Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado de São Paulo. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 1 de novembro de 2026, o catálogo reúne 7.535 imóveis em leilão no estado de São Paulo: 50% judiciais e 50% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (36%).
Imóvel comercial em São José do Rio Preto, SP. Descrição: Prédio comercial à venda em leilão, localizado no bairro Vila Redentora, São José do Rio Preto, SP. O imóvel é composto por 8 salas, 1 recepção e 3 banheiros.
Apartamento em Tatuapé, São Paulo. Descrição: Apartamento 34 localizado no Edifício Garcia Lorca, situado à Rua Serra de Juréa, 767, no bairro Tatuapé, São Paulo. O imóvel possui uma área privativa de 82,25m² e uma área total de 105,81m².
Apartamento em Bela Vista, São Paulo. Descrição: Apartamento à venda em leilão, localizado no 1° andar do Edifício Beacris, na Rua Jandaia, 36, Bela Vista, São Paulo. O imóvel possui uma área útil de 35,10m² e uma área construída de 44,55m².
Imóvel em São Bernardo do Campo, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Thomás Antônio Gonzaga, 265, Assunção, São Bernardo do Campo/SP, com área construída de 111,16 m². O imóvel possui características residenciais e está situado em uma região com infraestrutura desenvolvida, incluindo iluminação pública, redes de água, esgoto, energia elétrica, pavimentação, transporte coletivo e serviço de coleta de lixo. Nas proximidades, há comércio local, escolas, assistência médico-hospitalar e policiamento regular. O imóvel está desocupado e a avaliação total é de R$ 571.000,00. O lance mínimo para o 2º pregão é de 80% do valor de avaliação.
Imóvel residencial de 166,75m² localizado em Iaras, São Paulo. Descrição: O imóvel é um lote de terreno denominado lote E6, com área total de 166,75m² e área construída de 127,55m². Está situado na cidade de Iaras-SP, com medidas de 9,55 metros de frente para a Travessa Rio Novo, 17,46 metros de lado direito confrontando com a propriedade da Febem de Iaras, 17,46 metros de lado esquerdo confrontando com o lote E-5, e 9,55 metros aos fundos confrontando com o lote E-2. O imóvel possui benfeitorias e estava ocupado durante a vistoria realizada em 06/05/2026. Há um débito em aberto na Prefeitura de Iaras no valor de R$ 2.381,96.
Imóvel de 166,75m² localizado em Iaras, São Paulo. Descrição: Imóvel residencial com área total de 166,75m², situado no lote E3 na cidade de Iaras-SP. O terreno possui área construída de 139,10m² e está confrontando com a Travessa Rio Novo. O imóvel apresenta benfeitorias e estava ocupado durante a vistoria realizada em 06/05/2026. Há um débito em aberto na Prefeitura de Iaras no valor de R$ 2.344,70.
Imóvel comercial e industrial com 528m² de terreno em São Carlos, SP. Descrição: Imóvel localizado em São Carlos, São Paulo, com 528m² de terreno e 216m² de área construída. O imóvel é um prédio residencial/comercial que inclui um barracão industrial. A edificação possui uma loja com piso térreo e superior, e está unida de fato ao imóvel vizinho. O terreno mede 12,00m de frente por 44,00m de fundos. O valor de avaliação é de R$ 1.477.581,63, com um valor de 2º leilão de R$ 738.790,81.
Casa em São José do Rio Preto, São Paulo. Descrição: Imóvel à venda em leilão localizado no Parque Industrial, São José do Rio Preto, SP. A casa possui 2 dormitórios e está situada na Rua João Mesquita, 1321. A propriedade é uma parte ideal de 3,12%.
Terreno de 462,60m² em Adamantina, São Paulo. Descrição: Terreno à venda em leilão localizado na Vila Jamil de Lima, Adamantina, SP. O imóvel possui uma área total de 462,60m² e está situado à Avenida Antônio Tiveron, Lote 4 Quadra 12.
Imóvel rural de 536.961,43 m² em Angatuba, São Paulo. Descrição: Parte ideal de 50% do imóvel rural denominado Sítio do Serro, localizado no Bairro dos Mineiros, Angatuba, SP. A área total do imóvel é de 536.961,430 metros quadrados, equivalente a 53,6961 hectares. O imóvel possui hipotecas registradas em primeiro, segundo e terceiro grau, com o Banco do Brasil S/A como credor. A avaliação atualizada da parte ideal é de R$ 1.030.316,04.
Terreno urbano de 450,00 m² no Loteamento Residencial Holambra em Paranapanema, SP. Descrição: Terreno urbano com área de 450,00 m² localizado no Loteamento Residencial Holambra, em Paranapanema, São Paulo. O imóvel está situado na Rua das Calêndulas, Lote n.º 38, Quadra BF. O valor de avaliação do terreno é de R$ 152.180,28, com um valor de 2º leilão de R$ 76.090,14. O terreno é parte de um condomínio e está registrado na matrícula n.º 54.371 do Registro de Imóveis de Avaré/SP.
Imóvel com parte ideal de 33,33% em Itapira, São Paulo. Descrição: Trata-se de uma parte ideal de 33,33% de um terreno localizado na Rua Maria Luiza, na Vila Pereira, com área total de 400m². O imóvel possui uma construção de um prédio residencial e uma edícula, com áreas construídas de 109,07m² e 49,20m², respectivamente.
Apartamento em Indianópolis, São Paulo. Descrição: Apartamento à venda em leilão, localizado no 1° andar do Edifício Anapurus, na Avenida Miruna, 327. O imóvel possui uma área útil de 96,72m² e uma área total de 158,01m². Inclui o direito ao uso de uma vaga de garagem.
Imóvel com 39.715 m² em Itaquaquecetuba, São Paulo. Descrição: Complexo industrial composto por três prédios e um terreno com área total de 39.715 m², localizado na Avenida Thevear, no Bairro Cuiabá, em Itaquaquecetuba, SP. O imóvel inclui um prédio sob o número 92 com 2.892,19 m², outro também sob o número 92 com 6.800,00 m², e um terceiro prédio sem número. A área é delimitada por diversas confrontações e possui uma servidão de passagem a favor da Petróleo Brasileiro S/A – Petrobrás, com uma faixa de terreno de 2.071,00 m². O imóvel está sujeito a penhoras e débitos tributários, conforme registros na matrícula.
Box de garagem em Tatuapé, São Paulo. Descrição: Imóvel à venda em leilão, localizado no bairro Tatuapé, São Paulo. Trata-se de uma vaga de garagem, com área útil de 28,84m² e área total de 39,67m², situada no subsolo do Edifício Almeria. A garagem é composta pelos boxes 76, 77 e um depósito.
Imóvel residencial em São Bernardo do Campo, São Paulo. Descrição: Direitos possessórios sobre um prédio residencial localizado no Bairro Baeta Neves, com área de terreno de aproximadamente 70m² e área construída de cerca de 110m². O imóvel contém 02 dormitórios, sala, cozinha, banheiro, área de serviço e 02 vagas de garagem.
Apartamento de 91,37m² localizado em Guarujá, São Paulo. Descrição: Leilão judicial referente a direitos fiduciários sobre um apartamento de 91,37m², situado no Edifício Panoramique 180º, na Enseada, Guarujá/SP. O valor de avaliação do imóvel é de R$ 1.001.021,16.
Prédio comercial em Guapiaçu, São Paulo. Descrição: Prédio comercial à venda em leilão, localizado na Avenida Abraão José de Lima, 633, no bairro Centro, em Guapiaçu, SP. O imóvel é classificado como comercial/industrial.
Casa em Rio Claro, São Paulo. Descrição: Casa à venda em leilão localizada no Jardim Residencial das Palmeiras, com área de terreno de 257,62m² e área construída de 89,54m². O imóvel possui direitos hereditários e é uma parte ideal (25%).
Casa em São José do Rio Preto, São Paulo. Descrição: Sobrado à venda em leilão localizado no Condomínio Parque Residencial Damha III. O imóvel possui 4 suítes, piscina, área gourmet, churrasqueira e garagem para 4 carros. A área do terreno é de 405m².
Apartamento em Sorocaba, São Paulo. Descrição: Apartamento à venda em leilão localizado no Jardim Betânia, Sorocaba, SP. O imóvel possui 2 dormitórios, 1 vaga de garagem e uma área privativa de 47,40m², com área total de 53,29m². O apartamento está situado no Condomínio Viver Melhor Sorocaba.
Apartamento duplex em Santana, São Paulo, com 251 m². Descrição: Este imóvel é um apartamento duplex localizado no 18° e 19° andares do "Edifício Mirante Boulevard", situado na Rua Francisca Júlia, nº 228, no bairro Santana, em São Paulo. O apartamento possui uma área privativa de 251,6750 m² e uma área comum de 195,9959 m², totalizando uma área total de 447,6709 m². O imóvel conta com 04 vagas de garagem localizadas no 1° e 2° subsolo do edifício. Além disso, existem diversas anotações na matrícula relacionadas a ações judiciais e penhoras, incluindo débitos de IPTU e condomínio.
Imóvel de 11 hectares localizado em Pardinho, São Paulo. Descrição: Trata-se de uma parte ideal de 9,17% da área remanescente de 11 hectares, situada na gleba de terras denominada "Gleba A", em Pardinho, SP. O imóvel possui uma área total de 19,513 alqueires paulista, equivalente a 47,223 hectares ou 472.227,292 m², com características de invernadas, cerrados e cultura. A propriedade está encravada na Fazenda Campos Elíseos, no lugar denominado Barbosas, e possui divisas e confrontações bem definidas. Além disso, há uma faixa de servidão de passagem de cabo de transmissão de energia elétrica em favor da Companhia Energética de São Paulo – CESP. O imóvel está sujeito a penhoras em decorrência de ações judiciais em trâmite.
Casa em Praia Grande, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Praia Grande, no bairro Guilhermina, com um terreno de 250m². A propriedade é classificada como casa e está situada na Avenida Guadalajara, 1644.
Imóvel residencial de 166,74m² localizado em Iaras, São Paulo. Descrição: O imóvel é um lote de terreno com área total de 166,74m², situado na cidade de Iaras-SP. A área construída é de 119,89m². O lote possui medidas de 9,55 metros de frente e 17,46 metros de profundidade, confrontando com outros lotes. O imóvel conta com benfeitorias e estava ocupado durante a vistoria realizada em 06/05/2026. Há um débito em aberto na Prefeitura de Iaras no valor de R$ 379,06.
Imóvel residencial de 178,30m² em Jaú, São Paulo. Descrição: O imóvel é um terreno localizado no perímetro urbano de Jaú, medindo 178,30m², com uma área construída de 64,00m². O terreno possui benfeitorias, sendo uma casa mal-conservada. A propriedade está ocupada e apresenta um débito em aberto na Prefeitura de Jaú.
Imóvel com área total de 820,59m² em Iaras, São Paulo. Descrição: O imóvel é composto por dois lotes, totalizando uma área de 820,59m², onde está edificada uma única construção destinada ao funcionamento de uma pousada/hotel. O primeiro lote, denominado lote 16-D, possui uma área de 153,28m², com 63m² de área construída. O segundo lote, denominado lote E2, tem uma área de 667,3194m², com 342m² de área construída. Ambos os lotes estão localizados na Rua Amazonas, em Iaras/SP, e devem ser leiloados juntos. O imóvel apresenta benfeitorias e estava ocupado durante a vistoria realizada em 06/05/2026. Há débitos em aberto na Prefeitura de Iaras relacionados a ambos os lotes.
Imóvel residencial de 152,24m² em Cerqueira César, São Paulo. Descrição: O imóvel é um lote de terreno denominado lote A, com uma área total de 152,24 metros quadrados, localizado na Rua Wady Neif Nami, no loteamento Nova Cerqueira, em Cerqueira César, São Paulo. O terreno possui uma edificação em estado de demolição com área construída de 81,34m². O imóvel está desocupado e não possui ônus registrados na matrícula, mas há um débito em aberto na Prefeitura de Cerqueira César no valor de R$ 1.600,72.
Imóvel de 202,50m² localizado em Guarulhos, São Paulo. Descrição: O imóvel é um terreno constituído pelo lote 24 da quadra 2, no loteamento Esplanada das Bandeiras, no bairro de Itapegica, em Guarulhos. O terreno mede 8,00 metros de frente para a Rua Fernão Dias Paes Leme, 25,00 metros do lado direito, 23,40 metros do lado esquerdo e 13,74 metros nos fundos, totalizando uma área de 202,50m². Além disso, há um prédio residencial construído com área de 103,5m².
Casa em Itanhaém, São Paulo, com terreno de 125m². Descrição: Imóvel localizado no Jardim Suarão, em Itanhaém, SP, com um terreno de 125m². A propriedade é uma casa térrea de alvenaria, geminada de um lado, coberta com telhas tipo eternit. O imóvel possui quintal com cerâmica e 02 vagas de garagem. Nos fundos, há uma área coberta com churrasqueira. A rua é de terra e conta com rede elétrica, iluminação pública, água, telefone e coleta de lixo. Há débitos de IPTU no valor de R$ 5.798,12 até 31/12/2024 e há indisponibilidade.
Kitnet em Mongaguá, São Paulo. Descrição: Imóvel de 27,00m² localizado no Condomínio Anchieta e Nóbrega I, em Mongaguá, SP. A unidade autônoma nº 131 está situada no 1º pavimento e é composta por living, kitchnet, área de serviço e banheiro. A área total do imóvel é de 27,18214m², com uma fração ideal de 28,58m². O imóvel está ocupado e a desocupação será de responsabilidade do arrematante. Avaliado em R$ 162.000,00, com possibilidade de 40% de desconto no segundo leilão e pagamento parcelado conforme edital.
Apartamento em Praia Grande, São Paulo. Descrição: Apartamento à venda em leilão localizado no pavimento térreo do Bloco 5, Conjunto Residencial Vila Sonia, na Vila Sônia, Praia Grande. O imóvel possui uma área útil de 48,50m² e uma área total de 56,31m².
Apartamento em Vila Quitaúna, Osasco, São Paulo. Descrição: O imóvel é um apartamento em construção, localizado no 4° pavimento do "Residencial Anunciatta D'Lucia". Possui área privativa de 60,56m² e área total de 127,88m², incluindo áreas comuns. O apartamento conta com duas vagas de garagem, sendo uma coberta presa e outra coberta livre, localizadas no 4° sobressolo.
Imóvel com 304m² em Matão, São Paulo. Descrição: O imóvel consiste em duas casas localizadas na Rua Aristodemo Pompeu Lanza, no bairro Jardim Santa Rosa, em Matão/SP. Cada casa possui dois dormitórios, banheiro, cozinha, área de serviço, quintal e garagem. O terreno totaliza uma área de 304m², com dimensões específicas de 5,00 metros de frente, 23,00 metros do lado esquerdo, 14,00 metros do lado direito e 14,00 metros nos fundos. O lote está registrado sob o número 651 da quadra 30 do loteamento Jardim Santa Rosa.
Imóvel de 273m² localizado em Pirassununga, São Paulo. Descrição: Imóvel residencial situado no Jardim Ferrarezi, em Pirassununga, SP. O lote de terreno possui 273m², com medidas de 10,50 metros de frente e 26 metros de profundidade. O imóvel confronta com os lotes n°.02 e n°.04, além de ter fundos com a propriedade de Lourenço Giannoni Zaia. A quadra U está localizada entre as Ruas E e 8, e a continuação da Rua Nicolau Januzzi.
Casa em Jardim Europa, Santa Bárbara d'Oeste, São Paulo. Descrição: Imóvel residencial com 250m², localizado no Jardim Europa, em Santa Bárbara d'Oeste, SP. A casa possui terreno e quintal, situada em perímetro urbano, com frente para a Rua Dinamarca, sob nº 335. O lote mede 10m de frente e fundos, e 25m de ambos os lados, totalizando uma área de 250m².
Terreno de 300m² em Araçatuba, São Paulo. Descrição: Terreno à venda em leilão localizado no bairro Jardim Umuarama, em Araçatuba, São Paulo. O imóvel possui uma área total de 300m² e está situado na Rua Franklin Leal, lote 06, quadra 68.
Apartamento em Jardim Ibitirama, São Paulo. Descrição: Apartamento à venda em leilão localizado na Avenida Doutor Francisco Mesquita, 1213 - Apartamento 56, Torre B, no Condomínio Residencial In São Paulo Liberdade. O imóvel possui uma área privativa de 35,69m² e uma área total de 48,92m².
Imóvel residencial de 158,00m² em terreno de 292,95m² no Jardim Paulistano, São Paulo. Descrição: Imóvel residencial localizado no Jardim Paulistano, em São Paulo/SP, com área construída de 158,00m² e terreno de 292,95m². O imóvel conta com 2 vagas de garagem descobertas e possui uma edificação térrea e uma edícula com 2 pavimentos. O valor de avaliação é de R$ 3.373.518,13, com valor de 2º leilão de R$ 2.361.462,69. O interessado pode formalizar a aquisição de forma parcelada ou à vista, com condições específicas para cada modalidade de pagamento.
Casa em Leme, São Paulo. Descrição: Imóvel edificado em alvenaria com pavimento térreo, área de 125m², localizado no bairro Jardim Adelina, Leme - SP. O imóvel possui finalidade residencial, com padrão popular de acabamento, e contém sala, cozinha, banheiro, dois quartos, garagem e terraço. O estado de conservação do imóvel é razoável a péssimo.
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório especializado em leilão de imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Da estruturação do método à arrematação que rendeu mais de R$ 4 milhões.
ONBOARDING — INVESTIDOR
O caminho racional para quem nunca arrematou: como identificar oportunidades reais, evitar os erros que custam caro e entrar no leilão de imóveis de São Paulo com critério técnico desde o primeiro lance.
Leia o artigo relacionadoPRÉ-LEILÃO — ESTUDO PRÉVIO
Leilões oferecem imóveis até 50% abaixo do valor de mercado — mas a margem desaparece sem uma análise técnica prévia do processo judicial. Por que o estudo de viabilidade jurídica é a etapa mais decisiva da arrematação.
Ver mais em PublicaçõesRISCO CRÍTICO — ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Quando o imóvel tem alienação fiduciária ativa, o que vai a leilão judicial é o direito do devedor — não a propriedade. Caso real: arrematação de R$ 385.000 que exigiu mais R$ 1.196.000 para consolidar a propriedade plena.
Ver mais em PublicaçõesCÁLCULO DO INVESTIMENTO
O custo real da arrematação em leilão de imóveis vai muito além do lance: comissão do leiloeiro, ITBI, custas judiciais, registro, eventuais dívidas condominiais e custos de imissão na posse. Os números que transformam ou inviabilizam o investimento.
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Cursos populares prometem arrematações por 30% do valor de avaliação — mas o ordenamento brasileiro proíbe lances vis. O limite legal de 50% e por que respeitá-lo é o que separa uma arrematação consolidada de uma anulação inevitável.
Ver mais em PublicaçõesPÓS-LEILÃO — IMISSÃO NA POSSE
Uma das situações mais temidas do investidor: o ocupante que resiste à desocupação. O instrumento processual da imissão na posse, prazos realistas e por que tentar negociar diretamente sem mandado judicial é sempre o pior caminho.
Leia o artigo relacionadoRISCO AVANÇADO — CONCURSO DE CREDORES
A armadilha jurídica que pode transformar uma arrematação aparentemente barata em prejuízo de centenas de milhares de reais. Quando o arrematante responde por dívidas adicionais — e o que verificar nos autos para identificar o risco antes do lance.
Ver mais em PublicaçõesRESULTADO — CASO REAL
Arrematação de R$ 800 mil revendida por mais de R$ 4 milhões — lucro superior a 400%. O caso completo, do estudo prévio à revenda, contado ao leiloeiro Jonas Rymer. Demonstração concreta do potencial do leilão de imóveis quando o método é respeitado.
Leia o artigo relacionadoDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — em São Paulo é de 3%, em Jundiaí é de 2,5%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 7 mil imóveis do estado de São Paulo aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul da capital entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
O estado de São Paulo concentra leilões em mais de 100 municípios, do interior (Campinas, Ribeirão Preto, Sorocaba, São José dos Campos) ao litoral (Santos, Guarujá, Praia Grande). O catálogo reúne o inventário do estado inteiro para que você compare oportunidades entre regiões — use o filtro de cidade ou bairro para restringir a busca só à capital ou a uma região específica, se preferir.
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