Imóveis em leilão judicial e extrajudicial em Icaraí, São Francisco, Charitas, no Ingá e na Região Oceânica — de apartamentos na orla da baía a casas próximas às praias oceânicas. Cada oportunidade é precedida de leitura documental e orientação em direito imobiliário, para que a decisão de lance seja tomada com segurança técnica.
Catálogo em números
Em 31 de outubro de 2026, o catálogo reúne 71 imóveis em leilão em Niterói: 23% judiciais e 77% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (52%).
Apartamento em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Situado na Estrada Velha de Maricá, nº 9780, Apto. 106, Bloco 02 LT 10B, no bairro Várzea das Moças, este apartamento possui 48,24 m² de área privativa. O imóvel apresenta gravame(s) averbado(s) de indisponibilidade.
Imóvel em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Situado em RUA FAGUNDES VARELA, N. 499 - INGA - 24210-520 - RJ - NITERÓI, este imóvel possui 330 m² de área privativa e 420 m² de área do terreno. A área privativa não consta averbada na matrícula e, por isso, foi calculada por estimativa. A regularização ficará por conta do adquirente.
Apartamento em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Direitos hereditários ao apartamento 604 do Condomínio do Edifício Baalbeck, situado na Rua São João, nº 279, Centro, Niterói/RJ, com 54m². O imóvel é composto por sala, 1 quarto com armários, 1 banheiro com pia em granito e blindex, cozinha e área de serviço. O apartamento é reformado, possui piso cerâmico branco e janelas em alumínio. O edifício é uma construção antiga, com 9 pavimentos, 2 elevadores e sem garagem. Localizado em uma rua de grande movimento, com fácil acesso a transportes coletivos e próximo a comércios, rodoviária, barcas e faculdades. O imóvel está em bom estado de conservação. Laudo de avaliação: R$ 240.000,00 (em 22/04/26).
Apartamento em Santa Rosa, Niterói/RJ. Descrição: Imóvel localizado na travessa José Gomes Cruz, nº 14, apto. 402, bloco 02, em Santa Rosa, Niterói/RJ. O prédio é residencial, composto por dois blocos, com um elevador em cada bloco e duas unidades por andar. O apartamento 402 possui dois quartos, sala, cozinha, área de serviço, um banheiro social e um banheiro de serviço.
Apartamento na Vital Brasil, Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na rua Graciliano Ramos, nº 31, apto. 1502 (cobertura), no condomínio Edifício Fit Residence Service. A unidade residencial consiste em uma cobertura e oferece diversas comodidades, incluindo piscina para adulto e criança, playground, espaço kids, salão de jogos, espaço pizza, sala de cinema e churrasqueira. O imóvel tem direito a três vagas em um total de quatro pavimentos de garagem. O condomínio conta com portaria social com portas de blindex, sistema de alarme e circuito interno de TV.
Casa em Pendotiba, Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado em Pendotiba, Niterói, com um terreno de 1020m². O imóvel está situado no condomínio Aldeia Casa Grande.
Apartamento em Icaraí, Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento localizado em Icaraí, com área de 115m². O imóvel possui 2 quartos, sendo 1 suíte, e está situado a apenas 1 quarteirão da praia. O condomínio é do Edifício Nossa Senhora de Fátima.
Apartamento em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Doutor Luiz Palmier, nº 344, bloco 07, apto. 204, Barreto, Niterói. O apartamento possui 2 quartos e está situado em um condomínio que oferece infraestrutura completa, incluindo 2 quadras poliesportivas, um parque infantil, salão de festas, academia ao ar livre, vaga para veículos dos moradores e portaria funcionando 24 horas, 7 dias por semana.
Apartamento em Fonseca, Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento nº 1107 situado na Rua Capitão Dalvo Rebello Sampaio, nº 119, Fonseca, Niterói, RJ. Matriculado no 14º Ofício de Niterói - Serviço Notarial e Registro de Imóveis da 5ª Circunscrição.
Apartamento em Icaraí, Niterói, com 105m². Descrição: Apartamento nº 1501 do Bloco 02, situado na Rua Domingues de Sá, nº 206, Icaraí, Niterói – RJ. Possui 105 m² de área privativa e a fração ideal de 0,647% do terreno. De acordo com informações do zelador, o apartamento possui 02 quartos (sendo 01 suíte), sala, cozinha, área de serviço, 01 banheiro social e dependência de serviço completa com quarto e banheiro. Inclui direito ao uso de uma vaga para estacionamento do veículo. Não foram fornecidos detalhes sobre as condições atuais do imóvel.
Prédio comercial localizado em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel classificado como prédio comercial, situado na Rua General Castrioto, nº 564 - Niterói - Rio de Janeiro. Possui área edificada de 100m² e é devidamente registrado. O imóvel conta com salão, banheiros, uma extensão lateral e uma construção de alvenaria no terraço. Encontra-se em razoável estado de conservação, necessitando de reparos. Localizado em uma rua de calçamento asfáltico, em área de valorização imobiliária, com total infraestrutura urbana, incluindo eletricidade, água, esgoto e transporte urbano, além de estar próximo a comércios e com acesso ao Município de São Gonçalo e à Ponte Rio Niterói.
Imóvel comercial em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial 602, localizada no Edifício Trajano Rebello nº 572, no centro de Niterói/RJ. O imóvel possui uma área total de 377m², sendo 197m² tributáveis. Está devidamente registrado e caracterizado no 2º Ofício do Registro Geral de Imóveis.
Apartamento em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Avenida Professor João Brasil, nº 150, bloco 02, apartamento 1006, Fonseca, Niterói/RJ. O apartamento possui 2 quartos, 1 banheiro social, 1 banheiro de serviço, sala e cozinha. Inclui uma vaga de garagem e está situado em zona urbana.
Apartamento em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado no Fonseca, Niterói/RJ, no Jardim Residencial Fonseca. O apartamento é identificado como 1603, do bloco 02, situado na Rua Desembargador Mário Fernandes Pinheiro, nº 127. O imóvel está devidamente caracterizado e registrado sob a matrícula 9.423 do cartório de Registro de Imóveis da 5ª Circunscrição de Niterói/RJ.
Loja comercial de 49m² em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado no 3º piso do edifício Seller Center, com área de 49,00 m². Situado na Rua da Conceição, nº 188, no centro de Niterói/RJ. O imóvel é uma sala comercial e pode estar sujeito a liberação judicial. O arrematante terá a posse do bem livre de ônus tributários, hipotecas e penhoras, conforme legislação vigente. É importante verificar eventuais dívidas condominiais junto à administração do condomínio. O imóvel pode estar ocupado, e a desocupação será feita conforme autorização judicial.
Loja comercial com 57m² em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado no edifício Seller Center, com área de 57,00m². Situado na Rua da Conceição, nº 188, no Centro de Niterói/RJ. O imóvel é uma sala comercial e pode estar sujeito a liberação judicial. O arrematante terá a posse do bem livre de ônus tributários existentes antes da alienação. É importante verificar possíveis dívidas condominiais junto à administração do prédio. O imóvel pode estar ocupado, mas o arrematante será autorizado a tomar posse assim que o juiz determinar.
Casa em Sapê, Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Estrada Washington Luís, 520, Sapê, Niterói/RJ. Trata-se de uma casa em uma área residencial.
Sala comercial em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial localizada no 11º pavimento do Edifício "Seller Center", com área de 49m². O imóvel está situado na Rua da Conceição, nº 188, próximo ao "Niterói Shopping", fóruns, estação das barcas, Plaza Shopping e Terminal Rodoviário. Não possui vaga de garagem.
Apartamento em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento localizado na Rua Doutor Mario Viana, nº 441, Apto. 303, Bloco 01 - Ed Flow Santa Rosa, Niterói/RJ. O imóvel possui 35 m² de área total e 38,58 m² de área privativa, com quarto, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Imóvel comercial de 29m² em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Quinze de Novembro, nº 118, sala 601, Edifício Top Center, no centro de Niterói/RJ. Possui 29 m² de área total e 29 m² de área privativa, além de 281,48 m² de área do terreno. O imóvel conta com banheiro e sala.
Sobrado em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel do tipo sobrado localizado na Rua Carlos Maximiano, nº 253-A, Fonseca, Niterói/RJ. O imóvel aparenta estar desocupado. É possível realizar o parcelamento com entrada de 25% e o restante em até 30 meses.
Imóvel de 663,30m² localizado em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Lote de terreno n.º 17, da quadra 04, no condomínio Ubá Terra Nova, medindo 663,30m², com frente para a Rua Terra Nova. O imóvel possui uma construção com área total de 221,53m². Avaliado em R$ 1.200.000,00. O terreno está sujeito a penhoras e outras indisponibilidades, e os interessados devem examinar os Autos do Processo e a Certidão de Ônus Reais.
Apartamento em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento com 57,22 m² de área total e 57,22 m² de área privativa, localizado no empreendimento Flow Santa Rosa. O imóvel possui 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Direitos aquisitivos sobre apartamento com 41.083m² localizado no centro de Niterói, na Avenida Marquês do Paraná, 349. O imóvel é parte do Edifício Grand Life Icarai, que possui 375 unidades residenciais e 6 comerciais. O apartamento inclui uma vaga para estacionamento de automóveis, cobertas e descobertas. A área total do terreno é de 4.360,12m². O imóvel está sujeito a ônus, incluindo uma penhora e débitos fiscais no valor total de R$ 15.459,37.
Imóvel de 1081,78m² localizado em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel está situado na Avenida Carlos Ermelindo Marins, nº 1117, em Jurujuba, Niterói/RJ. Com uma área total de 1081,78m², o terreno possui dimensões que incluem 82,15m de largura na linha da frente e 188,50m de extensão da frente aos fundos pelo lado direito. O imóvel é próprio para residência e conta com benfeitorias. Há uma hipoteca judiciária registrada, mas a arrematação extinguirá essa hipoteca. O imóvel está fechado e não foi possível contato com ninguém no local. Existem débitos tributários de IPTU e taxas no montante de R$ 258.936,70, que serão sub-rogados no preço da arrematação. Os interessados devem estar cientes de eventuais penhoras e indisponibilidades que recaem sobre o imóvel.
Apartamento em Icaraí, Niterói, RJ. Descrição: Imóvel ocupado com 311 m² de área construída e privativa. Composto por 4 dormitórios, 1 dormitório de empregada, 2 banheiros, 1 banheiro de empregada, 1 varanda e 2 vagas de garagem. Localizado na Avenida Almirante Ary Parreiras, 406, no condomínio do Edifício Montclair. O condomínio possui uma taxa mensal de R$ 3.040,23 e o IPTU anual é de R$ 8.386,57. O vendedor se responsabiliza pelos débitos de IPTU e condomínio até a data do leilão. O arrematante deverá arcar com todas as providências necessárias à desocupação do imóvel.
Apartamento em Icaraí, Niterói - RJ. Descrição: Imóvel localizado na Rua Engenheiro Guilherme Greenhalgh, nº 16, bloco 2, apto 901, em Icaraí, Niterói - RJ. A forma de pagamento é à vista e a utilização de carta de crédito não é permitida.
Imóvel em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Prédio de 02 pavimentos com 330,53m², localizado em um terreno de 306,00m². O imóvel possui piscina de 18,00m² e está situado no Bairro Piratininga, Niterói/RJ.
Casa em Piratininga, Niterói, RJ. Descrição: Imóvel do tipo casa, com 223,5 m² de área de terreno e 194,23 m² de área construída. Possui 4 dormitórios, 2 salas, 1 copa, 2 varandas e 2 vagas de garagem. O imóvel está ocupado e não aceita visitação. O IPTU anual é de R$ 3.793,20 e o valor avaliado é de R$ 705.000,00. O arrematante será responsável por todas as providências necessárias à desocupação.
Apartamento em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado no condomínio Residencial Dell Ouro, com área total de 61m² e área privativa de 61m². O apartamento possui 2 quartos e 1 banheiro.
Apartamento em Icaraí, Niterói, RJ. Descrição: Apartamento 802 situado na Rua Professor Miguel Couto, nº 437, Ed. Itapuã, Icaraí, Niterói/RJ. O imóvel possui direito ao uso do estacionamento de veículos, comum ao condomínio. O edifício dispõe de portaria eletrônica com biometria facial e controle de acesso através do porteiro. O bairro oferece ampla infraestrutura de serviços e conveniências, com escolas, creches, supermercados, padarias, bancos e hospitais. Localizado a aproximadamente 15 minutos da Praia de Icaraí e próximo ao Campo de São Bento, conta ainda com fácil acesso ao transporte público, com opções de deslocamento para o Centro de Niterói e o Rio de Janeiro. O condomínio dará plena quitação ao arrematante.
Conte o que você busca: nossa equipe acompanha os editais abertos em Niterói e em todo o estado do Rio de Janeiro e pode orientar a próxima oportunidade de leilão de imóveis.
Do outro lado da Baía de Guanabara, Niterói é um município próprio — não um bairro do Rio — e figura entre as cidades de maior qualidade de vida do país. Essa condição se reflete no mercado de leilão de imóveis: a cidade combina uma orla urbana valorizada, com os apartamentos de Icaraí, Santa Rosa e Ingá, e um cinturão de casas na Região Oceânica — Camboinhas, Piratininga, Itaipu e Itacoatiara —, além de bairros nobres de baía como São Francisco e Charitas.
Para o investidor, essa diversidade amplia as teses possíveis: do apartamento de orla com forte liquidez de locação à casa oceânica de perfil residencial. Em qualquer caso, um imóvel adquirido por valor inferior ao da avaliação só se converte em vantagem efetiva quando reúne localização que sustente revenda ou locação e situação jurídica passível de regularização — análise conduzida sob a ótica do direito imobiliário antes de qualquer lance.
Imóveis de Niterói chegam a leilão sobretudo por garantia em alienação fiduciária (Lei 9.514/1997), mas o estoque predial mais antigo de Icaraí e da região das praias da baía também alimenta hastas judiciais por cotas condominiais, IPTU e outras execuções de dívidas, além de inventários e partilhas. No leilão judicial, débitos tributários propter rem em regra sub-rogam-se sobre o preço (art. 130, parágrafo único, do CTN). Cada origem impõe uma leitura própria — do edital, da matrícula e da cadeia dominial — para dimensionar ônus, ocupação e prazos de desocupação. É esse trabalho técnico que separa a aparência de oportunidade da oportunidade real.
Sendo Niterói uma cidade litorânea — da orla urbana de Icaraí às praias da Região Oceânica —, terrenos e edificações próximos à orla podem estar em área de marinha, sujeitos a regime de aforamento e foro à União. É um ponto que se soma à leitura do edital, da matrícula e da cadeia dominial no exame jurídico que precede a decisão de lance.
A retomada da posse depois da arrematação segue caminhos diferentes conforme a modalidade. No leilão judicial, a imissão na posse é obtida por mandado expedido pelo próprio juízo da execução (art. 903 do CPC), sem necessidade de nova ação; no leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/1997, a desocupação de imóvel ainda ocupado pelo antigo devedor fiduciante segue o procedimento previsto na própria lei. A competência para julgar a execução e o cartório onde a carta de arrematação será registrada dependem do endereço exato do imóvel — não existe uma vara nem um Registro Geral de Imóveis único para toda a cidade. Conferir a vara e o cartório exatos no próprio edital e na matrícula do imóvel é sempre o primeiro passo, antes de qualquer análise de viabilidade.
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Comprar em Niterói
Definitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
É indispensável analisar a matrícula atualizada, a integralidade do edital, a natureza do leilão — judicial ou extrajudicial —, eventuais ônus reais e gravames, a situação de ocupação e os débitos condominiais e tributários. No leilão judicial, débitos tributários propter rem em regra sub-rogam-se sobre o preço (art. 130, parágrafo único, do CTN); no extrajudicial, regido pela Lei 9.514/1997, a disciplina pode variar conforme o edital. Em Niterói, tanto os apartamentos de bairros como Icaraí, Santa Rosa e Ingá quanto as casas de São Francisco, Charitas e da Região Oceânica pedem esse exame — objeto do Estudo de Viabilidade Jurídica — antes de qualquer lance.
O deságio decorre da diferença entre o valor de avaliação e o lance mínimo admitido em segunda praça, percentual definido em cada edital e variável caso a caso. Não há percentual garantido: cada lote deve ser avaliado individualmente, a partir do edital e da documentação que o instrui. Niterói reúne ativos de perfis distintos — dos apartamentos de Icaraí às casas da Região Oceânica —, e bairros consolidados costumam manter demanda firme para moradia e locação, o que reforça a relevância do exame documental prévio.
O ponto de partida é selecionar o imóvel de interesse em Niterói — apartamento em Icaraí, casa na Região Oceânica ou em São Francisco — e submeter o edital e a matrícula à análise jurídica especializada antes de qualquer lance. A Cataldo Siston conduz a leitura documental, esclarece a natureza do leilão e acompanha o arrematante nas etapas seguintes — habilitação, lance, auto e carta de arrematação e, quando cabível, imissão na posse.
Como funciona o leilão de imóveis
O leilão judicial ocorre no curso de um processo — em regra execução ou cumprimento de sentença — como ato de expropriação disciplinado pelo Código de Processo Civil (arts. 879 a 903), com avaliação, edital, praças e formalização por auto e carta de arrematação. O leilão extrajudicial, conduzido fora do Judiciário, tem como hipótese mais difundida a execução da garantia em alienação fiduciária (Lei 9.514/1997), após a consolidação da propriedade em nome do credor. A natureza do certame define prazos, encargos e o caminho de desocupação — por isso é o primeiro ponto a verificar no edital.
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A arrematação pode ser invalidada, considerada ineficaz ou tornada sem efeito nas hipóteses do art. 903 do CPC — entre elas vício na intimação, preço vil ou nulidade no procedimento —, observados os prazos legais. Trata-se de matéria técnica, examinada caso a caso à luz dos autos e do edital. A análise prévia reduz a probabilidade de surpresas e orienta a conduta caso alguma irregularidade seja identificada.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
Varia conforme a ocupação e a natureza do leilão. Estando o imóvel desocupado, a posse tende a ser mais célere após a expedição da carta de arrematação. Estando ocupado, no leilão judicial a desocupação se viabiliza por mandado de imissão na posse em favor do arrematante (art. 903 do CPC); no extrajudicial, observa-se o procedimento da Lei 9.514/1997. Os prazos dependem do caso concreto e do andamento processual.
Custos, pagamento e dívidas
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
No município do Rio de Janeiro, a alíquota do ITBI é de 3%. A base de cálculo, na arrematação em hasta pública, tende a ser o próprio valor da arrematação — ainda que a cobrança sobre o valor de referência municipal já tenha gerado discussão, com entendimento do Superior Tribunal de Justiça favorável ao valor efetivamente pago. O recolhimento antecede a lavratura da carta de arrematação ou da escritura. Convém confirmar a base aplicável a cada lote antes do lance.
As condições constam do edital. No leilão judicial, o pagamento é à vista ou, quando admitido, parcelado nos termos do CPC, cabendo até proposta de parcelamento (art. 895). No extrajudicial, observa-se o regramento da Lei 9.514/1997 e as condições do edital. Somam-se ao lance a comissão do leiloeiro e os tributos de transmissão. Ler as regras de pagamento antes de ofertar evita descompasso no cronograma financeiro.
Em regra, 5% sobre o valor da arrematação — percentual usualmente fixado no edital e devido pelo arrematante além do valor do lance. A comissão não se confunde com os honorários advocatícios nem com os tributos de transmissão. O valor exato e a forma de pagamento devem ser conferidos no edital de cada leilão.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Viver em Niterói
Niterói combina vida urbana e orla em um dos maiores índices de qualidade de vida do país. O cartão-postal é o Museu de Arte Contemporânea (MAC), obra de Oscar Niemeyer com vista para a Baía de Guanabara, parte do Caminho Niemeyer. Em Icaraí ficam o Campo de São Bento e a orla da baía; a Região Oceânica reúne as praias de Camboinhas, Piratininga, Itaipu e Itacoatiara, com o Costão de Itacoatiara para trilhas. Completam o roteiro a Fortaleza de Santa Cruz, em Jurujuba, e o Parque da Cidade, mirante célebre para o voo livre.
Niterói é uma cidade plenamente estruturada, com forte comércio e serviços concentrados em Icaraí e no Centro — incluindo o Plaza Shopping — e a Universidade Federal Fluminense (UFF) como polo acadêmico. A conexão com o Rio é feita pelas barcas (Praça XV para o Centro de Niterói e para Charitas) e pela Ponte Rio-Niterói, enquanto o BRT TransOceânica liga a Região Oceânica ao centro da cidade. Essa infraestrutura, somada à orla e à qualidade de vida, sustenta a demanda imobiliária local ao longo dos ciclos de mercado.
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