Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado do Rio de Janeiro. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 31 de outubro de 2026, o catálogo reúne 2.467 imóveis em leilão no estado do Rio de Janeiro: 15% judiciais e 85% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (49%).
Imóvel rural de 2,01 hectares em Varre-Sai, Rio de Janeiro. Descrição: Desmembramento do imóvel rural denominado "Palmeira", situado na zona rural de Varre-Sai/RJ, com área total de 2,01 hectares. O imóvel está localizado no Estado do Rio de Janeiro, na cidade de Varre-Sai.
Imóvel comercial de 80m² localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Sala 902, situada no edifício na Avenida Rio Branco, número 114, no Centro do Rio de Janeiro/RJ, com uma área total de 80m².
Imóvel localizado em Paracambi, Rio de Janeiro. Descrição: Gleba de terras situada no lugar denominado Cascata, no município de Paracambi/RJ. O imóvel é classificado como terreno. É importante verificar com o vendedor se a penhora recaiu sobre o bem todo ou sobre parte ou fração do mesmo.
Imóvel localizado em Paracambi, Rio de Janeiro. Descrição: Gleba de terras situada no lugar denominado Cascata, no município de Paracambi/RJ. O imóvel é classificado como terreno. É importante verificar com o vendedor se a penhora recaiu sobre o bem todo ou sobre parte ou fração do mesmo.
Imóvel com 840m² em Botafogo, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel consiste nos 5º e 6º andares de um prédio localizado na Rua Bambina, nº 56, Botafogo, Rio de Janeiro/RJ. Cada andar possui 420m², totalizando 840m². Os andares estão adaptados para estabelecimento hospitalar e incluem o direito a 03 vagas de garagem, além de um fundo de comércio com alvará para funcionamento de hospital. O prédio conta com dois elevadores.
Imóvel localizado em Paracambi, Rio de Janeiro. Descrição: Gleba de terras situada no lugar denominado Cascata, no município de Paracambi/RJ. O imóvel é classificado como terreno. É importante verificar com o vendedor se a penhora recaiu sobre o bem todo ou sobre parte ou fração do mesmo.
Prédio comercial no Centro do Rio de Janeiro. Descrição: Edifício Comercial localizado no Centro da cidade do Rio de Janeiro, com terreno de aproximadamente 206,50 m² e 881,00 m² de construção. O imóvel é monousuário, desocupado e possui fácil acesso, situado próximo à Av. Pres. Vargas e Av. Rio Branco. O prédio, construído em 1938, conta com 6 andares e está em uma localização com grande polo comercial. O valor mensal de IPTU para o exercício de 2024 é de R$ 10.383,50.
Imóvel comercial em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Prédio comercial localizado no Centro do Rio de Janeiro, com terreno de 359m² e área construída de 2.490m². O imóvel possui 9 pavimentos e uma fachada ampla, situado em uma região comercial. A construção foi realizada em 1972 e não possui estacionamento. O valor mensal de IPTU para o exercício de 2024 é de R$ 28.685,20.
Imóvel de 107.148m² localizado em Belford Roxo, Rio de Janeiro. Descrição: Lote de terras com área total de 107.148m², situado no núcleo colonial São Bento, em Belford Roxo/RJ. O imóvel inclui terreno e respectivas construções. A compra pode ser parcelada em até 60 vezes.
Imóvel de 50.820m² localizado em Rio Bonito, Rio de Janeiro. Descrição: Área penhorada da empresa Cerâmica Presidente, com uma extensão total de 50.820m², situada a 200m da rodovia Via Lagos (RJ124). O lote de terras inclui as respectivas construções. A área total indicada no certificado de cadastramento e quitação do INCRA (exercício 1982) era de 9,6 ha (96.000 m²). A testada do imóvel é de aproximadamente 154,00 metros, enquanto os fundos medem cerca de 330,00 metros. O imóvel está registrado sob a Matrícula nº 3.150 no Livro nº 2 - Registro Geral, do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Rio Bonito, Rio de Janeiro.
Casa localizada na Caju, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel do tipo casa, situado na Rua General Gurjão, número 448, na Vila do Caju, Rio de Janeiro/RJ. O pagamento pode ser realizado em até 60 vezes.
Imóvel comercial em Grajaú, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel comercial localizado no Grajaú Country Club, na Rua Professor Valadares, nº 262, com aproximadamente 7.981,00m² de área edificada em um terreno com área total estimada em 15.500,00m². O imóvel conta com diversas benfeitorias, incluindo piscinas, quadras, sede social, campo de futebol society, restaurante, bar, academia, teatro, salões de festa e salões de dança.
Edifício Comercial no Bairro de Fátima, Centro/RJ. Descrição: O imóvel é um edifício comercial localizado na Rua Riachuelo, nº 274 e 276, no bairro de Fátima, Rio de Janeiro - RJ. Com uma área total construída de 704m², é composto por dois prédios interligados que funcionavam como uma única unidade. A fachada apresenta um estilo misto de alvenaria com esquadrias de alumínio e vidros, mas se encontra em estado de conservação precário, com pichações e necessidade de reformas estruturais nas partes hidráulica e elétrica. Internamente, a edificação é distribuída em piso térreo, sobreloja, segunda sobreloja e terraço, sem elevadores ou garagem. O imóvel está situado em uma região central estratégica, próximo a importantes ruas da área. Atualmente, o acesso principal é pelo portão de grade do nº 276. Aparentemente, o imóvel está desabitado.
Imóvel industrial/comercial com área de 3.491m² em Porto Real, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel industrial/comercial com uma área total de 3.491m², situado no polo urbo agro industrial em Porto Real/RJ. O imóvel possui 22 metros de testada para a Avenida Renato Monteiro e inclui terreno e respectivas construções. Localizado na Área A, oriunda do desmembramento da Área 3 - Bimbo, o imóvel está em uma zona industrial.
Imóvel comercial/galpão com 4.972 m² na Penha, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é um prédio comercial/galpão com uma área total de 4.972 m², localizado na Penha, Engenho Novo, no estado do Rio de Janeiro. O pagamento pode ser realizado em até 60 vezes.
Imóvel de 15.440m² localizado em Campo Grande, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é um complexo logístico com uma área total de 15.440m², situado na Avenida Brasil, em Campo Grande, RJ. A edificação principal é um galpão de 4.144m², distribuído em três pavimentos, com estruturas robustas voltadas para operações fabris e administrativas. A localização é estratégica, com fácil acesso ao Arco Metropolitano e à Rodovia Rio-Santos, ideal para o escoamento de mercadorias. O terreno está inserido em uma área planejada e gerida pela CODIN, com possibilidade de incentivos fiscais para operações industriais e logísticas.
Imóvel comercial em Taquara, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é um prédio comercial localizado no bairro Taquara, na cidade do Rio de Janeiro, com um terreno de 722m² e uma área construída de 1.323m². A edificação possui 2 pavimentos e foi construída em 2004. Destaca-se por ser monousuário, contar com planta aberta, iluminação natural e ventilação cruzada. O imóvel encontra-se desocupado e o valor mensal de IPTU para o exercício de 2024 é de R$ 10.960,60.
Imóvel comercial localizado em Engenho de Dentro, Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial no Ponto Norte Empresarial, situada na Avenida Dom Hélder Câmara, 5644, Sala 601, no bairro Engenho de Dentro, Estado do Rio de Janeiro.
Galpão comercial de 545m² em São Francisco Xavier, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel comercial com área de 545 m² localizado em São Francisco Xavier, Rio de Janeiro/RJ. O galpão inclui o terreno e as respectivas construções. O pagamento pode ser realizado em até 30 vezes.
Imóvel comercial com 510m² em Ilha do Governador, Rio de Janeiro. Descrição: Prédio comercial com área total de 510m², distribuído em 3 pavimentos mais o térreo. Localizado na Rua Eutiquio Soledade, 98, na Ilha do Governador, RJ. O imóvel está disponível para pagamento em até 60 vezes.
Imóvel localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial situada no Arcos 123 Corporate, na Rua dos Inválidos, 123, Sala 208, no bairro Centro, na cidade do Rio de Janeiro, estado do RJ.
Casa com 697m² no condomínio Villagio Felicità, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel de alto padrão com 697m², construído em 2005, localizado no Condomínio Villagio Felicità, que oferece segurança 24 horas e diversas opções de lazer, como quadra poliesportiva, quadras de tênis, campo de futebol, playground, quadra de areia, mini golfe e balsa para a praia da Reserva. A entrada do condomínio é pela Avenida das Américas, uma das principais vias do bairro.
Imóvel residencial localizado em Arraial do Cabo, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é composto por 4 quartos distribuídos em 2 casas independentes. A Casa Principal contém 3 quartos, sala, cozinha e banheiro. A Casa Menor (Edícula) possui 1 quarto, sala e banheiro. Além disso, há áreas externas com um banheiro externo, chuveirão e área de churrasqueira. A área construída total é de 86,40m². O arrematante adquire a posição jurídica de possuidor, com todos os direitos e ações inerentes a essa posse, incluindo o direito de defender a posse contra terceiros e, eventualmente, o direito de pleitear a propriedade por meio da usucapião, caso preencha os requisitos legais.
Imóvel comercial localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Prédio comercial situado na Rua da Quitanda, nº 51, no Centro do Rio de Janeiro/RJ. O imóvel inclui o terreno e as respectivas construções. É possível realizar o pagamento em até 60 vezes.
Imóvel de 2.502.238m² localizado em Campos dos Goytacazes, Rio de Janeiro. Descrição: Fazenda açucareira com área de pastagem, totalizando 2.502.238m². O imóvel inclui terreno e respectivas construções. Opção de pagamento em até 60 vezes.
Imóvel comercial localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Prédio comercial com área de 1.020,00 m², situado na Avenida Henrique Valadares, 145, no Centro do Rio de Janeiro/RJ.
Apartamento em Engenho Novo, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento nº 204 com 80m², possui 3 quartos e varanda. Localizado na rua Barão do Bom Retiro, 876, Engenho Novo, Rio de Janeiro. É possível pagar em até 60 vezes.
Imóvel com área total de 681.986 m² em Nova Friburgo, Rio de Janeiro. Descrição: Área de terras situada em "Posse dos Heckerts", Nova Friburgo/RJ, com 681.986 m². O imóvel é constituído por área de terras próprias, sem benfeitorias, e está desmembrado de uma maior porção, formando vertentes para os chamados Coloniais 40 e 50, com matas virgens.
Imóvel de 101.000m² localizado em Belford Roxo, Rio de Janeiro. Descrição: Lote de terras com área total de 101.000m², situado no núcleo colonial São Bento, em Belford Roxo/RJ. O imóvel inclui terreno e respectivas construções. A compra pode ser realizada em até 60 vezes.
Imóvel em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Sala comercial localizada no Arcos 123 Corporate, na sala 405, situada no bairro Centro, na cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro.
Imóvel comercial em Rio de Janeiro, localizado no Centro. Descrição: Conjunto comercial situado na Avenida Rio Branco, 37, no Centro do Rio de Janeiro. O imóvel, construído em 1964, possui 1.113,00 m² de área construída e está em um terreno de 864,73 m². É um edifício comercial bem segmentado, localizado em uma região valorizada e de grande movimento, com fácil acesso e próximo a um grande polo comercial. O valor mensal do IPTU para o exercício de 2024 é de R$ 4.595,30.
Imóvel de 658m² localizado em Teresópolis, Rio de Janeiro. Descrição: Fração ideal de 758/16.638 avos de uma área de terras próprias, desmembrada de maior porção da denominada Granja Comary, com aproximadamente 658m². O imóvel está situado no bairro Carlos Guinle, em Teresópolis/RJ.
Terreno de 19.144m² em Bracuí, Angra dos Reis, RJ. Descrição: Imóvel localizado no condomínio Porto Marina Bracuhy, com uma área total de 19.144m². O terreno está situado na Av. Do Marlim, s/n, no bairro Bracui (Cunhambebe), em Angra dos Reis, RJ. O bem será vendido no estado de conservação em que se encontra, sem garantia, e é de responsabilidade do interessado verificar suas condições antes de ofertar lance. Débitos tributários relacionados ao imóvel, como IPTU, serão sub-rogados no preço. As imagens disponíveis são meramente ilustrativas e não servem como parâmetro para a venda. O pagamento deve ser feito somente em dinheiro, e não são aceitos financiamentos ou cartas de crédito.
Imóvel comercial localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel comercial com área de 218,00 m², situado na Rua Carlos Sampaio, 57, no bairro Centro, na cidade do Rio de Janeiro, estado do RJ.
Imóvel em Cachambi, Rio de Janeiro. Descrição: Prédio de 07 andares e respectivo terreno localizado na Rua Capitão Resende, 478, Cachambi, Rio de Janeiro/RJ. A área construída é de aproximadamente 4.000m².
Apartamento em Copacabana, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento 203, do edifício Country, localizado na Rua Paula Freitas, 32, Copacabana, Rio de Janeiro/RJ, com aproximadamente 38m². A penhora recaiu sobre 50% do bem. Verifique com o vendedor se a penhora se refere ao bem todo ou apenas a parte dele.
Imóvel localizado no bairro Vigário Geral, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel está situado na rua Fernandes da Cunha, n.º 326, e na rua Valentim Magalhães, n.º 581, no bairro Vigário Geral, na cidade do Rio de Janeiro, estado do Rio de Janeiro. O tipo de propriedade é um prédio.
Imóvel de 113.615m² localizado em Belford Roxo, Rio de Janeiro. Descrição: Lote de terras com área total de 113.615m², situado no núcleo colonial São Bento, em Belford Roxo, RJ. O imóvel inclui o terreno e as respectivas construções. A opção de pagamento é em até 60 vezes.
Imóvel comercial de 1.650m² em São Cristóvão, Rio de Janeiro. Descrição: Prédio comercial com área total de 1.650m² localizado em São Cristóvão, Rio de Janeiro. O imóvel inclui o terreno e as respectivas construções.
Galpão com área de 4.740 m² em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Imóvel do tipo galpão, com uma área total de 4.740 m², localizado na rua Frei Caneca, no Rio de Janeiro, RJ.
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório com sede no Centro do Rio, especializado em leilão judicial e extrajudicial de imóveis no RJ, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Do método pré-leilão à imissão na posse — incluindo casos reais em Ipanema e Botafogo.
PRÉ-LEILÃO — MÉTODO
Antes do lance, três perguntas decisivas: há vício processual capaz de anular a arrematação? Quais dívidas o arrematante assume? Existe impedimento à transmissão da posse e da propriedade? O método consolidado em duas décadas de leilão de imóveis no Rio de Janeiro.
Leia o artigo relacionadoMODALIDADES
As duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil, lado a lado: quem conduz, qual a base legal, como funciona a desocupação e onde estão os riscos específicos de cada uma. A decisão estrutural antes de qualquer lance.
Ver mais em PublicaçõesPRÉ-LEILÃO — EDITAL
Ler o edital não basta. Situação possessória, valor da dívida exequenda, ônus reais, atos de citação e intimações — as informações decisivas para o lance ficam fora do edital e exigem análise direta dos autos do processo judicial.
Ver mais em PublicaçõesRISCOS — DIREITOS REAIS
Dois ônus reais que podem manter o imóvel arrematado ocupado pelo usufrutuário ou pelo titular do direito de habitação indefinidamente, mesmo depois do registro da carta de arrematação. O que verificar na matrícula antes do lance.
Ver mais em PublicaçõesTRIBUTAÇÃO — ITBI NO RJ
A polêmica tributária mais relevante no Rio de Janeiro: base de cálculo do ITBI sobre o valor da arrematação versus avaliação fiscal. Diferença que pode representar dezenas de milhares de reais no custo final da arrematação.
Leia o artigo relacionadoPÓS-LEILÃO — DOCUMENTOS
Em qual momento cada documento é emitido, qual a sua função jurídica e por que apenas a carta serve como título translativo para o registro no cartório de imóveis. Distinção fundamental no leilão judicial — e frequentemente confundida.
Leia o artigo relacionadoCASO REAL — IPANEMA / RJ
Operação completa de leilão judicial de imóvel em Ipanema, assessorada pela equipe do escritório — do estudo de viabilidade jurídica à consolidação da posse. Exemplo concreto do método aplicado em endereços da Zona Sul carioca. Caso divulgado com autorização do cliente.
Ver mais em PublicaçõesCASO REAL — BOTAFOGO / RJ
Leilão judicial de imóvel em Botafogo conduzido pelo escritório do estudo prévio à imissão na posse. Mais um caso real da Zona Sul do Rio que integra o acervo de 1.300 arrematações da banca. Caso divulgado com autorização do cliente.
Ver mais em PublicaçõesDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — no Rio de Janeiro é de 3%, em Niterói é de 2%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A alíquota do ITBI é fixada por lei de cada município, e em leilão o imposto incide sobre o valor da arrematação. Nos municípios que conferimos na legislação municipal, a alíquota é de 3% no Rio de Janeiro, 3% em Nova Iguaçu, 2% em Niterói e 2% em Cabo Frio. Como a lei municipal pode mudar, o Estudo de Viabilidade Jurídica confirma a alíquota vigente do município do imóvel antes do lance.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 3 mil imóveis do Rio de Janeiro aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
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