ITBI em leilões de imóveis no RJ: como é calculado?

O escritório de advocacia imobiliária e leilão de imóveis no RJ Cataldo Siston é especializado em questões legais que envolvam leilões imobiliários, entre elas, o valor do ITBI sobre imóveis arrematados, isto é, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. Esse imposto é de competência municipal e incide sobre a transmissão de propriedade ou de direitos reais sobre imóveis, tais como compra e venda, doação, permuta, dação em pagamento, adjudicação, usucapião e arrematação em leilões de imóveis judiciais e extrajudiciais.

O fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou do direito real sobre o imóvel, sendo o contribuinte o adquirente do bem ou do direito. A alíquota do imposto varia conforme o município, mas geralmente fica entre 2% e 3% do valor do imóvel.

No entanto, uma questão que gera muitas dúvidas é sobre a base de cálculo do ITBI em leilões de imóveis no Rio de Janeiro. Muitos licitantes se perguntam se o imposto incide sobre o valor venal do imóvel, ou seja, o valor pelo qual o bem seria negociado em condições normais de mercado; ou sobre o valor da arrematação, isto é, o valor pelo qual o bem será adquirido em leilão. Isso é o que vamos entender neste artigo.

ITBI no Rio de Janeiro: valor venal de referência gera polêmica

No Rio de Janeiro, houve um período em que passou a ser cobrado o ITBI sobre o valor venal de referência (VVR) de um imóvel, através de uma nova lei.

O VVR era uma estimativa do valor de mercado do imóvel feita pela Prefeitura do Rio, com base em critérios objetivos, como localização, metragem e tipo do imóvel, mas que muitas vezes era superior ao valor de arrematação no leilão. Assim, a Prefeitura aplicava a alíquota de 3% sobre o VVR, e não sobre o valor que realmente foi pago pelo arrematante.

No entanto, essa prática foi contestada judicialmente por muitos contribuintes, gerando uma enxurrada de ações contra o município, já que o VVR não refletia o valor real do imóvel declarado na escritura, que segundo o STJ deveria ser a base de cálculo do ITBI.

STJ define ITBI sobre arrematação em leilão

Segundo o Diário Oficial da União (2022), o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o critério de cálculo do ITBI na aquisição de imóveis, inclusive os arrematados em leilão judicial ou extrajudicial, deve ser o valor da aquisição e não o valor venal do imóvel. A decisão foi publicada em 14/03/2022 e afirmou que:

"[…] na hipótese da arrematação a base de cálculo do ITBI deverá corresponder ao valor da aquisição do bem vendido judicialmente, devendo a quantia atingida em hasta pública ser considerada como valor venal do imóvel, posto que a arrematação possui natureza jurídica de venda, razão pela qual deve ser considerado esse valor do bem arrematado como seu valor venal." (Diário Oficial da União, 2022, p. 12)

IPTU: valor venal ou valor de arrematação?

O IPTU, Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana, diferente do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), que é pago somente uma única vez após a transmissão do imóvel, deve ser pago anualmente. No entanto, a decisão do STJ sobre ITBI em leilão de imóveis no RJ, que deve ser pago com base no valor de arrematação e não com base no valor venal, não se aplica ao IPTU. Neste caso, o fisco municipal pode usar o valor venal como referência para fins de cobrança do IPTU.

Vantagens de uma assistência jurídica em leilões de imóveis no RJ

A assistência jurídica é uma importante aliada para quem deseja participar de leilões de imóveis no RJ. Um advogado especializado pode orientar o licitante sobre os seus direitos e deveres tributários, bem como auxiliar na arrematação do imóvel, na defesa administrativa ou judicial contra eventuais cobranças indevidas do ITBI.

Com o auxílio de um advogado, o contribuinte pode evitar surpresas desagradáveis, garantir a segurança jurídica da transmissão do imóvel e, ainda, pode ter a oportunidade de negociar melhores condições de pagamento e de financiamento do imóvel.

Esperamos que este conteúdo tenha sido útil e informativo. Se você tiver alguma dúvida ou precisar de assessoria jurídica especializada nesse assunto, entre em contato com os advogados do escritório Cataldo Siston.