Pós-arrematação em leilão de imóveis: título, posse e desoneração de dívidas — do lance vencedor às chaves

É tudo o que se faz depois do pagamento do lance até o cliente receber o imóvel registrado em seu nome, na sua posse e desonerado das dívidas que não lhe cabem: título, ITBI, registro, baixa de penhoras e hipoteca, desvinculação de IPTU e condomínio, imissão na posse e defesa da arrematação contra impugnações, recursos e ações. É a etapa mais longa e mais técnica — e a que o cliente menos consegue enxergar, porque se desenrola na justiça. É nela que a arrematação se converte, de fato, em patrimônio.

Ainda não. Com o auto de arrematação assinado, o arrematante tem o direito à aquisição, mas a propriedade só se transfere com o registro do título — a carta de arrematação, no leilão judicial, ou a escritura pública, no extrajudicial — na matrícula do imóvel. A posse, por sua vez, depende da imissão: mandado nos próprios autos ou ação própria. Conduzimos os dois movimentos até a entrega das chaves.

É o ato pelo qual o arrematante passa a ter a posse física do imóvel, sempre por via legal. No leilão judicial, dá-se por mandado de imissão expedido nos próprios autos, junto com a carta de arrematação (CPC, art. 901, § 1º), cumprido pelo oficial de justiça conosco. No extrajudicial — bancos e Caixa —, depois da escritura e do registro, dá-se por ação de imissão na posse, com liminar de desocupação em sessenta dias, comprovada a consolidação da propriedade (Lei nº 9.514/1997, art. 30).

Não. Desocupado não é abandonado: uma casa de praia sem ninguém, num dado instante, continua a ter dono e destinação, e entrar nela é esbulho. Só o imóvel comprovadamente abandonado — e já com o título registrado em mãos — admite a tomada direta da posse, sempre com ata notarial do que foi encontrado. No judicial, a posse se transfere pelo mandado; no extrajudicial, pela ação de imissão. Há casos noticiados de arrematantes feridos ao entrar por conta própria.

Não há prazo garantido — e quem garante não está falando a verdade. A média histórica das arrematações do escritório, da arrematação à posse, é de 6,2 meses; há casos de quinze dias e casos de mais de um ano. O que move o prazo: impugnações e agravos do executado, resistência do ocupante, ritmo da serventia e dos vários juízos das penhoras, município e registro. O que fazemos: responder de imediato, despachar pessoalmente e provocar cada ato.

No leilão judicial, não: os créditos que recaem sobre o imóvel, inclusive os propter rem, sub-rogam-se no preço da arrematação (CPC, art. 908, § 1º; CTN, art. 130, parágrafo único; STJ, Tema 1.134). Mas nada é automático: levantamos os débitos, requeremos o mandado de pagamento sobre o valor depositado, quitamos, comprovamos e pedimos a desvinculação do que exceder o preço. No extrajudicial e na venda direta da Caixa, prevalece o edital — por isso os débitos são apurados no Estudo de Viabilidade Jurídica, antes do lance.

Precisa. “Livre e desembaraçado” significa que o arrematante tem o direito de receber o imóvel sem as dívidas que a lei não lhe transfere — não que elas desapareçam sozinhas. Se ninguém requerer o mandado de pagamento, quitar e comprovar, a dívida de condomínio e de IPTU continua atrelada ao imóvel, e o município e a administradora continuam a cobrar. Os editais mais recentes até descrevem esse caminho: comprovar o depósito, levantar o débito atualizado, pagar e comprovar em juízo.

O arrematante não responde pela diferença. Requeremos o levantamento do valor depositado para quitar o que ele alcança e, quanto ao saldo, pedimos ao juízo que oficie a procuradoria do município para desvincular o débito do imóvel — que, de outro modo, continuaria a constar da certidão fiscal e impediria uma venda futura. A sub-rogação é no preço: o que o preço não paga não acompanha o imóvel.

Não desaparecem sozinhas. Imóveis leiloados costumam ter penhoras de vários credores, em juízos estaduais, federais, trabalhistas e fiscais; cada uma pode exigir petição ao juízo de origem, com a carta e a prova da intimação do credor. A hipoteca se extingue com a arrematação (CC, art. 1.499, VI): na execução hipotecária, a baixa é requerida no próprio feito; fora dela, o juízo da arrematação determina o cancelamento. Em casos trabalhosos, atuamos em cinco a dez processos em paralelo.

Pode — e quase sempre tenta. Em até dez dias do aperfeiçoamento da arrematação, pode provocar o juízo para invalidá-la por preço vil ou vício, declará-la ineficaz ou resolvê-la por falta de pagamento (CPC, art. 903, §§ 1º e 2º); da decisão cabe agravo de instrumento. Depois da expedição da carta, só por ação autônoma, na qual o arrematante é litisconsorte necessário (§ 4º) — e, pela redação do caput do art. 903, a arrematação permanece perfeita, acabada e irretratável ainda que essa ação seja julgada procedente, resolvendo-se a questão em perdas e danos. Respondemos a cada medida em primeira e segunda instância, com memoriais, despacho pessoal e sustentação oral.

Terceiros que aleguem direito sobre o bem podem opor embargos de terceiro, até cinco dias depois da arrematação e antes da assinatura da carta (CPC, arts. 674 a 681 e 675) — invocando o direito de preferência, em alguns casos; na maioria, para tentar anular a arrematação e postergar a imissão na posse. A defesa exige análise da matrícula, do histórico registral e do regime de bens: o cônjuge casado sob separação absoluta, por exemplo, não precisa ser intimado da penhora (art. 842). Quando a intimação era devida e faltou, sustentamos que se abra o prazo de preferência em vez de anular — não há nulidade sem prejuízo.

Não. Todo o contencioso é conduzido pelos nossos advogados. Na imissão na posse, preferimos que o arrematante sequer compareça: cumprimos a diligência com o oficial de justiça, lavramos a ata notarial e depois entregamos as chaves. Nas sustentações orais, o cliente é convidado a assistir — muitos preferem não ir; alguns comparecem e acompanham de perto a defesa do seu caso.

No extrajudicial, pedimos a condenação do devedor fiduciante à taxa de ocupação — 1% ao mês sobre o valor do imóvel fixado para o leilão, devida desde a consolidação da propriedade até a imissão (Lei nº 9.514/1997, art. 37-A) — e ao condomínio e IPTU do período (art. 27, § 8º). É preciso franqueza: se o devedor não tem bens, o direito pode não se converter em recuperação efetiva. Ainda assim, buscamos os bens até o fim.

O leilão e a venda direta da Caixa seguem a Lei nº 9.514/1997. Depois da escritura e do registro, notificamos o ocupante e, não saindo — o que ocorre na maioria dos casos —, ajuizamos a ação de imissão na posse com liminar de desocupação em sessenta dias (art. 30). Eventual ação do devedor contra o procedimento não impede a reintegração, salvo quanto à sua notificação (art. 30, parágrafo único). Nunca entre por conta própria.

Depende da locação. Se o contrato não está averbado na matrícula, o arrematante pode denunciá-lo, com noventa dias para desocupação, no prazo de noventa dias do registro do título (Lei nº 8.245/1991, art. 8º); se está averbado com cláusula de vigência, respeita-o até o fim. Na alienação fiduciária, a locação sem anuência do credor por mais de um ano é ineficaz perante o adquirente (Lei nº 9.514/1997, art. 37-B). Na prática, o inquilino quase sempre negocia prazo e paga os aluguéis desde a arrematação — ou o arrematante mantém a locação.

Sim. Assumimos o pós-arrematação em qualquer estágio, inclusive de imóveis arrematados sem assessoria e com o processo parado. Diagnosticamos o que foi feito e o que falta, retomamos os requerimentos de título, registro, posse e desoneração e passamos a responder às medidas do executado. Recebemos com frequência casos assim — de quem fez um curso e supôs que o processo andaria sozinho.

Não podem ser apropriados pelo arrematante. Havendo mobília, o imóvel não está abandonado. Na imissão, requeremos ao juízo a remoção dos bens a depósito — em regra, o depósito público —, de modo que a posse seja tomada sem que ninguém se aposse de bens de terceiro. A ata notarial registra tudo o que havia no imóvel.

Pode, e às vezes é o melhor caminho — desde que o acordo seja escrito, com multa diária, renúncia expressa ao prazo legal de desocupação e a maior parte de qualquer compensação paga só na entrega das chaves. Um acordo mal feito é um convite ao descumprimento: quem não pagou condomínio e IPTU dificilmente teme uma multa. Quando a negociação vira adiamento, negociamos e, ao mesmo tempo, ajuizamos.

É o documento em que o tabelião, com fé pública, atesta o estado do imóvel e os bens nele encontrados no momento da posse (CPC, art. 384). Resguarda o arrematante de alegações futuras — a suposta mala de ouro, o quadro de valor inestimável — que já vimos serem inventadas por quem perdeu o imóvel. Lavramos sempre, inclusive quando o imóvel está vazio.

A carta de arrematação já traz a descrição do imóvel, a cópia do auto e a prova do ITBI (CPC, art. 901, § 2º), e é com ela que se faz o registro; conforme a serventia, podem ser solicitadas certidões ou comprovações complementares. No extrajudicial, a escritura pública reúne certidões e ITBI antes da lavratura. Eventuais notas devolutivas — pedidos de esclarecimento ou de documentos — são respondidas de imediato, e o que depende do imóvel já foi mapeado no Estudo de Viabilidade Jurídica.

Sobre o valor da arrematação — é o entendimento reiterado do STJ. Como alguns municípios lançam pela avaliação ou pelo valor venal, abrimos o requerimento administrativo para recolher pela base correta antes do registro. A alíquota é a do município: 3% no Rio de Janeiro e em São Paulo. Os custos do pós — ITBI, emolumentos, custas — estão detalhados na página do dia do leilão.

O pós-arrematação integra a assessoria contratada: os honorários são ajustados por escrito, antes da contratação, e não há cobrança por etapa. Correm por conta do arrematante, além do preço, o ITBI, os emolumentos de registro, as custas processuais e, no extrajudicial, a escritura — valores públicos, que não passam pelo escritório. Nenhum pagamento de arrematação ou de débito do imóvel é feito ao escritório.

Pelo canal aberto no dia da arrematação — um grupo com os advogados do escritório, apoiado por um sistema que arquiva os documentos. Toda semana enviamos um relatório do que foi feito e do que virá: peças protocoladas, despachos, diligências e estratégias. Entre um relatório e outro, qualquer pergunta é respondida com os documentos.

Não. Atuamos em todo o Brasil, com concentração no Rio de Janeiro e em São Paulo. A engenharia do pós-arrematação é a mesma em qualquer comarca — o que muda são as particularidades locais de serventias, municípios e registros, que dominamos ao longo de mais de duas décadas de leilão de imóveis.