Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado de São Paulo. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 1 de novembro de 2026, o catálogo reúne 7.535 imóveis em leilão no estado de São Paulo: 50% judiciais e 50% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (36%).
Imóvel comercial de 70m² localizado em Jabaquara, São Paulo. Descrição: Este imóvel comercial possui uma área de 70m² e está situado no bairro Jabaquara, na cidade de São Paulo, Estado de São Paulo.
Apartamento de 48m² em Hortolândia, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Jardim Amanda II, com área de 48m². Situado na cidade de Hortolândia, no estado de São Paulo.
Apartamento de 26m² em São Vicente, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Avenida Quintino Bocaiuva, com área de 26m². Situado na cidade de São Vicente, no estado de São Paulo.
Casa com 216m² em Vila Império, São Paulo. Descrição: O imóvel possui uma área total de 216m² e está localizado na Vila Império, na cidade de São Paulo, Estado de São Paulo.
Apartamento de 51m² localizado em São Paulo, SP. Descrição: Imóvel com 51m², situado em São Paulo, SP. A propriedade é classificada como apartamento.
Apartamento de 44m² em Sumaré, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado em Nova Veneza, Sumaré, com área de 44m².
Apartamento de 43m² em Hortolândia, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Jardim Minda, com área de 43m². Situado na cidade de Hortolândia, no estado de São Paulo.
Casa em Sumaré, São Paulo. Descrição: Imóvel residencial com 250 m² localizado no Parque Rosa e Silva, em Sumaré, SP.
Box de garagem nº 17-C em Sumaré, São Paulo. Descrição: O imóvel é um box de garagem localizado no 2º subsolo do “Edifício Solar das Perdizes”, situado na Rua Apiacás, nº 570, no bairro Sumaré, em São Paulo/SP. O adquirente ficará isento de débitos tributários relacionados à propriedade e deverá observar as condições de pagamento, que incluem a possibilidade de pagamento à vista ou parcelado, com um sinal mínimo de 25% do valor da oferta. O imóvel possui ônus existentes, como penhoras registradas na matrícula. As propostas devem ser enviadas até 19/11/26 às 16h00.
Terreno com duas construções em Macaubal, São Paulo. Descrição: Terreno de 220 m² localizado em Macaubal, São Paulo, com duas construções existentes.
Apartamento de 41m² localizado em São Paulo, SP. Descrição: Imóvel com 41m² situado na região da Liberdade, em São Paulo. Ideal para quem busca um espaço compacto e bem localizado na cidade.
Apartamento de 118m² em Nova Veneza, Sumaré, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado em Nova Veneza, Sumaré, com área de 118m².
Apartamento de 82m² localizado em Saúde, São Paulo. Descrição: Imóvel com 82m² situado no bairro Saúde, na cidade de São Paulo, Estado de São Paulo.
Apartamento em Ribeirão Preto, São Paulo. Descrição: Direitos sobre apartamento nº 12 com área total de 109,72m², sendo 72,77m² de área útil e 36,95m² de área comum, localizado no 1º andar do Edifício Sete Capelas, com vaga individual. O imóvel está situado na Rua João Nutti, nº 342, Ribeirão Preto/SP. O arrematante será responsável pelo pagamento de débitos condominiais e pela transferência do imóvel.
Casa em São José do Rio Preto, São Paulo. Descrição: Duas casas com área total de 217,92m², localizadas em um terreno de 572m² no Bairro Boa Vista, São José do Rio Preto, SP. As construções estão em mau estado de conservação.
Casa com 119m² em Pinheiros, São Paulo. Descrição: Trata-se de uma residência geminada com 119 m² de área construída, localizada na Rua Estela Sezefreda, no 45º subdistrito de Pinheiros, São Paulo. O imóvel possui um terreno com área total de 214,50m², conforme descrição detalhada na matrícula. A avaliação total do imóvel é de R$ 1.335.000,00 em outubro de 2023, com uma avaliação atualizada de R$ 1.518.065,30 em setembro de 2026.
Casa com 342,60 m² em São Carlos, São Paulo. Descrição: Imóvel em estado de abandono, localizado em São Carlos, SP, com um terreno de 342,60 m². O imóvel está situado no lote 598, quadra 24, na Rua José Missali, 340, no Loteamento Planalto Paraíso. O pagamento pode ser parcelado com 25% de entrada e o restante em até 30 meses.
Casa em Itanhaém, São Paulo. Descrição: Imóvel com 268m² localizado em Itanhaém, SP. O lote de terreno mede 268,25m², dividido em dois meios lotes. A casa é térrea, construída em alvenaria, sem acabamento exterior, coberta com telhas tipo Eternit, e possui quintal de terra e uma vaga de garagem. O meio lote ao lado é limpo e beira um rio. A Rua Antônio Procópio é de terra e conta com rede elétrica, iluminação pública, água, telefone e coleta de lixo. Não foi possível averiguar a ocupação da casa.
Apartamento em Cosmópolis, São Paulo. Descrição: Imóvel descrito na matrícula nº 7561 do Cartório de Registro de Imóveis de Cosmópolis/SP, designado por Apartamento nº 33, localizado no 3º pavimento do Bloco 08 do Condomínio Manuel Ferreira de Souza. Possui área privativa de 41,84m² e área total de 92,806m². O apartamento contém 2 quartos, banheiro social, cozinha com área de serviço e sala. O imóvel está sujeito a uma penhora e possui débitos de IPTU pendentes no valor de R$ 288,26 referente ao ano de 2026.
Imóvel de 200m² localizado em Praia Grande, São Paulo. Descrição: O imóvel possui uma edificação de 200m² em um terreno de 17.592,23m², situado na Avenida Presidente Kennedy, nº 11.080, Balneário Palmeiras, Praia Grande/SP. A construção é de padrão Escritório – Econômico, com um pavimento e apresenta condição de conservação deficiente, necessitando de reparações simples. O imóvel está desocupado e não há ações judiciais pendentes relacionadas a ele. A situação tributária está regular, com Certidão Negativa de Débitos Municipais válida até 28/03/2027.
Terreno de 340,65m² em Cotia, São Paulo. Descrição: Terreno com área de 340,65m², localizado no lote nº 13-D, frente para a Avenida Estácio de Sá, no loteamento São Paulo II, denominado Fazenda Cabanas ou Moinho Velho, em Cotia/SP. O loteamento oferece área de lazer completa, incluindo clube com quadra de tênis, pista de skate, quiosques, campo de futebol, playground, quadra poliesportiva, sala de convenções, sala de jogos e salão de festas. O local conta com segurança 24 horas, portaria com controle de acesso, ronda interna e externa, além de ruas pavimentadas com iluminação pública, rede de água e esgoto, rede de telefonia e internet, e coleta de lixo orgânico. O imóvel pode ser parcelado com 25% de entrada e o restante em até 30 meses.
Imóvel de 70,24m² localizado em Votorantim, São Paulo. Descrição: Imóvel situado no Parque Bela Vista, Votorantim, com área total de 70,24 m², sendo 59,15 m² de área privativa. O apartamento possui 3 dormitórios, sala de estar e jantar conjugadas, cozinha, área de serviço e banheiro. Conta com uma vaga de garagem. O imóvel está localizado em um conjunto residencial consolidado, próximo a comércio, lazer e áreas verdes. A região é caracterizada por um perfil residencial e comercial, com fácil acesso a Sorocaba e a serviços de maior porte. A avaliação atualizada do imóvel é de R$ 211.575,49, com lance mínimo de R$ 126.945,29 e um débito exequendo de R$ 190.466,86.
Imóvel em Bastos, São Paulo. Descrição: Imóvel urbano localizado no Jardim Cerejeiras, Bastos/SP, com área de terreno de 760,00 m² e área construída de 188 m². A construção é residencial em alvenaria e está em bom estado de conservação. O imóvel possui 4 quartos, sala, copa, cozinha, despensa, 2 banheiros e área de serviço. Conta também com garagem e áreas externas para lazer. O bairro oferece acesso a comércio, serviços e opções de lazer, além de estar a cerca de 23 km de Tupã e 535 km de São Paulo. A avaliação do imóvel é de R$ 1.087.636,55, com lance mínimo de R$ 870.109,24.
Imóvel em Bertioga, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Manoel Gajo, Parque Estoril, Bertioga, com uma área total de 11.932,31 m². A área livre para ocupação é de 3.337,31 m², enquanto 8.595,00 m² possuem restrição de uso devido a linhas de alta tensão. O imóvel confronta com áreas institucionais e de preservação permanente. A região conta com comércio e serviços públicos, além de acesso pela Rodovia Rio-Santos. A avaliação atualizada do imóvel é de R$ 3.684.759,57, com lance mínimo de R$ 2.210.855,74.
Casa em São José do Rio Preto, São Paulo. Descrição: Imóvel urbano localizado na Rua Milton Barufi, nº 366, no Residencial Macedo Teles I, em São José do Rio Preto/SP. O terreno possui 200 m² (10,00 m de frente x 20,00 m de profundidade) e a área construída é de 130 m². A casa é composta por 3 quartos, sala, copa, cozinha e área de serviço, com piso frio e laje. O imóvel foi reformado no final de 2020 e está situado em uma região predominantemente residencial, com infraestrutura consolidada, comércio, escolas e áreas de lazer nas proximidades.
Apartamento em Leme, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Estrada Municipal 1101, Serelepe, Leme, Estado de São Paulo. O apartamento está situado na zona rural da cidade.
Imóvel urbano com 43,18 m² de área construída em Igaraçu do Tietê, São Paulo. Descrição: O imóvel está localizado no Conjunto Habitacional João Capelazzo, em Igaraçu do Tietê, SP. Trata-se de um box de garagem em um terreno de 222,76 m², com formato irregular e frente de 2,49 m para a Rua Luiz Maganha. A edificação possui 43,18 m² de área construída. A região conta com infraestrutura de comércio, serviços públicos, educação, saúde e lazer, além de atrativos turísticos às margens do Rio Tietê. A proximidade com Barra Bonita amplia a oferta regional de serviços e comércio. A segurança da área não foi classificada devido à falta de dados específicos. O mercado imobiliário local é predominantemente residencial, com uma economia diversificada. O valor de avaliação do imóvel é de R$ 203.719,92, atualizado para outubro de 2026.
Casa localizada em Leme, São Paulo. Descrição: Imóvel situado na Estrada Municipal 1101 Serelepe, no centro de Leme, Estado de São Paulo. O imóvel é classificado como casa e está em estado de conservação regular. O valor de avaliação é de R$ 30.000,00, com data de avaliação prevista para maio de 2026.
Imóvel rural de 13,06 hectares localizado em Taquarituba, São Paulo. Descrição: O imóvel em questão é uma fração ideal de um lote rural, denominado Gleba A, na Fazenda Queimadão, com uma área total de 55,900 hectares. A fração ideal disponível para leilão corresponde a aproximadamente 13,0618 hectares. A localização é na zona rural de Taquarituba/SP, com acesso pela SP-249 e pela estrada de terra TQT-188. O imóvel encontra-se abandonado, sem exploração agrícola, pecuária ou extrativista. A região é predominantemente rural, com potencial para atividades agropecuárias, embora o edital não forneça informações sobre a aptidão específica da terra, qualidade do solo ou recursos hídricos. O valor de avaliação do imóvel é de R$ 827.225,67, atualizado para outubro de 2026.
Terreno de 141m² em Cotia, São Paulo. Descrição: Terreno urbano com área de 141,00 metros quadrados, localizado no loteamento Terra Nobre 3, no bairro Furquim, Cotia/SP. O terreno possui testada de 5,00 m para a Rua 17 e divisas com outros lotes. A região é de expansão urbana, com ocupação predominantemente residencial e infraestrutura urbana básica, incluindo vias pavimentadas, rede de energia elétrica e abastecimento de água. O leilão é judicial e aceita propostas parceladas, com sinal mínimo de 25% do valor da proposta.
Imóvel com 832m² de área construída no Residencial Morumbi, São Paulo. Descrição: O imóvel está localizado no Loteamento Residencial Morumbi, em São Paulo, e possui uma área construída de aproximadamente 832m². A propriedade é composta por dois lotes, sendo o lote nº 3 com 500,16m² e o lote nº 4 com 502,45m². Há uma residência unificada edificada sobre esses terrenos, mas a construção não está averbada nas matrículas imobiliárias, o que implica que o arrematante será responsável por eventuais regularizações. O valor total de débitos fiscais (IPTU) em aberto é de R$ 1.682.231,65, atualizado até agosto de 2026. O valor da avaliação judicial do imóvel é de R$ 7.104.545,00, com avaliação atualizada para R$ 7.704.274,64.
Casa com 113m² em Sorocaba, São Paulo. Descrição: Imóvel situado na Rua Madri, nº 253, Vila Hortência, Sorocaba/SP, com área construída de 113m² e terreno de 150m². A casa é antiga, térrea de padrão popular, e possui sala, cozinha e dois quartos, aparentemente em bom estado de conservação. O imóvel pode ser parcelado com 30% de entrada e o restante em até 06 meses.
Imóvel com 155,7181 hectares em Novo Horizonte, São Paulo. Descrição: Fazenda com área de 155,7181 hectares, localizada na Fazenda Fazendinha, situada ao Bairro Cervo Grande, Novo Horizonte/SP. O imóvel possui reserva legal sobre as áreas de 42,4034ha e 35,7364ha. O pagamento pode ser parcelado com 25% de entrada e o restante em até 30 meses.
Imóvel com 39,95 hectares em Urânia, São Paulo. Descrição: Parte ideal correspondente à 73,06% do Sítio São Luiz, situado à Estrada Municipal URN-140, Urânia/SP. O imóvel possui uma casa residencial de alvenaria com diversos cômodos, um depósito (tipo tulha), um galpão para máquinas agrícolas e um curral, todos em regular estado de conservação. Além disso, conta com dois poços artesianos, pastagens, uma represa (açude) e cercas divisórias. O imóvel pode ser parcelado com 25% de entrada e o restante em até 30 meses.
Apartamento em Vila Guilherme, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no edifício Macau, com área privativa de 62,229m² e área total de 105,8091m². O apartamento nº 42 está em construção e inclui o direito a 01 vaga de estacionamento na garagem coletiva. A área comum do edifício é de 243,5801m². Não houve possibilidade de vistoria interna do imóvel.
Apartamento em São Paulo, SP. Descrição: Imóvel correspondente ao conjunto de nº 33, localizado no 3º andar do Edifício Santo Elias, situado à Rua Coronel Xavier de Toledo, com área total de 110,84m², sendo 94,93m² de área exclusiva e 15,91m² de área comum. Localizado no bairro República, em São Paulo.
Imóvel industrial de 24.773,65 m² em São Manuel, São Paulo. Descrição: Galpão industrial localizado no Distrito Industrial I de São Manuel, com uma área total de 24.773,65 m². O imóvel inclui dois galpões industriais rústicos, um com 1.258,23 m² e outro com 1.734,61 m², além de um prédio para escritórios de dois pavimentos com aproximadamente 480 m² de construção. A área também conta com uma pavimentação de cerca de 1.500 m². O terreno está situado dentro do perímetro urbano e confronta com as Rodovias SP-300 e SP-255.
Imóvel com 12,10 hectares em Dolcinópolis, São Paulo. Descrição: Sítio Nossa Senhora Aparecida, situado na Fazenda Santa Rita, com uma casa de morada, curral e poço artesiano. O imóvel possui pastagem para gado e parte da propriedade arrendada para o plantio de sementes e criação de gado. O pagamento pode ser parcelado com 25% de entrada e o restante em até 30 meses.
Apartamento em São Paulo, SP. Descrição: O apartamento nº 14 está localizado no 1º andar do Edifício Dom Camilo, na Rua Glicério, 60, no bairro Liberdade. Possui uma área construída de 65,63m² e área útil de 56,95m². A fração ideal no terreno é de 1,86%.
Imóvel com 39,95 hectares em Urânia, São Paulo. Descrição: Parte ideal sobre um sítio com 39,95 hectares, localizado em Urânia, SP. O imóvel possui uma casa residencial de alvenaria com diversos cômodos, um depósito tipo tulha, um galpão para máquinas agrícolas e um curral, todos em regular estado de conservação. Além disso, conta com dois poços artesianos, pastagens, uma represa e cercas divisórias. O imóvel pode ser parcelado com 25% de entrada e o restante em até 30 meses.
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório especializado em leilão de imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Da estruturação do método à arrematação que rendeu mais de R$ 4 milhões.
ONBOARDING — INVESTIDOR
O caminho racional para quem nunca arrematou: como identificar oportunidades reais, evitar os erros que custam caro e entrar no leilão de imóveis de São Paulo com critério técnico desde o primeiro lance.
Leia o artigo relacionadoPRÉ-LEILÃO — ESTUDO PRÉVIO
Leilões oferecem imóveis até 50% abaixo do valor de mercado — mas a margem desaparece sem uma análise técnica prévia do processo judicial. Por que o estudo de viabilidade jurídica é a etapa mais decisiva da arrematação.
Ver mais em PublicaçõesRISCO CRÍTICO — ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Quando o imóvel tem alienação fiduciária ativa, o que vai a leilão judicial é o direito do devedor — não a propriedade. Caso real: arrematação de R$ 385.000 que exigiu mais R$ 1.196.000 para consolidar a propriedade plena.
Ver mais em PublicaçõesCÁLCULO DO INVESTIMENTO
O custo real da arrematação em leilão de imóveis vai muito além do lance: comissão do leiloeiro, ITBI, custas judiciais, registro, eventuais dívidas condominiais e custos de imissão na posse. Os números que transformam ou inviabilizam o investimento.
Leia o artigo relacionadoMITO PERIGOSO — PREÇO VIL
Cursos populares prometem arrematações por 30% do valor de avaliação — mas o ordenamento brasileiro proíbe lances vis. O limite legal de 50% e por que respeitá-lo é o que separa uma arrematação consolidada de uma anulação inevitável.
Ver mais em PublicaçõesPÓS-LEILÃO — IMISSÃO NA POSSE
Uma das situações mais temidas do investidor: o ocupante que resiste à desocupação. O instrumento processual da imissão na posse, prazos realistas e por que tentar negociar diretamente sem mandado judicial é sempre o pior caminho.
Leia o artigo relacionadoRISCO AVANÇADO — CONCURSO DE CREDORES
A armadilha jurídica que pode transformar uma arrematação aparentemente barata em prejuízo de centenas de milhares de reais. Quando o arrematante responde por dívidas adicionais — e o que verificar nos autos para identificar o risco antes do lance.
Ver mais em PublicaçõesRESULTADO — CASO REAL
Arrematação de R$ 800 mil revendida por mais de R$ 4 milhões — lucro superior a 400%. O caso completo, do estudo prévio à revenda, contado ao leiloeiro Jonas Rymer. Demonstração concreta do potencial do leilão de imóveis quando o método é respeitado.
Leia o artigo relacionadoDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — em São Paulo é de 3%, em Jundiaí é de 2,5%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 7 mil imóveis do estado de São Paulo aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul da capital entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
O estado de São Paulo concentra leilões em mais de 100 municípios, do interior (Campinas, Ribeirão Preto, Sorocaba, São José dos Campos) ao litoral (Santos, Guarujá, Praia Grande). O catálogo reúne o inventário do estado inteiro para que você compare oportunidades entre regiões — use o filtro de cidade ou bairro para restringir a busca só à capital ou a uma região específica, se preferir.
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