Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado de São Paulo. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 1 de novembro de 2026, o catálogo reúne 7.535 imóveis em leilão no estado de São Paulo: 50% judiciais e 50% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (36%).
Casa em Tietê, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Vila Justina, Tietê, com duas casas à venda. A Casa 1 está situada na Rua Antonio Marotti, 165, e a Casa 2 na Rua Maestro Benedito Arão, 152. A área total do terreno é de 346,98m².
Imóvel de 500m² localizado em Caraguatatuba, São Paulo. Descrição: Terreno com área de 500m², situado no Bairro Pegorelli, em Caraguatatuba/SP. O imóvel possui formato retangular, com dimensões de 10 metros de frente por 50 metros de profundidade, e está localizado na Avenida José Geraldo Fernandes da Silva Filho. Os confrontos do terreno são: frente para a Avenida José Geraldo Fernandes da Silva Filho, fundos com quem de direito, lado esquerdo confrontando com Rafael de Tal e lado direito com o remanescente da área. A aquisição é por meio de direitos possessórios formalizados por contrato de venda e compra. O leilão judicial será realizado sobre a integralidade dos direitos possessórios incidentes sobre o imóvel.
Apartamento em Bauru, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no 1° Pavimento do Bloco 03 do Condomínio Residencial dos Eucaliptos, na Rua Engenheiro Miguel Melhado Campos, nº 1-129, Bauru/SP. O apartamento possui uma área útil de 42m², incluindo dormitórios, sala, cozinha e área de serviço. A área total do imóvel é de 47,05m², sendo 42,05m² de área privativa e 5,00m² de área de uso comum.
Apartamento em Botucatu, São Paulo. Descrição: Apartamento à venda em leilão localizado no Residencial Cachoerinha, Botucatu, SP. O imóvel possui 2 dormitórios, está situado no 1º andar do bloco 13 e conta com 1 vaga de garagem. A área privativa é de 54,98m² e a área total é de 61,60m².
Imóvel residencial de 214,50m² em Mirassol, São Paulo. Descrição: O imóvel é um terreno localizado no loteamento Jardim Nossa Senhora Aparecida, em Mirassol/SP, com uma área total de 214,50m² e área construída de 97,83m². O terreno possui benfeitorias e estava desocupado durante a vistoria realizada em 18/03/2026. Não há ônus registrados na matrícula, mas existe um débito em aberto na Prefeitura de Mirassol no valor de R$ 328,34, datado de 19/03/2026.
Terreno de 190,91m² em Macedônia, São Paulo. Descrição: Terreno localizado no lote 11, da quadra 03, do Jardim Lima, na cidade de Macedônia-SP. O terreno mede 15,55 metros de frente para a Rua Vitorino Alves Siqueira, 21,09 metros no fundo, 10,98 metros do lado direito e 11,91 metros do lado esquerdo, totalizando uma área de 190,91 metros quadrados. O imóvel está cadastrado na Prefeitura Municipal de Macedônia.
Terreno de 192m² em Macedônia, São Paulo. Descrição: Terreno constante do LOTE 06, da quadra 03, do Jardim Lima, na cidade de Macedônia-SP. O terreno mede 9,60 metros de frente para a rua José Dias Pereira, 9,60 metros no fundo, 20,00 metros do lado direito e 20,00 metros do lado esquerdo, totalizando uma área de 192,00 metros quadrados. Localiza-se a 56,30 metros da rua Tanabi.
Imóvel de 1547m² localizado em São Roque, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado em São Roque, com área de 1547m² no loteamento denominado "Patrimônio do Carmo" situado no bairro do Carmo. Possui três suítes, um quarto de dependência de serviço com banheiro, três ambientes de sala com lareira, área com churrasqueira e piscina. O imóvel também oferece vista para o lago.
Terreno de 567,620m² em Juquitiba, São Paulo. Descrição: Terreno à venda em leilão localizado na Zona Urbana de Juquitiba, SP. O imóvel possui uma área total de 567,620m² e uma área construída de 711,36m². O terreno conta com benfeitorias e está situado à Av. Juscelino K de Oliveira, 557.
Apartamento em Alumínio, São Paulo. Descrição: Apartamento à venda em leilão, localizado no Bairro do Brejo, Alumínio, SP. O imóvel possui 2 dormitórios e uma vaga de garagem. A área privativa é de 46,27m² e a área total é de 111,05m². O apartamento está situado no Edifício João Tiseo, Condomínio Residencial Comendador Rodovalho.
Casa em Sarapuí, São Paulo, com 262m² de terreno e 127m² de área construída. Descrição: O imóvel é uma casa localizada na cidade de Sarapuí, no estado de São Paulo, com um terreno de 262,50 m², de formato retangular e plano, com frente de 10,50 metros para a Rua Leonídio de Souza Barros e 25,00 metros da frente aos fundos. A área construída é de 127,76 m² e é composta por 3 dormitórios, sendo 1 suíte, sala, cozinha, banheiro, lavanderia, garagem e edícula com cozinha, 1 dormitório e banheiro. A construção é em alvenaria, com piso cerâmico, esquadrias de ferro, portas internas de madeira, teto de forro de PVC e madeira, coberta com telhas de barro. Não há ônus ou débitos pendentes registrados até a data de 09/09/2026. O valor da avaliação do imóvel em 27/03/2026 é de R$ 264.000,00.
Apartamento de 67m² localizado em Riviera de São Lourenço, Bertioga, São Paulo. Descrição: Imóvel com 67m² situado na Riviera de São Lourenço, em Bertioga, no estado de São Paulo.
Terreno urbano de 202,62m² em Santo Anastácio, São Paulo. Descrição: Terreno urbano com área de 202,62 metros quadrados, localizado na esquina entre a Rua 02 e a Rua 08 do Loteamento Jardim Comendador, no Município de Santo Anastácio - SP. O lote, de formato irregular, é o nº 09 da Quadra C e não possui benfeitorias. As divisas e confrontações do terreno são: frente com 2,00 metros em linha reta e 14,14 metros em curva, lado esquerdo com 11,00 metros confrontando com a Rua 08, fundos com 11,00 metros confrontando com o lote nº 10 da Quadra C, e lado direito com 20,00 metros confrontando com o lote nº 08 da Quadra C. O valor da avaliação é de R$ 58.000,00.
Terreno de 180m² em Santo Anastácio, São Paulo. Descrição: Terreno urbano com área de 180,00 metros quadrados, localizado na Rua 02 do Loteamento Jardim Comendador, no Município de Santo Anastácio - SP. O lote, de número 19 da Quadra H, possui formato retangular e as seguintes metragens de divisas: frente de 9,00 metros confrontando com a Rua 02, lado esquerdo de 20,00 metros confrontando com o lote nº 20, fundos de 9,00 metros confrontando com o lote nº 02 e lado direito de 20,00 metros confrontando com o lote nº 18. O imóvel não possui benfeitorias. Valor da avaliação: R$ 58.000,00.
Casa em Pitangueiras, São Paulo, com 300m². Descrição: Imóvel localizado no Jardim Bela Vista, em Pitangueiras/SP, com área total de 300m². O terreno é urbano e não possui benfeitorias, medindo 12,00 metros de frente e fundos, por 25,00 metros de ambos os lados. O imóvel confronta pela frente com a Rua Feliciano Gonçalves, pelo lado direito com o lote 28, pelo lado esquerdo com o lote 26 e nos fundos com o lote 8. O valor da avaliação em 27/04/2026 é de R$ 120.000,00, atualizado para R$ 120.969,38 em setembro de 2026. O IPTU está com débitos de R$ 5.056,08, atualizados até 30/09/2026.
Terreno urbano de 209m² em Santo Anastácio, São Paulo. Descrição: Terreno urbano com área de 209,07 metros quadrados, localizado na Avenida José Bonifácio do Loteamento Jardim Comendador, em Santo Anastácio - SP. O lote, que não possui benfeitorias, tem formato irregular e está situado ao lado par do logradouro, a 59,58 metros da confluência da Avenida José Bonifácio com a Rua 01. As divisas do terreno são: frente de 10,35 metros confrontando com a Avenida José Bonifácio; lado esquerdo de 20,29 metros confrontando com o lote nº 03 da Quadra A; fundos de 10,35 metros confrontando com o lote nº 15 da Quadra A; lado direito de 20,10 metros confrontando com o lote nº 01 da Quadra A. O valor da avaliação é de R$ 65.000,00.
Casa em Salto, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no bairro Salto de São José, com área de terreno de 150,00m² e área construída estimada de 95,00m².
Apartamento em Franca, São Paulo. Descrição: Apartamento n° 31, localizado no 3º pavimento do Condomínio Residencial Mirante do Amazonas, no bairro Residencial Amazonas. O imóvel possui uma área privativa de 89,30m² e área total de 93,45m², além de direito a 2 vagas de garagem.
Apartamento em Jardim Esmeralda, São Paulo. Descrição: Apartamento n° 131, localizado no 13º Pavimento do Condomínio Villa Verti, com direito a 2 vagas de garagem. A área privativa do imóvel é de 57,36m² e a área total é de 136,38m².
Apartamento em Campinas, São Paulo. Descrição: Apartamento à venda em leilão, localizado no 5º andar do Bloco I, na Avenida Anchieta, nº 674, Centro, Campinas/SP. A área construída do imóvel é de 75,72m².
Casa em Campinas, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no bairro Parque São Quirino, com área de terreno de 490,00m² e área construída estimada de 301,17m².
Apartamento em Campinas, São Paulo. Descrição: Apartamento à venda em leilão localizado no bairro Vila Paraíso, Campinas, SP. O imóvel possui uma área construída de 72,14m² e uma área total de 78,43m². Está situado no 3° pavimento do Bloco 01 do Conjunto Residencial do Plano Habitacional do B.N.H.
Apartamento em Campinas, São Paulo. Descrição: Apartamento n° 31, localizado no 4° andar do Edifício Rita de Cássia, situado na Rua Tomás Gonçalves Gomide, n° 275, Parque Industrial, Campinas/SP. O imóvel possui uma área privativa de 83,00m² e direito ao box nº 15.
Apartamento em Praia Grande, São Paulo. Descrição: Apartamento n° 110, localizado no 1° andar do Condomínio Residencial e Comercial Itaboraí, com direito a uma vaga de garagem. A área privativa é de 37,76m² e a área total é de 74,15m².
Sala comercial em Brás, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Avenida Alcântara Machado, 94, Brás, São Paulo/SP. Trata-se de uma sala comercial disponível para leilão.
Imóvel de 186,10m² localizado em Américo de Campos, São Paulo. Descrição: Imóvel urbano, lote denominado LOTE 01 da Quadra 01, com área de 186,10m², situado no NÚCLEO DORIVAL DOCUSSE, na avenida Américo Moreto. Valor de R$ 41.872,50.
Imóvel urbano de 180,49m² localizado em Américo de Campos, São Paulo. Descrição: Imóvel urbano situado em um lote denominado LOTE 03 da Quadra 02, com área de 180,49m², localizado no NÚCLEO DORIVAL DOCUSSE, na avenida Américo Moreto. O valor do imóvel é de R$ 40.610,25.
Imóvel urbano de 165,68m² em Américo de Campos, São Paulo. Descrição: Imóvel urbano localizado no lote 01 da quadra 02, com área de 165,68m², situado no Núcleo Dorival Docusse, na avenida Américo Moreto, na cidade de Américo de Campos, Estado de São Paulo. O valor do imóvel é de R$ 37.278,00.
Imóvel de 245,06m² localizado em Américo de Campos, São Paulo. Descrição: Imóvel urbano, situado em um lote denominado LOTE 03 da Quadra 01, com área de 245,06m². O imóvel está localizado no NÚCLEO DORIVAL DOCUSSE, na avenida Américo Moreto. O valor do imóvel é de R$ 55.138,50.
Casa em Mirassol, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Jardim São Bernardo I, na cidade de Mirassol, Estado de São Paulo. O endereço é Rua Atilio Luchesi, 2756 - lote 10 da Quadra 22. O bairro possui uma infraestrutura desenvolvida, com comércio local, escolas, hospitais e acesso a serviços públicos. A localização central pode facilitar o deslocamento e o acesso a diferentes partes da cidade, tanto por transporte público quanto particular.
Imóvel urbano de 162,69m² localizado em Américo de Campos, São Paulo. Descrição: Este imóvel é um lote urbano denominado LOTE 02 da Quadra 02, com uma área total de 162,69m². Está situado no NÚCLEO DORIVAL DOCUSSE, na avenida Américo Moreto, na cidade de Américo de Campos, Estado de São Paulo. O valor do imóvel é de R$ 36.605,25.
Terreno de 180,16m² em Américo de Campos, São Paulo. Descrição: Imóvel urbano, lote 04 da quadra 02, localizado no núcleo Dorival Docusse, com área de 180,16m². O terreno é de forma regular e não possui benfeitorias. Valor de R$ 40.536,00.
Imóvel urbano de 255,86m² em Américo de Campos, São Paulo. Descrição: O imóvel é um lote denominado LOTE 04 da Quadra 01, localizado no NÚCLEO DORIVAL DOCUSSE, na avenida Américo Moreto. A área total do lote é de 255,86m² e o valor de avaliação é de R$ 57.568,50.
Imóvel urbano de 231,56m² em Américo de Campos, São Paulo. Descrição: Imóvel urbano localizado no lote 02 da quadra 01, com área de 231,56m², situado no Núcleo Dorival Docusse, na avenida Américo Moreto, em Américo de Campos, São Paulo. O valor do imóvel é de R$ 52.101,00.
Imóvel urbano de 264,81m² localizado em Américo de Campos, São Paulo. Descrição: O imóvel é um lote denominado LOTE 05 da Quadra 01, situado no NÚCLEO DORIVAL DOCUSSE, com uma área total de 264,81m². O valor do imóvel é de R$ 59.582,25.
Casa residencial em Cajuru, São Paulo. Descrição: Imóvel com 186m², localizado na Travessa Esperança, Jardim Santa Maria Goretti, Cajuru/SP. A casa é composta por sala, cozinha, três dormitórios, três banheiros, área gourmet, garagem e área de serviço. O padrão de acabamento é normal e o estado de conservação varia entre novo e regular. O terreno possui 10,00 metros de frente, 25,00 metros do lado direito, 23,00 metros do lado esquerdo e 5,50 metros nos fundos. A área construída é de 152,64 m², sendo 110,00 m² averbados na matrícula. O imóvel está desocupado e a desocupação é de responsabilidade do arrematante. A venda é realizada no estado em que o imóvel se encontra, com despesas de transferência e registro por conta do arrematante. A região é de uso misto, com infraestrutura de comércio, escola, hospital e supermercado nas proximidades.
Casa com 3 dormitórios em Piacatu, São Paulo. Descrição: Imóvel residencial localizado no centro de Piacatu, com 3 dormitórios, sendo 1 suíte, 2 banheiros, 2 salas, cozinha planejada, lavabo e área de serviço. A casa possui 420,54 m² de área construída e um terreno de 1.150 m². O imóvel conta com duas vagas de garagem coberta e está situado em uma região predominantemente residencial, caracterizada por casas térreas e terrenos de grandes dimensões. A rua é tranquila, com baixo fluxo de veículos, e possui pavimentação asfáltica, iluminação pública e rede de saneamento. É uma excelente oportunidade para quem busca amplitude, segurança e localização estratégica.
Casa em Vila Marcone, Promissão, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Professora Sebastiana Marcone, 62, Vila Marcone, Promissão, SP. A casa possui 2 dormitórios, 2 banheiros, 1 cozinha, 1 despensa e 1 varanda. A área total do terreno é de 300,00 m², com 167,38 m² de área construída. O imóvel é desocupado e conta com um quintal aos fundos e garagem descoberta com capacidade para até quatro veículos.
Apartamento em Ponte Grande, Guarulhos, SP. Descrição: Imóvel ocupado, contendo 2 dormitórios, sendo 1 suíte, 1 vaga de garagem, 1 banheiro, 85,72 m² de área construída, 62,55 m² de área privativa e 900,00 m² de área de terreno. Localizado no 6º andar do Condomínio Residencial Melville, o apartamento possui sala de estar/jantar, cozinha, lavanderia, banheiro social e varanda/sacada com churrasqueira. O condomínio oferece serviços de portaria remota, playground, salão de festas, gás canalizado e portão eletrônico. O imóvel está inserido na malha urbana de Guarulhos, com infraestrutura completa de água, energia, esgoto, drenagem, iluminação pública e pavimentação asfáltica.
Apartamento em Ribeirão Preto, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Jardim Zara, Ribeirão Preto, SP. O apartamento está situado na Rua Manoel Fernandes, 321 - Apto 04.
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório especializado em leilão de imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Da estruturação do método à arrematação que rendeu mais de R$ 4 milhões.
ONBOARDING — INVESTIDOR
O caminho racional para quem nunca arrematou: como identificar oportunidades reais, evitar os erros que custam caro e entrar no leilão de imóveis de São Paulo com critério técnico desde o primeiro lance.
Leia o artigo relacionadoPRÉ-LEILÃO — ESTUDO PRÉVIO
Leilões oferecem imóveis até 50% abaixo do valor de mercado — mas a margem desaparece sem uma análise técnica prévia do processo judicial. Por que o estudo de viabilidade jurídica é a etapa mais decisiva da arrematação.
Ver mais em PublicaçõesRISCO CRÍTICO — ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Quando o imóvel tem alienação fiduciária ativa, o que vai a leilão judicial é o direito do devedor — não a propriedade. Caso real: arrematação de R$ 385.000 que exigiu mais R$ 1.196.000 para consolidar a propriedade plena.
Ver mais em PublicaçõesCÁLCULO DO INVESTIMENTO
O custo real da arrematação em leilão de imóveis vai muito além do lance: comissão do leiloeiro, ITBI, custas judiciais, registro, eventuais dívidas condominiais e custos de imissão na posse. Os números que transformam ou inviabilizam o investimento.
Leia o artigo relacionadoMITO PERIGOSO — PREÇO VIL
Cursos populares prometem arrematações por 30% do valor de avaliação — mas o ordenamento brasileiro proíbe lances vis. O limite legal de 50% e por que respeitá-lo é o que separa uma arrematação consolidada de uma anulação inevitável.
Ver mais em PublicaçõesPÓS-LEILÃO — IMISSÃO NA POSSE
Uma das situações mais temidas do investidor: o ocupante que resiste à desocupação. O instrumento processual da imissão na posse, prazos realistas e por que tentar negociar diretamente sem mandado judicial é sempre o pior caminho.
Leia o artigo relacionadoRISCO AVANÇADO — CONCURSO DE CREDORES
A armadilha jurídica que pode transformar uma arrematação aparentemente barata em prejuízo de centenas de milhares de reais. Quando o arrematante responde por dívidas adicionais — e o que verificar nos autos para identificar o risco antes do lance.
Ver mais em PublicaçõesRESULTADO — CASO REAL
Arrematação de R$ 800 mil revendida por mais de R$ 4 milhões — lucro superior a 400%. O caso completo, do estudo prévio à revenda, contado ao leiloeiro Jonas Rymer. Demonstração concreta do potencial do leilão de imóveis quando o método é respeitado.
Leia o artigo relacionadoDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — em São Paulo é de 3%, em Jundiaí é de 2,5%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 7 mil imóveis do estado de São Paulo aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul da capital entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
O estado de São Paulo concentra leilões em mais de 100 municípios, do interior (Campinas, Ribeirão Preto, Sorocaba, São José dos Campos) ao litoral (Santos, Guarujá, Praia Grande). O catálogo reúne o inventário do estado inteiro para que você compare oportunidades entre regiões — use o filtro de cidade ou bairro para restringir a busca só à capital ou a uma região específica, se preferir.
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