Apartamentos e coberturas em leilão judicial e extrajudicial em Copacabana, Ipanema, Leblon, Botafogo, Flamengo e demais bairros da Zona Sul carioca. Cada oportunidade é precedida de leitura documental e orientação em direito imobiliário, para que a decisão de lance seja tomada com segurança jurídica.
Catálogo em números
Em 31 de outubro de 2026, o catálogo reúne 111 imóveis em leilão na Zona Sul: 40% judiciais e 60% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (51%).
Apartamento em Flamengo, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Avenida Rui Barbosa, 348 - Apto 301, Flamengo, Rio de Janeiro/RJ.
Imóvel com 34m² em Copacabana, Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial localizada em Copacabana, com área de 34m². O imóvel está situado na Rua Barata Ribeiro, nº 105, Sala 801.
Imóvel situado em São Conrado, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel está localizado na Rua Santa Gláfira, 105, em São Conrado, Rio de Janeiro/RJ. O terreno possui medidas de 49m de frente, 30m nos fundos, 26,50m à direita e 21m à esquerda.
Apartamento em Flamengo, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Avenida Rui Barbosa, 348 - Apto 301, Flamengo, Rio de Janeiro/RJ.
Apartamento de 119m² no Flamengo, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado no bairro Flamengo, Rio de Janeiro, com área de 119m². O prédio possui 12 pavimentos e conta com 2 apartamentos por andar, portaria 24h e 2 elevadores. A unidade está posicionada de frente. A arrematação será livre de débitos, com pagamento à vista ou caução de 30%. É necessário que o arrematante tenha um advogado para dar prosseguimento aos trâmites pós-leilão.
Apartamento no Leblon, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é um apartamento 104 localizado na Rua Professor Saboya Ribeiro, 60, no Leblon. Apresenta excelente estado de conservação e é composto por sala, três quartos, dois banheiros sociais, cozinha, área de serviço e um quarto de empregada suíte. A área construída é de 86m².
Imóvel comercial de 265 m² em Ipanema, Rio de Janeiro. Descrição: Loja localizada na Rua Visconde de Pirajá, 281, Ipanema, com área total de 265 m². O imóvel faz parte de um edifício e inclui subsolo privativo e jirau, além de direito a 4 vagas de garagem situadas no 1º subsolo. A fração do terreno correspondente é de 3.850/24.585. A loja possui 20,00 m de largura por 47,00 m de extensão.
Apartamento em Copacabana, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel com 78m², localizado no bairro Copacabana, Rio de Janeiro/RJ. O apartamento possui 2 quartos e está situado no edifício na Rua Figueiredo Magalhães, nº 771. A fração do terreno correspondente é de 330/15960, com dimensões de 30,00m pela Rua Figueiredo Magalhães e 24,50m pela Rua Tenente Marones de Gusmão. Não constam débitos condominiais em aberto, atualizado até junho de 2026.
Apartamento no Jardim Botânico, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento com área construída de 80 m², localizado em um prédio que conta com elevador e portaria até às 16h. A localização é valorizada e residencial, com ampla rede de transporte público, serviços e comércio, além de todos os serviços públicos do bairro, como água, luz e telefonia.
Apartamento no Flamengo, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é um apartamento nº 203, localizado na Rua Marquês de Abrantes, nº 16, no bairro do Flamengo, Rio de Janeiro/RJ. Possui uma área edificada de 57 m² e está devidamente registrado. O prédio é uma edificação de uso residencial, composta por 12 pavimentos, com 4 apartamentos por andar, e conta com 2 elevadores e portaria 24 horas. A região é consolidada e oferece infraestrutura urbana completa, incluindo abastecimento de água, esgotamento sanitário, energia elétrica, iluminação pública e vias asfaltadas, além de fácil acesso ao transporte público, incluindo metrô, e comércio nas proximidades.
Apartamento em Botafogo, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento com 21m² localizado em Botafogo, RJ. Trata-se de um cômodo pequeno subdividido entre quarto e sala. A unidade encontra-se em mau estado de conservação, necessitando de reformas. O prédio é residencial, possui doze andares, com até 58 apartamentos por andar, 10 elevadores, sem garagem e sem equipamentos de lazer. O serviço de portaria funciona 24h e há monitoramento por câmeras no térreo e nos elevadores.
Imóvel comercial de 840m² em Botafogo, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel corresponde ao 5º e 6º andares de um prédio localizado na Rua Bambina, nº 56, no bairro de Botafogo, Rio de Janeiro/RJ. Cada pavimento possui uma área aproximada de 420,00 m², totalizando 840,00 m². Os andares estão adaptados para funcionamento de estabelecimento hospitalar e incluem direito a 03 vagas de garagem, além de um fundo de comércio com alvará para operação de hospital. O edifício conta com 02 elevadores, oferecendo infraestrutura adequada para atividades na área da saúde. A localização em Botafogo proporciona fácil acesso a transporte e uma variedade de serviços relacionados à saúde, além de comércios e restaurantes. O imóvel será vendido no estado de conservação em que se encontra, sem garantia.
Conjunto comercial de 70m² em Copacabana, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Avenida Nossa Senhora de Copacabana, nº 1.133 - Loja 215, com área total de 70m² (privativa + comum). O imóvel está desocupado e a regularização de eventuais divergências da área construída será de responsabilidade do arrematante. A transmissão da posse ocorrerá no ato da lavratura da escritura. O lance inicial é de R$ 594.615,00, condicionado à aprovação da vendedora.
Imóvel comercial de 29m² localizado em Copacabana, Rio de Janeiro. Descrição: Conjunto comercial com área total de 29 m² (privativa + comum), situado na Avenida Nossa Senhora de Copacabana, nº 1.133 - Loja 214, no bairro Copacabana, Rio de Janeiro. O imóvel está desocupado e a regularização de eventuais divergências da área construída será de responsabilidade do arrematante. O lance inicial é de R$ 246.300,00, condicionado à aprovação da vendedora. A transmissão da posse ocorrerá no ato da lavratura da escritura.
Imóvel comercial de 32m² localizado em Copacabana, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel comercial com área total de 32m² (privativa + comum), situado na loja 105 da Avenida Nossa Senhora de Copacabana, 1133, no bairro Copacabana, Rio de Janeiro. O imóvel está desocupado e a regularização de eventuais divergências da área construída será de responsabilidade do arrematante. A transmissão da posse ocorrerá no ato da lavratura da escritura. O lance inicial é de R$ 271.824,00, condicionado à aprovação da vendedora.
Apartamento em Copacabana, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel com 78m², localizado no bairro Copacabana, Rio de Janeiro/RJ. O apartamento possui 2 quartos e está situado no edifício na Rua Figueiredo Magalhães, nº 771. A fração do terreno correspondente é de 330/15960, com dimensões de 30,00m pela Rua Figueiredo Magalhães e 24,50m pela Rua Tenente Marones de Gusmão. Não constam débitos condominiais em aberto, atualizado até junho de 2026.
Apartamento no Leme, Rio de Janeiro. Descrição: Localizado no Edifício Waldorf, este apartamento faz parte de uma edificação residencial datada de 1952. O prédio possui 12 pavimentos, com 1 unidade no primeiro andar, 3 unidades por andar do 2º ao 10º andar e 2 unidades no 11º e 12º andar. O edifício é servido por 3 elevadores (dois sociais e um de serviço) e conta com portaria 24h e circuito interno de TV. Há garagem disponível, mas não há playground nem salão de festas. O imóvel está situado na Rua Gustavo Sampaio, 723, Apto 601, no bairro Leme, Rio de Janeiro - RJ.
Apartamento em Copacabana, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Siqueira Campos, 143, Copacabana, com área edificada de 44 metros quadrados e situado em posição de fundos.
Sala comercial em Botafogo, Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial localizada na Rua Voluntários da Pátria, nº 126, Sala 701, no bairro de Botafogo, Rio de Janeiro/RJ. O imóvel integra um edifício comercial situado em uma das principais vias da Zona Sul carioca, região amplamente consolidada para atividades empresariais, profissionais liberais, clínicas, escritórios e prestação de serviços. Sua localização privilegiada oferece excelente mobilidade urbana, proximidade com centros empresariais, comércio diversificado e ampla rede de transporte público. A unidade é ideal para escritórios, consultórios e empresas de serviços. O imóvel possui acesso por áreas comuns e elevadores, além de infraestrutura adequada para atividades profissionais e empresariais. A região é cercada por centros empresariais, bancos, hospitais, clínicas, restaurantes, shopping centers e serviços de alto padrão, tornando Botafogo um dos bairros mais valorizados da Zona Sul, com excelente potencial de valorização imobiliária.
Imóvel de 800m² localizado em Leblon, Rio de Janeiro. Descrição: Lote de terreno nº 38 quadra F, situado no nº 988 da rua Timóteo da Costa, no bairro Leblon, Rio de Janeiro/RJ, com uma área total de cerca de 800m².
Apartamento em Lagoa, Rio de Janeiro, com 153m². Descrição: Apartamento nº 603 com 153m², situado na Avenida Epitácio Pessoa, Lagoa, Rio de Janeiro/RJ. O imóvel possui sala em dois ambientes, 3 quartos (todos com armários), sendo 1 suíte com closet, banheiro social completo, copa e cozinha, área de serviço e dependências completas. O apartamento é bem conservado e modernizado, e não possui varanda. O imóvel encontra-se vazio e fechado, sem acesso possível com o porteiro ou administração do prédio.
Sala comercial localizada na Rua Voluntários da Pátria, Rio de Janeiro/RJ. Descrição: Imóvel comercial, sala n° 701, situado no edifício na Rua Voluntários da Pátria, n° 126, no Rio de Janeiro/RJ.
Imóvel de 840m² localizado em Botafogo, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel composto por dois andares, medindo 420m² cada, totalizando 840m². O 5º andar é adaptado para funcionamento como estabelecimento hospitalar, contendo 2 centros cirúrgicos e 14 suítes. O 6º andar possui leitos de CTI, 7 suítes, um quarto médico com banheiro e um quarto de enfermagem. O imóvel conta com direito a três vagas de garagem e um fundo de comércio com alvará para funcionamento de hospital. O prédio dispõe de dois elevadores.
Imóvel comercial de 27m² localizado em Flamengo, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é uma loja com 27m², situada na Rua Senador Vergueiro, 203B, no bairro Flamengo, na cidade do Rio de Janeiro, estado do RJ.
Imóvel comercial localizado no Flamengo, Rio de Janeiro. Descrição: Box nº 35, situado na Rua Senador Vergueiro, 203B, no bairro Gloria, Rio de Janeiro/RJ. O imóvel é classificado como comercial e está localizado em uma área central da cidade. É importante verificar com o vendedor se a penhora recaiu sobre o bem todo ou sobre parte dele.
Apartamento em Copacabana, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento n° 301 do Edifício situado na Rua Souza Lima n° 185, Copacabana/RJ, com direito a uma vaga de garagem individual e 1/20 do terreno. O terreno mede na sua totalidade 15m de frente e fundos, 49m do lado esquerdo e 41m do lado direito. O imóvel confronta à direita com o prédio n° 171, à esquerda com o de n° 201, e nos fundos com os n°s 196 da Rua Raul Pompeia e 1.246 da Avenida Nossa Senhora de Copacabana. O débito condominial é de R$ 191.803,59 (junho/2026) e a avaliação do imóvel é de R$ 2.200.000,00 (julho/2024). Formas de pagamento incluem à vista ou em até 30 parcelas, com consulta às regras do edital para propostas condicionais.
Apartamento em Copacabana, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Conselheiro Lafaiete, 15, Apt 402, Copacabana, Rio de Janeiro/RJ. O valor do imóvel é de R$ 850.000,00.
Imóvel com 840m² em Botafogo, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel consiste nos 5º e 6º andares de um prédio localizado na Rua Bambina, nº 56, Botafogo, Rio de Janeiro/RJ. Cada andar possui 420m², totalizando 840m². Os andares estão adaptados para estabelecimento hospitalar e incluem o direito a 03 vagas de garagem, além de um fundo de comércio com alvará para funcionamento de hospital. O prédio conta com dois elevadores.
Apartamento em Copacabana, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento 203, do edifício Country, localizado na Rua Paula Freitas, 32, Copacabana, Rio de Janeiro/RJ, com aproximadamente 38m². A penhora recaiu sobre 50% do bem. Verifique com o vendedor se a penhora se refere ao bem todo ou apenas a parte dele.
Imóvel comercial em Botafogo, Rio de Janeiro. Descrição: Prédio comercial com 9 pavimentos, localizado em Botafogo, RJ. O terreno possui 356m² e a área construída é de 2.600m².
Imóvel comercial de esquina em Leblon, Rio de Janeiro. Descrição: Prédio comercial de esquina, onde está instalado o restaurante Oro, localizado na Av. General San Martin 889, Leblon, Rio de Janeiro. O imóvel inclui o terreno e as respectivas construções. É possível pagar em até 60 vezes.
Apartamento na quadra da praia de Copacabana, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel em questão é um apartamento nº 203 do Edifício Country, localizado na Rua Paula Freitas, nº 32, no bairro de Copacabana, Rio de Janeiro - RJ. Trata-se de um apartamento conjugado com área privativa de aproximadamente 38m², configurado por 1 quarto, 1 banheiro, sala e cozinha integradas. O condomínio, construído na década de 1950, oferece portaria 24 horas, elevador e gás encanado, além de estar estrategicamente situado na Zona Sul, próximo à praia de Copacabana, estações de metrô e uma ampla rede de comércio local.
Apartamento em Copacabana, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel com aproximadamente 38m², localizado na Rua Paula Freitas, nº 32, Edifício Country, Copacabana/RJ. O apartamento possui 01 quarto e 01 banheiro, sendo do tipo conjugado.
Apartamento em Copacabana, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Conselheiro Lafaiete, 15, Apartamento 402, no bairro Copacabana, Rio de Janeiro/RJ. O apartamento será leiloado no estado de conservação e condições em que se encontra. Fotos são meramente ilustrativas e recomenda-se realizar visita ao bem. O pagamento pode ser feito à vista ou com entrada e 59 parcelas corrigidas.
Imóvel comercial localizado em Botafogo, Rio de Janeiro. Descrição: Sala 701, situada na Rua Voluntários da Pátria, nº 126, no bairro Botafogo, Rio de Janeiro/RJ. O imóvel é classificado como comercial. É importante verificar com o vendedor se a penhora recaiu sobre o bem todo ou sobre parte ou fração do mesmo.
Apartamento em Copacabana, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na rua Conselheiro Lafaiete, 15, Copacabana, Rio de Janeiro/RJ.
Imóvel no Jardim Pernambuco, Leblon, Rio de Janeiro. Descrição: Mansão localizada no condomínio mais luxuoso do Leblon, com terreno e respectivas construções. O imóvel está disponível para pagamento em até 60 vezes.
Conte o que você busca: nossa equipe acompanha os editais abertos na Zona Sul e em todo o Rio de Janeiro e pode orientar a próxima oportunidade de leilão de imóveis.
A Zona Sul do Rio de Janeiro concentra alguns dos metros quadrados mais valorizados do país e, justamente por isso, figura entre as regiões mais procuradas em leilão de imóveis. Reúne bairros de perfis distintos — da densidade urbana de Copacabana à orla nobre de Ipanema e Leblon, passando pelo casario histórico de Laranjeiras e pela vista privilegiada da Lagoa Rodrigo de Freitas. Para o investidor e para quem busca moradia, a região oferece liquidez consistente: ativos bem localizados tendem a preservar demanda mesmo em ciclos econômicos adversos.
Em leilão judicial e extrajudicial, essa liquidez tem peso decisivo. Um imóvel arrematado por valor inferior ao da avaliação só se converte em vantagem efetiva quando reúne dois atributos: localização que sustente revenda ou locação e situação jurídica passível de regularização. A Zona Sul costuma satisfazer o primeiro requisito; o segundo depende de exame documental criterioso, conduzido sob a ótica do direito imobiliário antes de qualquer lance.
É comum que apartamentos na região cheguem a leilão por garantia em alienação fiduciária (Lei 9.514/1997), mas o estoque predial mais antigo da região — sobretudo em Copacabana e no entorno da Lagoa — também alimenta hastas judiciais por cotas condominiais, IPTU e outras execuções de dívidas, além de inventários. No leilão judicial, débitos tributários propter rem em regra sub-rogam-se sobre o preço (art. 130, parágrafo único, do CTN). Cada origem impõe uma leitura própria — do edital, da matrícula e da cadeia dominial — para dimensionar ônus, ocupação e prazos de desocupação. É esse trabalho técnico que separa a aparência de oportunidade da oportunidade real.
Sendo praticamente toda a Zona Sul litorânea — de Copacabana a São Conrado —, terrenos e edificações próximos à orla podem estar em área de marinha, sujeitos a regime de aforamento e foro à União. É um ponto que se soma à leitura do edital, da matrícula e da cadeia dominial no exame jurídico que precede a decisão de lance.
A retomada da posse depois da arrematação segue caminhos diferentes conforme a modalidade. No leilão judicial, a imissão na posse é obtida por mandado expedido pelo próprio juízo da execução (art. 903 do CPC), sem necessidade de nova ação; no leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/1997, a desocupação de imóvel ainda ocupado pelo antigo devedor fiduciante segue o procedimento previsto na própria lei e pode exigir ação de reintegração de posse quando não há desocupação voluntária. A competência para julgar a execução e o cartório onde a carta de arrematação será registrada dependem do endereço exato do imóvel — não existe uma vara nem um Registro Geral de Imóveis único para toda a Zona Sul. Conferir a vara e o cartório exatos no próprio edital e na matrícula do imóvel é sempre o primeiro passo, antes de qualquer análise de viabilidade.
Em destaque: guia disponível para acesso
Comprar na Zona Sul
Definitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
É indispensável analisar a matrícula atualizada, a integralidade do edital, a natureza do leilão — judicial ou extrajudicial —, eventuais ônus reais e gravames, a situação de ocupação e os débitos condominiais e tributários. No leilão judicial, débitos tributários propter rem em regra sub-rogam-se sobre o preço (art. 130, parágrafo único, do CTN); no extrajudicial, regido pela Lei 9.514/1997, a disciplina pode variar conforme o edital. Esse exame é o objeto do Estudo de Viabilidade Jurídica, conduzido antes de qualquer lance.
O deságio decorre da diferença entre o valor de avaliação e o lance mínimo admitido em segunda praça, percentual definido em cada edital e variável caso a caso. Não há percentual garantido: cada lote deve ser avaliado individualmente, a partir do edital e da documentação que o instrui. Em bairros de alta liquidez como Copacabana, Ipanema e Leblon, a relevância do deságio é potencializada pela demanda consistente do ativo.
O ponto de partida é selecionar o imóvel de interesse e submeter o edital e a matrícula à análise jurídica especializada antes de qualquer lance. A Cataldo Siston conduz a leitura documental, esclarece a natureza do leilão e acompanha o arrematante nas etapas seguintes — habilitação, lance, auto e carta de arrematação e, quando cabível, imissão na posse.
Como funciona o leilão de imóveis
O leilão judicial ocorre no curso de um processo — em regra execução ou cumprimento de sentença — como ato de expropriação disciplinado pelo Código de Processo Civil (arts. 879 a 903), com avaliação, edital, praças e formalização por auto e carta de arrematação. O leilão extrajudicial, conduzido fora do Judiciário, tem como hipótese mais difundida a execução da garantia em alienação fiduciária (Lei 9.514/1997), após a consolidação da propriedade em nome do credor. A natureza do certame define prazos, encargos e o caminho de desocupação — por isso é o primeiro ponto a verificar no edital.
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A arrematação pode ser invalidada, considerada ineficaz ou tornada sem efeito nas hipóteses do art. 903 do CPC — entre elas vício na intimação, preço vil ou nulidade no procedimento —, observados os prazos legais. Trata-se de matéria técnica, examinada caso a caso à luz dos autos e do edital. A análise prévia reduz a probabilidade de surpresas e orienta a conduta caso alguma irregularidade seja identificada.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
Varia conforme a ocupação e a natureza do leilão. Estando o imóvel desocupado, a posse tende a ser mais célere após a expedição da carta de arrematação. Estando ocupado, no leilão judicial a desocupação se viabiliza por mandado de imissão na posse em favor do arrematante (art. 903 do CPC); no extrajudicial, observa-se o procedimento da Lei 9.514/1997. Os prazos dependem do caso concreto e do andamento processual.
Custos, pagamento e dívidas
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
No município do Rio de Janeiro, a alíquota do ITBI é de 3%. A base de cálculo, na arrematação em hasta pública, tende a ser o próprio valor da arrematação — ainda que a cobrança sobre o valor de referência municipal já tenha gerado discussão, com entendimento do Superior Tribunal de Justiça favorável ao valor efetivamente pago. O recolhimento antecede a lavratura da carta de arrematação ou da escritura. Convém confirmar a base aplicável a cada lote antes do lance.
As condições constam do edital. No leilão judicial, o pagamento é à vista ou, quando admitido, parcelado nos termos do CPC, cabendo até proposta de parcelamento (art. 895). No extrajudicial, observa-se o regramento da Lei 9.514/1997 e as condições do edital. Somam-se ao lance a comissão do leiloeiro e os tributos de transmissão. Ler as regras de pagamento antes de ofertar evita descompasso no cronograma financeiro.
Em regra, 5% sobre o valor da arrematação — percentual usualmente fixado no edital e devido pelo arrematante além do valor do lance. A comissão não se confunde com os honorários advocatícios nem com os tributos de transmissão. O valor exato e a forma de pagamento devem ser conferidos no edital de cada leilão.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Viver na Zona Sul
A Zona Sul reúne alguns dos cartões-postais mais conhecidos do Rio. No alto do Morro do Corcovado, no Parque Nacional da Tijuca, está o Cristo Redentor, com acesso pelo Cosme Velho. Na Urca, o complexo de bondinhos do Pão de Açúcar oferece uma das vistas panorâmicas mais completas da Baía de Guanabara. A Lagoa Rodrigo de Freitas concentra lazer ao ar livre — caminhada, pedalinho e piquenique —, enquanto o Jardim Botânico e o Parque Lage são refúgios verdes históricos. Essa concentração de atrações e a infraestrutura consolidada ajudam a sustentar a demanda imobiliária da região, fator relevante para quem arremata pensando em revenda ou locação.
Os moradores da Zona Sul são bem servidos de comércio e serviços, de lojas de rua e prédios comerciais a grandes shopping centers. A orla reúne as praias do Flamengo, de Botafogo, Vermelha, do Leme, de Copacabana, do Arpoador, de Ipanema e do Leblon, todas monitoradas pelo Instituto Estadual do Ambiente (INEA), que divulga boletins de balneabilidade — convém verificar antes de entrar na água. Essa combinação de comércio, serviços e orla é parte do que sustenta a liquidez dos imóveis da Zona Sul ao longo dos ciclos de mercado.
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