Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado de São Paulo. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 1 de novembro de 2026, o catálogo reúne 7.535 imóveis em leilão no estado de São Paulo: 50% judiciais e 50% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (36%).
Casa em Sumaré, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado em um condomínio no Parque Yolanda, Sumaré, SP. A casa está situada na Avenida Emílio Bosco, 2460 - Casa 33.
Terreno residencial em Paranapanema, São Paulo. Descrição: Terreno localizado no centro de Paranapanema, SP. O imóvel está situado na Rua 76, S/N - Lote 01 Quadra IU.
Casa com 224m² em Vila Alpina, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado em Vila Alpina, São Paulo, com área total de 224m² de terreno e 247m² de área construída. O imóvel está ocupado e possui matrícula no 6º Registro de Imóveis de São Paulo. O IPTU anual é de R$ 10.152,31. A venda é realizada à vista, com 100% do pagamento na emissão do Contrato de Compra e Venda. O comprador é responsável pela análise jurídica, física e documental do imóvel, bem como por eventuais reformas e regularizações necessárias.
Apartamento de 89m² em São Miguel Paulista, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado em São Miguel Paulista, São Paulo, com área total de 89m². O apartamento é ocupado e possui 2 dormitórios e 1 vaga de garagem. A área construída e útil é de 54m², enquanto a área comum é de 35m². O valor do condomínio mensal é de R$ 470,00. O imóvel está registrado na matrícula nº 151607 do 12º Registro de Imóveis de São Paulo. A aquisição deve ser feita à vista, com 100% do pagamento na emissão do Contrato de Compra e Venda.
Imóvel com 415m² localizado no Parque da Vila Prudente, São Paulo. Descrição: O imóvel é um prédio com área total de 415m², situado no Parque da Vila Prudente, em São Paulo. O prédio está ocupado e possui uma composição interna que inclui 3 apartamentos com 3 quartos, 11 apartamentos com 2 quartos e 1 apartamento com 1 quarto. O IPTU anual é de R$ 19.613,99. O imóvel é vendido no estado em que se encontra, e o comprador será responsável por eventuais reformas e regularizações. A posse será concedida somente após o registro da escritura ou contrato de financiamento imobiliário. O comprador deve estar ciente de que existem ações judiciais ou pendências relacionadas ao imóvel, e a verificação completa é de sua responsabilidade.
Loja comercial de 330m² na Mooca, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Mooca, São Paulo, com área total de 330m² de terreno e 580m² de área construída. O imóvel é uma loja/salão comercial, atualmente locado, e possui 3 andares, com 10 metros de frente e 32 metros de fundos, com entradas frontal e lateral.
Imóvel de 88m² localizado em Balneário Stella Maris, Peruíbe, São Paulo. Descrição: O imóvel é uma sala com 88 m² de área construída, situado no Balneário Stella Maris, em Peruíbe, SP. O status de ocupação é "ocupado". O IPTU anual é de R$ 2.907,76. O imóvel é vendido no estado em que se encontra, sem garantia de entrega livre e desimpedida, e o comprador será responsável por eventuais reformas e regularizações necessárias. A posse será concedida somente após o registro da escritura ou contrato de financiamento imobiliário. O comprador deve estar ciente de que pode haver ações judiciais ou pendências relacionadas ao imóvel, que não impedem a venda.
Sala comercial na Mooca, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Avenida Alcântara Machado, 80 - Conjunto 84 - Edifício Honorio Líbero, Mooca, São Paulo/SP. Trata-se de uma sala comercial.
Casa em Santa Eliza, Itupeva, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Alameda das Samabaias, 341, Santa Eliza, Itupeva/SP. Trata-se de uma casa em uma área residencial.
Terreno residencial em Areiópolis, São Paulo. Descrição: Terreno localizado no Jardim Santa Thereza, Areiópolis, SP. O imóvel é classificado como residencial.
Apartamento em Balneário Jussara, Mongaguá, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Avenida Jussara, 411 - Apto 02-E, Balneário Jussara, Mongaguá/SP. Trata-se de um apartamento em uma área residencial.
Apartamento em Santa Teresinha, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Itaici, 230/250 - Apto 72, no bairro Santa Teresinha, em São Paulo/SP.
Casa em Caieiras, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no centro de Caieiras, SP, na Rua Pernambuco, 87 - Lote 59, quadra 07. Trata-se de uma casa em área residencial.
Terreno de 717 m² em Jardim Adelfiore, São Paulo. Descrição: Terreno localizado na Rua Cavalo Marinho, com área total de 717 m², unificado entre os lotes 46 e 48 na Quadra M, no bairro Jardim Adelfiore, São Paulo/SP. O imóvel oferece amplo espaço para projetos residenciais ou comerciais e está situado em uma região tranquila e em crescimento na zona leste da cidade. Possui acesso fácil por vias asfaltadas e está próximo a comércios locais, escolas e transporte público, além de contar com boa infraestrutura urbana. É uma excelente opção para quem busca um terreno espaçoso com potencial de valorização.
Terreno residencial em Paranapanema, São Paulo. Descrição: Terreno localizado no centro de Paranapanema, com a referência de Lote 01 na Quadra IU, na Rua 76. O imóvel é classificado como residencial.
Casa em Batatais, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no centro de Batatais, SP, na Rua Vereador Carlos Sibin. Trata-se de uma casa residencial.
Terreno em Paranapanema, São Paulo. Descrição: Terreno residencial localizado em Terras de Santa Cristina V, na cidade de Paranapanema, Estado de São Paulo. O imóvel está situado na Avenida 05, sem número.
Apartamento em Taubaté, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Loteamento Fernando Camargo Nogueira, na Rua Professor Ernesto de Oliveira Filho, 250 - Apto 23 - Torre 1, em Taubaté/SP.
Terreno residencial em Paranapanema, São Paulo. Descrição: Terreno localizado no centro de Paranapanema, SP. O imóvel está situado na Rua 177, S/N - Lote 27 Quadra OL.
Casa em Leme, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Parque Residencial Itamaraty, em Leme, SP.
Terreno de 141 m² localizado em Cachoeira Paulista, São Paulo. Descrição: Terreno com área total de 141 m², situado na Rua 29 de Março, no bairro Margem Esquerda, em Cachoeira Paulista – SP. O lote, por ser de esquina, oferece excelente visibilidade e facilidade de acesso, sendo ideal para a construção de uma casa espaçosa ou um pequeno comércio. A região é tranquila e possui boa infraestrutura urbana, próxima a comércios locais, escolas, praças e vias que conectam rapidamente ao centro da cidade e à Rodovia Presidente Dutra. É uma ótima oportunidade para quem busca um terreno bem localizado, com potencial residencial ou comercial, em uma das áreas em desenvolvimento de Cachoeira Paulista.
Apartamento em Vila Ema, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Avenida Vila Ema, 4146 - Apto 146 B, Vila Ema, São Paulo/SP.
Apartamento de 51,53 m² localizado em São Paulo, SP. Descrição: O imóvel possui dois dormitórios, banheiro social, cozinha funcional, sala aconchegante e área de serviço, oferecendo um ambiente bem distribuído e agradável para o dia a dia. Está situado no Condomínio Colinas do Jaraguá, que conta com portaria 24 horas, área de lazer, playground e espaços de convivência, garantindo segurança e qualidade de vida. A localização no Jardim Ipanema proporciona fácil acesso a comércios, escolas, transporte público e vias de acesso, tornando-o ideal tanto para moradia quanto para investimento.
Casa em Mirassol, São Paulo. Descrição: Ampla e moderna casa localizada no Loteamento Setlife Mirassol, com 180,4 m² de área construída em um terreno de 377,6 m². O imóvel possui excelente distribuição dos ambientes, com salas integradas, cozinha espaçosa, dormitórios bem iluminados, banheiros modernos, área gourmet e amplo quintal, ideal para momentos de lazer e convivência em família. Situada em uma região tranquila e de fácil acesso às principais avenidas, a casa oferece segurança, infraestrutura e qualidade de vida, sendo uma excelente opção para moradia ou investimento.
Imóvel com 350m² em Mogi das Cruzes, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Avenida Florêncio de Paiva, nº 836 a 844, no bairro Vila Paulista, com 350 m² de terreno e 155 m² de área construída. A propriedade possui uma fachada ampla e excelente visibilidade comercial, ideal para instalação de comércios, serviços ou escritórios. Está situada em uma das avenidas mais conhecidas e movimentadas da região, com fácil acesso ao centro de Mogi das Cruzes, Rodovia Ayrton Senna e principais bairros da cidade, garantindo excelente visibilidade e fluxo de clientes. O imóvel é uma ótima oportunidade para quem busca um ponto comercial com alto potencial de valorização.
Imóvel de 450 m² localizado em Ribeirão Preto, São Paulo. Descrição: Lote com 450 m² na Vila Elisa, Ribeirão Preto/SP. O terreno é ideal para quem busca espaço e boa localização, situado em uma região tranquila com acesso asfaltado e infraestrutura completa. O local possui fácil acesso às principais vias da cidade, como a Avenida Dom Pedro I e a Rodovia Anhanguera, além de estar próximo a supermercados, escolas, comércios e transporte público. É uma excelente oportunidade para investimento ou construção, em uma área em constante valorização.
Terreno de 290,6 m² em Altinópolis, São Paulo. Descrição: Terreno com área total de 290,6 m² localizado na Avenida 04 (Vereador Miguel Abrão), Lote 02 – Quadra 20, no bairro Jardim Nova Altinópolis, em Altinópolis/SP. O lote apresenta excelente topografia, ideal para construção ou investimento, situado em uma área tranquila e de fácil acesso, com infraestrutura completa e cercado por comércios, escolas e serviços essenciais. A região conta com ruas asfaltadas, boa vizinhança e está próxima ao centro da cidade, além de ser um bairro em expansão e valorização constante. É uma excelente oportunidade para quem busca um terreno bem localizado e com grande potencial de valorização.
Terreno de 240m² em Ilha Comprida, São Paulo. Descrição: Terreno localizado no Balneário Adriana, Ilha Comprida, com área total de 240 m². Ideal para construção de uma casa de praia, pousada ou empreendimento de lazer, o terreno está situado em uma região promissora do litoral sul paulista, próximo à praia e à avenida principal de acesso à cidade. A área é conhecida por seu clima tranquilo, belas paisagens e boa infraestrutura, oferecendo qualidade de vida e contato direto com a natureza. É uma excelente oportunidade para moradia, lazer ou investimento em temporada, com fácil acesso a comércios locais, restaurantes e serviços.
Apartamento em Pirituba, São Paulo. Descrição: Localizado na Avenida Raimundo Pereira de Magalhães, no bairro Pirituba, este apartamento oferece conforto, praticidade e uma excelente infraestrutura no entorno. Com fácil acesso às principais vias da cidade, como a Marginal Tietê, Rodovia Anhanguera e Avenida Edgar Facó, o imóvel está em uma área com ampla oferta de comércios, serviços e transporte público. Nas proximidades, você encontra shopping centers, supermercados, escolas, academias, restaurantes e a Estação Pirituba da CPTM. O condomínio conta com portaria 24 horas, segurança, vagas de estacionamento, salão de festas, área de lazer, quadra esportiva e playground, proporcionando um ambiente familiar e bem administrado. Este apartamento é uma excelente escolha para quem busca qualidade de vida, mobilidade e valorização em São Paulo.
Apartamento de 55m² na Vila Ema, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Vila Ema, São Paulo, com área construída de 55m². O apartamento possui 2 dormitórios e 1 vaga de garagem. O status de ocupação é "ocupado". O imóvel está registrado sob a matrícula nº 210810 no 7º Registro de Imóveis de São Paulo. A venda é realizada à vista, com 100% do pagamento na emissão do Contrato de Compra e Venda.
Imóvel com 163m² em Jardim Avelino, São Paulo. Descrição: O imóvel é um prédio localizado no Jardim Avelino, em São Paulo, com uma área construída de 163m². O status de ocupação é ocupado, e o imóvel está disponível para venda à vista, com pagamento integral na emissão do Contrato de Compra e Venda (CCV). O IPTU anual é de R$ 4.474,22. O comprador será responsável por realizar a análise jurídica, física e documental do imóvel, além de arcar com eventuais reformas e regularizações necessárias. A posse do imóvel será concedida somente após o registro da escritura ou contrato de financiamento imobiliário. O imóvel é vendido no estado em que se encontra, sem garantia de entrega livre e desimpedida.
Imóvel de 27.930,53 m² localizado em Presidente Prudente, São Paulo. Descrição: Lote situado no Parque Bandeirantes, com uma área total de 27.930,53 m². O imóvel está ocupado e é vendido no estado em que se encontra, sem garantia de entrega livre e desimpedida. O comprador será responsável por todas as despesas e encargos relacionados ao imóvel, incluindo eventuais reformas e regularizações. A posse do imóvel será concedida somente após o registro da escritura ou contrato de financiamento imobiliário. O imóvel é vendido à vista, com 100% do pagamento na emissão do Contrato de Compra e Venda. O comprador deve realizar a análise jurídica, física e documental do imóvel, arcando com os custos e riscos associados.
Imóvel comercial em Indianópolis, São Paulo. Descrição: Sala comercial localizada na Avenida Iraí, 280 - CJ 110, Indianópolis, São Paulo/SP.
Apartamento em Santa Cecília, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Avenida Angélica, 142, no Condomínio Edifício Santa Clara, em Santa Cecília, São Paulo/SP.
Casa em Sorocaba, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Barão de Piratininga, 83 - Lote 09, quadra 04, Jardim Faculdade, Sorocaba/SP. Trata-se de uma casa em área residencial.
Casa em São José do Rio Preto, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Vila São Jorge, com endereço na Rua Hugh Hammond Bennett, 3149, em São José do Rio Preto, SP.
Casa em Jardim Guedala, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Praça Renato Checchia, 225, Jardim Guedala, São Paulo/SP.
Apartamento em Bela Vista, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua São Carlos do Pinhal, 270 - Apto 51, Bela Vista, São Paulo/SP.
Casa em Caraguatatuba, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no bairro Barranco Alto, na cidade de Caraguatatuba, SP. A casa está situada na Rua Francisco Moacir Ferreira, número 10, Quadra 5, Lote P/14.
Apartamento em Jardim Paulista, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Alameda Jaú, 409 - Apto 1305, Jardim Paulista, São Paulo/SP.
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório especializado em leilão de imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Da estruturação do método à arrematação que rendeu mais de R$ 4 milhões.
ONBOARDING — INVESTIDOR
O caminho racional para quem nunca arrematou: como identificar oportunidades reais, evitar os erros que custam caro e entrar no leilão de imóveis de São Paulo com critério técnico desde o primeiro lance.
Leia o artigo relacionadoPRÉ-LEILÃO — ESTUDO PRÉVIO
Leilões oferecem imóveis até 50% abaixo do valor de mercado — mas a margem desaparece sem uma análise técnica prévia do processo judicial. Por que o estudo de viabilidade jurídica é a etapa mais decisiva da arrematação.
Ver mais em PublicaçõesRISCO CRÍTICO — ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Quando o imóvel tem alienação fiduciária ativa, o que vai a leilão judicial é o direito do devedor — não a propriedade. Caso real: arrematação de R$ 385.000 que exigiu mais R$ 1.196.000 para consolidar a propriedade plena.
Ver mais em PublicaçõesCÁLCULO DO INVESTIMENTO
O custo real da arrematação em leilão de imóveis vai muito além do lance: comissão do leiloeiro, ITBI, custas judiciais, registro, eventuais dívidas condominiais e custos de imissão na posse. Os números que transformam ou inviabilizam o investimento.
Leia o artigo relacionadoMITO PERIGOSO — PREÇO VIL
Cursos populares prometem arrematações por 30% do valor de avaliação — mas o ordenamento brasileiro proíbe lances vis. O limite legal de 50% e por que respeitá-lo é o que separa uma arrematação consolidada de uma anulação inevitável.
Ver mais em PublicaçõesPÓS-LEILÃO — IMISSÃO NA POSSE
Uma das situações mais temidas do investidor: o ocupante que resiste à desocupação. O instrumento processual da imissão na posse, prazos realistas e por que tentar negociar diretamente sem mandado judicial é sempre o pior caminho.
Leia o artigo relacionadoRISCO AVANÇADO — CONCURSO DE CREDORES
A armadilha jurídica que pode transformar uma arrematação aparentemente barata em prejuízo de centenas de milhares de reais. Quando o arrematante responde por dívidas adicionais — e o que verificar nos autos para identificar o risco antes do lance.
Ver mais em PublicaçõesRESULTADO — CASO REAL
Arrematação de R$ 800 mil revendida por mais de R$ 4 milhões — lucro superior a 400%. O caso completo, do estudo prévio à revenda, contado ao leiloeiro Jonas Rymer. Demonstração concreta do potencial do leilão de imóveis quando o método é respeitado.
Leia o artigo relacionadoDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — em São Paulo é de 3%, em Jundiaí é de 2,5%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 7 mil imóveis do estado de São Paulo aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul da capital entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
O estado de São Paulo concentra leilões em mais de 100 municípios, do interior (Campinas, Ribeirão Preto, Sorocaba, São José dos Campos) ao litoral (Santos, Guarujá, Praia Grande). O catálogo reúne o inventário do estado inteiro para que você compare oportunidades entre regiões — use o filtro de cidade ou bairro para restringir a busca só à capital ou a uma região específica, se preferir.
Oportunidades de negócio, decisões, artigos, cases, etc.
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