Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado de São Paulo. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 1 de novembro de 2026, o catálogo reúne 7.535 imóveis em leilão no estado de São Paulo: 50% judiciais e 50% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (36%).
Casa com 182m² em Serrana, São Paulo. Descrição: O imóvel refere-se a 25% dos direitos aquisitivos sobre uma casa localizada no Jardim Santa Cruz, na cidade de Serrana, Estado de São Paulo. A área total do imóvel é de 182m².
Apartamento de 43m² em Santa Bárbara d'Oeste, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Jardim Rosemary, com área de 43m². Situado na cidade de Santa Bárbara d'Oeste, no estado de São Paulo.
Apartamento de 67m² localizado em Piracicaba, São Paulo. Descrição: Imóvel com 67m² situado na Vila Independência, na cidade de Piracicaba, estado de São Paulo.
Apartamento em Hortolândia, São Paulo. Descrição: Apartamento duplex com 110m² localizado em Hortolândia, SP.
Imóvel em Campinas, São Paulo. Descrição: Vaga de garagem localizada no bairro Fazenda São Quirino, em Campinas, São Paulo. A vaga possui uma área privativa de 20,70m². O imóvel está situado no Edifício Fontana Di Trevi, que também abriga um apartamento com área privativa de 92,00m².
Apartamento em Parque São Domingos, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua João Veloso de Oliveira, 165, apartamento 51, no Edifício das Tulipas. Possui área privativa de 40,710m² e direito a uma vaga de garagem.
Terreno de 5.000m² em Ribeirão Preto, São Paulo. Descrição: Terreno localizado em Ribeirão Preto, no bairro Lot. Chácaras Itambé, com uma área superficial de 5.000,00m². O imóvel está situado na Rua Agostinho Mendes, s/n (Quadra 01).
Imóvel de 360m² localizado em Teodoro Sampaio, São Paulo. Descrição: O imóvel é um lote de terreno urbano, matrícula sob nº 8.058, situado na cidade de Teodoro Sampaio, SP. O terreno possui uma área total de 360m², medindo 12 metros de frente e fundos, com 30 metros de profundidade. O lote está localizado na quadra nº 60 e não possui benfeitorias.
Imóvel assobradado em Itanhaém, São Paulo. Descrição: Imóvel assobradado localizado no bairro Jardim Italmar, em Itanhaém, com área construída de 146m². O imóvel é um sobrado geminado, com dois pavimentos. No térreo, possui sala, cozinha, sala de jantar, banheiro, escada, área de serviço e garagem. O pavimento superior conta com duas suítes, cada uma com banheiro e varanda, embora a vistoria pericial tenha sido parcial, sem acesso ao pavimento superior. O terreno mede 5,625m de frente para a Rua Bahia, por 25,50m da frente aos fundos, totalizando uma área de 143,435m². O imóvel está ocupado e a desocupação será de responsabilidade do arrematante. Avaliado em R$ 261.200,00, com possibilidade de 50% de desconto no segundo leilão e pagamento parcelado conforme edital.
Imóvel comercial em Vila Moraes, São Paulo. Descrição: Imóvel comercial com área de terreno de 600m², localizado na Rua Coronel Fawcett, Vila Moraes, São Paulo - SP. O imóvel possui uma construção composta por três salas/depósitos e duas salas de escritório na parte dos fundos, totalizando uma área construída de aproximadamente 300m². A edificação apresenta um padrão construtivo compatível com edificações comerciais de bairro, sendo antiga e sem acabamento de alto padrão. A região conta com feira livre semanal às quartas-feiras, o que pode impactar a circulação e ocupação da via.
Terreno de 54.097,40m² localizado em Sorocaba, São Paulo. Descrição: O terreno designado por Área A, da planta de desdobro, possui uma área total de 54.097,40 metros quadrados e está situado no Bairro do Éden, em Sorocaba. O acesso ao terreno é feito pela Estrada Luiz Carlos Guerra e Estrada das Olarias. A propriedade é cercada e não possui edificações.
Imóvel com 8,0545 hectares em Urânia, São Paulo. Descrição: Sítio denominado Sítio São Luiz, situado à Estrada Municipal URN-140, Urânia/SP. A propriedade não possui benfeitorias, apenas pastagens e cercas divisórias avariadas. Existe um contrato de arrendamento de pastagens, arrendado para terceiro, para a exploração da atividade de bovinos. O imóvel pode ser parcelado com 25% de entrada e o restante em até 30 meses.
Apartamento no Alto da Mooca, São Paulo. Descrição: Apartamento nº 31, localizado no 3º andar do Edifício Athenas, situado à Avenida Paes de Barros, nº 470, no bairro Mooca, em São Paulo/SP. O imóvel possui uma área útil de 85,00m² e área comum de 57,06m², totalizando 142,06m². Inclui uma vaga na garagem do edifício.
Imóvel de 411m² localizado em Pindamonhangaba, São Paulo. Descrição: Terreno urbano sem benfeitorias, de uso residencial, com área total de 411,92 m². O lote está situado no Loteamento Residencial e Comercial Jardim Europa, no bairro Campo Alegre, e possui medidas de frente de 8,65 m em reta mais 14,73 m em curva, lado direito de 15,51 m em curva e fundo de 15,87 m. O imóvel é um lote de esquina, entre a Rua Madrid e a Avenida 2, com fundo para uma área de lazer do loteamento. A região é caracterizada por condomínios residenciais de padrão médio-alto e possui comércio urbano forte, além de instituições de ensino superior. O potencial econômico da área é elevado, sendo considerada uma das mais valorizadas da cidade. O lance mínimo do 1º leilão é de R$ 464.582,72.
Imóvel de 337m² localizado em Pindamonhangaba, São Paulo. Descrição: Terreno urbano sem benfeitorias, de uso residencial, com área total de 337,93 m². O lote possui frente em curva e lateral para área de lazer do loteamento. Localizado no Loteamento Residencial e Comercial Jardim Europa, no bairro Campo Alegre, em Pindamonhangaba/SP. A região é caracterizada por condomínios residenciais de padrão médio-alto, com portaria 24 horas e áreas de lazer. O bairro está dentro da área urbana da cidade, com boa localização para construção de residência unifamiliar. O potencial econômico é elevado, com a cidade sendo um polo industrial do Vale do Paraíba. Avaliações do loteamento indicam uma valorização significativa no mercado imobiliário local.
Imóvel em Urânia, São Paulo. Descrição: Sítio com 8,0545 hectares, denominado Sítio São Luiz, situado à Estrada Municipal URN-140, Urânia/SP. A propriedade não possui benfeitorias, apenas pastagens e cercas divisórias avariadas. Existe um contrato de arrendamento de pastagens, arrendado para terceiro, para a exploração da atividade de bovinos. O imóvel pode ser parcelado com 25% de entrada e o restante em até 30 meses.
Imóvel em Itanhaém, São Paulo. Descrição: Lote de terreno nº 24, quadra 27 da Colônia de Férias de Feirantes de São Paulo, município de Itanhaém, medindo 300,00m², com 10,00 metros de frente para a Alameda João Teobaldo Pamplona e 30,00 metros da frente aos fundos de ambos os lados. Confronta de um lado com o lote 23 e do outro lado com os lotes 1, 2 e 3, tendo nos fundos a mesma medida da frente.
Casa com 409,3 m² em Bragança Paulista, São Paulo. Descrição: Residência assobradada situada à Rua Santa Madalena, nº 35, em Bragança Paulista/SP, com área total construída de 409,30 m² e terreno de aproximadamente 256,50 m². O imóvel possui 5 dormitórios, sendo 2 suítes, além de sala de estar, sala de jantar, copa/cozinha, lavabo, banheiro social, lavanderia, área de serviço, edícula, salão, adega e garagem. A distribuição interna é ampla, ideal para famílias. A localização oferece boa conexão rodoviária e infraestrutura urbana completa, com comércio, serviços, educação, saúde, gastronomia e lazer.
Casa com 218m² em São Joaquim da Barra, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Mato Grosso, 115, no bairro Centro, em São Joaquim da Barra, SP. A área total do terreno é de 313,23m², enquanto a área construída é de 218,76m². O imóvel está ocupado e a regularização de eventuais divergências de área e atualização da numeração predial será de responsabilidade do comprador.
Casa com 150m² em São Carlos, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado em São Carlos, SP, com um terreno de 150m². O lote é o 849, na quadra 11, situado na Avenida Donato Pedrino, nº 849, no Loteamento Jardim Social Antenor Garcia. O imóvel pode ser parcelado com 25% de entrada e o restante em até 30 meses. Há uma observação sobre benfeitoria não averbada na matrícula imobiliária.
Imóvel com 125m² em São Carlos, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado em São Carlos, SP, com um terreno de 125m². O imóvel é uma casa inacabada, contendo cinco cômodos e um banheiro. A construção possui laje de concreto e telhado feito de telhas tipo 'brasiit'. Não há garagem construída e as benfeitorias não estão averbadas na matrícula imobiliária. O imóvel pode ser parcelado com 25% de entrada e o restante em até 30 meses.
Imóvel urbano de 330m² em Marília, São Paulo. Descrição: Terreno urbano localizado na Rua Joaquim Cavina, s/n, Lote 7, Quadra 13, Parque das Esmeraldas II, Marília/SP. O imóvel possui uma área total de 330,00 m² e está desocupado.
Casa com 268,25m² em Balneário Paranapuan, Itanhaém, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Antônio Procópio, ao lado do nº 1.090, em Balneário Paranapuan, Itanhaém, SP. O lote possui 268,25m² e inclui uma casa térrea de alvenaria nos fundos, sem acabamento exterior, coberta com telhas tipo Eternit. O imóvel conta com quintal de terra e uma vaga de garagem. A rua é de terra e possui acesso a rede elétrica, iluminação pública, água, telefone e coleta de lixo. A ocupação da casa não foi averiguada. O imóvel apresenta indisponibilidade averbada.
Apartamento em Ribeirão Preto, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no condomínio residencial Jardim Europa, na cidade de Ribeirão Preto, SP. O apartamento é identificado como unidade 54, situado no bloco Edifício Florença.
Imóvel em São Caetano do Sul, São Paulo. Descrição: Vaga de garagem à venda em leilão, localizada no Edifício Vivere, na Rua Paraíba, 253, Centro. A área total da vaga é de 24,54m², correspondente à parte ideal de 50%.
Imóvel comercial em São Paulo, SP. Descrição: Galpão à venda em leilão localizado no bairro Jardim Matarazzo, São Paulo. O imóvel possui uma área de terreno de 432m² e uma área construída de 459m², conforme laudo de avaliação.
Apartamento em Guarujá, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no 5° andar do Edifício Pamplona, Bloco I, no Condomínio Sol de Espanha, situado na Rua 02 de Junho, nº 155, no Loteamento Vila Júlia, Guarujá-SP. O apartamento possui uma área de construção privativa de 73,1845m² e uma área total de 106,4955m², incluindo áreas comuns. O imóvel conta com uma vaga de garagem individual e indeterminada na garagem coletiva do condomínio. Avaliação do imóvel é de R$ 246.362,32, válida para outubro de 2026.
Apartamento na Vila Jardini, Sorocaba, SP. Descrição: Imóvel localizado no 1º andar do Edifício Mônaco, Bloco A, com área útil de 80,05m² e área total de 121,63m². O apartamento é composto por sala de dois ambientes com varanda, três dormitórios, sendo um suíte, cozinha, área de serviço, despejo e banheiro social. Inclui uma vaga de garagem para automóveis de pequeno ou médio porte. O imóvel está situado na Rua Visconde do Rio Branco, nº 1200, Vila Jardini, Sorocaba, SP.
Terreno residencial de 595m² em Jardim Eltonville, Sorocaba, SP. Descrição: Terreno residencial localizado no Jardim Eltonville, Sorocaba, com área total de 595m², medindo 17,00 metros de largura por 35,00 metros de comprimento. O imóvel possui frente para a Rua Martinica e é cercado por muros de alvenaria. A fachada conta com um portão de correr automático e pedras decorativas. O terreno apresenta uma rampa em concreto rústico e uma mureta em balaústres. A região é considerada uma das mais valorizadas de Sorocaba.
Apartamento em Campinas, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Miguel São Jorge, 442, no Bairro Jardim São José, Campinas. Trata-se de um apartamento de 42,20m² de área privativa, situado no Condomínio Rossi Ideal Horizonte.
Apartamento em Ribeirão Preto, São Paulo. Descrição: 25% de um apartamento, unidade 21, localizado no 2º andar do residencial e comercial Palmares, na cidade de Ribeirão Preto, SP. O imóvel não possui outras penhoras.
Apartamento em Ribeirão Preto, São Paulo. Descrição: Imóvel sem dívida de financiamento, localizado no Condomínio Residencial Primavera, na Avenida Paris, 707 - APTO 12 - BLOCO 27, em Ribeirão Preto, SP.
Apartamento em Ribeirão Preto, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no centro da cidade de Ribeirão Preto, SP. Trata-se de um apartamento, unidade 101, situado no 1º andar do edifício Aplub, na Rua Amador Bueno, 253.
Apartamento de alto padrão em Ribeirão Preto, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no edifício Ouro Preto, na Rua Rui Barbosa, 367, Apartamento 03, 3º andar. É o único apartamento no andar, oferecendo exclusividade e conforto.
Terreno de 240m² em Ribeirão Preto, São Paulo. Descrição: Terreno urbano à venda em leilão, localizado no Jardim Cristo Redentor, Ribeirão Preto/SP. O imóvel possui uma área total de 240,00 metros quadrados, com medidas de 8,00 metros de frente e fundos, e 30,00 metros de profundidade em ambos os lados. O terreno está situado no lote nº 19 da quadra nº 116 do loteamento, distante 30,38 metros da esquina da rua 102.
Apartamento de 98,23 m² localizado em Guarujá, São Paulo. Descrição: Leilão judicial referente a direitos fiduciários sobre um apartamento de 98,23 m², situado no Edifício Solar da Praia, na Enseada, Guarujá/SP. O valor de avaliação do imóvel é de R$ 288.073,43.
Imóvel com 9,9353 hectares em Morro Agudo, São Paulo. Descrição: Chácara com área de 9,9353 hectares, localizada em Morro Agudo, São Paulo. A propriedade é uma parte ideal correspondente a 3,4209%, equivalente a 4,105508 alqueires-paulistas, e faz parte da Fazenda Sobrado, que possui uma área total de 120 alqueires. O terreno é composto por cerrado, campo e lajeado, e inclui as benfeitorias existentes. O imóvel pode ser parcelado com 25% de entrada e o restante em até 30 meses. Há um ônus relacionado ao Termo de Responsabilidade de Preservação de Reserva Legal.
Imóvel de 160m² localizado em Catanduva, São Paulo. Descrição: Casa com área total de 160m² e área construída de 99,65m², situada no loteamento Solo Sagrado, em Catanduva - SP. O imóvel possui formato regular, com 8 metros de frente para a Rua Domingos Martins Gonçalles e 20 metros de profundidade em ambos os lados. A propriedade está distante 40 metros da Rua Paulo Aprigio da Silva. O valor da avaliação em março de 2025 é de R$ 160.000,00, atualizado para R$ 171.136,66 em outubro de 2026.
Imóvel urbano com salão comercial e terreno de 968m² em Nova Granada, São Paulo. Descrição: O imóvel é um salão comercial situado em um terreno urbano com área total de 968m², localizado na esquina da Av. Sete de Setembro com a Rua Euclides da Cunha, no centro de Nova Granada, SP. A área construída do salão é de 107,26m², caracterizada como uma construção antiga e simples, feita de tijolos e coberta com telhas, possuindo duas portas de ferro. O imóvel está registrado na matrícula nº 14.924 do Cartório de Registro de Imóveis de Nova Granada. Além disso, existem várias penhoras registradas sobre o imóvel, e o valor de avaliação é de R$ 700.000,00, sujeito a atualização monetária até a data da alienação. Não há débitos tributários em aberto relacionados ao imóvel até a data de 16/09/2026.
Sala comercial em Consolação, São Paulo, com 535m². Descrição: Imóvel comercial localizado no 17.º andar do Edifício CBI, na Consolação, São Paulo. A sala possui uma área construída de 535,84m² e faz parte de um edifício com 31 andares, incluindo o térreo, e 2 subsolos. O condomínio oferece portaria 24 horas, segurança monitorada e 8 elevadores. A fachada é clássica, com janelões emoldurados em concreto, e o hall de entrada tem acabamento em mármore. O imóvel está registrado e possui diversas averbações e penhoras. Os débitos condominiais e municipais totalizam R$ 830.502,81, que serão pagos com o produto da arrematação. O valor de avaliação atualizado é de R$ 3.159.143,06.
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório especializado em leilão de imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Da estruturação do método à arrematação que rendeu mais de R$ 4 milhões.
ONBOARDING — INVESTIDOR
O caminho racional para quem nunca arrematou: como identificar oportunidades reais, evitar os erros que custam caro e entrar no leilão de imóveis de São Paulo com critério técnico desde o primeiro lance.
Leia o artigo relacionadoPRÉ-LEILÃO — ESTUDO PRÉVIO
Leilões oferecem imóveis até 50% abaixo do valor de mercado — mas a margem desaparece sem uma análise técnica prévia do processo judicial. Por que o estudo de viabilidade jurídica é a etapa mais decisiva da arrematação.
Ver mais em PublicaçõesRISCO CRÍTICO — ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Quando o imóvel tem alienação fiduciária ativa, o que vai a leilão judicial é o direito do devedor — não a propriedade. Caso real: arrematação de R$ 385.000 que exigiu mais R$ 1.196.000 para consolidar a propriedade plena.
Ver mais em PublicaçõesCÁLCULO DO INVESTIMENTO
O custo real da arrematação em leilão de imóveis vai muito além do lance: comissão do leiloeiro, ITBI, custas judiciais, registro, eventuais dívidas condominiais e custos de imissão na posse. Os números que transformam ou inviabilizam o investimento.
Leia o artigo relacionadoMITO PERIGOSO — PREÇO VIL
Cursos populares prometem arrematações por 30% do valor de avaliação — mas o ordenamento brasileiro proíbe lances vis. O limite legal de 50% e por que respeitá-lo é o que separa uma arrematação consolidada de uma anulação inevitável.
Ver mais em PublicaçõesPÓS-LEILÃO — IMISSÃO NA POSSE
Uma das situações mais temidas do investidor: o ocupante que resiste à desocupação. O instrumento processual da imissão na posse, prazos realistas e por que tentar negociar diretamente sem mandado judicial é sempre o pior caminho.
Leia o artigo relacionadoRISCO AVANÇADO — CONCURSO DE CREDORES
A armadilha jurídica que pode transformar uma arrematação aparentemente barata em prejuízo de centenas de milhares de reais. Quando o arrematante responde por dívidas adicionais — e o que verificar nos autos para identificar o risco antes do lance.
Ver mais em PublicaçõesRESULTADO — CASO REAL
Arrematação de R$ 800 mil revendida por mais de R$ 4 milhões — lucro superior a 400%. O caso completo, do estudo prévio à revenda, contado ao leiloeiro Jonas Rymer. Demonstração concreta do potencial do leilão de imóveis quando o método é respeitado.
Leia o artigo relacionadoDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — em São Paulo é de 3%, em Jundiaí é de 2,5%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 7 mil imóveis do estado de São Paulo aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul da capital entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
O estado de São Paulo concentra leilões em mais de 100 municípios, do interior (Campinas, Ribeirão Preto, Sorocaba, São José dos Campos) ao litoral (Santos, Guarujá, Praia Grande). O catálogo reúne o inventário do estado inteiro para que você compare oportunidades entre regiões — use o filtro de cidade ou bairro para restringir a busca só à capital ou a uma região específica, se preferir.
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