Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado do Rio de Janeiro. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 31 de outubro de 2026, o catálogo reúne 2.467 imóveis em leilão no estado do Rio de Janeiro: 15% judiciais e 85% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (49%).
Apartamento em Campo Grande, Rio de Janeiro. Descrição: Situado na Estrada João Melo, nº 485, Apto. 301, Bloco 19, o apartamento possui 47,2 m² de área total e 47,2 m² de área privativa. Conta com 2 quartos, 1 banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Casa em Queimados, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado no bairro Paraíso, em Queimados/RJ, com área do terreno de 510,00m² e área construída de 178,37m². O imóvel está ocupado, e a verificação da distribuição interna não foi possível. O vendedor se exime de qualquer responsabilidade quanto à verificação de documentos e diligências relacionadas ao imóvel. Eventuais débitos de condomínio e IPTU serão quitados pelo vendedor até a data da transferência da posse. A formalização da venda ocorrerá por meio de compromisso particular de compra e venda, com escritura pública a ser outorgada após a conclusão do procedimento de averbação. O lance mínimo é de R$ 170.400,00, com possibilidade de 15% de desconto para pagamento à vista.
Casa em Paciência, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Agai, 1254, no bairro Paciência, Rio de Janeiro/RJ. A casa ocupa uma área total de 306,00m², com uma área construída de 32,00m² e uma fração ideal de 1/2. O imóvel possui 1 vaga de garagem coberta. É importante ressaltar que o imóvel encontra-se ocupado, e a verificação da sua distribuição interna não foi possível. O vendedor se exime de qualquer responsabilidade quanto à verificação de documentos e diligências relacionadas ao imóvel. Eventuais débitos de Condomínio e IPTU serão quitados pelo vendedor até a data da transferência da posse. A formalização da venda ocorrerá por meio de compromisso particular de compra e venda, com condições de pagamento à vista e lance mínimo de R$ 82.880,00.
Casa no Engenho Novo, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel residencial localizado na Rua Barão do Bom Retiro, nº 887, com área privativa de 146,00m². O imóvel está desocupado e não foi possível realizar a verificação da sua distribuição interna, sendo essa responsabilidade do arrematante. Eventuais débitos de Condomínio e IPTU serão quitados pelo vendedor até a data da transferência da posse. A formalização da venda ocorrerá por meio de escritura de compra e venda, com diversas opções de pagamento disponíveis. O lance mínimo para o imóvel é de R$ 83.520,00.
Casa em condomínio em Vista Alegre, São Gonçalo, RJ. Descrição: Imóvel localizado na Estrada São Pedro, nº 1094, casa nº 22, do Condomínio Estrada de São Pedro, com área do terreno de 211,78m² e área construída de 194,03m². O imóvel encontra-se ocupado, e a responsabilidade pela verificação da distribuição interna é do arrematante. Eventuais débitos de condomínio e IPTU serão quitados pelo vendedor até a data da transferência da posse. A formalização da venda ocorrerá por meio de escritura de compra e venda, com diversas opções de pagamento. O lance mínimo é de R$ 203.784,00.
Apartamento no Andaraí, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Araripe Júnior, 15, apartamento nº 102, no bairro Andaraí, Rio de Janeiro/RJ. A área de construção é de 76,00m². O imóvel encontra-se ocupado, e a verificação da distribuição interna não foi possível. O vendedor se exime de qualquer responsabilidade quanto à verificação de documentos e diligências relacionadas ao imóvel. Eventuais débitos de Condomínio e IPTU serão quitados pelo vendedor até a data da transferência da posse. A formalização da venda ocorrerá por meio de escritura de compra e venda, com diversas opções de pagamento. O lance mínimo é de R$ 261.912,00.
Apartamento na Vila Isabel, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Visconde de Santa Isabel, nº 341, apto nº 301, no Condomínio Tatiana Rodrigues, Vila Isabel, Rio de Janeiro/RJ. O apartamento possui uma área construída de 85,00m² e está situado em um terreno de 370,00m². O imóvel conta com 01 vaga de garagem no pavimento térreo ou no pavimento garagem elevado. O imóvel está ocupado, e a verificação da distribuição interna não foi possível. O vendedor se exime de qualquer responsabilidade quanto à verificação de documentos e diligências relacionadas ao imóvel. Eventuais débitos de Condomínio e IPTU serão quitados pelo vendedor até a data da transferência da posse. A formalização da venda ocorrerá por meio de escritura de compra e venda, com diversas opções de pagamento. O lance mínimo é de R$ 227.620,00.
Casa em Guadalupe, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Basílio de Magalhães, nº 33 e 33 - Fundos, no bairro Guadalupe, Rio de Janeiro/RJ. A casa possui uma área total do terreno de 312,50m² e uma área total construída de 140,00m². O imóvel está ocupado e a verificação da distribuição interna da unidade é de responsabilidade do arrematante. Eventuais débitos de condomínio e IPTU serão quitados pelo vendedor até a data da transferência da posse. A formalização da venda ocorrerá por meio de escritura de compra e venda, com diversas opções de pagamento disponíveis. O lance mínimo para o imóvel é de R$ 96.576,00.
Casa no bairro Nova Cidade, Nilópolis, RJ. Descrição: Imóvel localizado na Estrada Antônio José Bittencourt, nº 838, com área construída de 382,13m² e área do terreno de 1.600,00m². O imóvel está ocupado, e a verificação da distribuição interna não foi possível. O vendedor se exime de responsabilidades quanto à verificação de documentos e condições do imóvel. Eventuais débitos de Condomínio e IPTU serão quitados pelo vendedor até a transferência da posse. A formalização da venda ocorrerá por meio de escritura de compra e venda, com diversas opções de pagamento. Lance mínimo de R$ 535.104,00.
Casa em Guaratiba, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Simão Isaac Benjó, nº 245, casa nº 1, no bairro Guaratiba, Rio de Janeiro/RJ. A área do terreno é de 300,00m² e a área edificada é de 50,00m². O imóvel encontra-se ocupado, e a verificação da distribuição interna não foi possível. O vendedor se exime de qualquer responsabilidade quanto à verificação de documentos e diligências relacionadas ao imóvel. Eventuais débitos de Condomínio e IPTU serão quitados pelo vendedor até a data da transferência da posse. A formalização da venda ocorrerá por meio de compromisso particular de compra e venda, e a escritura pública será outorgada após a conclusão do procedimento de averbação dos leilões negativos. O lance mínimo é de R$ 126.080,00, com a opção de pagamento à vista com 10% de desconto.
Apartamento na Penha Circular, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel ocupado localizado na Rua Flaminia, nº 19, lote nº 01, apartamento nº 201, com área construída de 132,00m². O interessado deve estar ciente de que o imóvel encontra-se ocupado, e a verificação da sua distribuição interna é de responsabilidade do arrematante. Eventuais débitos de Condomínio e IPTU serão quitados pelo vendedor até a data da transferência da posse. Não há visitação disponível. A formalização da venda ocorrerá por meio de escritura de compra e venda, com diversas opções de pagamento. O lance mínimo é de R$ 218.120,00.
Apartamento em Irajá, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Turvo, 26, Irajá, Rio de Janeiro, com área privativa de 60m². O apartamento está ocupado, e a verificação da distribuição interna não foi possível. O vendedor se exime de responsabilidades quanto à verificação de documentos e condições do imóvel. Eventuais débitos de condomínio e IPTU serão quitados pelo vendedor até a transferência da posse. A formalização da venda ocorrerá por meio de escritura de compra e venda, com diversas opções de pagamento. O lance mínimo é de R$ 127.022,00.
Casa em Santa Rita, Nova Iguaçu, RJ. Descrição: Imóvel localizado na Rua Sílvia, 102, em Santa Rita, Nova Iguaçu, com área do terreno de 180,00m² e área construída de 89,26m². O imóvel está ocupado, e a verificação da distribuição interna não foi possível. O vendedor se exime de responsabilidades quanto à verificação de documentos e condições do imóvel. Eventuais débitos de Condomínio e IPTU serão quitados pelo vendedor até a transferência da posse. A formalização da venda ocorrerá por meio de escritura de compra e venda, com condições de pagamento que incluem opções à vista ou parceladas. O lance mínimo é de R$ 119.800,00.
Apartamento na Barra Olímpica, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento à venda em leilão localizado na Barra Olímpica, Rio de Janeiro. O imóvel possui uma área edificada estimada de 85,00m² e conta com direito a uma vaga de garagem. Está situado no Edifício Avignon, Condomínio Residencial Provence, na Rua Mario Agostinelli, nº 155, Apartamento nº 904, Bloco 01.
Apartamento em Campo Grande, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento todo reformado no Condomínio Rio Samba, localizado na Rua Antônio Carlos Belchior. O imóvel possui 2 quartos, sala, cozinha e banheiro. Os dormitórios e a sala contam com piso laminado, enquanto a cozinha e o banheiro possuem piso cerâmico. O condomínio oferece diversas opções de lazer e segurança, incluindo churrasqueira, piscina, bicicletário, academia, quadra poliesportiva, espaço gourmet, quadra de tênis e brinquedoteca. A localização proporciona fácil acesso a transporte público, comércio, escolas e principais vias da região, garantindo praticidade no dia a dia.
Apartamento em Campo Grande, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel reformado, com 2 quartos, sala, cozinha e banheiro com armários. A sala e os dormitórios possuem piso laminado, enquanto a cozinha e o banheiro contam com piso cerâmico, neutro e de fácil manutenção. As paredes são lisas, proporcionando um ambiente moderno e versátil. O Condomínio Reserva das Árvores IV oferece infraestrutura completa, incluindo portaria 24 horas, ambiente pet friendly, academia ao ar livre, mercado 24h, parquinho infantil, churrasqueira, salão de festas e amplas áreas verdes. Suas praças internas garantem um clima arborizado e agradável. A localização é estratégica, a apenas 8 minutos do ParkShopping Campo Grande, com fácil acesso a opções de compras, lazer e serviços.
Casa em Itaboraí, Rio de Janeiro. Descrição: Casa de condomínio com 347m² localizada no Condomínio Nova Itaboraí, situada na Rodovia Governador Mário Covas, nº 289, Casa 11, bairro Caluge, em Itaboraí/RJ. O imóvel está matriculado sob o nº 54.902 do Registro de Imóveis de Itaboraí/RJ e integra um condomínio residencial que oferece segurança e praticidade, com acesso facilitado às principais vias da região. O valor inicial no leilão é de R$ 140.000,00, refletindo um desconto de 76% em relação à avaliação de mercado estimada em R$ 587.000,00. O custo por metro quadrado, considerando o lance mínimo, é de aproximadamente R$ 520,00, um valor abaixo da média da região. O imóvel se destaca como uma oportunidade segura e rentável para investidores, seja para revenda ou locação.
Imóvel comercial de 9.767m² localizado em Vigário Geral, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel comercial com área total de 9.767m², situado no bairro Vigário Geral, Rio de Janeiro. O imóvel está localizado nas ruas Fernandes da Cunha e Valentim Magalhães. A avaliação do imóvel é de R$ 19.000.000,00, com lance inicial de R$ 9.500.000,00. As condições de pagamento incluem a opção de pagamento à vista ou parcelamento com entrada mínima de 25% do valor da arrematação, em até 59 parcelas. O bem será vendido no estado de conservação em que se encontra, sem garantia, e os interessados devem verificar previamente suas condições e eventuais ônus.
Apartamento de 62m² em Nova Iguaçu, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel possui 62,11 m² de área privativa, com direito a 01 vaga de garagem e fração ideal de 0,0103 sobre um terreno total de 2.698,09 m². O apartamento está localizado no Edifício Dom Pedro II, na Rua Capitão Edmundo Soares, nº 96, Caonze, Nova Iguaçu/RJ. O valor de mercado é de R$ 285.000,00, com lance inicial de R$ 149.000,00, representando um desconto de 48%. O imóvel está ocupado, e a desocupação será de responsabilidade do arrematante. Recomenda-se a realização de levantamento prévio de débitos e ônus do imóvel. A localização é em uma região urbana consolidada, com acesso a comércio e serviços, sendo uma boa oportunidade para moradia ou investimento.
Apartamento em Jardim Guanabara, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento nº 102, localizado em prédio residencial na Rua Jorge de Lima, nº 184, Jardim Guanabara, Rio de Janeiro/RJ. O imóvel possui direito a 3 vagas de garagem e corresponde à fração ideal de 4/41 do terreno. A região é predominantemente residencial, com comércio e serviços disponíveis para atender às necessidades dos moradores. O apartamento será vendido no estado de conservação em que se encontra, sem garantia, e é responsabilidade do interessado verificar suas condições antes do leilão.
Apartamento em São Gonçalo, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel situado na Rua Barão de São Gonçalo, nº 100, Apto. 502, Bloco 02 A - Neves, com 45,27 m² de área total e 45,27 m² de área privativa. O apartamento possui 2 quartos, 1 banheiro, sala e cozinha.
Casa em São Gonçalo, Rio de Janeiro. Descrição: Situado na Rua Gregorio de Matos, nº 126, CS 07 - Laranjal, o imóvel possui 43,15 m² de área total e 43,15 m² de área privativa, com um terreno de 65,26 m². Conta com 1 quarto, 1 banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento no Taquara, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel situado na Estrada Marechal Miguel Salazar Mendes de Morais, nº 969, Apto. 202, Bloco 02, Taquara, Rio de Janeiro. Possui 40 m² de área total e 40 m² de área privativa, com 2 quartos, área de serviço, 1 banheiro, sala e cozinha.
Apartamento na Taquara, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel situado na Estrada Marechal Miguel Salazar Mendes de Morais, nº 969, Apto. 210, Bloco 05, Taquara, Rio de Janeiro. Possui 40 m² de área total e 40 m² de área privativa, com 2 quartos, área de serviço, 1 banheiro, sala e cozinha.
Imóvel comercial em Madureira, Rio de Janeiro, com 1.140m² de terreno. Descrição: Unidade bancária localizada na Avenida Ministro Edgard Romero, nº 373, em Madureira, Rio de Janeiro. O imóvel ocupa um terreno de 1.140 m² e possui uma área construída total de aproximadamente 1.397 m². A estrutura interna conta com um amplo vão livre, três banheiros e 25 vagas de garagem. Atualmente desocupado, está situado em uma região de alto fluxo de pedestres e comércio, próximo ao Mercadão de Madureira e a importantes eixos de transporte público. O imóvel é livre de ônus e a posse é pacífica. Aceita financiamento imobiliário de qualquer banco ou parcelamento diretamente com o Banco Safra (entrada de 30% + saldo em 10 parcelas).
Cobertura duplex de 270m² em Ipanema, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel tipo cobertura duplex com área de 270m² localizado na Rua Redentor, Ipanema, RJ. Possui 2 vagas de garagem e está situado em um prédio construído em 2018. Aceita financiamento.
Apartamento na Estrada do Engenho D'Água, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel situado na Estrada do Engenho D'Água, nº 655, Apto. 601, Bloco 2 - Anil, com 48 m² de área total e 48 m² de área privativa. O apartamento possui 2 quartos, 1 banheiro, sala e cozinha.
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório com sede no Centro do Rio, especializado em leilão judicial e extrajudicial de imóveis no RJ, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Do método pré-leilão à imissão na posse — incluindo casos reais em Ipanema e Botafogo.
PRÉ-LEILÃO — MÉTODO
Antes do lance, três perguntas decisivas: há vício processual capaz de anular a arrematação? Quais dívidas o arrematante assume? Existe impedimento à transmissão da posse e da propriedade? O método consolidado em duas décadas de leilão de imóveis no Rio de Janeiro.
Leia o artigo relacionadoMODALIDADES
As duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil, lado a lado: quem conduz, qual a base legal, como funciona a desocupação e onde estão os riscos específicos de cada uma. A decisão estrutural antes de qualquer lance.
Ver mais em PublicaçõesPRÉ-LEILÃO — EDITAL
Ler o edital não basta. Situação possessória, valor da dívida exequenda, ônus reais, atos de citação e intimações — as informações decisivas para o lance ficam fora do edital e exigem análise direta dos autos do processo judicial.
Ver mais em PublicaçõesRISCOS — DIREITOS REAIS
Dois ônus reais que podem manter o imóvel arrematado ocupado pelo usufrutuário ou pelo titular do direito de habitação indefinidamente, mesmo depois do registro da carta de arrematação. O que verificar na matrícula antes do lance.
Ver mais em PublicaçõesTRIBUTAÇÃO — ITBI NO RJ
A polêmica tributária mais relevante no Rio de Janeiro: base de cálculo do ITBI sobre o valor da arrematação versus avaliação fiscal. Diferença que pode representar dezenas de milhares de reais no custo final da arrematação.
Leia o artigo relacionadoPÓS-LEILÃO — DOCUMENTOS
Em qual momento cada documento é emitido, qual a sua função jurídica e por que apenas a carta serve como título translativo para o registro no cartório de imóveis. Distinção fundamental no leilão judicial — e frequentemente confundida.
Leia o artigo relacionadoCASO REAL — IPANEMA / RJ
Operação completa de leilão judicial de imóvel em Ipanema, assessorada pela equipe do escritório — do estudo de viabilidade jurídica à consolidação da posse. Exemplo concreto do método aplicado em endereços da Zona Sul carioca. Caso divulgado com autorização do cliente.
Ver mais em PublicaçõesCASO REAL — BOTAFOGO / RJ
Leilão judicial de imóvel em Botafogo conduzido pelo escritório do estudo prévio à imissão na posse. Mais um caso real da Zona Sul do Rio que integra o acervo de 1.300 arrematações da banca. Caso divulgado com autorização do cliente.
Ver mais em PublicaçõesDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — no Rio de Janeiro é de 3%, em Niterói é de 2%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A alíquota do ITBI é fixada por lei de cada município, e em leilão o imposto incide sobre o valor da arrematação. Nos municípios que conferimos na legislação municipal, a alíquota é de 3% no Rio de Janeiro, 3% em Nova Iguaçu, 2% em Niterói e 2% em Cabo Frio. Como a lei municipal pode mudar, o Estudo de Viabilidade Jurídica confirma a alíquota vigente do município do imóvel antes do lance.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 3 mil imóveis do Rio de Janeiro aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
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