Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado do Rio de Janeiro. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 31 de outubro de 2026, o catálogo reúne 2.467 imóveis em leilão no estado do Rio de Janeiro: 15% judiciais e 85% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (49%).
Imóvel comercial de aprox. 300m² situado no centro do Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Imóvel comercial localizado no 18º pavimento do Edifício na Álvaro Alvim, nº 21, Centro, Rio de Janeiro/RJ. O imóvel possui aproximadamente 300m².
Imóvel residencial com terreno de aproximadamente 1.126 m² em Campos dos Goytacazes, RJ. Descrição: Imóvel residencial localizado no centro de Campos dos Goytacazes/RJ, com um terreno de aproximadamente 1.126 m². O imóvel possui um prédio de dois pavimentos construído em alvenaria, situado do meio para o fundo do terreno, além de um prédio menor de um pavimento nos fundos. O terreno é todo murado e aparenta estar em reforma, com revestimentos de cimento em parte das paredes e pintura não concluída. A conservação externa é razoável, mas o imóvel está desocupado e trancado, sem acesso ao interior.
Imóvel com 386.829,92m² em Queimados, Rio de Janeiro. Descrição: Terreno localizado à Rodovia Presidente Dutra, 190, frente para Estrada do Riachão, no Parque Santiago, em Queimados/RJ. O imóvel possui uma área total de 386.829,92m² e conta com diversas benfeitorias.
Galpão em Ramos, Rio de Janeiro. Descrição: Galpão localizado na Rua Dias Raposo, número 33, no bairro Ramos, com área de aproximadamente 230m². O imóvel está situado no estado do Rio de Janeiro, na cidade do Rio de Janeiro.
Apartamento em Lagoa, Rio de Janeiro, com 153m². Descrição: Apartamento nº 603 com 153m², situado na Avenida Epitácio Pessoa, Lagoa, Rio de Janeiro/RJ. O imóvel possui sala em dois ambientes, 3 quartos (todos com armários), sendo 1 suíte com closet, banheiro social completo, copa e cozinha, área de serviço e dependências completas. O apartamento é bem conservado e modernizado, e não possui varanda. O imóvel encontra-se vazio e fechado, sem acesso possível com o porteiro ou administração do prédio.
Imóvel localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Box-garagem n. 321 do Edifício Auto Parque Guanabara, situado na Avenida Passos, n. 101, Centro, Rio de Janeiro/RJ.
Apartamento com 3 quartos e suíte no centro de Campos dos Goytacazes, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado no 6º andar do Edifício Salete, com área construída de 127,64m² e direito a uma vaga no estacionamento. O apartamento é composto por 1 sala, 3 quartos (sendo um com suíte), 1 banheiro social, 1 quarto de empregada com banheiro, cozinha e área de serviço. O piso é de taco e piso frio, e o imóvel está em bom estado de conservação. O prédio, embora de construção antiga, é bem localizado, possui três elevadores e serviço de portaria, situado em área central, assistida por infraestrutura de serviços essenciais.
Loja comercial de 49m² em São Gonçalo, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Avenida Presidente Kennedy, nº 735, loja 134, no bairro Estrela do Norte, em São Gonçalo, RJ. A loja possui uma área total de 49m² e faz parte do empreendimento denominado “Icon Business & Mall”. A construção foi averbada em 2014 e está inscrita na Prefeitura Municipal de São Gonçalo.
Imóvel comercial no centro do Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Imóvel comercial com terreno de 315m² localizado no coração do Centro do Rio de Janeiro, na Avenida Marechal Floriano Peixoto, nº 1018. O imóvel possui uma posição estratégica em uma das áreas mais movimentadas da cidade, oferecendo visibilidade privilegiada e fácil acesso, ideal para negócios de diversos segmentos. O terreno amplo permite flexibilidade para adaptação, expansão ou reestruturação. A descrição técnica menciona que o terreno mede 9,00m de frente e de fundos, por 35,00m de extensão da frente aos fundos.
Casa em condomínio de 58m² em Campos dos Goytacazes, RJ. Descrição: Imóvel localizado no Parque Santa Clara, com área privativa de 58,64m² e área total de 59,85m². O imóvel possui duas vagas de estacionamento e está vinculado a um terreno de 143,00m². A venda é em caráter "ad corpus" e no estado de conservação em que se encontra. O imóvel está ocupado, e a desocupação será de responsabilidade do adquirente.
Terreno com 1.938,13m² em Araruama, Rio de Janeiro. Descrição: Lote de terreno com aproximadamente 1.938,13m², situado na Rua Itajubá, no loteamento Chácaras Nova Aurora, em Araruama/RJ. O imóvel é constituído pela matrícula No 4.263, relativa ao lote de terreno No 46 do loteamento. O valor médio de avaliação do bem penhorado é de R$200.000,00.
Imóvel localizado em Campo Grande, Rio de Janeiro. Descrição: Prédio industrial com área de 15.400 m², situado na Avenida Brasil, nº 43838, Campo Grande, Rio de Janeiro/RJ.
Apartamento com 80m² em São Cristóvão, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na unidade 309 do Edifício à Rua General Bruce, nº 445, bairro São Cristóvão, constituído por cerca de 80 metros quadrados, com sala, dois quartos, cozinha, área e banheiro. O apartamento não possui elevador e não tem direito à vaga na garagem. A localização é em uma rua comercial e residencial, pavimentada, com iluminação pública, coleta de lixo regular e serviços de água e esgoto regulamentares. Próximo a pontos de ônibus, farmácias, bancos, hospitais, delegacia de polícia e restaurantes.
Imóvel localizado no Méier, Rio de Janeiro. Descrição: Prédio situado na Rua Oldegard Sapucaia, nº 17, no bairro Méier, Rio de Janeiro/RJ.
Imóvel com 264m² no Centro do Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Prédio com área construída de aproximadamente 264 m², localizado no centro do Rio de Janeiro/RJ. O imóvel, situado na Rua dos Andradas, nº 141, foi originalmente destinado ao comércio e à indústria, mas atualmente está adaptado para residência de duas famílias. O sobrado possui três níveis, sendo o térreo um amplo salão com uma área externa reduzida e um banheiro, além de um mezanino de construção posterior. Os primeiros e segundos andares são divididos em cômodos que atendem às necessidades dos moradores. O acabamento do sobrado está em condições precárias, necessitando de reparos gerais.
Imóvel de 85,87 hectares localizado em Angra dos Reis, Rio de Janeiro. Descrição: Área denominada Ybirá, com aproximadamente 85,8685 hectares, oriunda do desmembramento da Fazenda Palmital, situada em Mambucaba, Angra dos Reis/RJ. A área possui um perímetro de 4.531,68 metros.
Imóvel localizado no centro de Campos dos Goytacazes, Rio de Janeiro. Descrição: Casa e respectivo terreno situado no centro de Campos dos Goytacazes/RJ. O imóvel compreende uma residência com as instalações e benfeitorias existentes, além do terreno que mede 11,90 m de largura por 17,00 m de comprimento. O imóvel possui uma saída de servidão para a Avenida Visconde do Rio Branco e está delimitado por propriedades vizinhas.
Imóvel localizado em Campo Grande, Rio de Janeiro. Descrição: Prédio situado na Rua Mora, 715, com uma área total de 433 m².
Apartamento em São Pedro da Aldeia, Rio de Janeiro. Descrição: Apto com aproximadamente 73,43 m², localizado no prédio "Edifício Residencial São Pedro IV", situado na Rua Topázio, loteamento "Salinas", em São Pedro da Aldeia/RJ. O apartamento possui área construída de 73,43 m².
Apartamento em Cabo Frio, Rio de Janeiro. Descrição: Apto nº 224 localizado na ala B do Edifício Apart Hotel Marinas do Canal, situado na Marinas do Canal de Itajurú, Gamboa, Cabo Frio/RJ. O imóvel possui uma fração de 1/10 do apartamento registrado na matrícula nº 25.784 do Ofício de Registro de Imóveis de Cabo Frio.
Imóvel de 176.764ha localizado em Paracambi, Rio de Janeiro. Descrição: Gleba de terras situada no lugar denominado Cascata, com uma vasta área de 176.764 hectares. O imóvel está localizado em Paracambi, no estado do Rio de Janeiro.
Imóvel com área total de 3.398 m² em Campo Grande, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel consiste em galpões localizados à Estrada do Pedregoso, nº 4.000, em Campo Grande, Rio de Janeiro. A área total do imóvel é de 3.398 m².
Imóvel de 2,01 hectares localizado na zona rural de Varre-Sai, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel "Palmeira" possui uma área total de 2,00 hectares e 10 ares, situado na zona rural de Varre-Sai, no estado do Rio de Janeiro.
Imóvel industrial em Vigário Geral, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel está localizado em Vigário Geral, Rio de Janeiro, e é classificado como industrial. Ele possui dois prédios, um situado na Rua Fernandes da Cunha e outro na Rua Valentim Magalhães.
Imóvel localizado em Santo Cristo, Rio de Janeiro. Descrição: Loja situada na Rua Equador, Santo Cristo, Rio de Janeiro/RJ. O imóvel possui direitos aquisitivos e inclui o uso de uma vaga de garagem coberta. A loja é identificada como nº 116 do Bloco 04, localizada no Edifício nº 43.
Sala comercial localizada na Rua Voluntários da Pátria, Rio de Janeiro/RJ. Descrição: Imóvel comercial, sala n° 701, situado no edifício na Rua Voluntários da Pátria, n° 126, no Rio de Janeiro/RJ.
Imóvel de 658m² localizado em Teresópolis, Rio de Janeiro. Descrição: Fração de terras com 658,00 m² da Granja Comary, no Alto, em Teresópolis/RJ. Trata-se de uma fração ideal de 758/16.638 avos de uma área de terras próprias desmembrada da Granja Comary, designada pela área nº 6 da Gleba 6-B.
Imóvel localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Sala nº 808 do edifício da Avenida Rio Branco, nº 156, Centro, Rio de Janeiro/RJ.
Imóvel localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Sala nº 902 do edifício da Avenida Rio Branco, nº 156, Centro, Rio de Janeiro/RJ.
Imóvel comercial localizado no Parque Pecuária, Campos dos Goytacazes/RJ. Descrição: O imóvel possui dimensões de 100,00m de frente, 174,00m de comprimento de um lado e 170,00m do outro, totalizando uma área significativa. No local, existem duas edificações comerciais com diversas salas, utilizadas anteriormente como escritório, depósitos e oficinas. Há também um prédio que funcionava como usina de beneficiamento de leite, atualmente em estado de abandono, além de uma garagem para carros e um local para abastecimento de veículos. Uma pequena parte do prédio é utilizada como lava-jato.
Imóvel localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Prédio situado na Rua Avenida Henrique Valadares, nº 145, Centro, Rio de Janeiro/RJ.
Imóvel comercial em Grajaú, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel comercial utilizado como clube social e esportivo, com área edificada de aproximadamente 7.981,00m² e terreno com área total estimada em 15.500,00m². O local possui diversas instalações, incluindo duas quadras de tênis, duas quadras de futsal, uma quadra de areia, um campo de futebol society, três piscinas (sendo duas de grande porte e uma infantil), restaurante, bar, academia, teatro, três salões de dança e três salões de festas (dois com capacidade para 250 pessoas e um com capacidade para 150 pessoas).
Imóvel de 840m² localizado em Botafogo, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel composto por dois andares, medindo 420m² cada, totalizando 840m². O 5º andar é adaptado para funcionamento como estabelecimento hospitalar, contendo 2 centros cirúrgicos e 14 suítes. O 6º andar possui leitos de CTI, 7 suítes, um quarto médico com banheiro e um quarto de enfermagem. O imóvel conta com direito a três vagas de garagem e um fundo de comércio com alvará para funcionamento de hospital. O prédio dispõe de dois elevadores.
Imóvel localizado em Cachambi, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel constituído por um prédio de sete pavimentos e respectivo terreno, situado na Rua Capitão Rezende, nº 478, Cachambi, Rio de Janeiro/RJ. A área é residencial e valorizada, com acesso a comércios, serviços públicos e privados, transporte, além de infraestrutura adequada, como avenidas pavimentadas, água e esgoto encanados. A região não apresenta fatores que desabonem seu valor, como favelas ou ocupações irregulares.
Imóvel de 19.144,19m² localizado em Angra dos Reis, Rio de Janeiro. Descrição: Área de terras de 19.144,19m² no condomínio de alto padrão Porto Bracuhy, em Angra dos Reis/RJ. O terreno é oriundo do desmembramento da Gleba 2 da área 20 do Loteamento denominado "Porto Bracuí". A área é coberta com vegetação arbórea e arbustiva, sem construções, e possui parte em aclive, confrontando com a ladeira dos namorados. Localiza-se de frente para a Avenida Boulevard Marazul e conta com segurança 24h, canais navegáveis, marinas secas e molhadas, estacionamento e outras comodidades.
Apartamento com 57m² no condomínio contemporâneo resort em Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado no Condomínio Contemporâneo Design Resort II, situado na Estrada da Cachamorra, nº 2011, Campo Grande, Rio de Janeiro/RJ. O apartamento possui uma área privativa de 57m² e está ocupado. O condomínio oferece infraestrutura e área de lazer completa, além de segurança 24 horas. O valor de avaliação do imóvel é de R$ 392.548,24, com um valor de 2º leilão de R$ 196.274,12. As propostas podem ser feitas à vista ou a prazo, com condições específicas para cada forma de pagamento.
Imóvel com 4.740m² em Cidade Nova, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel composto por um prédio e respectivo terreno com aproximadamente 4.740 m², localizado na Rua Frei Caneca, nº 328, Cidade Nova, Rio de Janeiro/RJ. O imóvel é descrito como muito velho e deteriorado, sem a presença de móveis visíveis, e está ocupado por sucata, lixo, caixões que pertenciam a uma fábrica da Santa Casa da Misericórdia, além de veículos particulares velhos e depenados.
Prédio comercial de 3 pavimentos situado no Maracanã, Rio de Janeiro. Descrição: Prédio comercial de 3 pavimentos localizado na Rua Senador Furtado, 58, Maracanã, Rio de Janeiro/RJ. O imóvel possui uma área total aproximada de 1.078,77m².
Prédio inacabado em Vila da Penha, Rio de Janeiro, com terreno de aproximadamente 350m². Descrição: O imóvel é um prédio inacabado localizado na Rua Pascal, número 666, no bairro Vila da Penha, na cidade do Rio de Janeiro, estado do RJ. O terreno associado ao prédio mede aproximadamente 350m². É importante observar que a penhora recaiu sobre 2/3 do bem, e recomenda-se verificar com o vendedor se o anúncio se refere apenas à parte penhorada ou ao bem todo.
Imóvel em Vista Alegre, Rio de Janeiro. Descrição: Prédio n. 98 e seu respectivo terreno, lote 32, quadra 25, localizado na rua Valter Seder, em Vista Alegre, Rio de Janeiro/RJ. O terreno mede aproximadamente 240m². A penhora recaiu sobre 3/5 do bem, sendo necessário verificar se o anúncio se refere apenas à parte penhorada ou ao bem todo.
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório com sede no Centro do Rio, especializado em leilão judicial e extrajudicial de imóveis no RJ, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Do método pré-leilão à imissão na posse — incluindo casos reais em Ipanema e Botafogo.
PRÉ-LEILÃO — MÉTODO
Antes do lance, três perguntas decisivas: há vício processual capaz de anular a arrematação? Quais dívidas o arrematante assume? Existe impedimento à transmissão da posse e da propriedade? O método consolidado em duas décadas de leilão de imóveis no Rio de Janeiro.
Leia o artigo relacionadoMODALIDADES
As duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil, lado a lado: quem conduz, qual a base legal, como funciona a desocupação e onde estão os riscos específicos de cada uma. A decisão estrutural antes de qualquer lance.
Ver mais em PublicaçõesPRÉ-LEILÃO — EDITAL
Ler o edital não basta. Situação possessória, valor da dívida exequenda, ônus reais, atos de citação e intimações — as informações decisivas para o lance ficam fora do edital e exigem análise direta dos autos do processo judicial.
Ver mais em PublicaçõesRISCOS — DIREITOS REAIS
Dois ônus reais que podem manter o imóvel arrematado ocupado pelo usufrutuário ou pelo titular do direito de habitação indefinidamente, mesmo depois do registro da carta de arrematação. O que verificar na matrícula antes do lance.
Ver mais em PublicaçõesTRIBUTAÇÃO — ITBI NO RJ
A polêmica tributária mais relevante no Rio de Janeiro: base de cálculo do ITBI sobre o valor da arrematação versus avaliação fiscal. Diferença que pode representar dezenas de milhares de reais no custo final da arrematação.
Leia o artigo relacionadoPÓS-LEILÃO — DOCUMENTOS
Em qual momento cada documento é emitido, qual a sua função jurídica e por que apenas a carta serve como título translativo para o registro no cartório de imóveis. Distinção fundamental no leilão judicial — e frequentemente confundida.
Leia o artigo relacionadoCASO REAL — IPANEMA / RJ
Operação completa de leilão judicial de imóvel em Ipanema, assessorada pela equipe do escritório — do estudo de viabilidade jurídica à consolidação da posse. Exemplo concreto do método aplicado em endereços da Zona Sul carioca. Caso divulgado com autorização do cliente.
Ver mais em PublicaçõesCASO REAL — BOTAFOGO / RJ
Leilão judicial de imóvel em Botafogo conduzido pelo escritório do estudo prévio à imissão na posse. Mais um caso real da Zona Sul do Rio que integra o acervo de 1.300 arrematações da banca. Caso divulgado com autorização do cliente.
Ver mais em PublicaçõesDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — no Rio de Janeiro é de 3%, em Niterói é de 2%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A alíquota do ITBI é fixada por lei de cada município, e em leilão o imposto incide sobre o valor da arrematação. Nos municípios que conferimos na legislação municipal, a alíquota é de 3% no Rio de Janeiro, 3% em Nova Iguaçu, 2% em Niterói e 2% em Cabo Frio. Como a lei municipal pode mudar, o Estudo de Viabilidade Jurídica confirma a alíquota vigente do município do imóvel antes do lance.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 3 mil imóveis do Rio de Janeiro aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
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