Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado do Rio de Janeiro. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 31 de outubro de 2026, o catálogo reúne 2.467 imóveis em leilão no estado do Rio de Janeiro: 15% judiciais e 85% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (49%).
Fazenda de 75 hectares em Rio das Ostras, RJ. Descrição: Imóvel com 75 hectares (200.000m²), incluindo área de mata e nascente de águas. Localizado na estrada Rocha Leão, em Rio das Ostras, RJ, o terreno conta com respectivas construções. Possibilidade de pagamento em até 60 vezes.
Imóvel de 3.729.238 m² localizado em Barra do Piraí, Rio de Janeiro. Descrição: Área de 3.729.238 m² na Fazenda Santa Cecília, em Barra do Piraí, Rio de Janeiro. Possibilidade de pagamento em até 60 vezes.
Prédio comercial de 4 andares e térreo em Campo Grande, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel composto por quatro salas, dois banheiros e uma recepção, localizado na Rua Calicut, lote 1. O prédio é destinado ao atendimento à terceira idade e inclui partes integrantes correspondentes a outros lotes na Rua Padre Pawels. O pagamento pode ser feito em até 60 vezes.
Imóvel comercial de 1.400m² em Santa Rosa, Niterói/RJ. Descrição: Imóvel situado na Rua Doutor Mário Viana, nº 446, Santa Rosa, Niterói, constituído de um prédio comercial de quatro andares e seu respectivo terreno, com área total de 1.400m². O acesso ao imóvel é facilitado pela Rua Dr. Mário Viana e pela Av. Ary Parreiras. Localizado em uma região de fácil acesso, o imóvel é bem servido de transporte público, comércios variados, e está ladeado por prédios de bom e alto padrão, além de boas escolas e hospitais de excelência.
Imóvel industrial em Campos dos Goytacazes, RJ. Descrição: Trata-se de um extenso imóvel de uso industrial com área de 100.143 m², composto por terreno e respectivas construções. O piso da área transitável é de lajotas de cimento, enquanto o restante do terreno possui chão de terra e mato. O imóvel abriga seis construções, incluindo um centro de medição, uma guarita, um estacionamento coberto, dois andares de salas/escritórios, banheiros e um grande galpão em anexo. Além disso, há outros dois galpões com telhados anexos e uma fileira de salas, banheiros e um amplo galpão anexo, localizado em um nível abaixo da rua Alcy Ferreira, acessível por uma estrada de terra lateral. Esta parte do imóvel está atualmente arrendada para a empresa EBSE – Engenharia de Soluções Ltda.
Imóvel comercial em Botafogo, Rio de Janeiro. Descrição: Prédio comercial com 9 pavimentos, localizado em Botafogo, RJ. O terreno possui 356m² e a área construída é de 2.600m².
Prédio industrial de 3 pavimentos com galpão no Maracanã, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel localizado na Rua Senador Furtado, nº 58, no bairro do Engenho Velho (região do Maracanã), Rio de Janeiro, consiste em uma edificação de natureza comercial e industrial de três pavimentos, composta por um galpão principal e diversas dependências internas. A propriedade apresenta discrepâncias de metragem em registros oficiais, sendo citada com uma área edificada de 1.748m² no espelho do IPTU, enquanto laudos de avaliação judicial recentes apontam uma área de aproximadamente 1.078,77m². O espaço interno é distribuído para comportar atividades de armazenamento, logística ou serviços, contando com vãos livres típicos de galpões e áreas de apoio administrativo nos pavimentos superiores.
Prédio comercial de 1.020m² na Lapa, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é um prédio comercial de arquitetura eclética, localizado na Avenida Henrique Valadares, nº 145, Lapa, no Centro do Rio de Janeiro, RJ. Com 1.020m², o prédio possui dois pavimentos principais e características funcionais de uma antiga rampa de garagem. Internamente, conta com vestiário e sala de descanso para funcionários no segundo andar. O terreno tem dimensões de 12,00m de frente, laterais de 25,73m à direita e 30,87m à esquerda, e uma linha quebrada de 13,527m nos fundos. O imóvel está desabitado e apresenta sinais de depreciação, como pichações e vegetação na fachada. O acesso aos pavimentos superiores é feito por passagens internas e rampas localizadas nos prédios vizinhos.
Imóvel em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Sala comercial localizada no Arcos 123 Corporate, na Rua dos Inválidos, 123, Sala 307, no Centro do Rio de Janeiro.
Imóvel comercial localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial nº 808, situada no edifício Av Central, na Avenida Rio Branco nº 156, no bairro Centro, Rio de Janeiro/RJ.
Imóvel comercial na Avenida Rio Branco, Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Sala 902 localizada no Edifício Avenida Central, na Avenida Rio Branco, nº 156, no Centro do Rio de Janeiro/RJ. O imóvel é classificado como comercial. É importante verificar com o vendedor se a penhora recaiu sobre o bem todo ou sobre parte ou fração do mesmo. A imagem relacionada ao anúncio pode ser meramente ilustrativa.
Apartamento na Rua General Bruce, 445, São Cristóvão, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado no bairro São Cristóvão, na cidade do Rio de Janeiro, estado do Rio de Janeiro. O apartamento está situado na Rua General Bruce, número 445.
Conjunto comercial de 561m² no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel comercial com planta aberta, localizado em uma região comercial no Centro do Rio de Janeiro. O andar comercial possui 561m² de construção e está situado em um terreno de 640m². A edificação foi construída em 1979 e não possui estacionamento. O valor mensal de IPTU para o exercício de 2024 é de R$ 332,60.
Prédio comercial em Jacaré, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel com área de terreno de 2650m², localizado na Rua Conselheiro Mayrink, nº 305, em Jacaré/RJ. O imóvel é um prédio comercial que inclui o terreno e as respectivas construções. A avaliação do imóvel é de R$ 2.940.000,00 e há a opção de pagamento em até 60 vezes.
Imóvel de 1000m² localizado em Realengo, Rio de Janeiro. Descrição: Galpão logístico com área de 1000m², incluindo terreno e respectivas construções. O imóvel está situado na Rua Limites, 1013, em Realengo, Rio de Janeiro/RJ.
Imóvel comercial de esquina em Leblon, Rio de Janeiro. Descrição: Prédio comercial de esquina, onde está instalado o restaurante Oro, localizado na Av. General San Martin 889, Leblon, Rio de Janeiro. O imóvel inclui o terreno e as respectivas construções. É possível pagar em até 60 vezes.
Imóvel industrial em Realengo, Rio de Janeiro, com área de 1.811 m². Descrição: Imóvel industrial localizado em Realengo, com uma área total de 1.811 m², que inclui terreno e respectivas construções. O imóvel está situado na Estrada Água Branca, com números 1244 e 1234, e na Rua Cel. Alzir Lima, nº 73. O pagamento pode ser realizado em até 60 vezes.
Apartamento na quadra da praia de Copacabana, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel em questão é um apartamento nº 203 do Edifício Country, localizado na Rua Paula Freitas, nº 32, no bairro de Copacabana, Rio de Janeiro - RJ. Trata-se de um apartamento conjugado com área privativa de aproximadamente 38m², configurado por 1 quarto, 1 banheiro, sala e cozinha integradas. O condomínio, construído na década de 1950, oferece portaria 24 horas, elevador e gás encanado, além de estar estrategicamente situado na Zona Sul, próximo à praia de Copacabana, estações de metrô e uma ampla rede de comércio local.
Imóvel de 436,36 m² localizado em Barra Mansa, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é um terreno de meio de quadra com um sobrado construído e averbado, situado no Loteamento Santa Maria II, em Floriano, Barra Mansa. O terreno possui uma área total de 436,36 m², com 10 m de frente e em declive acentuado, murado pela frente e com portão de acesso. O sobrado residencial tem uma área construída de 122,34 m² e é de padrão de construção baixo. O imóvel está ocupado e será de responsabilidade do arrematante realizar as averbações das benfeitorias na matrícula do imóvel. O valor mínimo aceito para a venda é de R$ 150.000,00.
Apartamento em Copacabana, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel com aproximadamente 38m², localizado na Rua Paula Freitas, nº 32, Edifício Country, Copacabana/RJ. O apartamento possui 01 quarto e 01 banheiro, sendo do tipo conjugado.
Conjunto comercial localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Tipo: Conjunto comercial Localização: Av Rio Branco, 147 15º andar, Centro, Rio de Janeiro/RJ, CEP 20040-006 Área do Terreno: 530m² Área Construída: 551m² Imóvel desocupado. O adquirente será responsável pela regularização física e documental do imóvel perante os órgãos competentes, incluindo atualização de cadastro e averbações necessárias.
Imóvel em Vigário Geral, Rio de Janeiro. Descrição: Prédio de 3 pavimentos com 1.500m², localizado na Rua Fernandes da Cunha, nº 141, Vigário Geral, Rio de Janeiro, RJ.
Apartamento em Copacabana, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Conselheiro Lafaiete, 15, Apartamento 402, no bairro Copacabana, Rio de Janeiro/RJ. O apartamento será leiloado no estado de conservação e condições em que se encontra. Fotos são meramente ilustrativas e recomenda-se realizar visita ao bem. O pagamento pode ser feito à vista ou com entrada e 59 parcelas corrigidas.
Imóvel comercial em Campo Grande, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel comercial localizado na Estrada do Pedregoso, nº 4000, Campo Grande, Rio de Janeiro/RJ. Composto por 7 galpões, possui uma área total de 3.398 m². Atualmente, o local abriga a empresa Avva Comércio de Produtos Químicos Ltda.
Loja comercial localizada em Santo Cristo, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel comercial situado na Rua Equador, 43, no bairro Santo Cristo, na cidade do Rio de Janeiro, estado do RJ. A loja está disponível para leilão e pode ter condições de pagamento parcelado. O arrematante terá a posse do imóvel livre de ônus tributários existentes antes da alienação. É importante verificar eventuais dívidas condominiais junto à administração do condomínio. O imóvel pode estar ocupado, e a desocupação será realizada conforme autorização judicial.
Conjunto comercial no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Avenida Rio Branco, 37 - 20º andar, com área construída de 550m². O comprador será coproprietário juntamente com os demais coproprietários. O imóvel está desocupado e será de responsabilidade do adquirente promover toda e qualquer regularização física e/ou documental perante os órgãos competentes.
Imóvel comercial localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Tipo: Prédio comercial Localização: R Alfandega, 21, Centro, Rio de Janeiro/RJ Área construída: 881m² Imóvel desocupado. O adquirente será responsável pela regularização física e/ou documental do imóvel perante os órgãos competentes, incluindo atualização de cadastro de contribuinte municipal e averbações necessárias.
Conjunto comercial localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é um conjunto comercial situado na Rua Alfandega, 91, 10º andar, com salas de 1001 a 1016. A área do terreno é de 640m² e a área construída é de 561m². O imóvel está desocupado e o adquirente será responsável por toda a regularização física e documental perante os órgãos competentes, incluindo a atualização de cadastro e averbações necessárias.
Imóvel monousuário comercial em Jacarepaguá, Rio de Janeiro. Descrição: Tipo: Imóvel monousuário comercial. Localização: Estrada Tindiba, 2545, Jacarepaguá, Rio de Janeiro/RJ, CEP 22730-260. Área do terreno: 722m². Área construída: 1323m². O imóvel está desocupado e será de responsabilidade do adquirente promover toda e qualquer regularização física e/ou documental perante os órgãos competentes.
Imóvel localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial no edifício Assembleia One, situada na Rua da Assembléia, 85, Sala 609, no bairro Centro, Rio de Janeiro.
Imóvel comercial de 379m² localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é um conjunto comercial situado no 19º andar, com área útil de 379m². Apresenta acabamento de alto padrão e conta com mobiliário instalado. O ambiente é do tipo open space, com salas privativas prontas e copas equipadas. Além disso, possui infraestrutura de ar-condicionado central.
Imóvel localizado em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Sala comercial no edifício Assembleia One, situada no Centro do Rio de Janeiro. O imóvel está localizado na Rua da Assembléia, 85, Sala 1209.
Imóvel comercial de 37m² localizado no Centro do Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é uma sala comercial nº 902, com aproximadamente 37m², situada no Edifício Avenida Central, um dos endereços mais prestigiados do Centro do Rio de Janeiro. O edifício é conhecido por sua estrutura metálica e possui uma base de quatro pavimentos que abriga o Shopping Avenida Central, além de uma torre de 34 andares dedicada a escritórios. A infraestrutura conta com 16 elevadores sociais e acessibilidade plena. A localização é estratégica, ao lado da Estação Carioca do Metrô e com fácil acesso às linhas do VLT, conectando a importantes pontos da cidade. O imóvel está inserido em uma área de revitalização municipal, próximo a tribunais e sedes de grandes empresas.
Imóvel localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial situada no Arcos 123 Corporate, na Rua dos Inválidos, 123, Sala 308, no bairro Centro, Estado do Rio de Janeiro.
Imóvel localizado em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Sala comercial situada no bairro Centro, na Rua da Assembléia, 85, Sala 308, na cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro.
Imóvel comercial na Avenida Rio Branco, 156, Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Sala 836 localizada na Avenida Rio Branco, 156, no Centro do Rio de Janeiro, RJ. O imóvel é classificado como comercial. É importante verificar com o vendedor se a penhora recaiu sobre o bem todo ou sobre parte ou fração do mesmo. A imagem relacionada ao anúncio pode ser meramente ilustrativa.
Imóvel comercial localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel comercial com área de 704,00 m², situado na Rua do Riachuelo, nº 274 e 276, no bairro Centro, na cidade do Rio de Janeiro, estado do RJ.
Imóvel de 951,77 m² localizado em Volta Redonda, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é um galpão com área total de 951,77 m² e área construída de 654,00 m². O galpão possui um amplo salão no nível térreo, com piso em concreto armado e resinado, pé direito de aproximadamente 11,50 m, entrada para caminhão e entrada para visitantes. Conta com 02 banheiros e uma cozinha. No piso superior, há um mezanino amplo livre, área administrativa com 02 salas, banheiros e recepção. A região é mista, composta por imóveis comerciais e residenciais. O imóvel está ocupado e será de responsabilidade do arrematante realizar as averbações das benfeitorias na matrícula do imóvel. O valor mínimo aceito para a venda é de R$ 990.000,00.
Imóvel de 6.000m² localizado em Campo Grande, Rio de Janeiro. Descrição: Área de 6.000m² com testada para a Avenida Brasil, em Campo Grande, Rio de Janeiro. O imóvel inclui terreno e respectivas construções. Possibilidade de pagamento em até 60 vezes.
Prédio comercial/industrial de 3 pavimentos em Maracanã, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel comercial/industrial com 3 pavimentos, localizado na Rua Senador Furtado, nº 58, no bairro Maracanã, Rio de Janeiro/RJ. A área total aproximada do imóvel é de 1.078,77m².
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório com sede no Centro do Rio, especializado em leilão judicial e extrajudicial de imóveis no RJ, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Do método pré-leilão à imissão na posse — incluindo casos reais em Ipanema e Botafogo.
PRÉ-LEILÃO — MÉTODO
Antes do lance, três perguntas decisivas: há vício processual capaz de anular a arrematação? Quais dívidas o arrematante assume? Existe impedimento à transmissão da posse e da propriedade? O método consolidado em duas décadas de leilão de imóveis no Rio de Janeiro.
Leia o artigo relacionadoMODALIDADES
As duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil, lado a lado: quem conduz, qual a base legal, como funciona a desocupação e onde estão os riscos específicos de cada uma. A decisão estrutural antes de qualquer lance.
Ver mais em PublicaçõesPRÉ-LEILÃO — EDITAL
Ler o edital não basta. Situação possessória, valor da dívida exequenda, ônus reais, atos de citação e intimações — as informações decisivas para o lance ficam fora do edital e exigem análise direta dos autos do processo judicial.
Ver mais em PublicaçõesRISCOS — DIREITOS REAIS
Dois ônus reais que podem manter o imóvel arrematado ocupado pelo usufrutuário ou pelo titular do direito de habitação indefinidamente, mesmo depois do registro da carta de arrematação. O que verificar na matrícula antes do lance.
Ver mais em PublicaçõesTRIBUTAÇÃO — ITBI NO RJ
A polêmica tributária mais relevante no Rio de Janeiro: base de cálculo do ITBI sobre o valor da arrematação versus avaliação fiscal. Diferença que pode representar dezenas de milhares de reais no custo final da arrematação.
Leia o artigo relacionadoPÓS-LEILÃO — DOCUMENTOS
Em qual momento cada documento é emitido, qual a sua função jurídica e por que apenas a carta serve como título translativo para o registro no cartório de imóveis. Distinção fundamental no leilão judicial — e frequentemente confundida.
Leia o artigo relacionadoCASO REAL — IPANEMA / RJ
Operação completa de leilão judicial de imóvel em Ipanema, assessorada pela equipe do escritório — do estudo de viabilidade jurídica à consolidação da posse. Exemplo concreto do método aplicado em endereços da Zona Sul carioca. Caso divulgado com autorização do cliente.
Ver mais em PublicaçõesCASO REAL — BOTAFOGO / RJ
Leilão judicial de imóvel em Botafogo conduzido pelo escritório do estudo prévio à imissão na posse. Mais um caso real da Zona Sul do Rio que integra o acervo de 1.300 arrematações da banca. Caso divulgado com autorização do cliente.
Ver mais em PublicaçõesDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — no Rio de Janeiro é de 3%, em Niterói é de 2%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A alíquota do ITBI é fixada por lei de cada município, e em leilão o imposto incide sobre o valor da arrematação. Nos municípios que conferimos na legislação municipal, a alíquota é de 3% no Rio de Janeiro, 3% em Nova Iguaçu, 2% em Niterói e 2% em Cabo Frio. Como a lei municipal pode mudar, o Estudo de Viabilidade Jurídica confirma a alíquota vigente do município do imóvel antes do lance.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 3 mil imóveis do Rio de Janeiro aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
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