A alienação fiduciária de bem imóvel tornou-se o regime de garantia dominante do crédito imobiliário brasileiro — e, com ela, o leilão extrajudicial passou a ocupar posição central no mercado de leilão de imóveis. Para o devedor em dificuldade, uma pergunta concentra todo o drama prático do instituto: até que momento é possível purgar a mora, pagar o que se deve e preservar o contrato? A resposta exige precisão, porque o senso comum — "até o leilão" — está errado.
A estrutura da alienação fiduciária
Na alienação fiduciária regida pela Lei 9.514/97, o devedor (fiduciante) transmite ao credor (fiduciário) a propriedade resolúvel do imóvel, conservando a posse direta. Paga a dívida, resolve-se a propriedade em favor do devedor; inadimplida, abre-se o procedimento extrajudicial que pode culminar na consolidação da propriedade em nome do credor e nos leilões subsequentes. É um desenho deliberadamente célere, que corre perante o registro de imóveis — e é justamente essa natureza registral que define o marco temporal da purgação.
A mora e a intimação do fiduciante
Constituído em mora, o fiduciante é intimado, por diligência do oficial do registro de imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que vencerem até a data do pagamento, acrescidas dos encargos legais e contratuais. Purgada a mora no prazo legal, o contrato de alienação fiduciária convalesce — restabelece-se como se o inadimplemento não houvesse ocorrido.
Lei nº 9.514/1997 — Art. 26, caput e §1º síntese
Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, observado o procedimento de intimação para purgação da mora no prazo legal, promovida pelo oficial do competente registro de imóveis.
[VERIFICAR] Síntese redigida pelo editor — substituir pela transcrição literal do dispositivo conforme o texto consolidado vigente (Planalto), atento às alterações posteriores, inclusive da Lei nº 14.711/2023.
Um alerta de método, no estilo desta casa: o procedimento do art. 26 foi alterado por legislação posterior — com destaque para a Lei 13.465/2017 e para a Lei 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias). Prazos, forma de intimação e desdobramentos devem sempre ser conferidos no texto vigente e na matrícula do caso concreto, nunca em resumos.
O marco temporal: a consolidação da propriedade
Se o prazo transcorre sem purgação, o oficial do registro de imóveis certifica o fato e averba, na matrícula, a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor (art. 26, §7º). Esse ato registral é o divisor de águas do instituto: enquanto não averbada a consolidação, a purgação da mora é admissível; averbada, encerra-se a fase de purgação — e é essa a tese que o Superior Tribunal de Justiça fixou em sede repetitiva.
STJ · Tema Repetitivo 1.095 · Decisão em destaque
O devedor fiduciante pode purgar a mora até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor no registro de imóveis — e não apenas até a data designada para o leilão extrajudicial.
Enunciado descritivo do editor — conferir a redação oficial da tese no portal de precedentes do STJ
Recurso representativo: [REsp nº — VERIFICAR] · Relator: [VERIFICAR] · Julgamento/DJe: [VERIFICAR]
Inteiro teor: [INSERIR LINK OFICIAL — VERIFICAR]
"Depois de averbada a consolidação, a discussão muda de natureza: já não se purga a mora — exercem-se, se cabíveis, outras faculdades legais."
O que existe após a consolidação não é purgação, mas o regime do art. 27 da Lei 9.514/97: o credor promove os leilões públicos e a lei assegura ao devedor mecanismos próprios dessa fase — entre eles, conforme a redação vigente, hipóteses de preferência na aquisição do imóvel. Trata-se de faculdades distintas, com pressupostos e valores próprios, cuja configuração exata deve ser conferida no texto atual do art. 27 [VERIFICAR — dispositivo alterado por leis posteriores] e nas condições do caso.
Consequências práticas
Para o devedor fiduciante, a lição é de urgência qualificada: o tempo útil não é medido pela data do leilão anunciado, mas pela matrícula. Recebida a intimação, cada dia conta; e a regularidade da própria intimação — pessoal, por edital, por hora certa, conforme o procedimento aplicável — é ponto de exame técnico que pode definir a sorte do procedimento.
Para quem estuda arrematar o imóvel no leilão extrajudicial, o mesmo marco opera como item central de auditoria: a averbação da consolidação, sua data e a cadeia de atos que a antecedem integram o exame de higidez do procedimento — matéria típica do Estudo de Viabilidade Jurídica que o escritório conduz após a formalização do contrato de honorários, nas modalidades judicial e extrajudicial de leilão de imóveis.
Na prática · O que ler na matrícula
A certidão de inteiro teor da matrícula revela a espinha dorsal do procedimento: o registro da alienação fiduciária, a averbação da intimação (quando houver), a averbação da consolidação com sua data e, adiante, os atos relativos aos leilões. É leitura obrigatória — antes de qualquer decisão, em qualquer dos polos.Perguntas frequentes
Até quando o devedor pode purgar a mora na alienação fiduciária?
Até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor na matrícula do imóvel, nos termos do art. 26, §7º, da Lei 9.514/97 e do Tema Repetitivo 1.095 do STJ — e não até a data do leilão extrajudicial.
O que é a consolidação da propriedade fiduciária?
É o ato registral pelo qual, certificado o decurso do prazo de purgação sem pagamento, o oficial do registro de imóveis averba na matrícula a propriedade plena em nome do credor fiduciário — marco que encerra a fase de purgação da mora e antecede os leilões do art. 27.
Purgada a mora, o contrato de alienação fiduciária continua?
Sim. Purgada a mora no prazo legal, o contrato convalesce: restabelece-se em seus termos, e o procedimento extrajudicial perde objeto quanto àquele inadimplemento.
E depois da consolidação, resta alguma alternativa ao devedor?
A fase muda de regime: aplicam-se as regras do art. 27 da Lei 9.514/97, que — conforme a redação vigente — asseguram ao devedor faculdades próprias, como hipóteses de preferência na aquisição do imóvel. Os pressupostos e valores dessas faculdades devem ser verificados no texto atual da lei e nas condições do caso concreto.
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Sobre o Autor
Raphael Cataldo Siston
Advogado especialista em leilão de imóveis e direito imobiliário
Sócio-fundador do Cataldo Siston Advogados. Atua há mais de duas décadas em arrematações imobiliárias judiciais e extrajudiciais, conduzindo a assessoria jurídica de licitantes em todo o território nacional. Pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Processual Civil.
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Anos de Experiência
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Imóveis Arrematados