Salas comerciais, apartamentos e prédios para retrofit em leilão judicial e extrajudicial no Centro, na Lapa, em Santa Teresa, na Cidade Nova e na orla revitalizada do Porto Maravilha. Cada oportunidade é precedida de leitura documental e orientação em direito imobiliário, inclusive quanto à viabilidade de conversão residencial pelo programa Reviver Centro.
Catálogo em números
Em 31 de outubro de 2026, o catálogo reúne 213 imóveis em leilão na Zona Central: 31% judiciais e 69% extrajudiciais; o tipo mais comum são imóveis comerciais (92%).
Imóvel comercial de 80m² localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Sala 902, situada no edifício na Avenida Rio Branco, número 114, no Centro do Rio de Janeiro/RJ, com uma área total de 80m².
Prédio comercial no Centro do Rio de Janeiro. Descrição: Edifício Comercial localizado no Centro da cidade do Rio de Janeiro, com terreno de aproximadamente 206,50 m² e 881,00 m² de construção. O imóvel é monousuário, desocupado e possui fácil acesso, situado próximo à Av. Pres. Vargas e Av. Rio Branco. O prédio, construído em 1938, conta com 6 andares e está em uma localização com grande polo comercial. O valor mensal de IPTU para o exercício de 2024 é de R$ 10.383,50.
Imóvel comercial em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Prédio comercial localizado no Centro do Rio de Janeiro, com terreno de 359m² e área construída de 2.490m². O imóvel possui 9 pavimentos e uma fachada ampla, situado em uma região comercial. A construção foi realizada em 1972 e não possui estacionamento. O valor mensal de IPTU para o exercício de 2024 é de R$ 28.685,20.
Edifício Comercial no Bairro de Fátima, Centro/RJ. Descrição: O imóvel é um edifício comercial localizado na Rua Riachuelo, nº 274 e 276, no bairro de Fátima, Rio de Janeiro - RJ. Com uma área total construída de 704m², é composto por dois prédios interligados que funcionavam como uma única unidade. A fachada apresenta um estilo misto de alvenaria com esquadrias de alumínio e vidros, mas se encontra em estado de conservação precário, com pichações e necessidade de reformas estruturais nas partes hidráulica e elétrica. Internamente, a edificação é distribuída em piso térreo, sobreloja, segunda sobreloja e terraço, sem elevadores ou garagem. O imóvel está situado em uma região central estratégica, próximo a importantes ruas da área. Atualmente, o acesso principal é pelo portão de grade do nº 276. Aparentemente, o imóvel está desabitado.
Imóvel localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial situada no Arcos 123 Corporate, na Rua dos Inválidos, 123, Sala 208, no bairro Centro, na cidade do Rio de Janeiro, estado do RJ.
Imóvel comercial localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Prédio comercial situado na Rua da Quitanda, nº 51, no Centro do Rio de Janeiro/RJ. O imóvel inclui o terreno e as respectivas construções. É possível realizar o pagamento em até 60 vezes.
Imóvel comercial localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Prédio comercial com área de 1.020,00 m², situado na Avenida Henrique Valadares, 145, no Centro do Rio de Janeiro/RJ.
Imóvel em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Sala comercial localizada no Arcos 123 Corporate, na sala 405, situada no bairro Centro, na cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro.
Imóvel comercial em Rio de Janeiro, localizado no Centro. Descrição: Conjunto comercial situado na Avenida Rio Branco, 37, no Centro do Rio de Janeiro. O imóvel, construído em 1964, possui 1.113,00 m² de área construída e está em um terreno de 864,73 m². É um edifício comercial bem segmentado, localizado em uma região valorizada e de grande movimento, com fácil acesso e próximo a um grande polo comercial. O valor mensal do IPTU para o exercício de 2024 é de R$ 4.595,30.
Imóvel comercial localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel comercial com área de 218,00 m², situado na Rua Carlos Sampaio, 57, no bairro Centro, na cidade do Rio de Janeiro, estado do RJ.
Prédio comercial de 1.020m² na Lapa, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é um prédio comercial de arquitetura eclética, localizado na Avenida Henrique Valadares, nº 145, Lapa, no Centro do Rio de Janeiro, RJ. Com 1.020m², o prédio possui dois pavimentos principais e características funcionais de uma antiga rampa de garagem. Internamente, conta com vestiário e sala de descanso para funcionários no segundo andar. O terreno tem dimensões de 12,00m de frente, laterais de 25,73m à direita e 30,87m à esquerda, e uma linha quebrada de 13,527m nos fundos. O imóvel está desabitado e apresenta sinais de depreciação, como pichações e vegetação na fachada. O acesso aos pavimentos superiores é feito por passagens internas e rampas localizadas nos prédios vizinhos.
Imóvel em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Sala comercial localizada no Arcos 123 Corporate, na Rua dos Inválidos, 123, Sala 307, no Centro do Rio de Janeiro.
Imóvel comercial localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial nº 808, situada no edifício Av Central, na Avenida Rio Branco nº 156, no bairro Centro, Rio de Janeiro/RJ.
Imóvel comercial na Avenida Rio Branco, Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Sala 902 localizada no Edifício Avenida Central, na Avenida Rio Branco, nº 156, no Centro do Rio de Janeiro/RJ. O imóvel é classificado como comercial. É importante verificar com o vendedor se a penhora recaiu sobre o bem todo ou sobre parte ou fração do mesmo. A imagem relacionada ao anúncio pode ser meramente ilustrativa.
Conjunto comercial de 561m² no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel comercial com planta aberta, localizado em uma região comercial no Centro do Rio de Janeiro. O andar comercial possui 561m² de construção e está situado em um terreno de 640m². A edificação foi construída em 1979 e não possui estacionamento. O valor mensal de IPTU para o exercício de 2024 é de R$ 332,60.
Conjunto comercial localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Tipo: Conjunto comercial Localização: Av Rio Branco, 147 15º andar, Centro, Rio de Janeiro/RJ, CEP 20040-006 Área do Terreno: 530m² Área Construída: 551m² Imóvel desocupado. O adquirente será responsável pela regularização física e documental do imóvel perante os órgãos competentes, incluindo atualização de cadastro e averbações necessárias.
Conjunto comercial no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Avenida Rio Branco, 37 - 20º andar, com área construída de 550m². O comprador será coproprietário juntamente com os demais coproprietários. O imóvel está desocupado e será de responsabilidade do adquirente promover toda e qualquer regularização física e/ou documental perante os órgãos competentes.
Imóvel comercial localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Tipo: Prédio comercial Localização: R Alfandega, 21, Centro, Rio de Janeiro/RJ Área construída: 881m² Imóvel desocupado. O adquirente será responsável pela regularização física e/ou documental do imóvel perante os órgãos competentes, incluindo atualização de cadastro de contribuinte municipal e averbações necessárias.
Conjunto comercial localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é um conjunto comercial situado na Rua Alfandega, 91, 10º andar, com salas de 1001 a 1016. A área do terreno é de 640m² e a área construída é de 561m². O imóvel está desocupado e o adquirente será responsável por toda a regularização física e documental perante os órgãos competentes, incluindo a atualização de cadastro e averbações necessárias.
Imóvel localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial no edifício Assembleia One, situada na Rua da Assembléia, 85, Sala 609, no bairro Centro, Rio de Janeiro.
Imóvel comercial de 379m² localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é um conjunto comercial situado no 19º andar, com área útil de 379m². Apresenta acabamento de alto padrão e conta com mobiliário instalado. O ambiente é do tipo open space, com salas privativas prontas e copas equipadas. Além disso, possui infraestrutura de ar-condicionado central.
Imóvel localizado em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Sala comercial no edifício Assembleia One, situada no Centro do Rio de Janeiro. O imóvel está localizado na Rua da Assembléia, 85, Sala 1209.
Imóvel comercial de 37m² localizado no Centro do Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é uma sala comercial nº 902, com aproximadamente 37m², situada no Edifício Avenida Central, um dos endereços mais prestigiados do Centro do Rio de Janeiro. O edifício é conhecido por sua estrutura metálica e possui uma base de quatro pavimentos que abriga o Shopping Avenida Central, além de uma torre de 34 andares dedicada a escritórios. A infraestrutura conta com 16 elevadores sociais e acessibilidade plena. A localização é estratégica, ao lado da Estação Carioca do Metrô e com fácil acesso às linhas do VLT, conectando a importantes pontos da cidade. O imóvel está inserido em uma área de revitalização municipal, próximo a tribunais e sedes de grandes empresas.
Imóvel localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial situada no Arcos 123 Corporate, na Rua dos Inválidos, 123, Sala 308, no bairro Centro, Estado do Rio de Janeiro.
Imóvel localizado em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Sala comercial situada no bairro Centro, na Rua da Assembléia, 85, Sala 308, na cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro.
Imóvel comercial na Avenida Rio Branco, 156, Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Sala 836 localizada na Avenida Rio Branco, 156, no Centro do Rio de Janeiro, RJ. O imóvel é classificado como comercial. É importante verificar com o vendedor se a penhora recaiu sobre o bem todo ou sobre parte ou fração do mesmo. A imagem relacionada ao anúncio pode ser meramente ilustrativa.
Imóvel comercial localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel comercial com área de 704,00 m², situado na Rua do Riachuelo, nº 274 e 276, no bairro Centro, na cidade do Rio de Janeiro, estado do RJ.
Imóvel em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Sala comercial localizada no bairro Centro, na cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro. O imóvel está situado na Rua da Assembléia, 85, Sala 208.
Conjunto comercial em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Imóvel comercial localizado no Centro do Rio de Janeiro, na Avenida Rio Branco, 147. O conjunto comercial possui uma área construída de 551m² e uma área de terreno de 530m². O imóvel está desocupado e foi construído em 1970. Está situado próximo à estação de metrô Carioca. O valor mensal de IPTU para o exercício de 2024 é de R$ 4.714,10.
Imóvel localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é um box situado no Edifício Garage do Carmo, localizado na Rua do Carmo, 55, Box 1611, no bairro Centro, na cidade do Rio de Janeiro, estado do Rio de Janeiro.
Imóvel Comercial na Avenida Rio Branco, Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Sala 822 localizada na Avenida Rio Branco, 156, no Centro do Rio de Janeiro/RJ. O imóvel é classificado como comercial. É importante verificar com o vendedor se a penhora recaiu sobre o bem todo ou sobre parte ou fração do mesmo. A imagem relacionada ao anúncio pode ser meramente ilustrativa.
Imóvel comercial de 380m² localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel está situado no 20º andar de um edifício na Avenida Rio Branco, 80, no Centro do Rio de Janeiro. Com 380m² de área útil, apresenta acabamento de alto padrão e conta com mobiliário instalado. O espaço possui divisórias internas, salas privativas prontas e copas equipadas. Além disso, a infraestrutura inclui ar-condicionado central, proporcionando conforto e funcionalidade para atividades comerciais.
Imóvel localizado em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Sala comercial no bairro Centro, com endereço na Rua da Assembléia, 85, Sala 709.
Conjunto comercial no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel comercial localizado no 20º andar de um edifício na Avenida Rio Branco, em uma região valorizada do Centro do Rio de Janeiro. O imóvel possui 556,00 m² de construção e está situado em um terreno de 864,73 m². O edifício é multiusuário, com fácil acesso e em uma localização com grande polo comercial. A construção data de 1964. O valor mensal de IPTU para o exercício de 2024 é de R$ 4.432,40.
Conjunto comercial localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Tipo: Conjunto comercial Localização: Avenida Rio Branco, 37 - 21º andar, Centro, Rio de Janeiro/RJ, CEP 20090-003. O imóvel está desocupado e será de responsabilidade do adquirente promover toda e qualquer regularização física e/ou documental perante os órgãos competentes, incluindo atualização de cadastro de contribuinte municipal e averbações necessárias.
Imóvel comercial localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Tipo: Prédio Comercial Localização: R. Ouvidor, 54, Centro, Rio de Janeiro/RJ, CEP 20040-030 Área do terreno: 250m² Área Construída: 2.500m² Imóvel desocupado. O adquirente será responsável pela regularização física e/ou documental do imóvel perante os órgãos competentes, incluindo atualização de cadastro, averbações e ajustes de área total.
Imóvel de 457m² localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Este imóvel é uma loja com área total de 457m², situada na Rua das Marrecas, 40, no Centro do Rio de Janeiro. A opção de pagamento permite parcelar em até 60 vezes.
Sala comercial de 37m² no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é uma sala comercial identificada como nº 822, localizada no Edifício Avenida Central, no Centro do Rio de Janeiro/RJ. Possui uma área edificada de aproximadamente 37m² e está inserido em um dos eixos financeiros mais importantes do Brasil, com acesso imediato à estação de metrô Carioca. O Edifício Avenida Central, inaugurado em 1961, é um marco da arquitetura modernista e conta com 34 pavimentos, além de um centro comercial que abriga quase 200 lojas, restaurantes e agências bancárias. A infraestrutura do condomínio inclui ar-condicionado central, controle de acesso por catracas eletrônicas e elevadores modernizados.
Sala comercial de 37m² no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é uma sala comercial identificada como Sala nº 836, localizada no Edifício Avenida Central, no Centro do Rio de Janeiro. Possui uma área edificada de aproximadamente 37m² e está situada em uma localização estratégica, em um dos eixos financeiros mais importantes do Brasil. O edifício, inaugurado em 1961, é um marco da arquitetura modernista e conta com 34 pavimentos, além de subsolos, sendo um dos maiores centros de comércio e serviços da região. A infraestrutura do condomínio inclui ar-condicionado central, controle de acesso por catracas eletrônicas e elevadores modernizados.
Sobrado comercial no Centro do Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel de estilo sobrado, construído em 1938, localizado na Rua Carlos Sampaio, nº 57. A edificação possui uma área total construída de 218m², erguida sobre um terreno que mede 8,50m de frente, com extensões laterais de 10,00m e 12,90m, além de 8,70m nos fundos. A estrutura é composta por uma parte térrea voltada para uso comercial e um pavimento superior com janelas clássicas de madeira e sacadas em ferro trabalhado. O prédio não dispõe de elevador ou vaga de garagem e mantém características arquitetônicas originais. A região é histórica, mas apresenta sinais de degradação urbana, com imóveis em estado de abandono e um comércio de rua consolidado.
Conte o que você busca: nossa equipe acompanha os editais abertos no Centro e em todo o Rio de Janeiro e pode orientar a próxima oportunidade de leilão de imóveis.
O Centro do Rio de Janeiro e a região central — Centro, Lapa, Santa Teresa, Catumbi, Santo Cristo, São Cristóvão, Rio Comprido e Saúde — formam o núcleo histórico e o principal distrito de negócios da cidade. É também onde o leilão de imóveis assume contornos próprios: ao lado de apartamentos, há um estoque relevante de salas e conjuntos comerciais e de prédios inteiros com potencial de retrofit.
O programa municipal Reviver Centro tem incentivado a conversão de imóveis comerciais em residenciais, e a revitalização do Porto Maravilha reposicionou bairros como Saúde, Santo Cristo e Gamboa. Para o investidor, isso significa um leque de teses distinto do das zonas residenciais: a viabilidade da operação depende não só da situação jurídica do bem, mas também do enquadramento urbanístico e do regime condominial — análise que se faz sob a ótica do direito imobiliário antes de qualquer lance.
Imóveis do Centro chegam a leilão por garantia em alienação fiduciária (Lei 9.514/1997), mas o estoque predial mais antigo da região também alimenta hastas judiciais por cotas condominiais, IPTU e outras execuções de dívidas, além de inventários. No leilão judicial, débitos tributários propter rem em regra sub-rogam-se sobre o preço (art. 130, parágrafo único, do CTN). O exame do edital, da matrícula e da convenção de condomínio é o que dimensiona ônus, ocupação, débitos e o caminho de regularização. É esse trabalho técnico que separa a aparência de oportunidade da oportunidade real.
A retomada da posse depois da arrematação segue caminhos diferentes conforme a modalidade. No leilão judicial, a imissão na posse é obtida por mandado expedido pelo próprio juízo da execução (art. 903 do CPC), sem necessidade de nova ação; no leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/1997, a desocupação de imóvel ainda ocupado pelo antigo devedor fiduciante segue o procedimento previsto na própria lei. Conferir a vara e o cartório de Registro Geral de Imóveis exatos no próprio edital e na matrícula do imóvel é sempre o primeiro passo, antes de qualquer análise de viabilidade.
Em destaque: guia disponível para acesso
Comprar no Centro
Definitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
Além da análise da matrícula, do edital, da natureza do leilão — judicial ou extrajudicial —, dos ônus e gravames, da ocupação e dos débitos condominiais e tributários, o Centro pede atenção redobrada a duas particularidades: as salas e conjuntos comerciais (convenção de condomínio, taxas e eventual situação locatícia) e a viabilidade de conversão residencial sob o programa Reviver Centro. No leilão judicial, débitos tributários propter rem em regra sub-rogam-se sobre o preço (art. 130, parágrafo único, do CTN); no extrajudicial, regido pela Lei 9.514/1997, a disciplina pode variar conforme o edital. Esse exame é o objeto do Estudo de Viabilidade Jurídica.
O deságio decorre da diferença entre o valor de avaliação e o lance mínimo admitido em segunda praça, percentual definido em cada edital e variável caso a caso. Não há percentual garantido: cada lote deve ser avaliado individualmente. No Centro, o expressivo estoque de salas comerciais e de prédios para retrofit costuma ampliar a oferta em leilão; a viabilidade de conversão residencial pelo programa Reviver Centro e a revitalização do Porto Maravilha são fatores que merecem ponderação na análise documental prévia.
O ponto de partida é selecionar o imóvel de interesse no Centro — apartamento, sala comercial ou prédio para retrofit — e submeter o edital e a matrícula à análise jurídica especializada antes de qualquer lance. A Cataldo Siston conduz a leitura documental, esclarece a natureza do leilão e acompanha o arrematante nas etapas seguintes — habilitação, lance, auto e carta de arrematação e, quando cabível, imissão na posse.
Como funciona o leilão de imóveis
O leilão judicial ocorre no curso de um processo — em regra execução ou cumprimento de sentença — como ato de expropriação disciplinado pelo Código de Processo Civil (arts. 879 a 903), com avaliação, edital, praças e formalização por auto e carta de arrematação. O leilão extrajudicial, conduzido fora do Judiciário, tem como hipótese mais difundida a execução da garantia em alienação fiduciária (Lei 9.514/1997), após a consolidação da propriedade em nome do credor. A natureza do certame define prazos, encargos e o caminho de desocupação — por isso é o primeiro ponto a verificar no edital.
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A arrematação pode ser invalidada, considerada ineficaz ou tornada sem efeito nas hipóteses do art. 903 do CPC — entre elas vício na intimação, preço vil ou nulidade no procedimento —, observados os prazos legais. Trata-se de matéria técnica, examinada caso a caso à luz dos autos e do edital. A análise prévia reduz a probabilidade de surpresas e orienta a conduta caso alguma irregularidade seja identificada.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
Varia conforme a ocupação e a natureza do leilão. Estando o imóvel desocupado, a posse tende a ser mais célere após a expedição da carta de arrematação. Estando ocupado, no leilão judicial a desocupação se viabiliza por mandado de imissão na posse em favor do arrematante (art. 903 do CPC); no extrajudicial, observa-se o procedimento da Lei 9.514/1997. Os prazos dependem do caso concreto e do andamento processual.
Custos, pagamento e dívidas
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
No município do Rio de Janeiro, a alíquota do ITBI é de 3%. A base de cálculo, na arrematação em hasta pública, tende a ser o próprio valor da arrematação — ainda que a cobrança sobre o valor de referência municipal já tenha gerado discussão, com entendimento do Superior Tribunal de Justiça favorável ao valor efetivamente pago. O recolhimento antecede a lavratura da carta de arrematação ou da escritura. Convém confirmar a base aplicável a cada lote antes do lance.
As condições constam do edital. No leilão judicial, o pagamento é à vista ou, quando admitido, parcelado nos termos do CPC, cabendo até proposta de parcelamento (art. 895). No extrajudicial, observa-se o regramento da Lei 9.514/1997 e as condições do edital. Somam-se ao lance a comissão do leiloeiro e os tributos de transmissão. Ler as regras de pagamento antes de ofertar evita descompasso no cronograma financeiro.
Em regra, 5% sobre o valor da arrematação — percentual usualmente fixado no edital e devido pelo arrematante além do valor do lance. A comissão não se confunde com os honorários advocatícios nem com os tributos de transmissão. O valor exato e a forma de pagamento devem ser conferidos no edital de cada leilão.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Viver no Centro e região central
A região central concentra o maior acervo histórico e cultural da cidade. No Centro estão o Theatro Municipal, a Cinelândia, a Biblioteca Nacional, o Museu Nacional de Belas Artes, o CCBB e a Praça XV, com o Paço Imperial. A Lapa reúne os Arcos da Lapa e a vida noturna, próxima à Escadaria Selarón e a Santa Teresa, bairro boêmio servido pelo histórico bondinho. Na orla portuária revitalizada do Porto Maravilha, estão o Museu do Amanhã, o MAR e o Boulevard Olímpico, conectados pelo VLT. Cidade Nova abriga o Sambódromo, e São Cristóvão, a Quinta da Boa Vista.
O Centro é o principal distrito de negócios e serviços do Rio, com forte presença de comércio — do varejo corporativo ao comércio popular da região do SAARA — e de órgãos públicos. É também o maior nó de transporte da cidade: metrô, VLT, trens (Central do Brasil) e barcas (Praça XV para Niterói e Paquetá) se cruzam na região. O programa Reviver Centro tem incentivado a conversão de imóveis comerciais em residenciais, movimento que, somado à revitalização do Porto Maravilha, redesenha o perfil de moradia e investimento da área central.
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