado diariamente · a partir dos editais
Os leilões judiciais do estado, reunidos a partir dos editais dos leiloeiros nomeados pelo TJSP — capital, Grande São Paulo, interior e litoral. Filtre por região, tipo de imóvel e faixa de lance; encontrou o seu, peça o Estudo de Viabilidade Jurídica do processo antes de qualquer lance.
Apartamento na Bela Vista, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no 7º andar do Edifício Paulista Wall Street Residence, na Rua Itapeva, 636, Bela Vista, São Paulo. O apartamento possui uma área útil de 49,95m² e uma área total de 112,354m², incluindo a área comum.
Conjunto comercial em Campo Belo, São Paulo. Descrição: Conjunto comercial localizado na Avenida Vereador José Diniz, nº 3.651, no 11º andar do "Edifício Silver Tower". O imóvel possui uma área útil de 37,230m² e uma vaga de garagem.
Casa em Vila Prudente, São Paulo, com 240 m². Descrição: Trata-se de uma casa térrea com 200 m² de área construída, localizada na Rua Mário Savi, Vila Prudente.
Imóvel comercial em Mairiporã, São Paulo. Descrição: Imóvel comercial com área total de 272m², localizado no Centro de Mairiporã, na Avenida Leonor de Oliveira. O terreno possui 10,00m de frente para a Avenida 2 e dimensões de 27,00m pelo lado direito e 27,50m pelo lado esquerdo.
Apartamento em Santo André, São Paulo. Descrição: Apartamento residencial no Condomínio Edifício Alla Scalla, localizado no 13º andar, com área útil de 127,83m² e 2 vagas de garagem.
Casa em Jundiaí, São Paulo. Descrição: Sobrado localizado na Rua Bernardino de Campos, 315, no bairro Bela Vista, Jundiaí. O imóvel possui um terreno de 44,22 m² e é composto por dois pavimentos.
Imóvel comercial com 1.283,03m² em Jaú, São Paulo. Descrição: Imóvel comercial com área total de 1.283,03m², situado na Avenida Inácio Curi, esquina com as ruas Léo Araújo de Melo e João Ávila Franco, em Jaú, SP.
Casa de alto padrão no Jardim Acapulco, Guarujá, SP. Descrição: Imóvel localizado no Condomínio Jardim Acapulco, com área total de 1.600,00m² e área construída de 722,14m², distribuído em dois pavimentos.
Apartamento em Praia Grande, São Paulo. Descrição: Apartamento nº 214, localizado no 2º andar do Edifício Augustus I, com área útil de 27,23m² e área total de 35,11m². O imóvel possui sala, cozinha, 2 quartos e 1 banheiro.
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Receber leilões pelo meu perfilO que é · base legal · precedentes paulistas
Leilão judicial de imóveis é a alienação forçada, por lances públicos, de um imóvel penhorado ou arrecadado em processo judicial, determinada pelo juiz e conduzida por leiloeiro público oficial. É a forma de alienação prevista no art. 879, II, do Código de Processo Civil — a expropriação por excelência da execução civil (art. 825, II) — e ocorre também na falência, na extinção de condomínio, no inventário e na execução fiscal. No Tribunal de Justiça de São Paulo, o leilão é eletrônico, conduzido por leiloeiro cadastrado no Portal de Auxiliares da Justiça, e o título do arrematante é a carta de arrematação, expedida pelo próprio juízo; a posse se obtém por mandado nos autos — sem escritura e sem ação própria.
A expropriação por leilão (art. 879, II), o leilão eletrônico como regra (art. 882), o edital (art. 886), as intimações obrigatórias (art. 889), o preço vil (art. 891), o pagamento e o parcelamento (arts. 892 e 895), o auto e a carta de arrematação (art. 901) e a irretratabilidade com as hipóteses de invalidação (art. 903).
Regulamenta a alienação judicial por meio eletrônico prevista no art. 882, § 1º, do CPC: credenciamento de leiloeiros perante os tribunais, requisitos das plataformas, publicidade, segurança dos lances e a comissão do leiloeiro (art. 7º) — base do IRDR paulista sobre a dedução da comissão do produto da arrematação.
Disciplina o leilão eletrônico no TJSP, em 32 artigos: cadastro prévio e gratuito do interessado no portal do leiloeiro (arts. 3º a 6º), descrição detalhada e ilustrada dos bens (art. 7º), início do pregão no primeiro dia útil após a publicação do edital (art. 11), prorrogação de três minutos a cada lance final (art. 14), comissão de até 5% fixada pelo juiz e paga pelo arrematante fora do lance (art. 17), guia de depósito judicial com prazo de 24 horas, salvo determinação diversa (arts. 18 e 19), e auto assinado só após a comprovação do pagamento integral e da comissão (art. 20). Os editais o aplicam com as alterações do Provimento CSM nº 2.319/2015.
Adequaram as Normas de Serviço da Corregedoria (arts. 251 e seguintes) à decisão do CNJ no PCA nº 0002997-82.2020.2.00.0000: no TJSP a alienação judicial eletrônica é conduzida exclusivamente por leiloeiros públicos oficiais cadastrados no Portal de Auxiliares da Justiça, matriculados na JUCESP há pelo menos três anos, com plataforma própria ou contratada sob sua responsabilidade — vedada a nomeação de empresas de leilão. Leilões por oficiais de justiça só em situações excepcionalíssimas.
Na arrematação em hasta pública, os créditos tributários relativos ao imóvel sub-rogam-se no preço: o arrematante não responde por IPTU anterior, o que o STJ confirmou no Tema 1.134 — em recursos do Município de São Paulo — mesmo diante de cláusula em contrário no edital.
Alíquota de 3% (art. 10, II, na redação da Lei nº 16.098/2014). Em leilão ou hasta pública, a base de cálculo é o valor pelo qual o bem foi arrematado, salvo arbitramento administrativo (art. 7º, § 6º, acrescentado pela Lei nº 17.875/2022) — a regra que encerra, na arrematação, a disputa paulistana do 'valor venal de referência'.
Três julgamentos que decidem a conta do arrematante em São Paulo
STJ — Tema Repetitivo 1.113 (1ª Seção, j. 24/02/2022)
Síntese da tese: (a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, sem vinculação à base de cálculo do IPTU; (b) o valor declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o mercado, e só se afasta por processo administrativo regular (CTN, art. 148); (c) o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com respaldo em valor de referência fixado unilateralmente.
Caso nascido em arrematações judiciais em São Paulo (REsp 1.937.821/SP). Desde a Lei nº 17.875/2022, a própria lei paulistana manda calcular o ITBI da arrematação pelo valor pelo qual o bem foi arrematado (art. 7º, § 6º). Texto integral da tese na página oficial do STJ. Consultar no STJ
STJ — Tema Repetitivo 1.134 (1ª Seção, j. 09/10/2024)
“Diante do disposto no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação.”
Recursos originários de São Paulo (REsp 1.914.902, 1.944.757 e 1.961.835), interpostos pelo Município de São Paulo. Modulação: a tese aplica-se aos editais publicados após a ata do julgamento, ressalvados os pedidos pendentes. Consultar no STJ
TJSP — IRDR Tema 60 (Órgão Especial, j. 06/05/2026)
“I. A comissão do leiloeiro judicial é devida e paga pelo arrematante, nos termos do art. 884, parágrafo único, do Código de Processo Civil. II. Quando o valor da arrematação superar o crédito do exequente e as despesas processuais, é admissível a dedução da comissão do leiloeiro, já paga pelo arrematante, do saldo excedente do produto da arrematação, com a correspondente restituição, nos termos do art. 7º, §4º, da Resolução CNJ nº 236/2016, ainda que ausente previsão no edital. III. A dedução limita-se à destinação do excedente do produto da arrematação e não altera as condições do leilão, estando condicionada à existência de saldo excedente, à preservação da ordem de preferência dos créditos e à inexistência de prejuízo a terceiros. IV. A dedução deve ser apreciada pelo juízo da execução, observado o art. 7º, §4º, da Resolução CNJ nº 236/2016.”
Processo paradigma nº 2249027-60.2025.8.26.0000, rel. Des. Gomes Varjão; acórdão publicado em 22/05/2026, trânsito em julgado em 17/06/2026. Tese de observância obrigatória nos processos do TJSP (CPC, art. 985): o arrematante continua adiantando a comissão ao leiloeiro e, havendo saldo excedente, o escritório requer a dedução no próprio processo. Consultar no TJSP
Outros precedentes com origem em São Paulo
A comissão é devida ao leiloeiro mesmo quando o executado quita a dívida depois do lance vencedor e do depósito, antes da assinatura do auto: a arrematação já existe com a aceitação do lance; o auto apenas consolida seus efeitos. Consultar no STJ
O TJSP deve realizar os leilões eletrônicos exclusivamente por leiloeiros públicos oficiais matriculados na Junta Comercial; leilões por servidores só em situações excepcionalíssimas. Origem do Provimento CG nº 19/2021. Consultar no CNJ
Declarou inconstitucionais os arts. 7º-A, 7º-B e 12 da Lei municipal nº 11.154/1991: o valor venal de referência não pode fixar previamente a base de cálculo do ITBI — serve só como parâmetro de conferência do preço declarado.
Como funciona no TJSP · dez atos encadeados
Uma arrematação judicial é uma corrente de atos processuais. Cada elo depende do anterior; um elo viciado — a intimação que faltou, a penhora que recaiu sobre direitos e não sobre o imóvel, o edital omisso — pode romper tudo o que veio depois, meses após o lance. No TJSP os elos são os do Código de Processo Civil, com o ritmo do Provimento CSM nº 1625/2009: pregão eletrônico, prorrogação de três minutos, guia em 24 horas. É por isso que o escritório examina o processo antes, lance a lance, e defende a arrematação depois.
Deslize para ver a corrente completa
O imóvel do devedor é penhorado e a penhora é averbada na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis competente (CPC, arts. 831 a 844). O cônjuge é intimado (art. 842). Um vício aqui — penhora de direitos em vez do imóvel, bem de família, fração ideal, usufruto — é o primeiro elo que o estudo examina.
Elo examinado no estudo prévioEm vídeoLeilão de direito e açãoBem de família pode ser leiloado?
O oficial de justiça avaliador vai ao imóvel; não encontrando ninguém, avalia de forma indireta, com informações do porteiro e de vizinhos e comparação com o mercado (arts. 870 a 875). Executado e exequente podem impugnar a avaliação; depois do leilão, a alegação de defasagem é tardia. A avaliação é a base da 1ª praça e do piso da 2ª.
O juiz nomeia leiloeiro público oficial cadastrado no Portal de Auxiliares da Justiça do TJSP (Normas de Serviço da Corregedoria, na redação do Provimento CG nº 19/2021) e o edital é publicado com descrição, avaliação, ônus, datas e condições (art. 886). O pregão eletrônico começa no primeiro dia útil após a publicação (Provimento CSM nº 1625/2009, art. 11). O edital é a lei daquele leilão: auto e carta têm de reproduzi-lo — e 'desocupado' no edital é afirmação a conferir, não garantia.
Elo examinado no estudo prévioExecutado, cônjuge, coproprietário, usufrutuário, credores hipotecários e fiduciários, promitente comprador, credores com penhora anterior e os entes públicos em caso de enfiteuse são cientificados com antecedência mínima de cinco dias. A intimação ausente é a causa mais frequente de anulação.
Elo examinado no estudo prévioLances a partir do valor da avaliação, pela internet, no portal do leiloeiro: cadastro prévio e gratuito, habilitação com antecedência e lances em tempo real, com prorrogação de três minutos a cada lance nos minutos finais (art. 882 do CPC; Resolução CNJ 236/2016; Provimento CSM nº 1625/2009, arts. 3º a 6º e 14).
Em vídeoComo funciona o dia do leilão
Sem arrematação na 1ª, o bem vai à 2ª praça pelo mínimo fixado pelo juiz — 60%, 70%, 80% — ou, no silêncio, por valor não inferior a 50% da avaliação (art. 891, parágrafo único). O texto original do Provimento CSM nº 1625/2009 (art. 13) previa 60%, salvo determinação judicial: no TJSP é o edital que diz qual é o piso, e é ele que vale. É onde se concentram as oportunidades e as impugnações.
Elo examinado no estudo prévioEm vídeoO que é preço vil
Vencido o lance, o leiloeiro emite a guia de depósito judicial vinculada ao processo e o arrematante paga em 24 horas, salvo prazo diverso do edital — alguns preveem 30% em 24 horas e o saldo em cinco ou quinze dias (Provimento CSM nº 1625/2009, arts. 18 e 19) —, à vista, ou parcelado com 25% de entrada e até 30 parcelas, se houver proposta prévia (art. 895). A comissão do leiloeiro, de até 5%, é paga fora do lance (art. 17); o auto, que reproduz o edital, é assinado depois da comprovação do pagamento integral (art. 20).
Assinado o auto, abre-se de imediato, sem intimação, o prazo de dez dias para o executado ou o terceiro interessado arguir preço vil, falta de citação ou de intimação, bem de família ou outro vício (art. 903, § 2º); passado o prazo, só ação anulatória autônoma (§ 4º). Rejeitada a impugnação, costuma vir o agravo de instrumento — no TJSP, pela experiência do escritório, três a quatro meses até o julgamento. Num caso conduzido pelo escritório, a cônjuge do executado impugnou por falta de intimação das datas; casada em separação total de bens e depois da aquisição, não tinha direito a ser intimada, e perdeu em segunda instância.
Elo examinado no estudo prévioEm vídeoO antigo dono entrou com recurso
Expedida a carta (art. 901, § 2º), paga-se o ITBI ao Município — em São Paulo, 3% sobre o valor pelo qual o bem foi arrematado (Lei nº 11.154/1991, arts. 7º, § 6º, e 10, II) — e leva-se a carta a registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, com a baixa das penhoras, indisponibilidades e demais gravames que o juízo determinar: os créditos de todos os credores migram para o produto da arrematação e lá se disputam no concurso de credores.
Em vídeoPós-leilão: a fase mais importanteDívida de condomínio e IPTU depois do leilão
O mandado de imissão na posse é expedido nos próprios autos, junto com a carta (art. 901, § 2º), e o advogado do arrematante agenda o cumprimento com o oficial de justiça. Se o ocupante não desocupa voluntariamente, o mandado é cumprido — com apoio policial se necessário —, e os bens deixados no imóvel ficam com o arrematante como depositário ou vão a depósito público, com prazo para retirada sob pena de perdimento. Antes disso, eventualmente, um acordo de desocupação pode resolver; imóvel alugado tem regras próprias.
Em vídeoImóvel de leilão com inquilinoImissão na posse: o erro que quase custou uma vida
Entre o edital e a chave há um processo inteiro. Nós o conduzimos.
Do exame dos autos no e-SAJ antes do lance à resposta às impugnações, à carta de arrematação, ao ITBI, ao registro e à imissão na posse — com relatório semanal do que foi feito em juízo.O rito do leilão judicial no TJRJ, com os mesmos dez atos e o que muda no Rio
Os prazos do leilão paulista · da guia ao mandado
Sete marcos, contagens diferentes — minutos no pregão, horas na guia, dias na impugnação, meses no agravo. Perder um deles custa a arrematação ou a carta; o escritório os controla no relatório semanal.
Cada lance nos três minutos finais prorroga o pregão por mais três (Provimento CSM nº 1625/2009, art. 14). Não existe 'última chamada': existe relógio.
Prazo para depositar o valor da arrematação, salvo prazo diverso do edital — alguns preveem 30% em 24 horas e o saldo em cinco ou quinze dias (Provimento 1625, arts. 18 e 19). A comissão é paga à parte.
Contados da assinatura do auto, sem intimação: preço vil, falta de intimação, bem de família, penhora de direitos (CPC, art. 903, § 2º). Depois, só ação anulatória (§ 4º).
Tempo médio de julgamento do agravo contra a decisão que rejeita a impugnação, pela experiência do escritório — com ou sem efeito suspensivo, a carta costuma aguardar.
Expedida após o pagamento do preço, da comissão, das custas e do ITBI (CPC, art. 901, §§ 1º e 2º): é o título que vai a registro no Cartório de Registro de Imóveis.
A carta é prenotada e registrada, com as averbações de baixa das penhoras e gravames determinadas pelo juízo (Lei nº 6.015/1973); exigências do oficial são respondidas pelo advogado.
Expedido nos próprios autos junto com a carta; cumprimento agendado com o oficial de justiça, acordo de desocupação quando possível, bens deixados com prazo para retirada.
O pós-arrematação, ato por ato, com os pedidos que o escritório formula
Leilões judiciais por região · capital, Grande São Paulo, interior e litoral
Oito regiões, oito perfis de estoque, de foro e de imposto. Cada cartão leva à página regional do portal, com os imóveis em leilão e os filtros por cidade e bairro.
O maior estoque de salas comerciais e conjuntos do estado, além de apartamentos compactos; mais da metade dos leilões da região é judicial. As execuções correm no Foro Central Cível — Fórum João Mendes Júnior —, onde também ficam as Varas de Falências e Recuperações Judiciais.
Foro Central Cível (Fórum João Mendes Júnior)Imóveis na regiãoApartamentos de médio e alto padrão e conjuntos comerciais na Berrini e na Vereador José Diniz, com a maior proporção de leilões judiciais da capital. Foros regionais de Santo Amaro, Jabaquara e Ipiranga, além do Foro Central para os bairros centrais da zona.
Foros Regionais de Santo Amaro, Jabaquara e IpirangaImóveis na regiãoAlto padrão residencial e imóveis de uso misto, a maioria em leilões judiciais. Foros regionais de Pinheiros, Lapa e Butantã; é a zona em que a disputa na 1ª praça é mais comum.
Foros Regionais de Pinheiros, Lapa e ButantãImóveis na regiãoCasas, sobrados e terrenos — o segmento em que o piso da 2ª praça mais pesa; judiciais e extrajudiciais em partes próximas. Foros regionais do Tatuapé, da Penha de França, de Itaquera, da Vila Prudente e de São Miguel Paulista.
Foros Regionais do Tatuapé, Penha, Itaquera, Vila Prudente e São MiguelImóveis na regiãoEstoque menor e mais residencial, cerca de dois terços em leilões judiciais. Foros regionais de Santana e de Nossa Senhora do Ó.
Foros Regionais de Santana e de Nossa Senhora do ÓImóveis na regiãoCada município é uma comarca com as suas Varas Cíveis e a sua lei de ITBI: a alíquota e a base da arrematação precisam ser conferidas cidade a cidade. Apartamentos no ABC, galpões e áreas em Guarulhos e no eixo Castelo Branco, alto padrão em Alphaville.
Comarcas de Guarulhos, Osasco, Barueri, Santo André, São Bernardo do Campo e demais municípiosImóveis na regiãoO maior estoque fora da capital, com cerca de quatro em cada dez leilões judiciais — muitos deles galpões, áreas e imóveis de empresas em recuperação ou falência, além de casas em comarcas médias. Execuções e falências correm nas comarcas de origem; o leilão é eletrônico e o estudo, pelo e-SAJ, não depende de distância.
Comarcas do interior (Campinas, Sorocaba, Ribeirão Preto, São José do Rio Preto e outras)Imóveis na regiãoSegunda residência e alto padrão em Guarujá e Santos, apartamentos compactos em Praia Grande e São Vicente. Parte dos imóveis está em terreno de marinha: a arrematação gera laudêmio de 5% sobre o valor do terreno, recolhido à SPU, e exige a Certidão Autorizativa de Transferência antes do registro.
Comarcas de Santos, Guarujá, São Vicente, Praia Grande e do litoral norteImóveis na regiãoO que muda em São Paulo
O Código de Processo Civil é o mesmo em todo o país; o que muda em São Paulo são o ITBI paulistano calculado pelo lance, a exclusividade dos leiloeiros públicos do Portal de Auxiliares da Justiça, o pregão do Provimento CSM nº 1625/2009, a tese vinculante sobre a comissão do leiloeiro, a geografia dos foros e o perfil do maior estoque do país.
No município de São Paulo a alíquota é de 3% (Lei nº 11.154/1991, art. 10, II). Nas compras comuns, a Fazenda paulistana calcula o imposto pelo maior entre o valor da transação e o 'valor venal de referência' — a disputa que o STJ julgou no Tema 1.113, nascido de arrematações paulistas. Na arrematação, a própria lei municipal encerrou a questão: desde a Lei nº 17.875/2022, a base é o valor pelo qual o bem foi arrematado, salvo arbitramento (art. 7º, § 6º). Nas demais cidades do estado, cada município tem a sua lei.
Desde o Provimento CG nº 19/2021 — editado para cumprir a decisão do CNJ no PCA nº 0002997-82.2020 —, o leilão judicial no TJSP é conduzido exclusivamente por leiloeiro público oficial cadastrado no Portal de Auxiliares da Justiça, matriculado na JUCESP há pelo menos três anos e com plataforma própria ou contratada sob sua responsabilidade; empresas de leilão não podem ser nomeadas (Comunicado CG nº 251/2022). A nomeação cabe ao juiz; o edital indica o portal onde se habilita e se dá lance.
O provimento que disciplina o pregão eletrônico paulista define o ritmo do leilão: cadastro prévio e gratuito, 1ª praça pela avaliação, 2ª praça pelo piso do edital, prorrogação automática de três minutos a cada lance final, guia de depósito judicial com 24 horas para pagar e comissão de até 5% fixada pelo juiz e paga pelo arrematante fora do lance. Quem conhece o provimento não é surpreendido pelo relógio do pregão nem pelo prazo da guia.
Em São Paulo a comissão é, em regra, de 5% sobre a arrematação, paga pelo arrematante. Em 2026 o TJSP fixou, em incidente de resolução de demandas repetitivas, que a comissão pode ser deduzida do produto da arrematação quando o lance supera o crédito do exequente, mesmo sem previsão no edital (IRDR nº 2249027-60.2025.8.26.0000). E o STJ, em recurso paulista, confirmou que a comissão é devida mesmo quando o devedor quita a dívida depois do lance e antes do auto (REsp 2.198.525/SP). O escritório pede a dedução no próprio processo.
Na capital, as execuções correm nas Varas Cíveis do Foro Central (Fórum João Mendes Júnior, Praça João Mendes, Centro) e dos foros regionais — Santana, Santo Amaro, Jabaquara, Lapa, Penha, Itaquera, Tatuapé, Vila Prudente, Ipiranga, Pinheiros, Nossa Senhora do Ó, Butantã e São Miguel Paulista —, nas Varas de Falências e Recuperações Judiciais e nas Varas de Fazenda Pública e de Execuções Fiscais. O processo é digital: o estudo examina os autos no e-SAJ, e o escritório peticiona, recorre e sustenta por meio eletrônico, com presença física nas diligências que decidem o resultado.
No portal do escritório, mais da metade dos imóveis em leilão no estado de São Paulo vem de processos judiciais: salas comerciais no Centro e na Bela Vista, apartamentos na Zona Sul e na Zona Oeste, casas na Zona Leste, Grande São Paulo e ABC, as comarcas do interior (Campinas, Jundiaí, Sorocaba, Ribeirão Preto, São José do Rio Preto, Jaú) e o litoral (Santos, Guarujá, Praia Grande). No litoral, parte dos imóveis está em terreno de marinha: a arrematação gera laudêmio de 5% sobre o valor do terreno, recolhido à SPU, e exige a Certidão Autorizativa de Transferência antes do registro.
Preço, pagamento e custos
O lance é a parte visível do preço. A planilha de teto máximo que o escritório monta antes do pregão soma a comissão do leiloeiro, o ITBI paulistano pelo valor do lance, o registro, o laudêmio quando houver e os débitos que o edital pode transferir — para que a decisão de arrematar seja tomada com a conta inteira à vista.
Lance mínimo igual ao valor da avaliação judicial atualizada (CPC, art. 886, II). Disputa rara, exceto em imóveis muito procurados — Jardins, Pinheiros, Vila Mariana, Moema, perto do metrô.
Lance mínimo fixado pelo juiz (art. 885) ou, no silêncio, não inferior a 50% da avaliação, para não configurar preço vil (art. 891, parágrafo único). O texto original do Provimento CSM nº 1625/2009 fala em 60%: leia o edital — é ele que fixa o piso daquele leilão. A disputa faz o preço: imóvel procurado não sai pelo piso.
Guia de depósito judicial vinculada ao processo, emitida pelo leiloeiro, com 24 horas para o depósito, salvo prazo diverso do edital — alguns preveem 30% em 24 horas e o saldo em cinco ou quinze dias (Provimento CSM nº 1625/2009, arts. 18 e 19; CPC, art. 892). O dinheiro fica depositado em juízo, em conta vinculada ao processo: ninguém paga a pessoa física, e pedido de 'depósito de garantia' fora da guia é fraude. Nenhum pagamento passa pelo escritório.
Só por proposta escrita apresentada antes do pregão: 25% à vista e o saldo em até 30 parcelas mensais, com hipoteca do próprio imóvel; a proposta à vista sempre prevalece (art. 895, §§ 1º e 7º). Não é financiamento.
Além do lance · a conta completa em São Paulo
Até 5% do valor da arrematação, fixada pelo juiz e paga ao leiloeiro fora do lance (Provimento CSM nº 1625/2009, art. 17; Decreto nº 21.981/1932, art. 24, parágrafo único); alguns editais preveem 2% sobre a avaliação em caso de remição ou acordo antes da arrematação, a cargo de quem remiu. Quando o lance supera o crédito do exequente, cabe a dedução do produto da arrematação (IRDR nº 2249027-60.2025.8.26.0000).
3% sobre o valor pelo qual o bem foi arrematado no município de São Paulo (Lei nº 11.154/1991, arts. 7º, § 6º, e 10, II); alíquota e base conforme a lei de cada município nas demais comarcas.
Emolumentos do registro da carta de arrematação e das averbações de baixa, conforme a tabela de custas e emolumentos do Estado de São Paulo; custas processuais para a expedição da carta.
5% sobre o valor do terreno nos imóveis em terreno de marinha do litoral paulista (SPU), com a Certidão Autorizativa de Transferência antes do registro. Na capital, não há.
IPTU anterior sub-roga-se no preço e o edital não pode transferi-lo (CTN, art. 130; Tema 1.134, julgado em recursos do Município de São Paulo). Condomínio e os encargos que o edital expressamente atribui ao arrematante entram na planilha: ler o edital e apurar o saldo na administradora — o estudo prévio mede o que o edital não diz. Os credores do executado disputam o produto da arrematação no concurso de credores: trabalhistas, tributários, condominiais, hipotecários e, por fim, quirografários, por ordem de penhora.
Como fixamos o teto máximo e damos os lances, no Dia do Leilão
Duas modalidades · o que muda em cada regime
O judicial nasce de um processo e segue o Código de Processo Civil; o extrajudicial nasce do inadimplemento de um financiamento com alienação fiduciária e segue a Lei nº 9.514/1997 — é o regime dos leilões da Caixa e dos bancos, dos quais São Paulo tem o maior volume do país. A terceira coluna mostra onde São Paulo pesa na comparação.
| Critério | Leilão judicial | Leilão extrajudicial | Em São Paulo |
|---|---|---|---|
| Origem | Processo judicial: execução, cumprimento de sentença, falência, inventário, execução fiscal, cotas de condomínio. | Inadimplemento de dívida garantida por alienação fiduciária (banco, incorporadora, credor particular); procedimento no cartório de registro de imóveis. | Varas Cíveis do Foro Central e dos foros regionais, Varas de Falências e de Execuções Fiscais; Caixa e bancos no extrajudicial — o maior estoque do país. |
| Legislação | CPC, arts. 879 a 903; Resolução CNJ 236/2016; Provimento CSM 1625/2009 e Normas de Serviço da Corregedoria (Provimento CG 19/2021). | Lei nº 9.514/1997, arts. 26, 26-A, 27, 30 e 37-A (com as Leis 13.465/2017 e 14.711/2023); CPC subsidiário. | A norma do tribunal é estadual; a lei federal é a mesma em todo o país. |
| Quem conduz | Juiz e leiloeiro público oficial cadastrado no Portal de Auxiliares da Justiça. | Credor fiduciário e leiloeiro, sem juiz. | Só leiloeiros matriculados na JUCESP há três anos ou mais; empresas de leilão não podem ser nomeadas. |
| Lance mínimo | 1ª praça: avaliação; 2ª: mínimo fixado pelo juiz ou não inferior a 50% da avaliação (art. 891). | 1º leilão: valor do imóvel fixado no contrato; 2º: maior lance que cubra a dívida, despesas, encargos, tributos e condomínio (art. 27, § 2º). | O edital do TJSP fixa o piso da 2ª praça — 50% ou 60% da avaliação; no extrajudicial o piso pode ficar abaixo de 50% ou acima da avaliação. |
| Pagamento | Guia de depósito judicial em 24 horas; à vista ou parcelado (25% + até 30 parcelas, art. 895), à vista prevalecendo. | Ao credor, à vista; financiamento pelo próprio banco quando o edital admite; FGTS em hipóteses restritas; sem parcelamento legal. | Nunca ao escritório, em nenhuma das duas. |
| Título | Auto → carta de arrematação expedida pelo juízo (art. 901). | Ata de arrematação → escritura pública de compra e venda. | Ambos registrados no Cartório de Registro de Imóveis; ITBI de 3% na capital — na arrematação, pelo valor do lance (art. 7º, § 6º). |
| Dívidas anteriores | Sub-rogam-se no preço (CPC 908, § 1º; CTN 130); edital não pode transferir tributos (Tema 1.134). | No 2º leilão, a dívida e as despesas incluem condomínio e IPTU; na venda direta o edital pode transferir débitos. | Os três recursos do Tema 1.134 vieram do Município de São Paulo; a Fazenda paulistana ainda tenta cobrar — o escritório requer a desvinculação. |
| Posse | Mandado de imissão nos próprios autos (art. 901, § 2º). | Ação própria com liminar e prazo de 60 dias (art. 30); taxa de ocupação de 1% ao mês (art. 37-A). | Varas Cíveis do TJSP; acordo de desocupação é possível nas duas, embora esporádico. |
| Defesas do devedor | Impugnação em 10 dias do auto (art. 903, § 2º) e ação anulatória; preço vil; intimações do art. 889. | Anulatória por vício de intimação (art. 26), de comunicação das datas (art. 27, § 2º-A) ou de prazos; purgação só até a consolidação (Tema 1.288); preferência até o 2º leilão (§ 2º-B). | O estudo prévio examina, em cada modalidade, exatamente os pontos que o devedor pode atacar. |
| Prazo até as chaves | Variável: depende do juízo e dos recursos; média interna de cerca de seis meses, com ampla variação. | Variável: acordo pode encurtar; a liminar depende do juízo. | Sem prazo fixo em nenhuma das duas — e sem promessa. |
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O que o estudo verifica antes do lance
O estudo não é uma leitura do edital: é o exame dos autos no e-SAJ — citação, penhora, avaliação, intimações, edital, débitos e processos conexos — para dizer, com conclusão binária, se a arrematação daquele imóvel é segura. É contratado antes do lance e feito para o imóvel que você indicar.
A corrente começa na citação. Citação nula na origem contamina tudo o que vem depois — e é alegada anos depois, na impugnação.
Cônjuge, coproprietário, usufrutuário, credores com garantia real, promitente comprador, União/Estado/Município quando há enfiteuse ou terreno de marinha.
O imóvel ou apenas direitos sobre ele ('direito e ação', direitos hereditários); fração ideal; bem de família; usufruto ou direito real de habitação averbados na matrícula.
Data e critério da avaliação; piso fixado no edital (50% ou 60%); distância entre avaliação e mercado real — para fixar o teto de lance e prever a impugnação.
Descrição, ônus, recursos e processos pendentes, datas, piso, prazo da guia, comissão e condições. Edital omisso é edital atacável; edital que transfere IPTU é inválido nesse ponto (Tema 1.134).
IPTU e dívida ativa da Fazenda paulistana ou do município da comarca, condomínio na administradora, laudêmio no litoral, hipotecas, penhoras de outros juízos e de execuções fiscais, indisponibilidades.
Usucapião, embargos de terceiro, recuperação judicial do devedor, execução fiscal sobre o mesmo bem, desconsideração da personalidade jurídica não decidida.
Em vídeo · quatro elos que decidem arrematações
Mais sobre o estudoPré-leilão: o método usado em 1.300 arremataçõesBastidores da análise jurídica
Recomendamos — ou não recomendamos. Sem meio-termo.
Em parte expressiva dos imóveis analisados a conclusão é desfavorável: o cliente preserva o capital e segue para a próxima oportunidade. O estudo é contratado antes do lance e feito para o imóvel que você indicar.Em vídeo · canal do escritório
No canal do escritório, o Dr. Raphael Cataldo Siston explica, em linguagem direta, cada ato do leilão judicial. Abaixo, o vídeo completo do procedimento e oito vídeos na ordem do processo: o pregão, o preço vil, a impugnação e o agravo, a remição, as dívidas, a penhora de direitos, a posse com inquilino e o pós-leilão.
Neste vídeo
Situações típicas no TJSP
Situações recorrentes nos processos paulistas, descritas em abstrato: o ITBI calculado pela referência e não pelo lance, a comissão do leiloeiro num leilão que rendeu mais que a dívida, e o edital que vende direitos em vez do imóvel. Os casos reais conduzidos pelo escritório, com valores, estão na página de casos reais.
Capital · ITBI · carta de arrematação
Capital · comissão · produto da arrematação
Interior · penhora de direitos
A voz de quem arrematou
Quem viveu o processo — do exame dos autos à entrega das chaves — é quem melhor o descreve. Depoimentos reais, publicados com autorização, como constam do site do escritório.
Eu sou do ramo desenvolvimento de projetos para galpões logísticos, atuando geralmente como o “terreneiro”. No passado, meu pai comprava imóveis estressados em leilões de dívidas trabalhistas bastante arriscados e ele sempre gostou disso. Tivemos uma indicação em 2015 de um amigo para conhecer o Raphael e desde então começamos a arrematar, processo que correu bem com Dr. Raphael e Dra. Cristiane sempre atuando da melhor forma com relação ao interesse do cliente. Indiquei para um parceiro nosso que tem uma grande de rede de farmácias, que também está extremamente satisfeito e vem expandindo seus negócios e arrematando novas lojas. Além disso, tenho Dr. Raphael como um grande amigo no âmbito pessoal.Frederico BrandãoInvestidor
Como sou arquiteta, vinha planejando arrematar um imóvel em leilão para reformá-lo e vende-lo, como forma de investimento aliado à minha área de atuação. A grande questão para mim sempre foi diminuir os riscos neste tipo de aquisição, pois estórias de insucessos são muito comuns. Através da indicação de um amigo, fui apresentada ao escritório Cataldo Siston, e desde o primeiro contato fui muito bem atendida pela sócia Cristiane Dellassopa, que fez toda a análise jurídica necessária para que eu pudesse arrematar com tranquilidade o imóvel que julguei mais interessante para meu objetivo. Em todas as fases, incluindo emissão da posse até o registro de imóveis, a eficiência e profissionalismo do escritório esteve presente. Agora aguardo a venda deste imóvel para entrar em nova empreitada com meus novos “parceiros”.Denise de Castilho ProvenzanoArquiteta
Como cliente e parceiro de negócios do escritório Cataldo Siston há quase 10 anos tenho toda tranquilidade em referendar seus serviços, seu trabalho impecável e histórico de sucesso em todas as aquisições, investimentos e serviços a nós prestados. Além de ser um workaholic sempre comprometido nos mínimos detalhes, nos protegendo contra riscos e cumprindo estritamente todos os prazos. Estou a disposição de qualquer um que queira conversar a respeito da competência, qualidade, comprometimento e seriedade com que o Raphael e sua equipe prestam serviços na área imobiliária tendo como foco principal os leilões de imóveis.Felipe BuenoPresidente da BX Capital
Na Ipanema Investimentos adotamos o modelo: faça o melhor, com o melhor, sempre focando na segurança e rentabilidade. Na área de Direito Imobiliário o escritório Cataldo Siston é o melhor. Sempre nos entregou excelentes resultados.João Sampaio ViannaPresidente da Ipanema Investimentos
Conheci o Raphael Siston através de um amigo, o seu tio Eduardo. Estava em busca de alguém competente para assessorar-me no seguimento de Leilão de Imóveis. No primeiro encontro fiquei impressionado com o vasto conhecimento sobre o tema que o jovem Siston demonstrou ter. Foi uma aula de pouco mais de 2 horas em que pude conhecer um pouco sobre o assunto. Tive contato com outro advogado que trabalhava no mesmo setor, mas o Siston o superou e muito. Convencido, resolvi investir no ramo e fiz minha primeira arrematação em 2013, até hoje sou cliente bastante ativo. A assistência presencial prestada por eles no Atrio do Fórum, cujo domínio do momento exato de entrar no pregão do leilão é fundamental, total, tranquilizante. A sua equipe de assistentes, em especial a advogada Cristiane, é o que há de melhor nessa relação comercial, pois estão sempre à disposição e solícitos para dirimir suas dúvidas. O vasto conhecimento jurídico que eles têm sobre o assunto, impressiona. A vontade de ganhar sempre estampadas em seus rostos nos passa uma tranquilidade impressionante. Li praticamente todos os meus processos e tiro o chapéu para o trabalho que desenvolvem. Pelo que sei nunca perderam um processo sequer, todos os meus confirmam a veracidade, venceram todos. Resultado 100% garantido. Recomendo, sem medo de errar, a assistência jurídica prestada pelo Cataldo Siston Advogados em leilões de um modo geral.Paulo André MarquesInvestidor
Com sólido escritório de leilões, na seara judicial, podemos afirmar que a aquisição de bens (particularmente imóveis) em leilões sempre representou uma excelente oportunidade de investimento, uma vez que arrematações bem abaixo do valor de mercado constituem a regra. De uns tempos para cá, o mercado de leilões – quase sempre exclusivamente voltado para investidores – foi abraçado também por pessoas interessadas em adquirir imóveis para uso próprio. Importante salientar que o interessado em adquirir um bem em leilão pode e deve se valer de assessoria jurídica, até porque pós-leilão precisará obter documentos em juízo, exemplificativamente carta de arrematação. E dentre os escritórios atuantes nessa específica área, sentimo-nos à vontade de citar o Cataldo Siston Advogados, que sempre demonstrou lisura e competência quando atuou nos leilões conduzidos por nosso escritório de leilões.Anderson Carneiro PereiraLeiloeiro público
Eu sempre quis entrar neste negócio de leilão, mas tinha receio de cair em alguma armadilha. Aí um amigo me apresentou o Raphael Siston e sua equipe e a coisa ficou muito mais fácil. Desde o inicio, senti a tranquilidade de contar com profissionais competentes que nos ajudam muito desde o princípio, analisando cada detalhe do processo para que possamos fazer os lances nos imóveis com menos riscos de apresentar problemas. Com isto, eu e minha esposa já arrematamos dois apartamentos na Zona Sul do Rio de Janeiro, sendo que um deles já foi reformado e alugado e outro encontra-se na fase final de imissão de posse. Recomendo sem dúvida o escritório Cataldo Siston Advogados para auxiliar a todos, que como eu, que precisam de ajuda para comprar um imóvel com um preço final atraente e que se torne um bom investimento.Carlos UchoaInvestidor
A procura por leilão de imóveis hoje é um atrativo para o tipo de aquisição, pois fica abaixo do preço de mercado. Atualmente, os leilões são realizados presencialmente e online e podem ser acompanhados virtualmente após um cadastro no nosso site. A nossa atuação é voltada para leilões judiciais de imóveis e dispomos de excelente estrutura administrativa, escritório e auditório para transmissão dos leilões, ainda disponibilizamos transmissão instantânea. O objetivo da empresa é atender aos clientes que nos honram por escolherem nossos serviços profissionais, nos sentimos altamente gratificados. Além disso, é necessário que todo arrematante tenha uma assessoria e o Cataldo Siston oferece esse assessoramento de forma completa para uma arrematação segura e o bem é liberado rapidamente.Rodrigo PortellaLeiloeiro público
O contato inicial com o escritório foi por indicação para solução de uma demanda na área imobiliária. A partir daí, construímos uma relação de confiança, sustentada pela percepção de competência e experiência profissional demonstradas por seus advogados. Com essa relação fortalecida, depositamos cada vez mais credibilidade na advocacia do escritório e fomos além da contratação de serviços partindo para a aquisição de imóveis em leilões. Prestação de serviço com seriedade e presteza, num ambiente confortável e acolhedor.Ana Maria MendesInvestidora
Em um leilão de imóveis, o que você não sabe pode custar tudo.— Dr. Raphael Cataldo Siston
Quem conduz · quem responde por esta página
Advogados que examinam os autos no e-SAJ, peticionam nos juízos do Foro Central e dos foros regionais, sobem à tribuna do TJSP e respondem, um a um, aos movimentos de quem tenta desfazer a arrematação. A profundidade técnica desta página não nasceu em cursos: nasceu em tribunal, arrematação após arrematação.
Advogado, sócio-fundador · OAB/RJ nº 153.146
A trajetória começou aos quinze anos, na Escola Preparatória de Cadetes do Ar e na Academia da Força Aérea; um problema de saúde mudou a rota, e o Direito entrou como caminho para os concursos públicos. Mudou tudo uma matéria de jornal, lida na biblioteca da faculdade, sobre leilões judiciais de imóveis: Raphael estudou o tema a fundo, fez a própria primeira arrematação e, ao viver cada ato do processo, encontrou a vocação. Fundou o Cataldo Siston Advogados para unir leilão de imóveis, direito imobiliário e contencioso cível numa única disciplina — a que conduziu mais de 1.300 arrematações, do estudo prévio à sustentação oral nos tribunais.
Para se aprofundar
Artigos escritos por quem atua, todos os dias, nos processos que analisa — sobre pagamento, custos e posse na arrematação judicial.
Guia de depósito, prazos e o parcelamento do art. 895 do CPC — o que muda quando há proposta prévia.
Artigo5 min de leituraTodos os custos após a arrematação: comissão, ITBI, registro, débitos e desocupação.
Artigo5 min de leituraMandado nos autos no judicial, ação própria no extrajudicial — e como evitar os problemas da burocracia.
Glossário · os termos do leilão judicial
Definições curtas e citáveis, com o dispositivo de lei que as sustenta. São as palavras do edital, do auto, da carta, da guia do ITBI e das decisões — e das perguntas que chegam ao escritório.
Perguntas frequentes · 22 respostas diretas
As perguntas estão na formulação em que chegam ao escritório e às buscas. Cada resposta começa pela resposta — e indica o dispositivo de lei, a norma do TJSP ou o precedente que a sustenta.
É a venda forçada de um imóvel penhorado em processo que corre no TJSP, conduzida por leiloeiro público oficial e regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O imóvel é avaliado, o edital é publicado, as partes são intimadas e o bem vai a duas praças eletrônicas; o vencedor paga por guia de depósito judicial em 24 horas, recebe a carta de arrematação e entra na posse por mandado nos próprios autos. Em São Paulo, o Provimento CSM nº 1625/2009 disciplina o pregão eletrônico e as Normas de Serviço da Corregedoria regulam os leiloeiros.
O interessado cadastra-se, sem custo, no portal do leiloeiro nomeado, habilita-se com antecedência e dá lances pela internet; o pregão começa no primeiro dia útil após a publicação do edital, a 1ª praça exige lance pela avaliação, a 2ª segue o piso do edital, e cada lance nos minutos finais prorroga o pregão por três minutos. Vencido o lance, o leiloeiro emite a guia de depósito judicial, com 24 horas para o pagamento, salvo prazo diverso; o auto é assinado após a comprovação do depósito e da comissão (Provimento CSM nº 1625/2009, arts. 3º a 20; CPC, art. 882; Resolução CNJ 236/2016).
O painel desta página reúne os leilões judiciais do estado, com filtros por região, tipo de imóvel, faixa de lance e data de encerramento, e o portal do escritório aprofunda por cidade e bairro. Os editais oficiais ficam nos portais dos leiloeiros nomeados em cada processo, indicados no edital; o escritório também recebe imóveis de qualquer leiloeiro do Brasil para análise.
São leiloeiros públicos oficiais matriculados na JUCESP há pelo menos três anos e cadastrados no Portal de Auxiliares da Justiça do TJSP, nomeados pelo juiz em cada processo (Normas de Serviço da Corregedoria, na redação do Provimento CG nº 19/2021; Comunicado CG nº 251/2022). A exclusividade decorre do CPC, que atribuiu ao leiloeiro público a alienação judicial, e da decisão do CNJ no PCA nº 0002997-82.2020.2.00.0000, que vedou ao TJSP a nomeação de empresas de leilão.
Na primeira praça o lance mínimo é o valor da avaliação; na segunda, o mínimo fixado pelo juiz ou, no silêncio, valor não inferior a 50% da avaliação, sob pena de preço vil (CPC, art. 891, parágrafo único). O texto original do Provimento CSM nº 1625/2009 previa 60%, salvo determinação judicial: no TJSP, é o edital que diz o piso daquele leilão — 50% ou 60% — e é ele que prevalece. Entre a avaliação e a data do leilão a defasagem deve ser arguida antes, não depois.
Por guia de depósito judicial vinculada ao processo, emitida pelo leiloeiro, com 24 horas para o depósito, salvo prazo diverso do edital (Provimento CSM nº 1625/2009, arts. 18 e 19; CPC, art. 892). O parcelamento só existe por proposta escrita apresentada antes do pregão: 25% à vista e o saldo em até 30 parcelas, com hipoteca do imóvel (art. 895); a proposta à vista sempre prevalece. Não há financiamento bancário no leilão judicial — isso é do extrajudicial.
Em regra, sim: até 5% do valor da arrematação, fixados pelo juiz e pagos pelo arrematante fora do lance (Provimento CSM nº 1625/2009, art. 17; Decreto nº 21.981/1932, art. 24). Em 2026 o TJSP fixou, no IRDR nº 2249027-60.2025.8.26.0000, que a comissão pode ser deduzida do produto da arrematação quando o lance supera o crédito do exequente, mesmo sem previsão no edital — o escritório formula o pedido nos próprios autos. Se o devedor quita a dívida depois do lance e antes do auto, a comissão continua devida ao leiloeiro (STJ, REsp 2.198.525/SP).
IPTU anterior, não: na hasta pública o crédito tributário sub-roga-se no preço (CTN, art. 130, parágrafo único), e o STJ, no Tema 1.134 — julgado em três recursos do Município de São Paulo —, declarou inválida a cláusula de edital que transfere esses débitos ao arrematante. Condomínio depende do edital e do saldo real na administradora — o estudo prévio apura antes do lance e o escritório requer ao juízo a quitação pelo produto da arrematação.
3%, calculados sobre o valor pelo qual o bem foi arrematado (Lei nº 11.154/1991, arts. 10, II, e 7º, § 6º). O 'valor venal de referência' é o valor que a Fazenda paulistana divulga por imóvel e usa como piso nas transmissões comuns; o STJ vedou o arbitramento prévio por esse valor (Tema 1.113) e, na arrematação, a própria lei municipal manda calcular pelo lance desde a Lei nº 17.875/2022. Nas demais cidades do estado, alíquota e base seguem a lei de cada município.
É o título expedido pelo juízo depois do pagamento do preço, da comissão e das despesas (CPC, art. 901, §§ 1º e 2º), com a descrição do imóvel, a cópia do auto e a prova do ITBI. Leva-se a carta ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição — na capital, um dos dezoito ofícios — para registro da propriedade e averbação das baixas; o escritório acompanha exigências do oficial até a matrícula constar no nome do cliente.
Depende do juízo e da existência de impugnação e recursos — só o agravo de instrumento contra a rejeição da impugnação leva, pela experiência do escritório, três a quatro meses no TJSP. A média interna do escritório fica em torno de seis meses, com casos muito mais rápidos e outros mais longos — por isso o escritório não promete prazo: antecipa, caso a caso, o que o processo indica e informa o cliente no relatório semanal.
Pode. Nos dez dias seguintes à assinatura do auto, o executado pode arguir preço vil, falta de intimação ou outro vício (CPC, art. 903, § 2º); depois de expedida a carta, só por ação anulatória (§ 4º). Grande parte das impugnações é protelatória, mas todas precisam de resposta técnica — e, se o caso sobe ao TJSP, de sustentação oral.
Registrada a carta, o arrematante requer o mandado de imissão na posse nos próprios autos (CPC, art. 901, § 2º). O oficial de justiça intima o ocupante a desocupar; não havendo saída voluntária, o mandado é cumprido com apoio policial, se necessário. Os bens deixados no imóvel ficam sob a guarda do arrematante como depositário ou vão a depósito público, com prazo para o executado retirá-los, sob pena de perdimento. Antes disso, eventualmente, o escritório pode obter acordo de desocupação com prazo — solução mais rápida; se o imóvel estiver alugado, a locação e o aluguel seguem regras próprias.
A capital concentra o maior volume — salas comerciais no Centro e na Bela Vista, apartamentos na Zona Sul e na Zona Oeste, casas e sobrados na Zona Leste —, seguida da Grande São Paulo e do ABC, das comarcas do interior (Campinas, Jundiaí, Sorocaba, Ribeirão Preto, São José do Rio Preto) e do litoral (Santos, Guarujá, Praia Grande). No portal do escritório, mais da metade dos imóveis em leilão no estado vem de processos judiciais. O painel filtra por região e o portal detalha por cidade.
Origem, lei, pagamento, posse e defesas do devedor. O judicial nasce de um processo, segue o CPC, paga-se por guia judicial (à vista ou parcelado) e a posse vem por mandado nos autos; o extrajudicial nasce do inadimplemento de financiamento com alienação fiduciária, segue a Lei nº 9.514/1997, paga-se ao banco (às vezes com financiamento) e a posse exige ação própria. A tabela desta página compara os dois, e a página de leilões extrajudiciais em São Paulo aprofunda o outro regime.
A lei não exige; a prudência, sim. O leilão judicial é um processo: citação, intimações, avaliação, edital, impugnação, carta, registro, imissão. Quem pode examinar os autos no e-SAJ antes do lance e peticionar, recorrer e sustentar depois dele é o advogado (Lei nº 8.906/1994, art. 1º). O escritório conduz tudo isso nos leilões do TJSP, com relatório semanal ao cliente.
Sim. A advocacia é nacional: o advogado inscrito em qualquer seccional da OAB pode atuar em todo o país (Lei nº 8.906/1994, art. 10, § 2º, com inscrição suplementar quando a atuação na outra seccional se torna habitual). Os leilões do TJSP são eletrônicos e os processos são digitais no e-SAJ, de modo que o estudo dos autos, as petições, os recursos e as sustentações orais por videoconferência se fazem de onde o escritório está; para as diligências que exigem presença — cartório, imissão na posse, audiência presencial — o escritório desloca advogado a São Paulo.
A citação e as intimações obrigatórias, o objeto da penhora (imóvel ou direito e ação; fração; bem de família; usufruto), a avaliação e o piso do edital, a conformidade do edital com o art. 886 e com o Provimento 1625, os débitos e gravames (IPTU e dívida ativa, condomínio, laudêmio no litoral, hipotecas, penhoras de outros juízos, indisponibilidades) e os processos conexos. Conclusão binária: recomendamos ou não recomendamos — sempre após a contratação e para o imóvel que você indicar.
Na falência, o leilão corre nas Varas de Falências e Recuperações Judiciais do Foro Central sob a Lei nº 11.101/2005, em regra livre de ônus e sem sucessão do arrematante (art. 141); na execução fiscal — municipal, estadual ou federal —, segue a Lei nº 6.830/1980, com particularidades na intimação da Fazenda e nos prazos; no inventário, a alienação exige autorização judicial e atenção aos herdeiros. Em todos, a carta de arrematação e a sub-rogação dos débitos funcionam como no CPC.
Não há um portal único de leilões do TJSP: cada leilão corre na plataforma do leiloeiro público nomeado no processo, e o tribunal mantém o Portal de Auxiliares da Justiça, onde os leiloeiros se cadastram e onde se consulta quem foi nomeado. O edital é publicado no Diário da Justiça Eletrônico e no site do leiloeiro, que também indica as datas, o piso e as condições de pagamento. O painel desta página reúne os leilões judiciais do estado a partir desses editais, e o portal do escritório os distribui por região, cidade e bairro.
Pode: a regra é o depósito integral em 24 horas (Provimento CSM nº 1625/2009, art. 19), mas o edital pode fixar sinal de 30% em 24 horas e o restante em cinco ou quinze dias — vale o que estiver escrito, e, no silêncio, vale a regra das 24 horas. O pagamento é sempre por guia de depósito judicial vinculada ao processo, no banco oficial; o dinheiro fica em juízo até o juiz destiná-lo. Pedido de 'depósito de garantia', 'reserva' ou transferência para conta de pessoa física, antes ou depois do leilão, é fraude: nenhum leiloeiro, juízo ou escritório recebe valores de arrematação em conta própria.
Pode, e deve — é o que o estudo faz. No e-SAJ do TJSP procura-se a citação do executado, a decisão que determinou a penhora e a avaliação, a nomeação do leiloeiro, o edital e a prova das intimações do art. 889, as impugnações já apresentadas, a existência de embargos de terceiro ou de execuções fiscais sobre o mesmo bem e as decisões sobre desconsideração da personalidade jurídica. A matrícula atualizada, obtida no cartório ou na central eletrônica dos registradores, completa o exame.
Fale com o escritório · os sócios respondem pessoalmente
Conte-nos o imóvel que identificou no painel ou em qualquer leiloeiro de São Paulo — ou a região, a finalidade e o orçamento que procura. Explicamos, sem compromisso de sua parte, como o estudo do processo e a condução até a posse funcionam no seu caso.
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As informações desta página têm natureza informativa e não constituem consulta jurídica nem análise de imóvel específico. O painel de leilões reproduz dados dos editais publicados pelos leiloeiros nomeados nos processos do TJSP; o edital oficial e os autos do processo prevalecem sempre. O Estudo de Viabilidade Jurídica e a assessoria nas demais etapas requerem contratação formal do escritório mediante proposta de honorários. Resultados anteriores não representam garantia de resultado futuro. Textos legais conforme a redação vigente no Planalto, no TJSP e na Prefeitura de São Paulo; teses do STJ e do TJSP conforme a divulgação oficial dos tribunais. © 2026 Cataldo Siston Advogados. Raphael Cataldo Siston, OAB/RJ 153.146.
