Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado do Rio de Janeiro. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 31 de outubro de 2026, o catálogo reúne 2.467 imóveis em leilão no estado do Rio de Janeiro: 15% judiciais e 85% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (49%).
Terreno de 286,24m² em Nova Iguaçu, Rio de Janeiro. Descrição: Lote de terreno nº 01 da quadra nº 21, localizado na rua Londres, esquina com a rua Lisboa, no bairro Rosa dos Ventos, Nova Iguaçu/RJ. O terreno é plano e parcialmente murado, com uma área total de 286,24m².
Imóvel em Cordovil, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Comandante Coelho, nº 387, Cordovil, Rio de Janeiro/RJ, com área de terreno de 480m². A penhora recaiu sobre 50% do bem, sendo necessário verificar com o vendedor se o anúncio se refere apenas à parte penhorada ou ao bem todo.
Casa em São Gonçalo, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Doutor Francisco Portela, nº 639, no 4º distrito de São Gonçalo, com área de 77,50 m². A casa possui 9,00 m de frente pela servidão de uso comum, 9,00 m de fundos, 7,00 m do lado direito e 7,00 m do lado esquerdo. Consta hipoteca em favor do Unibanco e penhora do processo 96.536.012117-0 da 3ª Vara Cível do Foro de São Gonçalo. Avaliação de R$ 250.000,00 (outubro de 2022). Formas de pagamento: à vista ou em até 30 parcelas, com consulta às regras do edital para propostas condicionais.
Imóvel de 405m² localizado na Parada de Lucas, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é um lote de terreno nº 12 da quadra 15, medindo 14,70m de frente e fundos por 27,25m de ambos os lados, totalizando 405m². Confronta pelo lado direito com o prédio 584 A e B e pelo lado esquerdo com o prédio nº 554, nos fundos com o prédio nº 33. A forma de pagamento é à vista e a utilização de carta de crédito não é permitida.
Imóvel comercial de 27m² localizado em Flamengo, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é uma loja com 27m², situada na Rua Senador Vergueiro, 203B, no bairro Flamengo, na cidade do Rio de Janeiro, estado do RJ.
Sala comercial no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel comercial localizado no edifício nº 134, sala nº 1318, na rua Visconde de Inhauma, no bairro Centro, na cidade do Rio de Janeiro, estado do RJ.
Imóvel comercial localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial nº 1322, situada no edifício nº 134, na rua Visconde de Inhauma, no bairro Centro, Rio de Janeiro/RJ.
Imóvel localizado na Tijuca, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel constituído de 50% do apartamento nº 602 do edifício situado na Rua do Bispo, nº 316, no bairro Tijuca. O apartamento possui sala, três quartos, cozinha, dois banheiros e dependências. O imóvel tem direito a uma vaga para automóvel no subsolo do edifício. A fração ideal do terreno é de 12/8660, com medidas totais de 44,29m de frente, 49,50m do lado direito, 51,30m do lado esquerdo e 44,30m nos fundos. O total avaliado é de R$ 280.000,00, com débitos de IPTU no valor de R$ 7.052,07 e débitos de condomínio de R$ 106.581,06.
Imóvel comercial localizado no Flamengo, Rio de Janeiro. Descrição: Box nº 35, situado na Rua Senador Vergueiro, 203B, no bairro Gloria, Rio de Janeiro/RJ. O imóvel é classificado como comercial e está localizado em uma área central da cidade. É importante verificar com o vendedor se a penhora recaiu sobre o bem todo ou sobre parte dele.
Imóvel localizado na Avenida Presidente Vargas, 418, Centro, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel consiste em salas de 33 metros quadrados cada, situadas no condomínio do Edifício Confederal. As salas estão localizadas no centro do Rio de Janeiro, no estado do Rio de Janeiro.
Imóvel no Condomínio Solaris Residencial Clube em Maricá, Rio de Janeiro. Descrição: Terreno localizado no Lote 24, da quadra Z, com área de 681,62m². O imóvel possui medidas de 28,38m pela frente para a Rua 23, 25,00m pelos fundos, 29,00m pelo lado esquerdo e 31,04m pelo lado direito. O condomínio oferece portaria 24 horas e uma extensa área de lazer, incluindo piscina, quadra de tênis, campo de futebol society, academia e sauna. Avaliação do imóvel é de R$ 310.000,00.
Imóvel comercial com 23m² na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial nº 212 com 23m² de área privativa no Condomínio A4 Offices, localizado na Avenida das Américas, nº 13.685, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro/RJ. O empreendimento conta com 214 vagas de uso comum/rotativo não vinculadas a unidades específicas. O valor de avaliação é de R$ 283.558,21, e o valor do 2º leilão é de R$ 113.423,28. O pagamento pode ser feito à vista ou parcelado, com sinal mínimo de 25% do valor do lance à vista e o saldo remanescente em até 30 vezes.
Apartamento em Todos os Santos, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento com 62,00m² de área útil, localizado no bairro Todos os Santos, na Rua Almirante Calheiros da Graça, n° 21, Apartamento 704 do Condomínio do Edifício Alferes Tiradentes. O imóvel está a 3 minutos do Hospital Municipal Salgado Filho, a 4 minutos do Norte Shopping, a 5 minutos da Estação de Trem Engenho de Dentro, a 7 minutos do Méier, a 9 minutos da Universidade Estácio de Sá e a 12 minutos da Linha Amarela. O leilão é por determinação da 3ª Vara Cível - Regional do Méier - TJ/RJ. O valor da avaliação é de R$ 250.967,72, com lance mínimo de R$ 125.483,86. Não há débitos tributários até a data de confecção deste edital, mas há um débito exequendo/condominial de R$ 114.163,56. O pagamento deve ser feito à vista, e propostas de arrematação parcelada serão aceitas caso não haja propostas à vista. O bem será vendido no estado de conservação em que se encontra, sem garantia.
Apartamento em Realengo, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento nº 302 localizado no Edifício Residencial Piraquara, com direito a uma vaga de garagem. O imóvel está situado na Rua Piraquara, nº 879, bloco II, no bairro Realengo, na cidade do Rio de Janeiro, estado do RJ. O apartamento possui benfeitorias não averbadas na matrícula imobiliária. Há débitos de condomínio do período de junho/2014 a julho/2025, totalizando R$ 129.680,39. O imóvel pode ser parcelado com 25% de entrada e o restante em até 30 meses.
Imóvel localizado em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: O imóvel é uma sala comercial com 31,00m² de área útil, situada à Rua da Assembleia, nº 93, no Centro do Rio de Janeiro. A localização é privilegiada, próxima à estação de Metrô da Carioca e diversos pontos comerciais. O leilão abrange lotes unificados, e os bens serão alienados pelo maior lance ofertado. É importante que os interessados acompanhem os lances exclusivamente pelo site, e que estejam cientes das condições de pagamento e das penalidades em caso de desistência da arrematação.
Imóvel comercial de 31m² localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Trata-se de uma sala comercial com 31,00m² de área útil, situada à Rua da Assembleia, nº 93, no Centro do Rio de Janeiro/RJ. O imóvel possui ótima localização, próximo à estação de Metrô da Carioca e diversos pontos comerciais. A sala é parte de um edifício e está vinculada a uma fração ideal do terreno. É importante ressaltar que os bens são vendidos no estado em que se encontram, e cabe ao interessado analisar e confirmar suas características.
Imóvel comercial de 31m² localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Trata-se de uma sala comercial com 31,00m² de área útil, situada à Rua da Assembleia, nº 93, no Centro do Rio de Janeiro/RJ. O imóvel possui ótima localização, próximo à estação de Metrô da Carioca e diversos pontos comerciais. A sala é parte de um edifício que também abriga um apartamento, conforme descrito na matrícula do imóvel.
Sala comercial no Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Imóvel localizado à Rua da Assembleia, nº 93, Centro – Rio de Janeiro/RJ. Trata-se de uma sala comercial com 31,00m² de área útil, com ótima localização ao lado da estação de Metrô da Carioca e diversos pontos comerciais. A sala faz parte de um edifício e possui uma fração ideal de 0,61% dos terrenos onde existiram os prédios n.º 93 e 95.
Apartamento na Freguesia de Jacarepaguá, Rio de Janeiro, com 313m². Descrição: Cobertura com 313m² localizada na Avenida do Pepê nº 1208, na Freguesia de Jacarepaguá, Rio de Janeiro/RJ. O imóvel possui direito a 4 vagas de garagem situadas no pavimento de acesso ou subsolo. Avaliação de R$ 9.000.000,00 e preço mínimo de R$ 4.500.000,00.
Imóvel Urbano Residencial em Duque de Caxias, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é um prédio localizado na Avenida Perimetral Doutor Manoel Telles, nº 582, Lote 04-B da Quadra 47, Fazenda Engenho do Porto, no município de Duque de Caxias - RJ. O imóvel encontra-se ocupado por terceiros, e as providências e eventuais despesas para regularização e desocupação correrão por conta do adquirente.
Apartamento em Iguaba Grande, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado no 2° pavimento do Condomínio Luciane, com área construída de 35,23m². O apartamento B está situado na Rua Hilário Gomes de Souza, 66, Parque Tamariz, Iguaba Grande/RJ. O imóvel está avaliado em R$ 160.000,00 e possui débitos de IPTU no valor total de R$ 704,62, além de débitos de condomínio de R$ 2.042,85.
Imóvel localizado na Rua Matinoré, nº 385, bairro do Jacaré, Rio de Janeiro/RJ. Descrição: O imóvel é um terreno situado na Rua Matinoré, nº 385, no bairro do Jacaré, na cidade do Rio de Janeiro, estado do RJ. Atualmente, no local, está estabelecida informalmente uma oficina de carros chamada Beto Express Pintura.
Imóvel Urbano Residencial, Prédio situado na Praça da Bandeira, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é um prédio localizado na Rua Pereira de Almeida, nº 27, no Bairro Praça da Bandeira, no Município do Rio de Janeiro - RJ. O imóvel encontra-se ocupado por terceiros, e as despesas para regularização e desocupação serão de responsabilidade do adquirente. Há uma ação de usucapião em andamento relacionada ao imóvel, e o arrematante deve estar ciente das condições estabelecidas no edital.
Imóvel localizado em Ramos, Rio de Janeiro. Descrição: Os direitos sobre um prédio situado na Rua Dr. Noguchi nº 182, que possui um terreno com medidas totais de 11,00m de frente, 1,40m de largura nos fundos, 31,70m de um lado e 30,80m pelo outro lado. O imóvel confronta à direita com o prédio nº 184, à esquerda com o prédio nº 178, e nos fundos com o prédio nº 21 da Travessa Plácido de Castro. A avaliação do imóvel é de R$ 270.000,00 (abril de 2026). O pagamento é à vista, e a utilização de carta de crédito não é permitida. Para propostas condicionais, é possível parcelar em até 30 vezes, conforme as regras do edital.
Imóvel comercial de 15.500 m² localizado em Grajaú, Rio de Janeiro. Descrição: Este imóvel é um complexo esportivo e recreativo de grande porte, utilizado como clube social e esportivo, situado no bairro Grajaú, Rio de Janeiro/RJ. Com uma área total de aproximadamente 15.500 m², o empreendimento possui cerca de 7.981 m² de área edificada, com diversas edificações destinadas a lazer, esportes, eventos e convivência social. O clube está em funcionamento há mais de 100 anos e opera sob regime de associação, com cobrança de mensalidades para utilização das instalações. As benfeitorias incluem 2 quadras de tênis, 2 quadras de futsal, 1 quadra de areia, um campo de futebol society, 3 piscinas (2 adultas e 1 infantil), restaurante, bar, academia, teatro, 3 salões de dança e 3 salões de festas, além de áreas de convivência e lazer. O imóvel apresenta padrões variados de conservação, com algumas edificações em estado regular e outras em estado ruim, devido ao tempo e uso contínuo. A localização é privilegiada, próxima ao Parque Estadual do Grajaú, com fácil acesso às principais vias da Zona Norte do Rio de Janeiro e cercada por comércio, serviços e infraestrutura urbana.
Casa em Campos dos Goytacazes, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel residencial localizado na Avenida José Alves de Azevedo, 316, Casa 3, Parque Rosário, Campos dos Goytacazes/RJ. O imóvel possui medidas de 11,90m de largura por 17,00m de comprimento.
Apartamento em Gamboa, Cabo Frio, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento 224, na ala B do Edifício Apart Hotel Marinas do Canal, situado na Marinas do Canal de Itajuru, Gamboa, Cabo Frio/RJ. O imóvel possui uma área privativa de 56,77m², conforme registro no RGI. A penhora recaiu sobre 1/10 do bem.
Casa em condomínio com 58 m² em Campo Grande, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado em Campo Grande, Rio de Janeiro, com área total de 58 m². A casa possui 1 banheiro e 1 vaga de garagem. O imóvel está ocupado por terceiros, e a desocupação será de responsabilidade do comprador. A venda é condicional, sujeita à aprovação do vendedor.
Casa em São João de Meriti, Rio de Janeiro, com 169m². Descrição: Imóvel com área total de 169.47 m², localizado na Rua Homero Batista, 610, Casa 01 - Tomazinho, São João de Meriti/RJ. A casa possui 2 banheiros e 1 vaga de garagem. O imóvel está ocupado por terceiros, e a desocupação será de responsabilidade do comprador. O valor avaliado é de R$ 500.000,00, com valor alvo de R$ 145.000,00.
Apartamento em Jacarepaguá, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel residencial localizado na Rua Capitão Menezes, nº 330, unidade nº 301, com área total de 105m². A configuração interna inclui uma sala confortável, 2 quartos, banheiro social, cozinha funcional e uma dependência completa de empregada com área de serviço. O apartamento possui direito a uma vaga de garagem no pavimento térreo do edifício em construção.
Cobertura de 484m² com 4 vagas na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel do tipo cobertura com área total de 484,08 m², localizado na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro. O imóvel possui 4 vagas de garagem e está ocupado por terceiros, sendo a desocupação responsabilidade do comprador. O valor avaliado é de R$ 11.000.000,00, com um valor alvo de R$ 11.500.000,00. A venda é condicional, sujeita à aprovação do vendedor.
Apartamento na Tijuca, Rio de Janeiro. Descrição: Venda direta do apartamento 502 localizado na Rua Morais e Silva, 139, Tijuca, com área de 145 metros quadrados.
Apartamento em Campo Grande, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua João Baptista Scalco, 120, Bloco 1A, apto 403, em Campo Grande, Rio de Janeiro. O apartamento possui uma área de 45m² e está situado em um condomínio chamado Village dos Bouganvilles. A propriedade tem 40 anos de idade e está próxima a diversos pontos de interesse, como o centro de Campo Grande, Plaza Office, 35ª DP, Fórum Regional, Assaí Atacadista e Hospital Pasteur. A localização oferece fácil acesso a transporte público. O valor do condomínio varia entre R$350 a R$600.
Apartamento em Recreio dos Bandeirantes, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Silvia Pozzano, nº 3003, bloco 08, apartamento 304, no bairro Recreio dos Bandeirantes. O apartamento possui aproximadamente 72 m² e direito a uma vaga de garagem. O condomínio, denominado Life Residencial, conta com infraestrutura em comum, incluindo portaria 24 horas, segurança, churrasqueira, salão de festas, salão gourmet, piscina, sauna, quadra poliesportiva, parquinho e brinquedoteca. A localização é próxima à Av. das Américas, com fácil acesso a transporte público e comércios em geral, como padarias e supermercados.
Imóvel comercial de 63,9 m² no centro do Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial com 63,9 m², localizada no centro do Rio de Janeiro, com 1 vaga de garagem. O imóvel está ocupado por terceiros e a desocupação será de responsabilidade do comprador. A venda é condicional, sujeita à aprovação do vendedor.
Sala comercial de 63,9 m² no centro do Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado no centro do Rio de Janeiro, com área total de 63,9 m². Trata-se de uma sala/consultório, atualmente ocupado por terceiros, sendo a desocupação responsabilidade do comprador. O imóvel é de propriedade do Banco Inter e não está vinculado à Lei nº 9.514/97. O valor avaliado é de R$ 221.000,00, com um valor alvo de R$ 115.000,00. A venda é condicional, sujeita à aprovação do vendedor.
Sala comercial de 28,97 m² na Freguesia (Jacarepaguá), Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel comercial com área total de 28,97 m², localizado na Freguesia (Jacarepaguá), Rio de Janeiro/RJ. O imóvel está ocupado por terceiros e a desocupação será de responsabilidade do comprador. A venda é condicional, sujeita à aprovação do vendedor.
Apartamento de 55m² com 1 vaga na Taquara, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Taquara, Rio de Janeiro, com área total de 55m². O apartamento possui 1 banheiro e 1 vaga de garagem. O imóvel está ocupado por terceiros, e a desocupação será de responsabilidade do comprador. A venda é condicional, sujeita à aprovação do vendedor.
Apartamento com 86,58 m² em Campo Grande, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado em Campo Grande, Rio de Janeiro, com área total de 86,58 m². O apartamento está ocupado por terceiros, e a desocupação será de responsabilidade do comprador. A entrada é de 30% do valor total, com saldo a ser pago em 240 parcelas. O imóvel é de propriedade do Banco Inter e não está vinculado à Lei nº 9.514/97.
Sala comercial na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel comercial com área total de 113 m², localizado na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro. O imóvel possui 3 vagas de garagem e está ocupado por terceiros, sendo a desocupação responsabilidade do comprador. O valor avaliado é de R$ 1.299.000,00, com entrada de 30% e saldo em 240 parcelas.
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório com sede no Centro do Rio, especializado em leilão judicial e extrajudicial de imóveis no RJ, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Do método pré-leilão à imissão na posse — incluindo casos reais em Ipanema e Botafogo.
PRÉ-LEILÃO — MÉTODO
Antes do lance, três perguntas decisivas: há vício processual capaz de anular a arrematação? Quais dívidas o arrematante assume? Existe impedimento à transmissão da posse e da propriedade? O método consolidado em duas décadas de leilão de imóveis no Rio de Janeiro.
Leia o artigo relacionadoMODALIDADES
As duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil, lado a lado: quem conduz, qual a base legal, como funciona a desocupação e onde estão os riscos específicos de cada uma. A decisão estrutural antes de qualquer lance.
Ver mais em PublicaçõesPRÉ-LEILÃO — EDITAL
Ler o edital não basta. Situação possessória, valor da dívida exequenda, ônus reais, atos de citação e intimações — as informações decisivas para o lance ficam fora do edital e exigem análise direta dos autos do processo judicial.
Ver mais em PublicaçõesRISCOS — DIREITOS REAIS
Dois ônus reais que podem manter o imóvel arrematado ocupado pelo usufrutuário ou pelo titular do direito de habitação indefinidamente, mesmo depois do registro da carta de arrematação. O que verificar na matrícula antes do lance.
Ver mais em PublicaçõesTRIBUTAÇÃO — ITBI NO RJ
A polêmica tributária mais relevante no Rio de Janeiro: base de cálculo do ITBI sobre o valor da arrematação versus avaliação fiscal. Diferença que pode representar dezenas de milhares de reais no custo final da arrematação.
Leia o artigo relacionadoPÓS-LEILÃO — DOCUMENTOS
Em qual momento cada documento é emitido, qual a sua função jurídica e por que apenas a carta serve como título translativo para o registro no cartório de imóveis. Distinção fundamental no leilão judicial — e frequentemente confundida.
Leia o artigo relacionadoCASO REAL — IPANEMA / RJ
Operação completa de leilão judicial de imóvel em Ipanema, assessorada pela equipe do escritório — do estudo de viabilidade jurídica à consolidação da posse. Exemplo concreto do método aplicado em endereços da Zona Sul carioca. Caso divulgado com autorização do cliente.
Ver mais em PublicaçõesCASO REAL — BOTAFOGO / RJ
Leilão judicial de imóvel em Botafogo conduzido pelo escritório do estudo prévio à imissão na posse. Mais um caso real da Zona Sul do Rio que integra o acervo de 1.300 arrematações da banca. Caso divulgado com autorização do cliente.
Ver mais em PublicaçõesDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — no Rio de Janeiro é de 3%, em Niterói é de 2%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A alíquota do ITBI é fixada por lei de cada município, e em leilão o imposto incide sobre o valor da arrematação. Nos municípios que conferimos na legislação municipal, a alíquota é de 3% no Rio de Janeiro, 3% em Nova Iguaçu, 2% em Niterói e 2% em Cabo Frio. Como a lei municipal pode mudar, o Estudo de Viabilidade Jurídica confirma a alíquota vigente do município do imóvel antes do lance.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 3 mil imóveis do Rio de Janeiro aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
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