Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado de São Paulo. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 1 de novembro de 2026, o catálogo reúne 7.535 imóveis em leilão no estado de São Paulo: 50% judiciais e 50% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (36%).
Imóvel em Rio Claro, São Paulo. Descrição: Terreno situado em Rio Claro/SP, com uma área total de 7.384,47 metros quadrados. O imóvel possui uma pequena casa com três cômodos, feita de tijolos e coberta de telhas. A localização é na Via Washington Luís, com diversas confrontações e detalhes de perímetro descritos.
Casa em Dracena, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Nelson Rodrigues, 142, no bairro Jardim Brasilândia, em Dracena, SP. A casa possui 215 m² de área de terreno e 55,6 m² de área construída. Conta com 1 vaga de garagem e está ocupada.
Imóvel rural de 5.000 m² em Mirassol, São Paulo. Descrição: O imóvel é uma chácara localizada no bairro Chácaras Recanto de Alá, em Mirassol, SP, com uma área total de 5.000 m². A propriedade possui uma construção que inclui uma casa avarandada feita de tijolos, coberta de laje e telhas, contendo 3 quartos (sendo um tipo apartamento), sala de dois ambientes, cozinha, banheiro social, lavanderia, área de festas com churrasqueira e 2 banheiros. Além disso, há uma casa do caseiro, também de tijolos, com 2 quartos, sala, cozinha, banheiro e varanda. A chácara conta ainda com um depósito, piscina e quiosque.
Apartamento duplex de 152 m² na Praia Grande, São Paulo. Descrição: Direitos sobre um apartamento duplex localizado na Praia do Forte, Praia Grande, SP. O imóvel possui uma área útil de 152,50 m² e está situado no pavimento de cobertura do Edifício Residencial Shambala. A área comum é de 55,46 m², e a área construída totaliza 207,96 m². O apartamento está registrado sob a matrícula nº 106.072 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Praia Grande/SP. Há débitos tributários registrados no valor de R$ 358.124,90 e um débito relacionado a esta ação no valor de R$ 313.905,87. Além disso, consta penhora sobre eventuais créditos extraída de um processo em trâmite na 1ª Vara Cível do Foro da Comarca de Praia Grande/SP.
Casa em São Bernardo do Campo, São Paulo. Descrição: Casa à venda em leilão localizada no bairro Nova Petrópolis, com 4 dormitórios, todos suítes. O imóvel possui uma área de terreno de 500m² e uma área construída de 411,53m².
Terreno de 204m² em Itapetininga, São Paulo. Descrição: Terreno com benfeitorias localizado no bairro Jardim Shangri-lá, na cidade de Itapetininga, Estado de São Paulo. A área total do terreno é de 204m², conforme laudo de avaliação.
Imóvel comercial à venda em São Paulo, SP. Descrição: Sala comercial localizada no 3° andar do Edifício Pasteur, no bairro República, composta por sete salas (308 à 314) e com área total de 106m².
Casa em Saúde, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Alameda dos Guatás, 1715, no bairro Saúde, em São Paulo, SP. A casa possui 430m² de área de terreno e 310m² de área construída. Conta com 1 vaga de garagem e está classificada como padrão. O imóvel está ocupado.
Imóvel de 1.080m² localizado em São José dos Campos, São Paulo. Descrição: Direitos sobre terreno com 1.080 m² em localização estratégica no Loteamento Vila Letônia, com frente para a Rua Áustria. O lote mede 12,00 m na frente e nos fundos, por 90,00 m de profundidade, sem benfeitorias. É um dos maiores lotes da região, disponível em leilão judicial com potencial para investimento e valorização. O imóvel possui ônus de penhora e débitos fiscais no valor total de R$ 2.448,99 para julho de 2025. A regularização do bem perante os órgãos competentes é de responsabilidade do arrematante.
Apartamento em Vila Jardini, Sorocaba, SP. Descrição: Imóvel com 55,5150m² de área útil, localizado no pavimento térreo do Edifício Dinamarca, no Condomínio Real Park Residence. O apartamento é composto por sala de dois ambientes (estar e jantar), dois dormitórios, cozinha, área de serviço e banheiro. Possui uma vaga de garagem para automóvel de passeio de pequeno ou médio porte. A área total do imóvel, incluindo a área comum, é de 88,0289m². O apartamento está situado na Rua Visconde do Rio Branco, nº 1200, Vila Jardini, Sorocaba, SP.
Casa com 151,52m² na Vila Jardini, Sorocaba, SP. Descrição: Imóvel localizado na Rua Catulo da Paixão Cearense, 37, Vila Jardini, Sorocaba, SP. A casa possui 3 dormitórios, sendo uma suíte, além de sala de estar, sala de jantar, cozinha, lavanderia, banheiro social, área de churrasqueira e duas garagens. A área construída totaliza 151,52m², em um terreno de 300,00m².
Apartamento em Guarujá, São Paulo. Descrição: Direitos sobre apartamento nº 31, localizado no 3º andar do Bloco B4, no Condomínio Residencial Jardim Bela Vida I, situado na Avenida Antenor Pimentel, Guarujá-SP. O imóvel possui área útil de 41,44m² e área total construída de 45,82m². Inclui direito de estacionamento para um veículo nas áreas de recuo ou vias internas do condomínio. Avaliação do imóvel é de R$ 184.069,43, válida para outubro de 2026.
Imóvel de 548,04m² localizado em Guarujá, São Paulo. Descrição: O imóvel refere-se a direitos sobre uma casa situada no Jardim Acapulco, Guarujá - SP. A propriedade está inserida em um loteamento e possui uma área total de 548,04 metros quadrados. O terreno mede 7,15 metros de frente para a Avenida 06, com dimensões que variam conforme os lados e confrontações com ruas adjacentes. O imóvel não possui matrícula própria, estando vinculado à matrícula mãe nº 15.325. A avaliação do imóvel é de R$ 1.641.303,88, válida para outubro de 2026, e o valor será atualizado na data do leilão. É importante que os interessados analisem os documentos do imóvel e do processo antes de ofertar lances.
Apartamento em Guarujá, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no 2º andar do Edifício PLAJAM III, situado à Avenida Venezuela nº 517, na Cidade Atlântica, Guarujá. Possui área útil de 79,88m² e área total de 107,21m². O apartamento conta com direito a uma vaga na garagem coletiva do edifício. Avaliação do imóvel é de R$ 354.610,24, válida para outubro de 2026.
Casa em Vila Carmem, Cachoeira Paulista, SP. Descrição: Imóvel do tipo Casa, com área de terreno de 162 m² e área construída de 110,28 m². Possui 3 dormitórios, 2 banheiros, 1 sala e 1 vaga de garagem. O imóvel está ocupado e não aceita visitação. O IPTU anual é de R$ 570,35. O arrematante será responsável por todas as providências necessárias à desocupação.
Imóvel residencial com área total de 282,62m² em Jardim Tangará, Araraquara/SP. Descrição: O imóvel possui uma área total de 282,62m² e está localizado no Jardim Tangará, em Araraquara/SP. O lote é descrito como lote nº 7 da quadra 10 do loteamento, com medidas específicas de frente e laterais. No terreno, foram construídos dois imóveis residenciais, um voltado para a Avenida Fausto Clóvis Fagundes Lavras e outro para a Rua Itália. Não há ônus registrados na matrícula do imóvel, mas existem débitos de IPTU referentes aos anos de 2020 a 2026, totalizando R$ 10.618,20.
Casa em Jardim Vista Alegre, São Bernardo do Campo, SP. Descrição: Imóvel do tipo Casa, com área de terreno de 1.575,62 m² e área construída de 391,13 m². Possui 3 dormitórios, 4 banheiros, 2 salas, 1 copa e 4 vagas de garagem. O imóvel está ocupado e não aceita visitação. O IPTU anual é de R$ 3.703,80. O vendedor se responsabiliza pelos débitos de IPTU até a data do leilão.
Terreno de 299,72m² em Santa Cruz das Palmeiras, São Paulo. Descrição: O imóvel é um lote de terreno com área total de 299,72m², situado no Jardim Arlindo Ramos, em Santa Cruz das Palmeiras/SP. O lote possui frente para a Rua 04 e é designado sob nº 02, da quadra “A” do Loteamento “Jardim Arlindo Ramos”. As medidas do terreno são: 10,00 metros de frente, 25,97 metros do lado direito, 31,25 metros do lado esquerdo e 11,16 metros nos fundos. O imóvel não possui benfeitorias e está localizado na Rua Osvaldo Ferrari, nº 51. Na matrícula consta uma penhora e há débitos de IPTU em aberto no valor de R$ 87.018,79.
Casa com 257,30m² em São José dos Campos, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Conjunto Habitacional D. Pedro I, com terreno de 257,30m², lote nº 13, situado na Rua Therezinha Luiza Ferreira, esquina com a Rua 30, no Bairro do Rio Comprido, São José dos Campos/SP. O imóvel pode ser parcelado com 25% de entrada e o restante em até 30 meses.
Casa com 72m² em Bauru, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na cidade de Bauru, estado de São Paulo, com área construída de 72m² e terreno de 125m². A casa possui garagem, sala de estar, cozinha, circulação interna, banheiro social e 02 quartos. As benfeitorias não estão totalmente averbadas na matrícula do imóvel, e o arrematante será responsável pela regularização. O imóvel está livre de ônus, sendo levado a leilão sem saldo devedor decorrente de alienação fiduciária.
Apartamento em Jardim Peri, São Paulo. Descrição: Apartamento no "Condomínio Pedra Branca", localizado no 5º andar do bloco “06” do Edifício “Topazio”, com área útil de 50,90 m² e área total de 64,35 m². O imóvel possui uma vaga de estacionamento e está cadastrado com a Inscrição Municipal nº 127.310.0388-9. O apartamento está ocupado, e a desocupação será de responsabilidade do adquirente.
Casa com 108,04m² em Jacareí, São Paulo. Descrição: Direitos aquisitivos sobre uma casa com área construída de 108,04m² e terreno de 125m², localizada na Rua Joaquim Nabuco, nº 44, Jardim Nova Esperança, Jacareí/SP. O imóvel conta com uma sala, uma cozinha, dois dormitórios, banheiro, garagem para dois autos, área de serviço, despensa e banheiro nos fundos. O acabamento é de padrão médio e a construção possui mais de 30 anos, classificada como regular, necessitando de reparos simples, como pintura. A casa é sólida, sem trincas aparentes. O imóvel possui alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, com saldo devedor de R$ 37.517,64 em maio de 2026. O lance mínimo condicional é de R$ 124.976,49 e o lance mínimo é de R$ 149.971,79.
Casa com 50m² e terreno de 216m² em Martinópolis, São Paulo. Descrição: Direitos possessórios sobre casa com área construída de 50m² e terreno com área total de 216m², localizado na Rua Dona Hortência, nº 125, Conjunto Habitacional Jardim Epaminondas, Martinópolis/SP. O imóvel possui uma edificação residencial de padrão popular, executada em alvenaria convencional, com cobertura de madeira e telhas de barro. As esquadrias são de ferro e o piso é cimentado polido. O estado de conservação é considerado péssimo, necessitando de pinturas, reparos em janelas e correção de trincas. O padrão construtivo é médio, segundo a classificação do IBAPE/SP. O imóvel está registrado em nome da Companhia Regional de Habitações de Interesse Social - CRHIS, e o arrematante deverá providenciar a regularização do registro com abertura da matrícula própria/individualizada. O imóvel pode ser parcelado com 25% de entrada e o restante em até 30 meses.
Casa em Caraguatatuba, São Paulo. Descrição: Casa assobradada nº 07 com área total de 159,9274m², sendo 111,9897m² de área privativa e 47,9377m² de área comum. Localizada no Cond. Santo Mar, possui uma vaga de garagem e está situada na Rua Purus, nº 130, esquina com a Avenida Professor Lúcio Jacinto dos Santos, no Loteamento Villagio Verde Mare, Bairro Massaguaçú. O imóvel é composto por 03 suítes, sala de estar, sala de jantar, banheiro social, cozinha, área de serviço e espaço gourmet com churrasqueira. O imóvel pode ser parcelado com 25% de entrada e o restante em até 30 meses.
Casa em Piracicaba, São Paulo, com 153m². Descrição: Imóvel localizado no bairro Campestre, em Piracicaba, SP, com área construída de 153,18 m². A casa é composta por dois dormitórios, sala, cozinha, um banheiro e um banheiro externo (inacabado). O terreno possui 166,32 m² e está situado na Rua Teotônio José de Mello. Avaliação total do imóvel é de R$ 118.692,61 em fevereiro de 2026, com avaliação atualizada para R$ 122.976,44 em outubro de 2026.
Casa em São Paulo, São Paulo. Descrição: Imóvel residencial localizado na Rua Vicente Franco Tolentino nº196, no Parque Santa Madalena, em São Paulo/SP. A propriedade é uma casa situada em um terreno que faz parte do lote 17 da quadra 04, 1ª gleba.
Terreno de 250m² em Bauru, São Paulo. Descrição: Terreno com 250m², sem benfeitoria, de domínio pleno, localizado no loteamento Parque Santa Rita, em Bauru, SP. O imóvel está situado à Rua 3, quarteirão 6, lado par, e não possui infraestrutura urbana.
Casa com 200m² em Sabino, São Paulo. Descrição: Casa de tijolos, com área total de 200,00m², coberta com telhas do tipo francesa, situada à Avenida 7 de Setembro nº 969, na Cidade de Sabino, Comarca de Lins/SP. O imóvel é composto por quatro cômodos e uma área, contendo ainda um sanitário. O imóvel pode ser parcelado com 25% de entrada e o restante em até 30 meses.
Casa com 185,24m² em Bauru, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Santos Dumont, nº 14-62, lote nº 18 da quadra 23, no loteamento Vila Lemos, em Bauru/SP. O imóvel possui um terreno de 363m² e é destinado a fins residenciais, apresentando um padrão de construção simples. As divisões internas incluem garagem, sala de estar, três quartos, circulação interna, banheiro social, copa, cozinha, lavanderia e quarto de despejo. Conta com infraestrutura de rede de água potável, rede de esgoto sanitário, iluminação pública e coleta de lixo doméstico.
Casa em Franca, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Jardim Natal I, com área total de terreno de 200,00m² e área construída de 208,87m². A casa está situada na Rua Tenente Oswaldo Noll Schmidt, nº 1275, Lote 30 da Quadra 12.
Casa em São Bernardo do Campo, São Paulo. Descrição: Imóvel residencial localizado em São Bernardo do Campo, SP. Trata-se de uma casa sob o nº 291, com um terreno que corresponde a parte dos lotes nº 25 e 26 da quadra 36 do Jardim do Mar. O terreno mede 6,67 metros de frente para a Rua Marmara, com 6,67 metros nos fundos, 32,60 metros do lado direito e 33,00 metros do lado esquerdo, totalizando uma área de 219,00 metros quadrados. O imóvel confronta à direita com o prédio nº 297, à esquerda com o prédio nº 285 e nos fundos com o lote 9.
Terreno de 2.800m² em Cotia, São Paulo. Descrição: Terreno com área total de 2.800m² localizado em Cotia, no estado de São Paulo. O imóvel está registrado no cadastro municipal e possui um número de IPTU.
Casa em Palmital, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua das Violetas nº161, em Palmital - SP. Trata-se de uma casa de tijolos coberta com telhas assobradas, com uma área total de 860,60m².
Imóvel comercial e residencial com 108m² no bairro Vila Carrão, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Avenida Conselheiro Carrão, n° 889, Vila Carrão, São Paulo/SP. O imóvel possui uma área total de 108m² e um terreno de 106,60m². Está disponível para leilão com um desconto de 50%. Não há débitos tributários até a data de confecção deste edital. O valor da avaliação é de R$ 476.516,01, e o lance mínimo é de R$ 238.258,01. O pagamento deve ser feito à vista, e propostas de arrematação parcelada serão aceitas apenas se não houver propostas à vista. O bem será vendido no estado de conservação em que se encontra, sem garantia.
Apartamento em São Bernardo do Campo, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no bairro Alves Dias, com área construída privativa de 50,67m² e área total de 59,45931m². O apartamento nº 32 está situado no terceiro pavimento do Bloco C do Conjunto Habitacional São Bernardo do Campo S2. O condomínio oferece 64 vagas de estacionamento de uso comum. O valor de avaliação é de R$ 203.480,00 e o IPTU mensal é de R$ 88,40, enquanto o condomínio mensal é de R$ 281,92. O arrematante não será responsável por débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação.
Imóvel comercial em São Paulo, com área construída de 794,03m². Descrição: O imóvel é um edifício comercial localizado na Rua Engenheiro Oscar Americano, nº 197, em Cidade Jardim, São Paulo/SP. Possui uma área de terreno de 611,8m² e uma área construída de 794,03m². O edifício conta com 14 salas, cada uma equipada com lavabos, e oferece 32 vagas de garagem. O imóvel requer reparos simples e importantes e não possui equipamento elevador instalado.
Apartamento em Sorocaba, São Paulo. Descrição: Apartamento com 40,06m² de área privativa e 45,84m² de área total, localizado em Sorocaba, SP. O imóvel possui 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Terreno de 180m² em Presidente Prudente, São Paulo. Descrição: Terreno com área de 180m² localizado em Presidente Prudente, São Paulo. O imóvel está situado no Bairro Residencial Bongiovani.
Casa no Parque Novo Mundo, São Paulo. Descrição: Imóvel do tipo Casa, com área de terreno de 170,5 m² e área construída de 186,7 m². O imóvel está ocupado e não aceita visitação. O valor avaliado é de R$ 1.015.000,00 e o IPTU anual é de R$ 147,18. O vendedor será responsável pela quitação dos débitos de IPTU até a data do leilão.
Apartamento em Higienópolis, São José do Rio Preto, SP. Descrição: Imóvel localizado na Rua Sara Jabur, nº 500, no Residencial Spázio Rio Grande, com área privativa de 135,15m² e área total de 170,6490m². O leilão será realizado em duas datas: o primeiro em 04 de novembro de 2026, com lance mínimo de R$ 516.969,41, e o segundo em 06 de novembro de 2026, com lance mínimo de R$ 230.000,00. A venda é condicionada ao não exercício do direito de preferência do fiduciante e deve ser paga à vista em até 24 horas após o encerramento do leilão. O imóvel está ocupado e será vendido no estado de conservação em que se encontra. Eventuais débitos de IPTU e/ou condomínio anteriores à data de arrematação serão quitados pelo vendedor.
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório especializado em leilão de imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Da estruturação do método à arrematação que rendeu mais de R$ 4 milhões.
ONBOARDING — INVESTIDOR
O caminho racional para quem nunca arrematou: como identificar oportunidades reais, evitar os erros que custam caro e entrar no leilão de imóveis de São Paulo com critério técnico desde o primeiro lance.
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Leilões oferecem imóveis até 50% abaixo do valor de mercado — mas a margem desaparece sem uma análise técnica prévia do processo judicial. Por que o estudo de viabilidade jurídica é a etapa mais decisiva da arrematação.
Ver mais em PublicaçõesRISCO CRÍTICO — ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Quando o imóvel tem alienação fiduciária ativa, o que vai a leilão judicial é o direito do devedor — não a propriedade. Caso real: arrematação de R$ 385.000 que exigiu mais R$ 1.196.000 para consolidar a propriedade plena.
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O custo real da arrematação em leilão de imóveis vai muito além do lance: comissão do leiloeiro, ITBI, custas judiciais, registro, eventuais dívidas condominiais e custos de imissão na posse. Os números que transformam ou inviabilizam o investimento.
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Cursos populares prometem arrematações por 30% do valor de avaliação — mas o ordenamento brasileiro proíbe lances vis. O limite legal de 50% e por que respeitá-lo é o que separa uma arrematação consolidada de uma anulação inevitável.
Ver mais em PublicaçõesPÓS-LEILÃO — IMISSÃO NA POSSE
Uma das situações mais temidas do investidor: o ocupante que resiste à desocupação. O instrumento processual da imissão na posse, prazos realistas e por que tentar negociar diretamente sem mandado judicial é sempre o pior caminho.
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A armadilha jurídica que pode transformar uma arrematação aparentemente barata em prejuízo de centenas de milhares de reais. Quando o arrematante responde por dívidas adicionais — e o que verificar nos autos para identificar o risco antes do lance.
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Arrematação de R$ 800 mil revendida por mais de R$ 4 milhões — lucro superior a 400%. O caso completo, do estudo prévio à revenda, contado ao leiloeiro Jonas Rymer. Demonstração concreta do potencial do leilão de imóveis quando o método é respeitado.
Leia o artigo relacionadoDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — em São Paulo é de 3%, em Jundiaí é de 2,5%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 7 mil imóveis do estado de São Paulo aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul da capital entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
O estado de São Paulo concentra leilões em mais de 100 municípios, do interior (Campinas, Ribeirão Preto, Sorocaba, São José dos Campos) ao litoral (Santos, Guarujá, Praia Grande). O catálogo reúne o inventário do estado inteiro para que você compare oportunidades entre regiões — use o filtro de cidade ou bairro para restringir a busca só à capital ou a uma região específica, se preferir.
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