Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado do Rio de Janeiro. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 31 de outubro de 2026, o catálogo reúne 2.467 imóveis em leilão no estado do Rio de Janeiro: 15% judiciais e 85% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (49%).
Casa de 69m² na Praia do Saco, Mangaratiba, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel geminado com área total de 69.18 m², localizado na Praia do Saco, em Mangaratiba, RJ. O imóvel está ocupado por terceiros, e a desocupação será de responsabilidade do comprador. A venda é condicional, sujeita à aprovação do vendedor.
Imóvel em Del Castilho, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel composto por prédios e terreno, localizado na Avenida Dom Hélder Câmara, nº 3.643, no bairro Del Castilho, Rio de Janeiro/RJ. O terreno possui dimensões de 40,56 metros de frente, 243,85 metros pelo lado direito, 242,00 metros pelo lado esquerdo e 72,32 metros nos fundos, apresentando uma expressiva área territorial e potencial para diferentes utilizações, conforme a legislação urbanística vigente. A localização estratégica em uma das principais vias da Zona Norte do Rio de Janeiro proporciona visibilidade, facilidade de acesso e proximidade a importantes polos comerciais, residenciais e de serviços, tornando o imóvel uma oportunidade atrativa para investidores e empreendedores. A região conta com excelente mobilidade, acesso facilitado ao Metrô Del Castilho, ao Norte Shopping, ao Shopping Nova América, além da proximidade com importantes vias como a Avenida Dom Hélder Câmara e a Linha Amarela. O entorno oferece ampla oferta de comércio, serviços, supermercados, centros empresariais, escolas, hospitais e opções de lazer, atendendo tanto ao público residencial quanto empresarial. O imóvel será vendido no estado de conservação em que se encontra, sem garantia, e é de responsabilidade do interessado verificar suas condições antes das datas designadas para o leilão.
Imóvel industrial localizado em Campos dos Goytacazes, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel possui uma área total de 100.143,21m² e está situado no distrito industrial denominado Codin. Contém seis construções, incluindo três prédios com áreas de 8.629,63m², 6.304,67m² e 637,02m². Na frente do imóvel, há um pequeno centro de medição, uma guarita e um estacionamento coberto. O espaço também conta com dois andares de salas/escritórios, banheiros e um grande galpão em anexo, além de outros dois galpões com telhados anexos. Em um nível abaixo da rua Alcy Ferreira, há uma fileira de salas, banheiros e um amplo galpão anexo.
Apartamento em São Gonçalo, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento de 91.44 m² localizado na Avenida Presidente Truman, 16, Apto 1002 Torre 4 - Vista Alegre, São Gonçalo/RJ. O imóvel está ocupado por terceiros, e a desocupação será de responsabilidade do comprador. O apartamento possui uma vaga de garagem. O valor avaliado é de R$ 180.000,00, com um valor alvo de R$ 109.000,00, sujeito à aprovação do vendedor.
Apartamento em Macaé, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel ocupado localizado na Rua Francisco Pereira de Mendonça, 247, APTO 101 - Cajueiros, Macaé/RJ. O apartamento é de propriedade do Banco Inter e está ocupado por terceiros, sendo a desocupação responsabilidade do comprador. O imóvel possui uma vaga de garagem.
Loja comercial de 49m² situada no Centro, Niterói, RJ. Descrição: Imóvel comercial localizado no edifício Seller Center, na Rua da Conceição, nº 188, no 3º piso. A área total do imóvel é de 49,00 m².
Imóvel localizado na Rua dos Andradas, nº 141, Rio de Janeiro/RJ. Descrição: Prédio residencial e comercial com 3 pavimentos e área total construída de 264,00 m², situado no Centro do Rio de Janeiro.
Imóvel comercial de 19.88 m² em Campo Grande, Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial ocupada, com área total de 19.88 m², localizada em Campo Grande, Rio de Janeiro. O imóvel é de propriedade do Banco Inter e está ocupado por terceiros, sendo a desocupação responsabilidade do comprador. O valor avaliado do imóvel é de R$ 132.000,00, com um valor alvo de R$ 85.000,00. A venda é condicional, sujeita à aprovação do vendedor.
Imóvel industrial com 17.200 m² em Campos dos Goytacazes, Rio de Janeiro. Descrição: Antigo imóvel industrial localizado na Rua Professor Mesquita, nº 56, no bairro Parque Pecuária, em Campos dos Goytacazes/RJ. O imóvel possui uma área total de terreno de 17.200,00 m², apresentando características compatíveis com empreendimentos industriais, logísticos, comerciais ou projetos de revitalização, em uma região urbana consolidada do município. Trata-se de uma excelente oportunidade para investidores que buscam uma área de grande porte com potencial para diferentes utilizações, considerando sua localização estratégica e disponibilidade de amplo espaço territorial. A localização favorece atividades industriais, comerciais e logísticas, com acesso às principais vias municipais e rodovias que conectam Campos dos Goytacazes a outros municípios do Norte Fluminense. A região possui diversidade de comércio, serviços e empreendimentos, contribuindo para a valorização e atratividade imobiliária. O imóvel será vendido no estado de conservação em que se encontra, sem garantia, constituindo ônus do interessado verificar suas condições antes das datas designadas para o leilão.
Terreno de 9.000 m² em Campo Grande, Rio de Janeiro. Descrição: Excelente oportunidade para aquisição de terreno industrial localizado na Estrada do Pedregoso, nº 4.002, no bairro Campo Grande, Rio de Janeiro/RJ. O imóvel corresponde ao Lote 1 da Quadra C, do PA 35.779, com área aproximada de 9.000,00 m², situado em região com vocação industrial e logística, margeando um rio e com proximidade à Avenida Brasil, um dos principais corredores de ligação da cidade. A ampla dimensão territorial proporciona potencial para implantação de empreendimentos industriais, comerciais, logísticos ou outros projetos compatíveis com os parâmetros urbanísticos e ambientais aplicáveis. A região possui perfil diversificado, reunindo áreas industriais, centros de distribuição, comércio atacadista, serviços e empreendimentos de grande porte. O imóvel será vendido no estado de conservação em que se encontra, sem garantia, constituindo ônus do interessado verificar suas condições antes das datas designadas para o leilão.
Sala comercial no Centro do Rio de Janeiro, com 27 m². Descrição: Excelente oportunidade para aquisição de sala comercial localizada na tradicional Rua da Alfândega, nº 115, no Centro do Rio de Janeiro. O imóvel corresponde à Sala Comercial nº 805, com área de aproximadamente 27,00 m², ideal para instalação de escritórios, consultorias, empresas e profissionais liberais. A localização estratégica proporciona proximidade com centros empresariais, bancos, comércio e serviços, tornando o imóvel uma alternativa interessante para investidores. A região conta com ampla infraestrutura de transporte e comércio diversificado, garantindo praticidade e alta circulação de potenciais clientes. O imóvel será vendido no estado de conservação em que se encontra, sem garantia.
Imóvel localizado na Rua Sete de Setembro, nº 55, Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel comercial situado na Rua Sete de Setembro, nº 55, no bairro Centro, na cidade do Rio de Janeiro, estado do Rio de Janeiro. É importante verificar com o vendedor se a penhora recaiu sobre o bem todo ou sobre parte ou fração do mesmo.
Terreno de 9.000m² em Campo Grande, Rio de Janeiro. Descrição: Terreno situado no lote 1 da quadra C, do PA 35.779, à Estrada do Pedregoso, 4002, Campo Grande, Rio de Janeiro/RJ. O imóvel possui metragem aproximada de 9.000m², localizado na área industrial do bairro Campo Grande, margeando um rio e próximo à Avenida Brasil.
Loja comercial de 57m² situada no Centro, Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel comercial localizado no edifício Seller Center, na Rua da Conceição, nº 188, 3º piso, com área de 57,00 m². O imóvel está situado em uma região central de Niterói, oferecendo fácil acesso e visibilidade.
Casa em Teresópolis, Rio de Janeiro. Descrição: Casa nº 9 do "Parque Residencial 1.500", com entrada pela Rua Sebastião Lacerda, nº 1.500.
Apartamento em Copacabana, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Conselheiro Lafaiete, 15, Apt 402, Copacabana, Rio de Janeiro/RJ. O valor do imóvel é de R$ 850.000,00.
Imóvel em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Trata-se de uma edificação comercial destinada ao uso como estacionamento, composta por 22 pavimentos, sendo térreo e 21 andares tipo. O imóvel oferece uma fração ideal de 0,158% do terreno, que dá direito ao uso de uma vaga de garagem indeterminada. Há Convenção de Condomínio e cada condômino possui uma fração ideal do terreno.
Imóvel em Estácio, Rio de Janeiro, com 4.740m². Descrição: Imóvel localizado na Rua Frei Caneca nº 328, com entrada pela Rua Senhor de Matosinhos, nº 117, na cidade nova, Rio de Janeiro/RJ. O imóvel possui uma área total de 4.740m².
Imóvel no 18º andar, no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado no 18º andar, na Rua Alvaro Alvim, nº 21, no bairro Centro, na cidade do Rio de Janeiro, estado do Rio de Janeiro. O tipo de propriedade é comercial.
Imóvel comercial de 433 m² em Campo Grande, Rio de Janeiro. Descrição: Prédio comercial situado na Rua Mora, nº 715, esquina com a Rua Camaipi, na Freguesia de Campo Grande, Rio de Janeiro/RJ. O imóvel possui uso exclusivo destinado originalmente a instituto de beleza, contando com estrutura comercial consolidada e excelente visibilidade em localização de esquina. Dispõe de 05 vagas de garagem descobertas ao nível do terreno. Edificado sobre o lote nº 54 do PAL 9929, o imóvel apresenta excelente potencial para exploração comercial, empresarial, educacional, estética, médica ou administrativa. A área total do terreno é de aproximadamente 433,00 m².
Imóvel localizado em Nova Iguaçu, Rio de Janeiro, com área de 2.160m². Descrição: Imóvel situado na Rua Joaquim Gonçalves, 52, no bairro California, em Nova Iguaçu/RJ. O terreno possui uma área total de 2.160m².
Imóvel de 1.170.675,00 m² localizado em Sumidouro, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel situado na zona rural de Sumidouro, com uma área total de 1.170.675,00 m², que inclui terras com Capim, Pasto, Mato e Capoeira. O imóvel possui benfeitorias e está cercado por diversas características naturais, como o Ribeirão da Glória e a Cascata Conde D’Eu. O arrematante será responsável por realizar as averbações das benfeitorias na matrícula do imóvel. O valor mínimo aceito para a venda é de R$ 4.374.000,00.
Imóvel localizado na Av. Brasil, nº 21000, Barros Filho, Rio de Janeiro. Descrição: Galpão e respectivo terreno, situado na Av. Brasil, nº 21000, no bairro Barros Filho, na cidade do Rio de Janeiro, estado do RJ. O imóvel está em uma localização estratégica, com fácil acesso.
Imóvel de 63.695 m² localizado em Campos dos Goytacazes, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel corresponde ao Lote nº 01 da Quadra 01, integrante do Distrito Industrial de Campos, com uma área total de 63.695 m², de formato irregular e topografia plana. Atualmente, abriga um parque industrial desativado, que está parcialmente murado e cercado por colunas de concreto com tela de arame. O terreno possui piso natural coberto por vegetação de pequeno porte. As benfeitorias incluem um prédio administrativo em alvenaria com aproximadamente 800 m², composto por hall de entrada, banheiros, vestiários, refeitório, casa de força, almoxarifado, escritórios e arquivo. A área industrial conta com aproximadamente 9.000 m², quase totalmente coberta e pavimentada, composta por 07 galpões industriais de diferentes dimensões. Além disso, há duas edificações em alvenaria de aproximadamente 75 m² cada e uma guarita em alvenaria com bicicletário, medindo aproximadamente 80 m². O imóvel está situado em uma localização privilegiada, com acesso rápido à BR-101, próximo ao Aeroporto Bartolomeu Lisandro e a cerca de 6 km do Centro de Campos dos Goytacazes, oferecendo excelente conectividade e infraestrutura consolidada para atividades industriais, logística, armazenagem e distribuição. O valor atribuído ao conjunto imobiliário é de R$ 20.700.000,00.
Sala comercial no 10º andar do edifício Maragogipe, Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel comercial localizado na sala nº 1003, no 10º andar do edifício Maragogipe, situado na Rua da Quitanda, nº 199, no bairro Centro, na cidade do Rio de Janeiro, estado do Rio de Janeiro.
Apartamento em São Pedro da Aldeia, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento 102 do edifício residencial São Pedro IV, localizado na Rua Topázio, Lote 17, Quadra A, Nova São Pedro, São Pedro da Aldeia/RJ, com área construída de 73,43m².
Sala comercial no 10º andar do edifício Maragogipe, no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel comercial localizado na sala nº 1002, no 10º andar do edifício Maragogipe, situado na Rua da Quitanda, nº 199, no bairro Centro, Rio de Janeiro - RJ.
Sala comercial no 10º andar do edifício Maragogipe, Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel comercial localizado na sala nº 1006, no 10º andar do edifício Maragogipe, situado na Rua da Quitanda, nº 199, no bairro Centro, na cidade do Rio de Janeiro, estado do RJ.
Imóvel comercial localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial nº 1005, situada no 10º andar do edifício Maragogipe, na Rua da Quitanda, nº 199, no bairro Centro, Rio de Janeiro - RJ.
Sala comercial no 10º andar do edifício Maragogipe, Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel comercial localizado na sala nº 1001, no 10º andar do edifício Maragogipe, situado na Rua da Quitanda, nº 199, no bairro Centro, Rio de Janeiro - RJ.
Imóvel constituído de prédios e terreno localizado em Del Castilho, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é constituído originalmente de prédios e terreno, situado na Avenida Dom Helder Câmara, nº 3643, no bairro Del Castilho, Rio de Janeiro/RJ. O terreno possui as seguintes medidas: 40,56m de frente, 243,85m pelo lado direito, 242,00m pelo lado esquerdo e 72,32m nos fundos.
Sala comercial no 10º andar do edifício Maragogipe, Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel comercial localizado na sala nº 1010, no 10º andar do edifício Maragogipe, situado na Rua da Quitanda, nº 199, no bairro Centro, Rio de Janeiro - RJ.
Imóvel em Campo Grande, Rio de Janeiro. Descrição: Galpões 01 a 07 localizados na Estrada do Pedregoso, nº 4.000, na freguesia de Campo Grande, Rio de Janeiro. O imóvel é composto por múltiplos galpões, totalizando uma área significativa.
Casa em Rio das Ostras, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel Urbano Residencial, Casa nº 03, situada na Rua 42, nº 29, Loteamento Extensão Serramar, Município de Rio das Ostras - RJ. O imóvel encontra-se ocupado por terceiros e as providências para regularização e desocupação correrão por conta do adquirente. A titularidade do IPTU está em nome de terceiros, cabendo ao arrematante a obrigação de promover a atualização cadastral e a transferência da titularidade junto ao órgão municipal competente, arcando com todas as despesas necessárias à regularização.
Casa situada em Belford Roxo, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel Urbano Residencial localizado na Rua General Delio Barbosa, nº 130, Lote 13, Quadra 41, Bairro Bom Pastor, Município de Belford Roxo - RJ. O imóvel encontra-se ocupado por terceiros e as providências e eventuais despesas para regularização e desocupação do imóvel correrão por conta do adquirente.
Imóvel de 6.408 m² localizado em Vigário Geral, Rio de Janeiro. Descrição: Grande área industrial situada na Rua Fernandes da Cunha, nº 326, bairro Vigário Geral, município do Rio de Janeiro/RJ. O imóvel é composto por um terreno urbano de expressiva dimensão, onde atualmente funcionam instalações de uma indústria têxtil, contando com diversas edificações industriais e um prédio administrativo. Trata-se de um ativo imobiliário de grande relevância para investidores e empresas que buscam áreas destinadas à produção industrial, logística, armazenagem ou desenvolvimento de novos empreendimentos corporativos. O complexo fabril é adequado para operações industriais e logísticas, com infraestrutura urbana consolidada na região. A área total do terreno é de 6.408,00 m², e a área construída é de 12.316,00 m². O imóvel será vendido no estado de conservação em que se encontra, sem garantia, e é recomendável a consulta da matrícula imobiliária atualizada para análise detalhada dos ônus e restrições incidentes sobre o imóvel.
Imóvel de 1.938,13m² localizado em Araruama, Rio de Janeiro. Descrição: Lote de terreno nº 46 do loteamento denominado Chácaras Nova Aurora, situado na Rua Itajubá, bairro Aurora (Fazendinha), Araruama/RJ. O terreno possui uma área total de 1.938,13m². É importante verificar com o vendedor se a penhora recaiu sobre o bem todo ou sobre parte ou fração do mesmo.
Imóvel comercial localizado no Méier, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel comercial situado na Rua Oldegard Sapucaia, 17 e 19, no bairro Méier, Rio de Janeiro/RJ. O imóvel é um prédio que abriga o Colégio ADN.
Imóvel comercial localizado na Avenida Rio Branco, 114, Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Sala 901 do edifício situado na Avenida Rio Branco, 114, no Centro do Rio de Janeiro, RJ. O imóvel é classificado como comercial e está localizado em uma área central da cidade.
Imóvel com 24.000m² em Bangu, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel consiste em um prédio e respectivo terreno localizado na Avenida Brasil, nº 35780, Bangu, Freguesia de Campo Grande, Rio de Janeiro/RJ, com uma área total de 24.000 m². A propriedade possui diversas construções, incluindo uma pequena construção destinada à portaria, um prédio de 02 andares com refeitório, cozinha e vestiários no primeiro andar, além de um amplo salão, 02 banheiros e uma pequena copa no segundo andar. Há também outro prédio com um amplo salão, 04 banheiros, 05 salas e 01 galpão, além de uma construção com 02 salas, 01 banheiro e 01 galpão. O imóvel ainda conta com mais 02 galpões e uma pequena construção com 02 vestiários.
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório com sede no Centro do Rio, especializado em leilão judicial e extrajudicial de imóveis no RJ, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Do método pré-leilão à imissão na posse — incluindo casos reais em Ipanema e Botafogo.
PRÉ-LEILÃO — MÉTODO
Antes do lance, três perguntas decisivas: há vício processual capaz de anular a arrematação? Quais dívidas o arrematante assume? Existe impedimento à transmissão da posse e da propriedade? O método consolidado em duas décadas de leilão de imóveis no Rio de Janeiro.
Leia o artigo relacionadoMODALIDADES
As duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil, lado a lado: quem conduz, qual a base legal, como funciona a desocupação e onde estão os riscos específicos de cada uma. A decisão estrutural antes de qualquer lance.
Ver mais em PublicaçõesPRÉ-LEILÃO — EDITAL
Ler o edital não basta. Situação possessória, valor da dívida exequenda, ônus reais, atos de citação e intimações — as informações decisivas para o lance ficam fora do edital e exigem análise direta dos autos do processo judicial.
Ver mais em PublicaçõesRISCOS — DIREITOS REAIS
Dois ônus reais que podem manter o imóvel arrematado ocupado pelo usufrutuário ou pelo titular do direito de habitação indefinidamente, mesmo depois do registro da carta de arrematação. O que verificar na matrícula antes do lance.
Ver mais em PublicaçõesTRIBUTAÇÃO — ITBI NO RJ
A polêmica tributária mais relevante no Rio de Janeiro: base de cálculo do ITBI sobre o valor da arrematação versus avaliação fiscal. Diferença que pode representar dezenas de milhares de reais no custo final da arrematação.
Leia o artigo relacionadoPÓS-LEILÃO — DOCUMENTOS
Em qual momento cada documento é emitido, qual a sua função jurídica e por que apenas a carta serve como título translativo para o registro no cartório de imóveis. Distinção fundamental no leilão judicial — e frequentemente confundida.
Leia o artigo relacionadoCASO REAL — IPANEMA / RJ
Operação completa de leilão judicial de imóvel em Ipanema, assessorada pela equipe do escritório — do estudo de viabilidade jurídica à consolidação da posse. Exemplo concreto do método aplicado em endereços da Zona Sul carioca. Caso divulgado com autorização do cliente.
Ver mais em PublicaçõesCASO REAL — BOTAFOGO / RJ
Leilão judicial de imóvel em Botafogo conduzido pelo escritório do estudo prévio à imissão na posse. Mais um caso real da Zona Sul do Rio que integra o acervo de 1.300 arrematações da banca. Caso divulgado com autorização do cliente.
Ver mais em PublicaçõesDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — no Rio de Janeiro é de 3%, em Niterói é de 2%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A alíquota do ITBI é fixada por lei de cada município, e em leilão o imposto incide sobre o valor da arrematação. Nos municípios que conferimos na legislação municipal, a alíquota é de 3% no Rio de Janeiro, 3% em Nova Iguaçu, 2% em Niterói e 2% em Cabo Frio. Como a lei municipal pode mudar, o Estudo de Viabilidade Jurídica confirma a alíquota vigente do município do imóvel antes do lance.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 3 mil imóveis do Rio de Janeiro aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
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