Distrato de imóvel na planta: rescisão do contrato, devolução dos valores e indenização por atraso

Sim. A Lei 13.786/2018 admite o desfazimento do contrato por iniciativa do comprador, com restituição dos valores pagos, deduzidas a corretagem destacada e a pena convencional de até 25% da quantia paga — até 50% se a incorporação tiver patrimônio de afetação, limite hoje em julgamento no STJ (Tema 1.466). Em até 7 dias após a compra no estande, a desistência é integral, inclusive com a corretagem.

Até 25% do valor pago, além da comissão de corretagem destacada, nos contratos firmados a partir de 28/12/2018 (Lei 4.591/64, art. 67-A, II). Com patrimônio de afetação averbado, a lei admite até 50%; a 3ª Turma do STJ limita a 25% em relação de consumo e a 4ª Turma valida os 50% — divergência afetada ao Tema 1.466. Nos contratos anteriores à lei, a jurisprudência fala em 10% a 25%.

É o regime que separa o terreno, a obra e as receitas de um empreendimento do patrimônio geral da incorporadora (Lei 4.591/64, arts. 31-A a 31-F), protegendo a obra em caso de falência. Confere-se na matrícula do terreno, no Registro de Imóveis: a afetação é averbada expressamente. Sem a averbação, não há afetação — e a pena máxima é de 25%, com devolução em parcela única após 180 dias.

Depende do cenário. Culpa da incorporadora (atraso além da tolerância): até 60 dias da resolução, com devolução integral e multa (art. 43-A, § 1º). Iniciativa do comprador: até 30 dias após o habite-se, se há patrimônio de afetação (art. 67-A, § 5º); sem afetação, parcela única após 180 dias do desfazimento (§ 6º); a revenda antes disso antecipa o pagamento para 30 dias (§ 7º). Contratos anteriores à lei: devolução imediata (STJ, Súmula 543).

Não deixe as parcelas vencerem em silêncio. Há quatro saídas: renegociar o fluxo com a incorporadora; ceder o contrato a um comprador substituto, sem multa (art. 67-A, § 9º); negociar o distrato com a retenção e o prazo que a lei permite; ou, se a obra atrasou além da tolerância, resolver o contrato por culpa da incorporadora, com devolução integral. Se o contrato tem alienação fiduciária registrada, a inadimplência leva ao leilão pela Lei 9.514/97 — fale com um advogado antes de parar de pagar.

Sim. Contratos firmados em estandes de vendas ou fora da sede da incorporadora admitem o arrependimento em 7 dias improrrogáveis, com devolução de todos os valores antecipados, inclusive a comissão de corretagem (Lei 4.591/64, art. 67-A, §§ 10 a 12; CDC, art. 49). O arrependimento se exerce por carta registrada com aviso de recebimento, valendo a data da postagem. Após os 7 dias, o contrato torna-se irretratável.

Sim, se o atraso ultrapassar o prazo contratual acrescido da tolerância válida de até 180 dias. O comprador pode resolver o contrato e receber a integralidade do que pagou, com a multa prevista, em até 60 dias (art. 43-A, § 1º) — corretagem incluída (STJ, Tema 1.099). Lucros cessantes, porém, não são presumidos quando o próprio comprador resolve o contrato (STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp 1.881.482/SP, 2024).

Indenização de 1% do valor pago por mês de atraso, paga na entrega das chaves (art. 43-A, § 2º), ou o aluguel presumido pela privação do uso (STJ, Tema 996; TJSP, Súmula 162) — não ambos, nem cumulados com a multa moratória (Tema 970). Além disso: substituição do INCC pelo IPCA, devolução dos juros de obra cobrados após o prazo e, em casos excepcionais, dano moral.

Sim, desde que pactuado de forma expressa, clara e destacada (art. 43-A, caput). O STJ (REsp 1.582.318/RJ), o TJSP (Súmula 164) e o TJRJ (Súmula 350) consideram válida a cláusula de até 180 dias. Prazo superior, prorrogação unilateral ou tolerância escondida em cláusula genérica são abusivos — e o atraso conta a partir do fim da tolerância válida.

Em regra, não: o STJ exige ofensa a direito da personalidade, e o mero atraso não a configura (4ª Turma, AgInt no AgInt no AREsp 2.064.554/BA, 2023). Há exceções — atraso prolongado que impede a moradia, a formação da família ou agrava uma doença. No TJRJ, a multa contratual pode ser cumulada com os danos morais quando devidos (Súmula 333).

Sim. Ultrapassado o prazo de entrega com a tolerância, é ilícito transferir ao comprador os juros de obra e a taxa de evolução de obra (STJ, Tema 996; TJSP, IRDR Tema 4). Os valores devem ser restituídos; há precedente da 3ª Turma do STJ determinando a devolução em dobro pela Caixa. O saldo devedor também deixa de ser corrigido pelo INCC e passa ao IPCA.

Em regra, não. As cotas condominiais são devidas a partir da imissão na posse — as chaves —, e não da assinatura do contrato ou do habite-se (STJ, Tema 886). Atenção: se o comprador já consta na matrícula como proprietário, o STJ admite a cobrança contra ele (REsp 2.147.665, 2025), com direito de regresso contra a construtora. O IPTU segue a mesma lógica.

A SATI é abusiva e deve ser devolvida (STJ, Tema 939). A corretagem é válida se o preço total e o valor da comissão foram informados com destaque (Tema 938); nesse caso, não volta quando o comprador desiste. Volta integralmente quando a incorporadora dá causa ao desfazimento — com prazo de dez anos para pedir (Tema 1.099) — e no arrependimento de 7 dias.

Primeiro, verifique na matrícula se há patrimônio de afetação. Se há, o empreendimento fica separado da recuperação ou da falência, os créditos dos compradores não se sujeitam à novação (STJ, REsp 1.973.180) e os adquirentes podem, em assembleia, decidir a continuidade da obra ou a destituição do incorporador (Lei 4.591/64, arts. 31-F e 43, VI). Sem afetação, o caminho é a habilitação do crédito e a ação individual.

Em regra, o distrato assinado vale. Mas é revisável quando houve vício de consentimento (pressão, prazo exíguo, informação falsa), quando a retenção ultrapassa os limites legais ou incide sobre base errada, ou quando a cláusula é abusiva em relação de consumo (CDC, art. 51; Código Civil, arts. 157, 178 e 413). O exame do instrumento, das propostas e das mensagens trocadas define se há fundamento.

Depende da estratégia — e nunca decida sozinho. Na resolução por culpa da incorporadora, pede-se tutela de urgência para suspender as parcelas e impedir a negativação; ela não é automática. No distrato por iniciativa do comprador, parar de pagar caracteriza inadimplência e pode agravar as deduções. Com alienação fiduciária registrada, a inadimplência leva à consolidação da propriedade e ao leilão.

Muda o regime. A resolução por inadimplemento do comprador segue a Lei 9.514/97 — intimação, purgação da mora, consolidação da propriedade e leilões — e não a Lei 13.786 nem o CDC (STJ, Tema 1.095; Lei 4.591/64, art. 67-A, § 14). A defesa está no exame de cada ato do procedimento e na negociação antes da consolidação. Veja a página de defesa em leilão extrajudicial.

Entre dois e quatro anos até a sentença de primeiro grau, conforme o tribunal e a vara. Muitos casos terminam em acordo antes disso — sobretudo quando o pedido é bem instruído e a tutela de urgência é deferida. Os recursos sobre retenção estão hoje sobrestados no STJ (Temas 1.464 a 1.466), o que favorece acordos na fase recursal.