Leilão extrajudicial · São Paulo · Caixa e bancos
Leilão extrajudicial de imóveis em São Paulo é a venda, sem processo judicial, de um imóvel financiado com alienação fiduciária cujo devedor deixou de pagar: intimado pelo Cartório de Registro de Imóveis e não purgada a mora, a propriedade consolida-se no banco, que o leva a dois leilões públicos conduzidos por leiloeiro, conforme a Lei nº 9.514/1997. Nesta página: como funciona cada ato, o que muda em São Paulo (ITBI de 3% pago na consolidação e na arrematação, o valor venal de referência, os cartórios que intimam e consolidam, as Varas Cíveis do TJSP e o Tema 1.288 do STJ, nascido de um caso paulista), o que é diferente nos leilões da Caixa e dos bancos — financiamento, FGTS, licitação aberta e venda direta — e todos os leilões extrajudiciais do estado, atualizados diariamente.
É a modalidade da Caixa, do Santander, do Itaú, do Bradesco, do Inter, das securitizadoras e das incorporadoras que financiaram o imóvel — e São Paulo tem o maior estoque do país: quase metade dos imóveis em leilão no estado é extrajudicial, da Zona Leste da capital ao interior e ao litoral. É um exame diferente do judicial: não há juiz conduzindo o procedimento, e cada intimação, prazo e edital tem de ser conferido antes do lance. Esta página explica o regime, o que muda no estado, o relógio da Lei 9.514, os leilões por região e reúne o painel com os leilões em curso.
Em andamento · Caixa, bancos e incorporadoras · atualizado diariamente
Os leilões extrajudiciais do estado — leilões da Lei nº 9.514, licitações, vendas online e vendas diretas da Caixa e dos bancos —, reunidos a partir dos editais, da capital ao interior e ao litoral. Filtre por região, tipo e faixa; marque "somente financiáveis" para ver os anúncios em que o próprio banco financia; encontrou o seu, peça o Estudo de Viabilidade Jurídica do procedimento antes de qualquer lance.
Apartamento em Guaianases, São Paulo. Descrição: Imóvel no Residencial Morada das Gaivotas, com 2 quartos, banheiro, sala e cozinha, situado na Rua Tibúrcio de Sousa, nº 3350, apartamento 21, bloco 02, Itaim Paulista. Imóvel da Caixa Econômica Federal.
Imóvel comercial com 161,98 m² em São Paulo, SP. Descrição: Conjunto comercial nº 111, no 1º andar do Edifício Oswaldo Cruz, na Rua Barão de Itapetininga, bairro República, em São Paulo. O imóvel possui área total construída de 190,60 m².
Conjunto comercial com 56,85 m² em São Paulo, SP. Descrição: Conjunto comercial no 2º andar do Edifício Valença, na Rua Doze de Outubro, bairro Lapa, em São Paulo. Área útil de 56,85 m² e área comum de 18,86 m².
Apartamento em São Caetano do Sul, São Paulo. Descrição: Amplo apartamento de 186 m² no bairro Santa Paula, em São Caetano do Sul, com 4 quartos, sendo uma suíte, 4 banheiros e 2 vagas de garagem; ensolarado e arejado.
Apartamento em Ribeirão Preto, São Paulo. Descrição: Imóvel no bairro Ipiranga, em Ribeirão Preto, com 2 quartos, 1 vaga de garagem, área de serviço, banheiro, sala e cozinha. Disponível para financiamento e permite o uso do FGTS.
Apartamento de 87,43 m² em Marapé, Santos, SP. Descrição: Apartamento com 87,43 m² na Rua Carlos Gomes, 164, bairro Marapé, em Santos. Localização a poucas quadras da orla da Praia do José Menino.
Apartamento em Santana, São Paulo. Descrição: Apartamento no Condomínio Chácara Sant'Anna, na Rua Conselheiro Pedro Luís, nº 313, bairro Santana, em São Paulo. Área privativa principal de 184,15 m².
Apartamento desocupado de 234 m² e 3 vagas em São Paulo, Vila Andrade. Descrição: Área total de 234 m², na Vila Andrade, em São Paulo. O imóvel é desocupado e aceita FGTS; conta com 3 vagas de garagem e 2 banheiros.
Apartamento com 139 m² e 1 vaga em Campinas, São Paulo. Descrição: Área total de 139 m², no Parque das Constelações, em Campinas. O imóvel conta com 1 vaga de garagem e está ocupado por terceiros, cabendo a desocupação ao arrematante.
Nenhum leilão extrajudicial com estes filtros neste momento.
Receber leilões pelo meu perfilO que é · base legal · precedentes
Leilão extrajudicial de imóveis é a alienação pública, por lances, de um imóvel cuja propriedade se consolidou no credor fiduciário — em regra um banco, mas também securitizadoras, incorporadoras e credores particulares — depois que o devedor, intimado pelo oficial do Registro de Imóveis, não purgou a mora. Não há processo nem juiz: o procedimento corre no cartório e no leiloeiro, sob os arts. 26, 26-A e 27 da Lei nº 9.514/1997 — em São Paulo, com as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça disciplinando a intimação e a consolidação no Registro de Imóveis. O título do arrematante é a escritura pública de compra e venda (ou o instrumento particular com efeitos de escritura, art. 38), e a posse, quando o ocupante não sai por acordo, exige ação própria, com liminar de desocupação em sessenta dias (art. 30).
A propriedade fiduciária (arts. 22 a 25), o valor do imóvel para o leilão (art. 24, VI e parágrafo único), a carência, a intimação e a purgação da mora (art. 26, §§ 1º a 4º-C), o regime do financiamento residencial (art. 26-A), os dois leilões, os prazos, a comunicação das datas, o direito de preferência, o sobejo e o saldo remanescente (art. 27), a reintegração de posse em sessenta dias (art. 30), a taxa de ocupação (art. 37-A) e o instrumento particular com efeitos de escritura (art. 38).
Reescreveu a intimação (correio com aviso de recebimento, intimação eletrônica, presunção de lugar ignorado), fixou a carência de quinze dias no silêncio do contrato, o prazo de sessenta dias para o primeiro leilão contado da averbação, o piso de metade da avaliação no segundo leilão a critério do credor nas operações não residenciais, a extinção da dívida sem lance no financiamento residencial (art. 26-A, § 4º) e o saldo remanescente nas demais (art. 27, § 5º-A).
Introduziu o art. 26-A (financiamento residencial, com a consolidação trinta dias após o fim do prazo de purgação), a intimação por hora certa (art. 26, § 3º-A), a comunicação das datas dos leilões ao devedor (art. 27, § 2º-A) e o direito de preferência do fiduciante até o segundo leilão (art. 27, § 2º-B) — os pontos que mais aparecem nas ações anulatórias e que o STJ interpretou no Tema 1.288, nascido de um caso paulista.
Disciplinam, no Registro de Imóveis paulista, a alienação fiduciária de bens imóveis: as disposições gerais (Subseção I, itens 230 a 241), as intimações e a consolidação da propriedade fiduciária (Subseção II, itens 242 a 262) e a cédula de crédito imobiliário (Subseção III). O Provimento CG nº 24/2018 admitiu a intimação pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos ou pelo correio com aviso de recebimento, e o Provimento CG nº 42/2025 alterou o item 242, alínea 'e', sobre a intimação do devedor fiduciante e o prazo para pagamento. É a norma que a certidão do procedimento, pedida ao cartório, tem de refletir.
Regula a profissão de leiloeiro público, matriculado na Junta Comercial (JUCESP). No extrajudicial a comissão é a fixada no edital — em regra 5% sobre o valor da arrematação, paga pelo arrematante (art. 24, parágrafo único); as despesas do leilão, inclusive a comissão, entram na definição legal de 'despesas' do art. 27, § 3º.
Alíquota de 3% (art. 10, II). Em leilão ou hasta pública, a base de cálculo é o valor pelo qual o bem foi arrematado, salvo arbitramento administrativo (art. 7º, § 6º, redação da Lei nº 17.875/2022). No extrajudicial o imposto incide duas vezes: na consolidação, pago pelo credor (Lei nº 9.514/1997, art. 26, § 7º), e na aquisição pelo arrematante. Nas transmissões comuns a Fazenda paulistana usa o maior entre o valor da transação e o 'valor venal de referência' — por isso a guia emitida na Declaração de Transações Imobiliárias é conferida antes do pagamento.
Aplica-se subsidiariamente: a liminar de desocupação do art. 30 da Lei nº 9.514/1997 é tutela de urgência (art. 300) na ação de imissão ou de reintegração de posse, e as ações anulatórias e revisionais do devedor seguem o rito comum nas Varas Cíveis do TJSP — com o arrematante no polo passivo, como litisconsorte do credor.
Três julgamentos que sustentam o regime — e a conta do arrematante paulista
STJ — Tema Repetitivo 1.288 (2ª Seção, REsp 2.126.726/SP, j. 10/12/2025)
“1) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e 2) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.”
O recurso paradigma subiu do Tribunal de Justiça de São Paulo. Para o arrematante, o Tema fecha a porta mais temida: consolidada a propriedade na vigência da Lei 13.465/2017, o devedor não desfaz o leilão pagando o atraso — resta-lhe a preferência, exercível até o segundo leilão. A data que importa é a da consolidação, não a do contrato. Consultar no STJ
STF — Tema 982 de repercussão geral (RE 860.631, Plenário, 2023)
Síntese: o Supremo declarou constitucional o procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária de imóvel previsto na Lei nº 9.514/1997, por compatível com as garantias do devido processo legal — o devedor pode levar ao Judiciário os vícios do procedimento, mas a consolidação e o leilão não dependem de autorização judicial prévia.
É o fundamento de validade de todo o regime: o leilão do banco não é 'menos legítimo' que o judicial; é um procedimento legal, fiscalizável pelo Judiciário a posteriori. Texto integral na página do STF sobre o tema.
STJ — Tema Repetitivo 1.113 (1ª Seção, j. 24/02/2022)
Síntese da tese: (a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, sem vinculação à base de cálculo do IPTU; (b) o valor declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o mercado, e só se afasta por processo administrativo regular (CTN, art. 148); (c) o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com respaldo em valor de referência fixado unilateralmente.
Caso nascido de arrematações em São Paulo (REsp 1.937.821/SP). Na arrematação extrajudicial o imposto é o do arrematante, sobre o preço pago ao banco: se a guia da Declaração de Transações Imobiliárias vier pelo valor venal de referência, cabem a avaliação especial na Prefeitura e, se preciso, a medida judicial com base neste Tema e no art. 7º, § 6º, da lei municipal. Consultar no STJ
Outras decisões e normas que pesam no extrajudicial paulista
Antes da Lei nº 17.875/2022, o Tribunal paulista tratou a arrematação extrajudicial como transação entre particulares e aplicou o maior entre o preço e o valor venal de referência. Hoje a lei municipal manda calcular o imposto 'em leilão ou hasta pública' pelo valor da arrematação (art. 7º, § 6º) — e é essa base que o escritório exige na guia.
A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário é fato gerador do ITBI, recolhido pelo banco antes da averbação (Lei nº 9.514/1997, art. 26, § 7º). Por isso o imposto é pago duas vezes no extrajudicial: o do banco, na consolidação; o do arrematante, na aquisição — e um não substitui o outro.
Admitiram a intimação do devedor fiduciante pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos ou pelo correio com aviso de recebimento e redefiniram o item 242, alínea 'e', sobre a intimação e o prazo de pagamento do débito. A certidão do procedimento, pedida ao cartório do imóvel, mostra se a intimação seguiu essas normas. Consultar no TJSP
Como funciona a Lei 9.514 · dez atos encadeados
Sem juiz conduzindo, cada ato depende de quem o pratica — o cartório, o banco, o leiloeiro — e de ninguém mais. Um elo viciado — a intimação ficta sem diligência, a consolidação prematura, a carta das datas ao endereço errado — pode romper tudo o que veio depois, inclusive a arrematação. É por isso que o escritório lê a certidão do procedimento no cartório paulista antes do lance e conduz a escritura, o registro e a posse depois dele.
Deslize para ver a corrente completa
O comprador financiou o imóvel com alienação fiduciária: o banco é dono resolúvel até a última parcela (arts. 22 a 25). Vencida a prestação e decorrida a carência do contrato — quinze dias, se nada estiver fixado (art. 26, §§ 2º e 2º-A) —, o credor requer ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel a intimação do devedor. Praticamente todos os leilões extrajudiciais nascem assim: de um financiamento bancário ou de uma incorporadora que não foi pago.
O oficial do Registro de Imóveis — ou, por delegação, o de Títulos e Documentos, ou o correio com aviso de recebimento (art. 26, § 3º) — intima pessoalmente o devedor para pagar, em quinze dias, as prestações vencidas e as que vencerem até o pagamento, com encargos e despesas (§ 1º). Hora certa só após duas tentativas com suspeita de ocultação (§ 3º-A); edital, publicado por três dias, só com o devedor em lugar ignorado, incerto ou inacessível — presumido quando não é encontrado no imóvel nem no último endereço informado — e, havendo e-mail no contrato, depois da intimação eletrônica (§§ 4º a 4º-C). Em São Paulo o cartório segue as Normas de Serviço da Corregedoria. É a causa mais comum de nulidade — e o primeiro elo que o estudo examina.
Elo examinado no estudo prévioPaga a mora, o contrato convalesce (§ 5º). Não paga, o oficial averba a consolidação da propriedade em nome do credor, à vista da prova do ITBI e, no litoral, do laudêmio (§ 7º); no financiamento residencial, só trinta dias após o fim do prazo (art. 26-A, § 1º). Até essa averbação o devedor ainda pode pagar o atraso; depois dela, nos contratos sob a Lei 13.465/2017, resta-lhe a preferência (STJ, Tema 1.288, caso paulista). A propriedade resolúvel do banco torna-se plena — é o 'imóvel retomado'.
Elo examinado no estudo prévioConsolidada a propriedade, o credor tem sessenta dias, contados do registro da averbação — não do requerimento —, para o primeiro leilão (art. 27, caput). As datas, horários e locais são comunicados ao devedor por correspondência aos endereços do contrato, inclusive o eletrônico (§ 2º-A), e publicados em edital. Carta ao endereço errado ou a um só endereço é o segundo vício mais comum. O edital é a lei daquele leilão: diz o preço, a forma de pagamento, se há financiamento e quais débitos ficam com o arrematante.
Elo examinado no estudo prévioLance mínimo igual ao valor do imóvel fixado no contrato de alienação fiduciária, atualizado conforme o próprio contrato, nunca inferior à base de cálculo do ITBI (arts. 24, VI e parágrafo único, e 27, § 1º). Raramente há arrematação: o valor costuma estar acima do mercado. Sem lance que o alcance, há segundo leilão nos quinze dias seguintes.
Em vídeoO passo a passo da Lei 9.514
Mínimo igual ao valor integral da dívida com despesas, prêmios de seguro, encargos legais, tributos e condomínio (art. 27, §§ 2º e 3º) — pode ficar abaixo de 50% da avaliação, e a lei o permite. No financiamento residencial, sem lance que alcance a dívida, ela se extingue e o banco fica livre para dispor do imóvel (art. 26-A, §§ 3º e 4º); nas demais operações o credor pode aceitar, a seu critério, lance de pelo menos metade da avaliação (art. 27, § 2º). Até aqui o devedor pode readquirir o imóvel pelo valor da dívida (§ 2º-B) — por isso a comunicação das datas é decisiva.
Elo examinado no estudo prévioVencido o lance, o leiloeiro lavra a ata de arrematação — não auto —, assinada por ele e pelo arrematante. O banco confere a origem dos recursos e os documentos do comprador — em regra uns cinco dias, pela experiência do escritório — e recebe o pagamento por transferência bancária, na forma do edital: à vista; financiado pelo próprio banco quando o edital admite (é o 'extrajudicial financiável' da Caixa e de outros bancos); com FGTS em hipóteses restritas. Comissão do leiloeiro conforme o edital, em regra 5%. Ninguém paga a pessoa física; nada passa pelo escritório.
O credor outorga ao arrematante a escritura pública de compra e venda ou, quando há financiamento, o instrumento particular com efeitos de escritura pública, com nova alienação fiduciária em garantia (art. 38). Não existe carta de arrematação no extrajudicial: o título vem do banco, não de um juízo — e o escritório confere cada cláusula antes da assinatura, em especial a responsabilidade do banco pela evicção, que o edital promete e a minuta às vezes omite.
Paga-se o ITBI do município — em São Paulo, 3% sobre o valor da arrematação (Lei nº 11.154/1991, arts. 7º, § 6º, e 10, II), com a guia da Declaração de Transações Imobiliárias conferida contra o valor venal de referência — e, no litoral, o laudêmio à SPU com a Certidão Autorizativa de Transferência; a escritura é levada ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição. Só com o registro o arrematante é proprietário: antes dele, nenhuma obra, nenhuma chave, nenhuma posse.
Registrado o título, procura-se o ocupante: eventualmente, um acordo escrito de desocupação, com prazo curto e multa, pode resolver — é esporádico, mas o escritório o tenta primeiro. Sem acordo, ajuíza-se a ação de imissão na posse, fundada no registro e no art. 30, com liminar de desocupação em sessenta dias contados da intimação do ocupante; o ocupante deve taxa de ocupação de 1% ao mês desde a consolidação (art. 37-A). Imóvel abandonado — nunca ocupado, sem bens — recebe-se com ata notarial lavrada por tabelião, que prova a data e o estado do imóvel. As controvérsias sobre o procedimento resolvem-se em perdas e danos e não obstam a reintegração, salvo o vício de notificação (art. 30, parágrafo único).
Em vídeoDesocupação em 60 dias: verdade ou mito?Edital diz desocupado. Você pode confiar?Só vale a pena imóvel desocupado? Mito
Entre o edital do banco e a chave há um procedimento inteiro. Nós o conferimos antes e o conduzimos depois.
Da certidão do cartório ao lance, da ata à escritura, do ITBI e do laudêmio ao registro, do acordo de desocupação à liminar — e às ações do devedor —, com relatório semanal do que foi feito.O mesmo procedimento no Rio de Janeiro, com o que muda no ITBI, no laudêmio e nos cartórios cariocas
O relógio da Lei 9.514 · da carência à desocupação
Oito marcos, contagens diferentes — dias na carência e na purgação, trinta a mais no financiamento residencial, sessenta até o primeiro leilão, quinze até o segundo, cinco na análise do banco, sessenta na desocupação. Cada um deles ou protege o arrematante ou o ameaça; o escritório os controla no estudo prévio e no relatório semanal.
Vencida a prestação, o contrato pode prever carência; no silêncio, quinze dias antes de o credor requerer a intimação ao Registro de Imóveis (art. 26, §§ 2º e 2º-A).
Contados da intimação pessoal — ou da última publicação do edital —, para pagar as prestações vencidas e as vincendas até o pagamento, com encargos e despesas (art. 26, §§ 1º e 4º). É o prazo que decide se haverá leilão.
No financiamento para aquisição ou construção de imóvel residencial, a consolidação só é averbada trinta dias após o fim do prazo de purgação — e até a averbação o devedor ainda paga o atraso (art. 26-A, §§ 1º e 2º).
Contados do registro da averbação da consolidação — não do requerimento — para o credor realizar o primeiro leilão (art. 27, caput). Leilão fora do prazo é ponto de ataque.
Frustrado o primeiro, o segundo leilão nos quinze dias seguintes (art. 27, § 1º). Até ele o devedor pode exercer a preferência pelo valor da dívida (§ 2º-B); depois dele, arrematou-se.
Lavrada a ata, o banco confere a origem dos recursos e os documentos do arrematante — em regra uns cinco dias, pela experiência do escritório — antes de receber o pagamento por transferência e outorgar a escritura.
ITBI pago na Declaração de Transações Imobiliárias, laudêmio no litoral, escritura prenotada e registrada: só então o arrematante é proprietário e pode pedir a posse em juízo.
O prazo da lei corre da intimação do ocupante na ação de imissão na posse, depois da liminar — não da arrematação. Sem acordo, o procedimento todo leva, pela experiência do escritório, cerca de quatro meses.
O pós-arrematação, ato por ato, com os pedidos que o escritório formula
Leilões extrajudiciais por região · capital, Grande São Paulo, interior e litoral
Oito regiões, oito perfis de estoque, de cartório e de foro. Cada cartão leva à página regional do portal, com os imóveis em leilão e os filtros por cidade e bairro.
Conjuntos comerciais e salas retomados por bancos e securitizadoras — República, Barão de Itapetininga, Bela Vista — e apartamentos compactos. A parcela extrajudicial é menor que a judicial, mas concentra os imóveis comerciais mais baratos do estado.
Cartórios de Registro de Imóveis da capital conforme a circunscrição · Foro Central Cível (Fórum João Mendes Júnior)Imóveis na regiãoApartamentos de médio e alto padrão financiados por bancos privados, com anúncios que admitem FGTS e financiamento; comerciais no Jabaquara e na Berrini. É onde o primeiro leilão pelo valor do contrato mais se distancia do mercado — a oportunidade está no segundo.
Foros Regionais de Santo Amaro, Jabaquara e IpirangaImóveis na regiãoEstoque extrajudicial pequeno e seletivo: conjuntos comerciais na Lapa e em Pinheiros, apartamentos novos de incorporadoras e unidades de alto padrão com dívida alta. A disputa no segundo leilão é comum — o estudo fixa o teto antes.
Foros Regionais de Pinheiros, Lapa e ButantãImóveis na regiãoO maior estoque popular da Caixa na capital: apartamentos de programas habitacionais retomados em Itaim Paulista, Guaianases e Cidade Tiradentes, com lances abaixo da avaliação e, conforme o edital, financiamento e FGTS. É também onde os débitos de condomínio pesam mais na conta.
Foros Regionais de Itaquera, São Miguel Paulista, Penha de França, Tatuapé e Vila PrudenteImóveis na regiãoEstoque extrajudicial pequeno e sobretudo residencial — apartamentos em Santana e no Jardim São Paulo, casas na Casa Verde —, com segundos leilões marcados dias depois do primeiro. Quem acompanha a região encontra poucos imóveis, mas descontos expressivos.
Foros Regionais de Santana e de Nossa Senhora do ÓImóveis na regiãoCada município tem o seu Registro de Imóveis, a sua lei de ITBI e as suas Varas Cíveis: a intimação, a consolidação e a ação de posse correm na comarca do imóvel. Apartamentos no ABC, casas e terrenos em Guarulhos, Mogi e Cotia, alto padrão em Alphaville.
Comarcas de Guarulhos, Osasco, Barueri, Santo André, São Bernardo do Campo e demais municípiosImóveis na regiãoMais da metade do estoque extrajudicial do estado: apartamentos da Caixa em Ribeirão Preto, Rio Preto e Campinas, casas em comarcas médias, galpões e áreas de empresas financiadas. O leilão é eletrônico e a certidão do procedimento vem do cartório da comarca — o estudo não depende da distância.
Comarcas de Campinas, Ribeirão Preto, São José do Rio Preto, Sorocaba e outrasImóveis na regiãoApartamentos de veraneio e de primeira moradia em Santos, Praia Grande e Mongaguá, casas em Itanhaém e Peruíbe, terrenos no litoral norte. Parte dos imóveis está em terreno de marinha: a consolidação já exige a prova do laudêmio e a arrematação gera laudêmio novo, com a Certidão Autorizativa de Transferência antes do registro.
Comarcas de Santos, Guarujá, São Vicente, Praia Grande e do litoral norteImóveis na regiãoO que muda em São Paulo
A Lei nº 9.514/1997 é a mesma em todo o país; o que muda em São Paulo são o ITBI cobrado duas vezes e confrontado com o valor venal de referência, as Normas de Serviço da Corregedoria que regem a intimação e a consolidação nos cartórios, o maior estoque da Caixa do país e os débitos que os seus editais podem transferir, os bancos e as securitizadoras, as Varas Cíveis do TJSP — de onde subiu o Tema 1.288 — e o laudêmio do litoral.
No município de São Paulo a alíquota é de 3% (Lei nº 11.154/1991, art. 10, II). O credor paga o imposto na consolidação da propriedade (Lei nº 9.514/1997, art. 26, § 7º); o arrematante paga o seu na aquisição — e a lei paulistana manda calcular, em leilão ou hasta pública, pelo valor da arrematação, salvo arbitramento (art. 7º, § 6º, redação da Lei nº 17.875/2022). A guia sai da Declaração de Transações Imobiliárias, que confronta o preço declarado com o 'valor venal de referência': quando a Fazenda insiste na referência, cabem a avaliação especial e, se preciso, a via judicial com o Tema 1.113 do STJ, nascido de arrematações paulistas. Na arrematação financiada no SFH, a parcela financiada tem alíquota reduzida, nos limites da lei municipal. Nas demais cidades do estado vale a lei de cada município.
A intimação para purgar a mora é feita pelo Oficial de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel — na capital, um dos dezoito cartórios —, que pode delegá-la ao Registro de Títulos e Documentos ou fazê-la pelo correio com aviso de recebimento (art. 26, § 3º; Provimento CG nº 24/2018), e a consolidação é averbada na matrícula. As Normas de Serviço da Corregedoria (Capítulo XX, Seção IX) dizem como cada ato deve ser praticado. É nesses cartórios que o estudo começa: a certidão do procedimento — intimações, certidões negativas do oficial, hora certa, edital, prova do ITBI — e a matrícula atualizada dizem se o leilão nasceu válido.
A Caixa é a maior ofertante de imóveis extrajudiciais do estado — apartamentos de programas habitacionais na Zona Leste da capital, em Guarulhos e no ABC, e nas comarcas do interior, de Ribeirão Preto a São José do Rio Preto —, em leilão da Lei 9.514, licitação aberta, venda online e venda direta, com financiamento e FGTS conforme o edital de cada imóvel. O edital de cada imóvel diz quais débitos de IPTU e de condomínio ficam com o arrematante — e a Caixa já os atribuiu integralmente ao comprador: o estudo os apura na Prefeitura e na administradora antes do lance, porque um imóvel com lance mínimo convidativo pode carregar uma conta que o inviabiliza.
Santander, Itaú, Bradesco, Inter e os demais bancos vendem pelos leiloeiros matriculados na JUCESP, com editais próprios: conjuntos comerciais no Centro e na Lapa, apartamentos de médio e alto padrão na Zona Sul e na Zona Oeste, unidades novas de incorporadoras no ABC e em Campinas. Securitizadoras de recebíveis imobiliários — credoras de certificados lastreados em alienações fiduciárias — também leiloam, e nelas a leitura da cadeia de cessões na matrícula é parte do estudo. O painel marca os anúncios que admitem financiamento.
A ação de imissão na posse com liminar de sessenta dias (art. 30) e as anulatórias e revisionais do devedor correm nas Varas Cíveis do Foro Central e dos foros regionais da capital e nas comarcas do estado. Foi de um caso paulista que o STJ fixou, no Tema 1.288, que a purgação da mora só cabe até a consolidação. E, como o sócio explica no canal, o arrematante deve integrar as ações do devedor como litisconsorte do banco: quem arremata e ignora a anulatória corre o risco de perder, em juízo, o que comprou no leilão — é por isso que o escritório monitora e responde a cada uma.
Em Santos, Guarujá, São Vicente, Praia Grande, Bertioga e no litoral norte, parte dos imóveis está em terrenos de marinha: a consolidação já exige a prova do laudêmio (art. 26, § 7º) e a venda ao arrematante gera laudêmio novo — 5% sobre o valor do terreno, recolhido à SPU — e a Certidão Autorizativa de Transferência antes do registro. Na capital e no interior, os débitos que o edital pode transferir são o IPTU inscrito em dívida ativa e as cotas de condomínio: o estudo apura o montante exato antes do lance.
Preço, pagamento, Caixa e custos
No extrajudicial o mínimo do segundo leilão é a dívida, não o imóvel: pode ser uma oportunidade rara ou um preço acima do mercado. A planilha de teto máximo que o escritório monta antes do lance soma a comissão, o ITBI paulistano pelo valor da arrematação, a escritura e o registro, o laudêmio quando houver e os débitos que o edital pode transferir — e, nos anúncios financiáveis, confere as condições do banco.
Lance mínimo igual ao valor do imóvel fixado no contrato, atualizado como o contrato prevê, nunca inferior à base de cálculo do ITBI (arts. 24, VI e parágrafo único, e 27, § 1º). Costuma superar o mercado; a arrematação em primeiro leilão é rara.
Lance mínimo igual à dívida integral com despesas, encargos, tributos e condomínio (art. 27, §§ 2º e 3º) — pode estar muito abaixo do mercado ou acima dele: o mínimo é a dívida, não o imóvel. No financiamento residencial, sem lance que alcance a dívida, ela se extingue e o banco dispõe livremente do imóvel (art. 26-A, §§ 3º e 4º); nas demais operações o credor pode aceitar pelo menos metade da avaliação (art. 27, § 2º).
Diretamente ao credor, por transferência bancária, depois que o banco confere a origem dos recursos — em regra uns cinco dias após a ata. À vista; financiado pelo próprio banco quando admitido ('extrajudicial financiável' — na Caixa, em regra, entrada e saldo financiado, conforme o edital); FGTS em hipóteses restritas. Não há parcelamento legal como o do art. 895 do CPC.
Frustrados os dois leilões, o credor fica com a livre disponibilidade do imóvel (art. 27, § 5º) e o vende como quiser: licitação aberta, venda online ou venda direta, na Caixa; venda direta nos demais bancos. Preço, prazo, pagamento e débitos são os do edital de cada imóvel — não os da Lei 9.514.
Além do lance · a conta completa em São Paulo
Conforme o edital; em regra 5% sobre o valor da arrematação, paga pelo arrematante ao leiloeiro matriculado na JUCESP (Decreto nº 21.981/1932, art. 24, parágrafo único).
3% sobre o valor da arrematação no município de São Paulo (Lei nº 11.154/1991, arts. 7º, § 6º, e 10, II), pago pelo arrematante antes do registro; a guia da Declaração de Transações Imobiliárias é conferida contra o valor venal de referência. O credor já recolheu o seu na consolidação. Alíquota e base conforme a lei de cada município nas demais comarcas.
Emolumentos da escritura pública no Tabelionato de Notas — ou do instrumento particular com efeitos de escritura, no financiamento — e do registro no Cartório de Registro de Imóveis, conforme a tabela de custas e emolumentos do Estado de São Paulo.
5% sobre o valor do terreno nos imóveis em terreno de marinha do litoral paulista (SPU), com a Certidão Autorizativa de Transferência antes do registro. Na capital, não há.
Pela lei, o mínimo do segundo leilão inclui tributos e condomínio (art. 27, § 3º); o edital de cada imóvel, porém, pode atribuir ao arrematante o IPTU e as cotas atrasadas — a Caixa já o fez em seus editais —, e na venda direta e na licitação o edital dispõe livremente. Dívida ativa na Prefeitura, saldo na administradora, laudêmio e foro na SPU: o estudo apura o montante exato antes do lance.
Caixa e bancos · as modalidades de venda dos imóveis retomados
| Modalidade | O que é | Preço mínimo | Pagamento e financiamento | Débitos do imóvel |
|---|---|---|---|---|
| 1º leilão (Lei 9.514) | Primeiro leilão público, em até sessenta dias da averbação da consolidação (art. 27, caput). | Valor do imóvel fixado no contrato, nunca inferior à base do ITBI (arts. 24, VI, e 27, § 1º). | À vista, ou financiado pela própria Caixa ou pelo banco quando o edital admite; FGTS conforme o edital. | Pela lei os encargos integram o preço (art. 27, § 3º); o edital, porém, pode atribuir IPTU e condomínio ao arrematante — ler antes do lance. |
| 2º leilão (Lei 9.514) | Nos quinze dias seguintes ao primeiro, se frustrado (art. 27, § 1º). | Dívida integral com despesas e encargos (§§ 2º e 3º); no residencial, sem lance que a alcance, a dívida se extingue (art. 26-A, § 4º). | As mesmas do edital: à vista, financiamento do próprio banco, FGTS em hipóteses restritas. | Idem — e até este leilão o devedor pode exercer a preferência (§ 2º-B). |
| Licitação aberta (Caixa) | Venda por propostas, depois dos leilões frustrados, pelo maior valor ofertado acima do mínimo do edital. | Mínimo fixado pela Caixa no edital de cada imóvel, com base na avaliação. | Recursos próprios, financiamento habitacional e FGTS, conforme o edital. | Conforme o edital — que pode atribuir ao comprador IPTU e condomínio; o estudo apura os valores antes da proposta. |
| Venda online (Caixa) | Propostas pela internet, em período fixado, pelo maior valor acima do mínimo. | Mínimo do edital de cada imóvel. | Recursos próprios, financiamento e FGTS, conforme o edital. | Conforme o edital — mesma leitura prévia. |
| Venda direta (Caixa e bancos) | Imóveis não vendidos nas modalidades anteriores, ofertados pelo preço do anúncio, com a livre disponibilidade do credor (art. 27, § 5º). | Preço fixo do anúncio, que o banco define como quiser. | Recursos próprios, financiamento e FGTS, conforme o anúncio. | Conforme o anúncio — é a modalidade em que os débitos transferidos mais surpreendem quem não os apurou. |
Deslize para ver a tabela completa
Como fixamos o teto máximo e damos os lances, no Dia do Leilão
Duas modalidades · o que muda em cada regime
O extrajudicial nasce do inadimplemento de um financiamento com alienação fiduciária e corre no cartório e no leiloeiro; o judicial nasce de um processo no TJSP e segue o Código de Processo Civil. Nenhum é, por natureza, mais seguro ou mais rápido que o outro: o que decide é o procedimento concreto — e é ele que o estudo examina. A terceira coluna mostra onde São Paulo pesa na comparação.
| Critério | Leilão judicial | Leilão extrajudicial | Em São Paulo |
|---|---|---|---|
| Origem | Processo judicial: execução, cumprimento de sentença, falência, inventário, execução fiscal, cotas de condomínio. | Inadimplemento de dívida garantida por alienação fiduciária (banco, securitizadora, incorporadora, credor particular); procedimento no cartório de registro de imóveis, sem juiz. | Caixa, Santander, Itaú, Bradesco, Inter e incorporadoras no extrajudicial — quase metade do estoque paulista; Varas Cíveis e de Falências no judicial. |
| Legislação | CPC, arts. 879 a 903; Resolução CNJ 236/2016; Provimento CSM 1625/2009 (TJSP). | Lei nº 9.514/1997, arts. 22 a 38 (com as Leis 13.465/2017 e 14.711/2023); CPC subsidiário. | A lei federal é a mesma em todo o país; em São Paulo mudam o ITBI, as Normas de Serviço da Corregedoria para os cartórios e, no litoral, o laudêmio. |
| Quem conduz | Juiz e leiloeiro público oficial cadastrado no Portal de Auxiliares da Justiça. | Credor fiduciário e leiloeiro público, com o oficial do Registro de Imóveis na intimação e na consolidação. | Leiloeiros matriculados na JUCESP; Cartórios de Registro de Imóveis da capital e das comarcas. |
| Lance mínimo | 1ª praça: avaliação; 2ª: mínimo fixado pelo juiz ou não inferior a 50% da avaliação (art. 891). | 1º leilão: valor do contrato, nunca inferior à base do ITBI; 2º: dívida integral com despesas e encargos — ou, fora do financiamento residencial, pelo menos metade da avaliação, a critério do credor (art. 27, § 2º). | No extrajudicial o piso pode ficar abaixo de 50% da avaliação — ou acima dela. |
| Pagamento | Guia de depósito judicial em 24 horas; à vista ou parcelado (25% + até 30 parcelas, art. 895). | Ao credor, por transferência, após a análise da origem dos recursos; financiado pelo próprio banco quando o edital admite; FGTS em hipóteses restritas; sem parcelamento legal. | Nunca ao escritório, em nenhuma das duas; 'financiável' é o filtro do painel. |
| Título | Auto → carta de arrematação expedida pelo juízo (art. 901). | Ata de arrematação → escritura pública de compra e venda, ou instrumento particular com efeitos de escritura se financiado (art. 38). | Ambos registrados no Cartório de Registro de Imóveis; ITBI de 3% na capital, pelo valor da arrematação (art. 7º, § 6º). |
| Dívidas anteriores | Sub-rogam-se no preço (CPC 908, § 1º; CTN 130); edital não pode transferir tributos (Tema 1.134). | Pela lei, o mínimo do 2º leilão inclui condomínio e tributos; os editais da Caixa e as vendas diretas podem transferir débitos ao arrematante. | IPTU em dívida ativa, condomínio e laudêmio no litoral entram no estudo. |
| Posse | Mandado de imissão nos próprios autos (art. 901, § 2º). | Acordo de desocupação ou ação de imissão na posse com liminar e prazo de sessenta dias (art. 30); taxa de ocupação de 1% ao mês (art. 37-A). | Varas Cíveis do TJSP; a liminar depende do juízo; o acordo de desocupação é esporádico nas duas. |
| Defesas do devedor | Impugnação em 10 dias do auto (art. 903, § 2º) e ação anulatória; preço vil; intimações do art. 889. | Anulatória por vício de intimação (art. 26), de comunicação das datas (art. 27, § 2º-A) ou de prazos; purgação só até a consolidação (Tema 1.288); preferência até o 2º leilão (§ 2º-B); depois da arrematação, perdas e danos (art. 30, parágrafo único). | O Tema 1.288 nasceu de um caso paulista; o estudo prévio examina, em cada modalidade, exatamente os pontos que o devedor pode atacar. |
| Prazo até as chaves | Variável: depende do juízo e dos recursos; média interna de cerca de seis meses, com ampla variação. | Variável: o acordo encurta; sem acordo, a ação com liminar leva cerca de quatro meses, pela experiência do escritório. | Sem prazo fixo em nenhuma das duas — e sem promessa. |
Deslize para ver a tabela completa
O que o estudo verifica antes do lance
O estudo não é uma leitura do anúncio do banco: é o exame da certidão do procedimento no cartório e da matrícula — contrato e cessões, intimação, consolidação, editais e datas, preço e preferência, débitos na Prefeitura e na administradora, ações do devedor — para dizer, com conclusão binária, se a arrematação daquele imóvel é segura e se a conta fecha. É contratado antes do lance e feito para o imóvel que você indicar.
A alienação fiduciária registrada, quem são os fiduciantes, o valor do imóvel fixado no contrato (art. 24, VI), a cadeia de cessões — bancos e securitizadoras — e a cadeia de averbações, do registro do contrato à consolidação.
Pessoal, pelo oficial do Registro de Imóveis, do Registro de Títulos e Documentos ou pelo correio com aviso de recebimento, nos dois endereços — o do imóvel e o informado no contrato —, com a advertência legal; hora certa só após duas tentativas com suspeita de ocultação; edital só depois de esgotadas as diligências e da intimação eletrônica (art. 26, §§ 3º a 4º-C; Normas de Serviço da Corregedoria).
Prazo respeitado (trinta dias no financiamento residencial, art. 26-A), ITBI e laudêmio recolhidos, averbação feita pelo oficial competente; nenhuma purgação tempestiva ignorada e nenhuma recusa injustificada de pagamento (art. 26, §§ 5º a 7º).
Primeiro leilão em até sessenta dias da averbação e segundo nos quinze dias seguintes; comunicação das datas por carta aos dois endereços e por e-mail (art. 27, § 2º-A); atrasos sem causa e intervalos exíguos — lidos com o princípio da ausência de prejuízo.
O mínimo corresponde à dívida com despesas e encargos (art. 27, §§ 2º e 3º) ou, fora do residencial, a pelo menos metade da avaliação; a preferência do devedor (§ 2º-B) ainda está aberta? Lance abaixo do piso legal é preço vil.
IPTU em dívida ativa na Prefeitura, saldo de condomínio na administradora — que às vezes resiste a informar e precisa ser convencida —, laudêmio e foro na SPU, e a cláusula do edital que os atribui ao arrematante: a conta inteira antes do lance.
Anulatórias, consignações e revisionais pelo CPF do devedor no e-SAJ e na Justiça Federal; prenotações e penhoras na matrícula depois da consolidação; recuperação judicial do fiduciante; usucapião. Um título que não registra não vale o preço.
Em vídeo · quatro situações que decidem arrematações extrajudiciais
Mais sobre o estudoTrês causas que derrubam o leilãoTrês situações que podem suspender
Recomendamos — ou não recomendamos. Sem meio-termo.
Em parte expressiva dos imóveis analisados a conclusão é desfavorável: o cliente preserva o capital e segue para a próxima oportunidade. Se o imóvel é seu e foi levado a leilão, o lado do devedor tem página própria — Defesa em Leilão Extrajudicial.Em vídeo · canal do escritório
No canal do escritório, o Dr. Raphael Cataldo Siston explica, em linguagem direta, cada ato do procedimento da Lei nº 9.514 — da intimação que anula o leilão à desocupação em sessenta dias. Abaixo, o vídeo completo do procedimento e sete vídeos na ordem em que as dúvidas aparecem: a visão geral, o passo a passo, a intimação, as nulidades, as suspensões, a posse e a comparação com o judicial.
Neste vídeo
Situações típicas do extrajudicial
Situações recorrentes nos leilões da Caixa e dos bancos, descritas em abstrato ou tal como o sócio as narra no canal do escritório: a conta dos débitos que inviabiliza um lance convidativo, a guia do ITBI emitida pela referência e não pelo preço, e a anulatória ajuizada depois da arrematação. Os casos reais conduzidos pelo escritório, com valores, estão na página de casos reais.
Leilão da Caixa · débitos do imóvel
Capital · ITBI · Declaração de Transações Imobiliárias
Depois da arrematação · ação anulatória
A voz de quem arrematou
Quem viveu o procedimento — da certidão do cartório à entrega das chaves — é quem melhor o descreve. Depoimentos reais, publicados com autorização, como constam do site do escritório.
Eu sou do ramo desenvolvimento de projetos para galpões logísticos, atuando geralmente como o “terreneiro”. No passado, meu pai comprava imóveis estressados em leilões de dívidas trabalhistas bastante arriscados e ele sempre gostou disso. Tivemos uma indicação em 2015 de um amigo para conhecer o Raphael e desde então começamos a arrematar, processo que correu bem com Dr. Raphael e Dra. Cristiane sempre atuando da melhor forma com relação ao interesse do cliente. Indiquei para um parceiro nosso que tem uma grande de rede de farmácias, que também está extremamente satisfeito e vem expandindo seus negócios e arrematando novas lojas. Além disso, tenho Dr. Raphael como um grande amigo no âmbito pessoal.Frederico BrandãoInvestidor
Como sou arquiteta, vinha planejando arrematar um imóvel em leilão para reformá-lo e vende-lo, como forma de investimento aliado à minha área de atuação. A grande questão para mim sempre foi diminuir os riscos neste tipo de aquisição, pois estórias de insucessos são muito comuns. Através da indicação de um amigo, fui apresentada ao escritório Cataldo Siston, e desde o primeiro contato fui muito bem atendida pela sócia Cristiane Dellassopa, que fez toda a análise jurídica necessária para que eu pudesse arrematar com tranquilidade o imóvel que julguei mais interessante para meu objetivo. Em todas as fases, incluindo emissão da posse até o registro de imóveis, a eficiência e profissionalismo do escritório esteve presente. Agora aguardo a venda deste imóvel para entrar em nova empreitada com meus novos “parceiros”.Denise de Castilho ProvenzanoArquiteta
Como cliente e parceiro de negócios do escritório Cataldo Siston há quase 10 anos tenho toda tranquilidade em referendar seus serviços, seu trabalho impecável e histórico de sucesso em todas as aquisições, investimentos e serviços a nós prestados. Além de ser um workaholic sempre comprometido nos mínimos detalhes, nos protegendo contra riscos e cumprindo estritamente todos os prazos. Estou a disposição de qualquer um que queira conversar a respeito da competência, qualidade, comprometimento e seriedade com que o Raphael e sua equipe prestam serviços na área imobiliária tendo como foco principal os leilões de imóveis.Felipe BuenoPresidente da BX Capital
Na Ipanema Investimentos adotamos o modelo: faça o melhor, com o melhor, sempre focando na segurança e rentabilidade. Na área de Direito Imobiliário o escritório Cataldo Siston é o melhor. Sempre nos entregou excelentes resultados.João Sampaio ViannaPresidente da Ipanema Investimentos
Conheci o Raphael Siston através de um amigo, o seu tio Eduardo. Estava em busca de alguém competente para assessorar-me no seguimento de Leilão de Imóveis. No primeiro encontro fiquei impressionado com o vasto conhecimento sobre o tema que o jovem Siston demonstrou ter. Foi uma aula de pouco mais de 2 horas em que pude conhecer um pouco sobre o assunto. Tive contato com outro advogado que trabalhava no mesmo setor, mas o Siston o superou e muito. Convencido, resolvi investir no ramo e fiz minha primeira arrematação em 2013, até hoje sou cliente bastante ativo. A assistência presencial prestada por eles no Atrio do Fórum, cujo domínio do momento exato de entrar no pregão do leilão é fundamental, total, tranquilizante. A sua equipe de assistentes, em especial a advogada Cristiane, é o que há de melhor nessa relação comercial, pois estão sempre à disposição e solícitos para dirimir suas dúvidas. O vasto conhecimento jurídico que eles têm sobre o assunto, impressiona. A vontade de ganhar sempre estampadas em seus rostos nos passa uma tranquilidade impressionante. Li praticamente todos os meus processos e tiro o chapéu para o trabalho que desenvolvem. Pelo que sei nunca perderam um processo sequer, todos os meus confirmam a veracidade, venceram todos. Resultado 100% garantido. Recomendo, sem medo de errar, a assistência jurídica prestada pelo Cataldo Siston Advogados em leilões de um modo geral.Paulo André MarquesInvestidor
Com sólido escritório de leilões, na seara judicial, podemos afirmar que a aquisição de bens (particularmente imóveis) em leilões sempre representou uma excelente oportunidade de investimento, uma vez que arrematações bem abaixo do valor de mercado constituem a regra. De uns tempos para cá, o mercado de leilões – quase sempre exclusivamente voltado para investidores – foi abraçado também por pessoas interessadas em adquirir imóveis para uso próprio. Importante salientar que o interessado em adquirir um bem em leilão pode e deve se valer de assessoria jurídica, até porque pós-leilão precisará obter documentos em juízo, exemplificativamente carta de arrematação. E dentre os escritórios atuantes nessa específica área, sentimo-nos à vontade de citar o Cataldo Siston Advogados, que sempre demonstrou lisura e competência quando atuou nos leilões conduzidos por nosso escritório de leilões.Anderson Carneiro PereiraLeiloeiro público
Eu sempre quis entrar neste negócio de leilão, mas tinha receio de cair em alguma armadilha. Aí um amigo me apresentou o Raphael Siston e sua equipe e a coisa ficou muito mais fácil. Desde o inicio, senti a tranquilidade de contar com profissionais competentes que nos ajudam muito desde o princípio, analisando cada detalhe do processo para que possamos fazer os lances nos imóveis com menos riscos de apresentar problemas. Com isto, eu e minha esposa já arrematamos dois apartamentos na Zona Sul do Rio de Janeiro, sendo que um deles já foi reformado e alugado e outro encontra-se na fase final de imissão de posse. Recomendo sem dúvida o escritório Cataldo Siston Advogados para auxiliar a todos, que como eu, que precisam de ajuda para comprar um imóvel com um preço final atraente e que se torne um bom investimento.Carlos UchoaInvestidor
A procura por leilão de imóveis hoje é um atrativo para o tipo de aquisição, pois fica abaixo do preço de mercado. Atualmente, os leilões são realizados presencialmente e online e podem ser acompanhados virtualmente após um cadastro no nosso site. A nossa atuação é voltada para leilões judiciais de imóveis e dispomos de excelente estrutura administrativa, escritório e auditório para transmissão dos leilões, ainda disponibilizamos transmissão instantânea. O objetivo da empresa é atender aos clientes que nos honram por escolherem nossos serviços profissionais, nos sentimos altamente gratificados. Além disso, é necessário que todo arrematante tenha uma assessoria e o Cataldo Siston oferece esse assessoramento de forma completa para uma arrematação segura e o bem é liberado rapidamente.Rodrigo PortellaLeiloeiro público
O contato inicial com o escritório foi por indicação para solução de uma demanda na área imobiliária. A partir daí, construímos uma relação de confiança, sustentada pela percepção de competência e experiência profissional demonstradas por seus advogados. Com essa relação fortalecida, depositamos cada vez mais credibilidade na advocacia do escritório e fomos além da contratação de serviços partindo para a aquisição de imóveis em leilões. Prestação de serviço com seriedade e presteza, num ambiente confortável e acolhedor.Ana Maria MendesInvestidora
Em um leilão de imóveis, o que você não sabe pode custar tudo.— Dr. Raphael Cataldo Siston
Quem conduz · quem responde por esta página
Advogados que leem a certidão do cartório antes do lance, conferem a escritura que o banco outorga, registram o título e conduzem a posse — e que, quando o devedor ataca a arrematação, respondem em juízo e na tribuna. A profundidade técnica desta página não nasceu em cursos: nasceu em cartório e em tribunal, arrematação após arrematação.
Advogado, sócio-fundador · OAB/RJ nº 153.146
A trajetória começou aos quinze anos, na Escola Preparatória de Cadetes do Ar e na Academia da Força Aérea; um problema de saúde mudou a rota, e o Direito entrou como caminho para os concursos públicos. Mudou tudo uma matéria de jornal, lida na biblioteca da faculdade, sobre leilões judiciais de imóveis: Raphael estudou o tema a fundo, fez a própria primeira arrematação e, ao viver cada ato do processo, encontrou a vocação. Fundou o Cataldo Siston Advogados para unir leilão de imóveis, direito imobiliário e contencioso cível numa única disciplina — a que conduziu mais de 1.300 arrematações, do estudo prévio à sustentação oral nos tribunais.
Para se aprofundar
Artigos escritos por quem atua, todos os dias, nos procedimentos que analisa — sobre custos, ITBI e posse na arrematação.
Comissão, ITBI, escritura e registro, débitos transferidos pelo edital e os custos da posse.
Artigo5 min de leituraAção própria com liminar no extrajudicial, mandado nos autos no judicial — e o acordo de desocupação.
Artigo4 min de leituraA lógica da base de cálculo na arrematação, explicada a partir do caso do Rio — e o que muda de um município para outro.
Glossário · os termos da alienação fiduciária
Definições curtas e citáveis, com o dispositivo da Lei nº 9.514/1997 ou da lei paulistana que as sustenta. São as palavras do contrato, da intimação, da certidão do cartório, do edital e da escritura — e das perguntas que chegam ao escritório.
Perguntas frequentes · 22 respostas diretas
As perguntas estão na formulação em que chegam ao escritório e às buscas. Cada resposta começa pela resposta — e indica o dispositivo de lei, a norma do cartório ou o precedente que a sustenta.
É a venda pública de um imóvel financiado com alienação fiduciária cujo devedor não pagou: o banco pede ao Cartório de Registro de Imóveis que o intime para purgar a mora em quinze dias; sem pagamento, consolida a propriedade e, em até sessenta dias da averbação, faz dois leilões por leiloeiro (Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27). Em São Paulo, os cartórios seguem as Normas de Serviço da Corregedoria na intimação e na consolidação, o ITBI municipal de 3% incide na consolidação e na arrematação, e a posse, sem acordo, vem por ação nas Varas Cíveis do TJSP.
A Lei nº 9.514/1997 — arts. 22 a 25 (propriedade fiduciária), 26 (intimação e purgação), 26-A (financiamento residencial), 27 (leilões, datas, preferência, sobejo e saldo remanescente), 30 (reintegração em sessenta dias), 37-A (taxa de ocupação) e 38 (instrumento com efeitos de escritura). A Lei nº 14.711/2023 reescreveu a intimação (correio com aviso de recebimento, intimação eletrônica, presunção de lugar ignorado), fixou a carência de quinze dias no silêncio do contrato e os sessenta dias do primeiro leilão contados da averbação, permitiu ao credor aceitar metade da avaliação no segundo leilão fora do financiamento residencial e previu a extinção da dívida sem lance no residencial. O STF, no Tema 982, declarou o procedimento constitucional.
O painel desta página reúne os leilões extrajudiciais do estado — Caixa, bancos, securitizadoras e incorporadoras — com filtros por região, tipo e faixa e a opção 'somente financiáveis'; o portal do escritório detalha por cidade e bairro e tem uma seção própria para os imóveis da Caixa em São Paulo. Os editais oficiais ficam nos portais dos leiloeiros e no site de cada banco; o escritório também analisa imóveis de qualquer leiloeiro do Brasil.
Porque concentra o maior estoque de crédito imobiliário com alienação fiduciária — da Caixa, dos bancos privados, das securitizadoras e das incorporadoras — e a maior base de imóveis financiados do país, da capital ao interior e ao litoral. No portal do escritório, quase metade dos imóveis em leilão no estado é extrajudicial, e o interior responde por mais da metade desse estoque. Volume maior significa mais oportunidade e mais procedimento a conferir: cada banco e cada leiloeiro tem o seu edital.
O oficial do Registro de Imóveis — ou o de Títulos e Documentos, ou o correio com aviso de recebimento — intima pessoalmente o devedor, no imóvel e no endereço informado no contrato, para pagar as parcelas vencidas em quinze dias, com a advertência de que o imóvel será consolidado e leiloado (art. 26, §§ 1º e 3º). Hora certa só depois de duas tentativas com suspeita de ocultação; edital, publicado por três dias, só quando o devedor está em lugar ignorado, incerto ou inacessível, após procurá-lo nos dois endereços e intimá-lo por e-mail, se houver (§§ 3º-A a 4º-C). Intimações fictas sem diligência real anulam a consolidação e o leilão — e é isso que a certidão do procedimento do cartório paulista revela antes do lance.
Até a averbação da consolidação — no financiamento residencial, trinta dias depois do fim do prazo de purgação (art. 26-A, §§ 1º e 2º). O STJ fixou, no Tema 1.288, em recurso vindo do Tribunal de Justiça de São Paulo, que, consolidada a propriedade na vigência da Lei 13.465/2017 sem purgação da mora, resta ao devedor apenas o direito de preferência do art. 27, § 2º-B; antes dessa lei, a purgação feita após a consolidação desfaz o ato. Para o arrematante, a data que importa é a da consolidação.
No primeiro leilão, o valor do imóvel fixado no contrato de alienação fiduciária, nunca inferior à base de cálculo do ITBI (arts. 24, VI e parágrafo único, e 27, § 1º). No segundo, o valor integral da dívida com despesas, prêmios de seguro, encargos legais, tributos e condomínio (art. 27, §§ 2º e 3º) — que pode ficar abaixo de 50% da avaliação ou, quando a dívida é grande, acima dela. No financiamento residencial, sem lance que alcance a dívida, ela se extingue (art. 26-A, § 4º); nas demais operações, o credor pode aceitar, a seu critério, pelo menos metade da avaliação (art. 27, § 2º).
É o anúncio em que o próprio credor admite pagamento financiado — na Caixa, em regra, entrada e saldo financiado, às vezes com FGTS, conforme o edital de cada imóvel; Inter e outros bancos também oferecem. É a opção 'somente financiáveis' do painel. As condições (renda, avaliação, prazo para assinar o contrato) são as do banco, e o estudo as confere antes do lance; o ITBI paulistano da parcela financiada no SFH tem alíquota reduzida, nos limites da lei municipal.
O leilão SFI são os dois leilões da Lei nº 9.514/1997, com os mínimos legais. Frustrados os dois, a Caixa fica com a livre disponibilidade do imóvel (art. 27, § 5º) e o vende por licitação aberta (propostas pelo maior valor acima do mínimo), venda online (propostas pela internet) ou venda direta (preço fixo do anúncio), com pagamento, financiamento, FGTS e débitos fixados no edital de cada imóvel. A forma de venda muda a conta e o risco; a tabela desta página as compara e o estudo lê o edital de cada uma.
Pela lei, o lance mínimo do segundo leilão já inclui tributos e condomínio (art. 27, §§ 2º e 3º). O edital de cada imóvel, porém, pode atribuir ao arrematante os débitos — IPTU e condomínio atrasados —, como a Caixa já fez em seus editais, e na venda direta e na licitação o edital dispõe livremente. A regra é ler o edital e apurar os valores na Prefeitura e na administradora antes do lance: num caso narrado pelo sócio no canal, R$ 130 mil de débitos sobre um lance mínimo de R$ 230 mil levaram à recomendação de não arrematar.
Sim: o credor outorga ao arrematante a escritura pública de compra e venda ou, no pagamento financiado, o instrumento particular com efeitos de escritura pública com nova alienação fiduciária (art. 38). Paga-se o ITBI — no município de São Paulo, 3% sobre o valor da arrematação (Lei nº 11.154/1991, art. 7º, § 6º) — pela guia da Declaração de Transações Imobiliárias; se ela vier pelo valor venal de referência, cabem a avaliação especial e, se preciso, a via judicial com o Tema 1.113 do STJ. No litoral, o laudêmio com a CAT. O título é registrado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição; não há carta de arrematação no extrajudicial.
Registrado o título, o adquirente pede a imissão na posse — fundada no registro e no art. 30 — com liminar que fixa sessenta dias para a desocupação; o prazo corre da intimação do ocupante, e a liminar depende do juízo: sem acordo, o procedimento todo leva cerca de quatro meses, pela experiência do escritório. Quem ocupa deve taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor do imóvel fixado no contrato, desde a consolidação até a imissão (art. 37-A). Antes disso, eventualmente, um acordo escrito de desocupação, com prazo curto, pode resolver — e o escritório o tenta primeiro.
Pode ajuizar ação anulatória por vício de intimação para purgar a mora, de comunicação das datas dos leilões ou de prazos — e o arrematante deve integrar essa ação como litisconsorte do banco e defender-se, sob pena de perder o que registrou. Depois da arrematação, porém, as controvérsias sobre o procedimento resolvem-se em perdas e danos e não impedem a reintegração, salvo o vício de notificação (art. 30, parágrafo único). O estudo confere exatamente esses pontos na certidão do procedimento antes do lance; depois dele, o escritório monitora as distribuições em nome do devedor e responde a cada ação.
Da consolidação até a data do segundo leilão, o devedor pode readquirir o imóvel pagando a dívida integral com despesas, encargos, tributos e o ITBI e laudêmio pagos na consolidação (art. 27, § 2º-B). É o motivo de a comunicação das datas ser obrigatória e de o arrematante só ter segurança depois do segundo leilão: se o devedor exerce a preferência a tempo, não há arrematação — e nenhum valor é perdido, porque nada foi pago.
O interior tem mais da metade do estoque extrajudicial do estado — Campinas, Ribeirão Preto, São José do Rio Preto, Sorocaba —, seguido da Grande São Paulo e do ABC, do litoral e do Centro da capital. Na capital, o estoque popular da Caixa está na Zona Leste (Itaim Paulista, Guaianases, Cidade Tiradentes); os bancos privados e as incorporadoras respondem pelo médio e alto padrão da Zona Sul e da Zona Oeste; os comerciais concentram-se no Centro e na Lapa. Os cartões de região desta página levam aos imóveis de cada uma.
Origem, lei, condução, pagamento, título, dívidas, posse e defesas. O extrajudicial nasce do inadimplemento de financiamento com alienação fiduciária, corre no cartório e no leiloeiro sob a Lei nº 9.514/1997, paga-se ao banco (à vista ou financiado), o título é a escritura pública e a posse exige ação própria; o judicial nasce de um processo no TJSP, segue o CPC e o Provimento CSM nº 1625/2009, paga-se por guia judicial em 24 horas e a posse vem por mandado nos autos. A tabela desta página compara os dois, e a página de leilões judiciais em São Paulo aprofunda o outro regime.
A lei não exige; a prudência, sim — porque não há juiz conduzindo o procedimento: quem confere se a intimação foi pessoal, se a consolidação foi regular, se as datas foram comunicadas, o que o edital transfere, quanto há de débitos e se a matrícula permite registrar é o advogado, antes do lance. Depois, ele confere a escritura que o banco outorga, conduz o ITBI e o registro e obtém a posse. Consultoria e postulação em juízo são atividades privativas da advocacia (Lei nº 8.906/1994, art. 1º).
Depende da análise do banco e da forma de pagamento, do tempo até a outorga da escritura, do cartório e, sobretudo, de haver acordo de desocupação ou de ser preciso ajuizar a ação com liminar — cuja apreciação varia de juízo para juízo. Pela experiência do escritório, da ação à desocupação efetiva vão cerca de quatro meses; um acordo encurta, uma liminar demorada alonga. Por isso o escritório não promete prazo: antecipa, caso a caso, o que o procedimento indica e informa o cliente no relatório semanal.
Sim. Os leilões da Caixa e dos bancos são eletrônicos, a certidão do procedimento é pedida ao cartório da comarca do imóvel e a ação de posse corre no foro do imóvel, com processo digital no e-SAJ. O escritório conduz arrematações na capital, na Grande São Paulo e no ABC, em Campinas, Ribeirão Preto, São José do Rio Preto, Sorocaba, Santos e nas demais comarcas, com advogado em diligências presenciais quando elas decidem o resultado.
Sim. Os leilões são eletrônicos: cadastro no portal do leiloeiro, habilitação prévia e lances pela internet; o pagamento é por transferência ao banco, e a escritura pode ser lavrada por procuração. O escritório representa clientes de todo o Brasil e do exterior nos leilões paulistas, com presença nos cartórios e nos juízos quando ela decide o resultado.
É o documento lavrado por tabelião de notas, com fé pública, que certifica a data da entrada no imóvel, o seu estado e a inexistência de bens — ou os que havia. Quando o imóvel arrematado está abandonado e a posse é tomada sem ação, a ata impede que alguém alegue depois ter deixado ali um bem de valor: é a palavra do tabelião, não a do arrematante. Custa pouco diante do problema que evita, e o escritório a recomenda sempre que recebe um imóvel sem ocupante.
Quem arremata em leilão judicial os direitos do devedor sobre um imóvel com alienação fiduciária vigente compra uma posição contratual, não a propriedade: se o financiamento não é pago, o banco intima, consolida e leva o imóvel ao leilão extrajudicial, e o arrematante dos direitos perde o que pagou, salvo o que puder reaver do produto do leilão ou do executado. É um dos pontos que o estudo examina antes do lance — e um dos vídeos do canal explica o caso.
Fale com o escritório · os sócios respondem pessoalmente
Conte-nos o imóvel que identificou no painel, no site da Caixa ou em qualquer leiloeiro de São Paulo — ou a região, a finalidade e o orçamento que procura. Explicamos, sem compromisso de sua parte, como o estudo do procedimento e a condução até a posse funcionam no seu caso.
WhatsApp +55 (21) 97729-4848 · Telefone +55 (21) 3173-3795 · contato@cataldosiston-adv.com.br
As informações desta página têm natureza informativa e não constituem consulta jurídica nem análise de imóvel específico. O painel de leilões reproduz dados dos editais publicados pela Caixa, pelos bancos e pelos leiloeiros; o edital oficial e a certidão do procedimento no cartório prevalecem sempre. O Estudo de Viabilidade Jurídica e a assessoria nas demais etapas requerem contratação formal do escritório mediante proposta de honorários. Resultados anteriores não representam garantia de resultado futuro. Textos legais conforme a redação vigente no Planalto, no TJSP e na Prefeitura de São Paulo; teses do STJ e do STF conforme a divulgação oficial dos tribunais. © 2026 Cataldo Siston Advogados. Raphael Cataldo Siston, OAB/RJ 153.146.
