Imóveis em leilão judicial e extrajudicial em Icaraí, São Francisco, Charitas, no Ingá e na Região Oceânica — de apartamentos na orla da baía a casas próximas às praias oceânicas. Cada oportunidade é precedida de leitura documental e orientação em direito imobiliário, para que a decisão de lance seja tomada com segurança técnica.
Catálogo em números
Em 31 de outubro de 2026, o catálogo reúne 71 imóveis em leilão em Niterói: 23% judiciais e 77% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (52%).
Sala comercial em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial nº 2007-a, localizada no Edifício Torre Seller Center, Niterói Shopping, na Rua da Conceição, nº 188, Niterói/RJ. O imóvel está situado no bairro Centro e é classificado como comercial.
Sala comercial localizada em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial nº 2201-b, situada no Edifício Torre Seller Center, Niterói Shopping, na Rua da Conceição, nº 188, no bairro Centro. O imóvel está em uma localização central e é classificado como comercial.
Apartamento em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento nº 803, localizado no Edifício "Azteca", com uma vaga de garagem. O imóvel está situado na Rua Lopes Trovão, nº 38, Niterói/RJ. O pagamento pode ser parcelado com 25% de entrada e o restante em até 30 meses.
Casa em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Casa com 344m² localizada em Piratininga, Niterói/RJ. O imóvel é ocupado e possui uma construção não averbada na matrícula. O lote mede 375m², com 15m de frente e 25m de profundidade. A propriedade está situada no loteamento "BALNEÁRIO MARAZUL PIRATININGA".
Apartamento em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento localizado na Travessa Luiz Paulino, N. 02, Apto. 903, Bl 02, em Niterói/RJ. O imóvel possui 51,42 m² de área total e 35,69 m² de área privativa, com quarto, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Casa em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Senador Fernandes da Cunha, nº 1330, QD 4, no condomínio Sítio Santo Antônio I, em Niterói/RJ. A casa possui 46 m² de área privativa e 651 m² de área total do terreno. O imóvel está com gravame/penhora/indisponibilidade averbada na matrícula, e a regularização ficará a cargo do adquirente.
Apartamento em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento nº 203, Bloco 10 – Condomínio do Edifício Alto Icaraí, localizado na Rua Arídio Martins, nº 50, Fátima, Niterói/RJ, com área edificada de 77m². A unidade é composta por 2 quartos, sala, cozinha, área de serviço e 1 banheiro. O condomínio possui 14 blocos, com 4 apartamentos por andar, sem elevador, e oferece portaria 24 horas, interfone e infraestrutura de lazer, incluindo piscina, espaço gourmet, salão de festas, churrasqueira, campo de futebol, academia para idosos e parque infantil. A localização é em uma região predominantemente residencial, com acesso a bairros como Centro, Icaraí, São Lourenço, Santa Rosa, Cubango e Pé Pequeno. A rua de acesso é asfaltada, em aclive, com baixo fluxo de veículos.
Casa em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado no empreendimento Lot Remanso Verde, com 53,17 m² de área total e privativa. A casa possui 2 quartos, banheiro, sala e cozinha. O endereço é Rua L N. 16, CS 1 LT 120, Cantagalo, Niterói/RJ. Avaliação do imóvel é de R$199.000,00.
Apartamento em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento localizado na Rua Doutor Mario Viana, nº 441, apto. 302, Bloco 02, no Ed Flow Santa Rosa, Niterói/RJ. O imóvel possui 47,3 m² de área total e 47,3 m² de área privativa, com um quarto, área de serviço, banheiro, sala, cozinha e uma vaga de garagem.
Apartamento em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento localizado no empreendimento Ravello Residenziale, com 91,15 m² de área total e 91,15 m² de área privativa. O imóvel possui 2 quartos, 2 banheiros, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Ingá, Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Francisco Pimentel, 37 - Apto 901, no bairro Ingá, em Niterói/RJ.
Apartamento em Ingá, Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Francisco Pimentel, 37 - Apto 901, no bairro Ingá, em Niterói/RJ. Trata-se de um apartamento residencial.
Imóvel de 225m² localizado em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Lote de terreno nº 05-A-1, com área total de 225,00m², situado na Rua Felipe Geraldo Vicente, Serra Grande, Niterói/RJ. O imóvel possui uma residência com quintal frontal, varanda coberta, sala de estar, lavabo, cozinha com pia de granito e armários, além de piscina e churrasqueira nos fundos. No piso superior, há uma suíte, banheiro social e dois quartos. A casa se encontra em muito bom estado, com uma pequena infiltração no teto da sala. Avaliado em R$ 700.000,00.
Apartamento em Santa Rosa, Niterói, RJ. Descrição: Apartamento com 52,00 m² localizado na Rua Noronha Torrezão, 335, no bairro Santa Rosa, Niterói, RJ. O imóvel é parte do Conjunto Residencial Vivenda de Santa Rosa e inclui o direito ao uso de uma vaga de estacionamento. O apartamento está ocupado e a desocupação será de responsabilidade do adquirente. O valor do imóvel está 25% abaixo na 1ª praça, com condição de pagamento à vista, mais comissão de 5% ao leiloeiro.
Casa em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Estrada Washington Luís, 520, no bairro Sapê, em Niterói/RJ.
Casa em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Estrada Washington Luís, 520, no bairro Sapê, em Niterói/RJ.
Apartamento em Ingá, Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Francisco Pimentel, 37 - Apto 901, no bairro Ingá, em Niterói/RJ. Trata-se de um apartamento em um edifício residencial.
Casa em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Estrada Washington Luís, 520, no bairro Sapê, em Niterói/RJ.
Apartamento em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado no Fonseca, Niterói/RJ, no Jardim Residencial Fonseca. O apartamento é identificado como 1603, do Bloco 02, situado na Rua Desembargador Mário Fernandes Pinheiro, nº 127. O imóvel está devidamente caracterizado e registrado sob a matrícula 9.423 do cartório de Registro de Imóveis da 5ª Circunscrição de Niterói/RJ.
Apartamento de 45,87m² com vaga de garagem em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é um apartamento com área privativa de 45,87 m², localizado em Santa Rosa, Niterói - RJ. Possui um quarto, banheiro, banheiro de serviço, sala, cozinha e área de serviço. Inclui uma vaga de garagem. O condomínio oferece diversas comodidades, como piscina, academia equipada, salão de festas, churrasqueira, playground e brinquedoteca. A localização é próxima à Praia de Icaraí, com fácil acesso a transporte público, áreas verdes, shopping centers, supermercados, serviços de saúde e instituições de ensino. O pagamento é aceito à vista, com opções de financiamento na modalidade SBPE.
Terreno de 704,5m² em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel com área total de 704,5 m² localizado na Rua Quatrocentos e Dezenove, Piratininga, Niterói - RJ. O IPTU do terreno é 706044. O imóvel está disponível para pagamento à vista, e a utilização de carta de crédito não é permitida.
Apartamento de 80m² em Icaraí, Niterói, RJ. Descrição: Imóvel com 80 m² (privativa + comum) localizado no bairro Icaraí, em Niterói, RJ. O apartamento nº 602 possui 01 vaga de garagem para automóveis de passeio e está situado no Edifício Residencial "Green Veritas". O imóvel está ocupado e a desocupação será de responsabilidade do adquirente.
Imóvel com 2.687,22m² em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é composto por um galpão e um prédio, totalizando uma área construída de 2.687,22 m². O prédio principal possui 1.457,66 m² e o galpão 1.229,56 m². Localizado na Rua Engenheiro Fábio Goularte, no bairro Ilha da Conceição, Niterói, a área é caracterizada por ocupação mista, com presença de imóveis residenciais e atividades industriais. O acesso é facilitado pela Rodovia BR-101, que liga a região ao centro da capital. O imóvel encontra-se desocupado e a venda está condicionada à aprovação do vendedor.
Apartamento em Niterói, Rio de Janeiro, com 238,55m² e 3 quartos. Descrição: Este apartamento localizado em Niterói, RJ, possui uma área privativa de 238,55m² e conta com 3 quartos. O imóvel está situado no condomínio Lirios do Campo IV. O arrematante será responsável pelo pagamento de débitos de IPTU e condomínio. O leilão ocorrerá em duas datas: o primeiro em 30/11/2026 e o segundo em 04/12/2026, ambos às 10h, exclusivamente pela internet. É importante que os interessados verifiquem as condições de pagamento e a situação do imóvel antes de participar do leilão.
Apartamento em Ingá, Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Francisco Pimentel, 37 - Apto 901, no bairro Ingá, em Niterói/RJ.
Apartamento em Ingá, Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Francisco Pimentel, 37 - Apto 901, no bairro Ingá, em Niterói/RJ. Trata-se de um apartamento residencial.
Imóvel de 47m² localizado em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Sala no centro de Niterói, medindo 47m², composta por salão e w.c. O edifício, City Hall Business, possui fachada em pastilha e vidro, e conta com 10 salas do 3º ao 18º andar, 06 salas no 2º andar, 05 salas na cobertura e 08 lojas. O condomínio oferece 04 elevadores, portaria 24 horas com circuito de câmeras, balcão em pedra e ar-condicionado. Não há garagem disponível.
Apartamento em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado no Edifício Villa Mariana, apartamento 701, situado na Alameda São Boaventura, nº 300, no bairro Fonseca. O apartamento possui direito a 01 vaga de garagem.
Casa em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Estrada Washington Luís, 520, no bairro Sapê, em Niterói/RJ.
Imóvel residencial em Camboinhas, Niterói, RJ. Descrição: Lote de terreno com benfeitoria, contendo uma edificação de 2 pavimentos. O imóvel é de alvenaria, murado, com telhado e terreno plano. A área externa possui garagem para um carro, churrasqueira, varanda e piscina, além de dois banheiros. No térreo, há uma sala, lavabo, suíte, cozinha e área de serviço com quarto. No 1º piso, acesso por escadas de mármore, são encontrados três quartos, sendo um deles suíte, e um banheiro. O imóvel apresenta porcelanato em todo o interior e piso frio na área externa, encontrando-se em bom estado de conservação. Localizado em uma rua asfaltada, próximo ao comércio local e aos meios de transporte.
Imóvel comercial localizado em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Loja comercial nº 306-B, situada no Ed. Seller Center (Shopping Niterói), no Centro de Niterói/RJ. A área construída do imóvel é de 332,38 m². O imóvel é de propriedade da ITAÚ RENT ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA. A venda será realizada no estado em que se encontra, e a descrição dos lotes é baseada nas informações fornecidas pelos órgãos competentes.
Imóvel comercial de 667 m² localizado no Centro, Niterói, RJ. Descrição: O imóvel é uma loja e sobreloja, totalizando 667 m² de área (privativa + comum), sendo a loja 101 com 473 m² e a sobreloja 201 com 194 m². Está situado no Edifício Philippe I, na Rua José Clemente, nº 94, no Centro de Niterói. O imóvel está desocupado e a venda será formalizada por Escritura Pública de Venda e Compra. O proprietário é a Itaú Rent Administração e Participações Ltda. A forma de pagamento pode ser à vista ou a prazo. O adquirente será responsável pela regularização necessária, incluindo a atualização do AVCB e adequações de acessibilidade, além da regularização das áreas privativas perante a prefeitura e o Cartório de Registro de Imóveis. O lance mínimo para a arrematação é de R$ 2.777.319,00.
Apartamento de 80m² em Santa Rosa, Niterói, RJ. Descrição: Imóvel localizado na Rua Noronha Torrezão, nº 742, Unidade 404, no bairro Santa Rosa, Niterói, RJ. A área total do apartamento é de 80m², considerando a soma da área privativa e comum. O imóvel está desocupado e a regularização de eventuais divergências da área construída será de responsabilidade do arrematante. O lance inicial para o imóvel é de R$ 68.861,50, condicionado à aprovação da vendedora.
Apartamento de 80m² em Santa Rosa, Niterói, RJ. Descrição: Imóvel localizado na Rua Noronha Torrezão, nº 742, Unidade 703, no bairro Santa Rosa, Niterói, RJ. A área total do apartamento é de 80m², incluindo a área privativa e comum. O imóvel está desocupado e a regularização de eventuais divergências da área construída será de responsabilidade do arrematante. O lance inicial para o imóvel é de R$ 68.861,50, condicionado à aprovação da vendedora.
Apartamento de 80m² em Santa Rosa, Niterói, RJ. Descrição: Imóvel localizado na Rua Noronha Torrezão, nº 742 - Unidade 701, com área total de 80,00m² (privativa + comum). O apartamento está desocupado e a regularização de eventuais divergências da área construída será de responsabilidade do arrematante. A transmissão da posse ocorrerá no ato da lavratura da escritura. O lance inicial é de R$ 68.861,50, condicionado à aprovação da Vendedora.
Apartamento de 80m² em Santa Rosa, Niterói, RJ. Descrição: Imóvel localizado na Rua Noronha Torrezão, nº 742 - Unidade 602, com área total de 80,00m² (privativa + comum). O apartamento está desocupado e a regularização de eventuais divergências da área construída será de responsabilidade do arrematante. A transmissão da posse ocorrerá no ato da lavratura da escritura. O lance inicial é de R$ 68.861,50, condicionado à aprovação da Vendedora.
Casa em Pendotiba, Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Casa de 2 pavimentos localizada no condomínio Vila Remanso Verde, composta por 4 quartos, cozinha conjugada com a sala, despensa, banheiro de empregada e varanda. A região é valorizada, essencialmente residencial, arborizada, segura e situada em um condomínio aprazível e tranquilo. O condomínio dará plena quitação ao arrematante.
Loja comercial de 49m² situada no Centro, Niterói, RJ. Descrição: Imóvel comercial localizado no edifício Seller Center, na Rua da Conceição, nº 188, no 3º piso. A área total do imóvel é de 49,00 m².
Loja comercial de 57m² situada no Centro, Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel comercial localizado no edifício Seller Center, na Rua da Conceição, nº 188, 3º piso, com área de 57,00 m². O imóvel está situado em uma região central de Niterói, oferecendo fácil acesso e visibilidade.
Imóvel comercial de 1.400m² em Santa Rosa, Niterói/RJ. Descrição: Imóvel situado na Rua Doutor Mário Viana, nº 446, Santa Rosa, Niterói, constituído de um prédio comercial de quatro andares e seu respectivo terreno, com área total de 1.400m². O acesso ao imóvel é facilitado pela Rua Dr. Mário Viana e pela Av. Ary Parreiras. Localizado em uma região de fácil acesso, o imóvel é bem servido de transporte público, comércios variados, e está ladeado por prédios de bom e alto padrão, além de boas escolas e hospitais de excelência.
Conte o que você busca: nossa equipe acompanha os editais abertos em Niterói e em todo o estado do Rio de Janeiro e pode orientar a próxima oportunidade de leilão de imóveis.
Do outro lado da Baía de Guanabara, Niterói é um município próprio — não um bairro do Rio — e figura entre as cidades de maior qualidade de vida do país. Essa condição se reflete no mercado de leilão de imóveis: a cidade combina uma orla urbana valorizada, com os apartamentos de Icaraí, Santa Rosa e Ingá, e um cinturão de casas na Região Oceânica — Camboinhas, Piratininga, Itaipu e Itacoatiara —, além de bairros nobres de baía como São Francisco e Charitas.
Para o investidor, essa diversidade amplia as teses possíveis: do apartamento de orla com forte liquidez de locação à casa oceânica de perfil residencial. Em qualquer caso, um imóvel adquirido por valor inferior ao da avaliação só se converte em vantagem efetiva quando reúne localização que sustente revenda ou locação e situação jurídica passível de regularização — análise conduzida sob a ótica do direito imobiliário antes de qualquer lance.
Imóveis de Niterói chegam a leilão sobretudo por garantia em alienação fiduciária (Lei 9.514/1997), mas o estoque predial mais antigo de Icaraí e da região das praias da baía também alimenta hastas judiciais por cotas condominiais, IPTU e outras execuções de dívidas, além de inventários e partilhas. No leilão judicial, débitos tributários propter rem em regra sub-rogam-se sobre o preço (art. 130, parágrafo único, do CTN). Cada origem impõe uma leitura própria — do edital, da matrícula e da cadeia dominial — para dimensionar ônus, ocupação e prazos de desocupação. É esse trabalho técnico que separa a aparência de oportunidade da oportunidade real.
Sendo Niterói uma cidade litorânea — da orla urbana de Icaraí às praias da Região Oceânica —, terrenos e edificações próximos à orla podem estar em área de marinha, sujeitos a regime de aforamento e foro à União. É um ponto que se soma à leitura do edital, da matrícula e da cadeia dominial no exame jurídico que precede a decisão de lance.
A retomada da posse depois da arrematação segue caminhos diferentes conforme a modalidade. No leilão judicial, a imissão na posse é obtida por mandado expedido pelo próprio juízo da execução (art. 903 do CPC), sem necessidade de nova ação; no leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/1997, a desocupação de imóvel ainda ocupado pelo antigo devedor fiduciante segue o procedimento previsto na própria lei. A competência para julgar a execução e o cartório onde a carta de arrematação será registrada dependem do endereço exato do imóvel — não existe uma vara nem um Registro Geral de Imóveis único para toda a cidade. Conferir a vara e o cartório exatos no próprio edital e na matrícula do imóvel é sempre o primeiro passo, antes de qualquer análise de viabilidade.
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Comprar em Niterói
Definitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
É indispensável analisar a matrícula atualizada, a integralidade do edital, a natureza do leilão — judicial ou extrajudicial —, eventuais ônus reais e gravames, a situação de ocupação e os débitos condominiais e tributários. No leilão judicial, débitos tributários propter rem em regra sub-rogam-se sobre o preço (art. 130, parágrafo único, do CTN); no extrajudicial, regido pela Lei 9.514/1997, a disciplina pode variar conforme o edital. Em Niterói, tanto os apartamentos de bairros como Icaraí, Santa Rosa e Ingá quanto as casas de São Francisco, Charitas e da Região Oceânica pedem esse exame — objeto do Estudo de Viabilidade Jurídica — antes de qualquer lance.
O deságio decorre da diferença entre o valor de avaliação e o lance mínimo admitido em segunda praça, percentual definido em cada edital e variável caso a caso. Não há percentual garantido: cada lote deve ser avaliado individualmente, a partir do edital e da documentação que o instrui. Niterói reúne ativos de perfis distintos — dos apartamentos de Icaraí às casas da Região Oceânica —, e bairros consolidados costumam manter demanda firme para moradia e locação, o que reforça a relevância do exame documental prévio.
O ponto de partida é selecionar o imóvel de interesse em Niterói — apartamento em Icaraí, casa na Região Oceânica ou em São Francisco — e submeter o edital e a matrícula à análise jurídica especializada antes de qualquer lance. A Cataldo Siston conduz a leitura documental, esclarece a natureza do leilão e acompanha o arrematante nas etapas seguintes — habilitação, lance, auto e carta de arrematação e, quando cabível, imissão na posse.
Como funciona o leilão de imóveis
O leilão judicial ocorre no curso de um processo — em regra execução ou cumprimento de sentença — como ato de expropriação disciplinado pelo Código de Processo Civil (arts. 879 a 903), com avaliação, edital, praças e formalização por auto e carta de arrematação. O leilão extrajudicial, conduzido fora do Judiciário, tem como hipótese mais difundida a execução da garantia em alienação fiduciária (Lei 9.514/1997), após a consolidação da propriedade em nome do credor. A natureza do certame define prazos, encargos e o caminho de desocupação — por isso é o primeiro ponto a verificar no edital.
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A arrematação pode ser invalidada, considerada ineficaz ou tornada sem efeito nas hipóteses do art. 903 do CPC — entre elas vício na intimação, preço vil ou nulidade no procedimento —, observados os prazos legais. Trata-se de matéria técnica, examinada caso a caso à luz dos autos e do edital. A análise prévia reduz a probabilidade de surpresas e orienta a conduta caso alguma irregularidade seja identificada.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
Varia conforme a ocupação e a natureza do leilão. Estando o imóvel desocupado, a posse tende a ser mais célere após a expedição da carta de arrematação. Estando ocupado, no leilão judicial a desocupação se viabiliza por mandado de imissão na posse em favor do arrematante (art. 903 do CPC); no extrajudicial, observa-se o procedimento da Lei 9.514/1997. Os prazos dependem do caso concreto e do andamento processual.
Custos, pagamento e dívidas
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
No município do Rio de Janeiro, a alíquota do ITBI é de 3%. A base de cálculo, na arrematação em hasta pública, tende a ser o próprio valor da arrematação — ainda que a cobrança sobre o valor de referência municipal já tenha gerado discussão, com entendimento do Superior Tribunal de Justiça favorável ao valor efetivamente pago. O recolhimento antecede a lavratura da carta de arrematação ou da escritura. Convém confirmar a base aplicável a cada lote antes do lance.
As condições constam do edital. No leilão judicial, o pagamento é à vista ou, quando admitido, parcelado nos termos do CPC, cabendo até proposta de parcelamento (art. 895). No extrajudicial, observa-se o regramento da Lei 9.514/1997 e as condições do edital. Somam-se ao lance a comissão do leiloeiro e os tributos de transmissão. Ler as regras de pagamento antes de ofertar evita descompasso no cronograma financeiro.
Em regra, 5% sobre o valor da arrematação — percentual usualmente fixado no edital e devido pelo arrematante além do valor do lance. A comissão não se confunde com os honorários advocatícios nem com os tributos de transmissão. O valor exato e a forma de pagamento devem ser conferidos no edital de cada leilão.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Viver em Niterói
Niterói combina vida urbana e orla em um dos maiores índices de qualidade de vida do país. O cartão-postal é o Museu de Arte Contemporânea (MAC), obra de Oscar Niemeyer com vista para a Baía de Guanabara, parte do Caminho Niemeyer. Em Icaraí ficam o Campo de São Bento e a orla da baía; a Região Oceânica reúne as praias de Camboinhas, Piratininga, Itaipu e Itacoatiara, com o Costão de Itacoatiara para trilhas. Completam o roteiro a Fortaleza de Santa Cruz, em Jurujuba, e o Parque da Cidade, mirante célebre para o voo livre.
Niterói é uma cidade plenamente estruturada, com forte comércio e serviços concentrados em Icaraí e no Centro — incluindo o Plaza Shopping — e a Universidade Federal Fluminense (UFF) como polo acadêmico. A conexão com o Rio é feita pelas barcas (Praça XV para o Centro de Niterói e para Charitas) e pela Ponte Rio-Niterói, enquanto o BRT TransOceânica liga a Região Oceânica ao centro da cidade. Essa infraestrutura, somada à orla e à qualidade de vida, sustenta a demanda imobiliária local ao longo dos ciclos de mercado.
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