Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado do Rio de Janeiro. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 1 de novembro de 2026, o catálogo reúne 2.534 imóveis em leilão no estado do Rio de Janeiro: 15% judiciais e 85% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (50%).
Casa em São João de Meriti, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Mahatma Gandy, antiga Rua Quatorze, número 153, em São João de Meriti, Estado do Rio de Janeiro.
Terreno de 1.925,25m² em Tanguá, Rio de Janeiro. Descrição: Terreno localizado no lote nº 18, com área total de 1.925,25m², situado na Rua dos Girassóis, Cidade Satélite, Tanguá/RJ. O imóvel é parte de um loteamento e pode ser parcelado com entrada de 25% e o restante em até 30 meses. A descrição do imóvel é baseada na certidão expedida pelo Registro de Imóveis da Primeira Circunscrição da Comarca de Itaboraí/RJ.
Terreno de 1.000m² em Tanguá, Rio de Janeiro. Descrição: Terreno vazio com 1.000m², localizado na Avenida dos Eucaliptos, Lote nº 14, Cidade Satélite, Tanguá/RJ. O imóvel não possui pavimentação e infraestrutura básica. É possível parcelar a compra com entrada de 25% e o restante em até 30 meses.
Terreno de 2.000m² em Tanguá, Rio de Janeiro. Descrição: Terreno com área de 2.000m² localizado na Rua 16, Lote nº 15 da Quadra nº 36, na Ampliação de Tanguá, Tanguá/RJ. O imóvel pode ser parcelado com entrada de 25% e o restante em até 30 meses.
Terreno de 976,50m² em Tanguá, Rio de Janeiro. Descrição: Terreno vazio com 976,50m², localizado no lote nº 01, Quadra nº 16, Rua das Tulipas, na Cidade Satélite, Tanguá/RJ. O imóvel pode ser parcelado com entrada de 25% e o restante em até 30 meses.
Terreno de 3.690m² em Tanguá, Rio de Janeiro. Descrição: Terreno vazio com área de 3.690m², localizado no Lote nº 10, Quadra nº 87, na Rua 79, nº 275, Chácaras Bandeirantes, Tanguá/RJ. O imóvel está matriculado sob o nº 3.028 e possui inscrição municipal. A venda do imóvel pode ser parcelada com entrada de 25% e o restante em até 30 meses.
Imóvel em Tanguá, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel possui um terreno de 1.000,00m² e diversas edificações com área total de 627,00m². Na parte frontal, há um sobrado com área estimada de 210,00m², além de uma edificação anexa de aproximadamente 29,00m². Atrás do sobrado, encontra-se outra edificação de dois pavimentos com área estimada de 152,00m². No fundo do lote, há um conglomerado de edificações com área construída estimada em 236,00m².
Imóvel de 360m² localizado em Campos dos Goytacazes, Rio de Janeiro. Descrição: Lote desocupado com área total de 360m², situado no Parque Flamboyant, em Campos dos Goytacazes/RJ. O loteamento é novo e já possui algumas construções em andamento, além de áreas de convivência com equipamentos de lazer. O local conta com saneamento básico completo, rede de energia, iluminação pública e estrutura pronta para internet de alta velocidade. O imóvel está disponível para visitação e a aquisição deve ser feita à vista, com 100% do pagamento na emissão do Contrato de Compra e Venda.
Terreno de 1.000m² em Tanguá, Rio de Janeiro. Descrição: Terreno vazio com área de 1.000m², localizado na Cidade Satélite de Itaboraí, Tanguá/RJ. O lote é identificado como Lote nº 01, Quadra nº 100, na Rua dos Crótons (anteriormente denominada Rua "610"). O imóvel pode ser parcelado com entrada de 25% e o restante em até 30 meses.
Terreno de 1.925,25m² em Tanguá, Rio de Janeiro. Descrição: Terreno localizado no lote nº 18, com área total de 1.925,25m², situado na Rua dos Girassóis, Cidade Satélite, Tanguá/RJ. O imóvel faz parte de um loteamento e pode ser parcelado com entrada de 25% e o restante em até 30 meses. A descrição do imóvel é baseada na certidão expedida pelo Registro de Imóveis da Primeira Circunscrição da Comarca de Itaboraí/RJ.
Imóvel em Penha Circular, Rio de Janeiro. Descrição: Terreno localizado na Penha Circular, Rio de Janeiro/RJ, designado por lote 04 da quadra AG, do PA 23623. O imóvel possui domínio útil e está registrado como edificação comercial. No local, há uma marcenaria não regularizada. O ocupante atual afirma não conhecer o proprietário e ocupa o espaço a título gratuito. O lance mínimo foi calculado conforme os termos do Art. 843, do CPC/2015. O imóvel pode ser parcelado com 25% de entrada e o restante em até 30 meses.
Casa com 139m² em Tanguá, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel com 139m² de área construída e terreno de 2.010m², localizado na Rua dos Crisântemos, 84, Cidade Satélite, Tanguá/RJ. O imóvel pode ser parcelado com entrada de 25% e o restante em até 30 meses.
Apartamento em São Gonçalo, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento localizado no Condomínio Parque Serra Salvatori, com área total de 44,72 m² e área privativa de 44,72 m². O imóvel possui 2 quartos, sala, cozinha, banheiro, área de serviço e 1 vaga de garagem. Está situado na Estrada São Pedro, 115 - Apto. 505, Bloco 13, no bairro Vista Alegre, em São Gonçalo/RJ.
Apartamento em São Gonçalo, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento localizado no condomínio Bosque dos Sonhos, com 47,67 m² de área total e 47,67 m² de área privativa. O imóvel possui 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. Está situado na Estrada João de Abreu, 214 - Apto. 401, Bloco 18, no bairro Monjolos, em São Gonçalo/RJ.
Apartamento em Guaratiba, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento no condomínio Parque Tulipa, com 40 m² de área total e 40 m² de área privativa. O imóvel possui 2 quartos, banheiro, sala e cozinha. Localizado na Estrada Cabucu de Baixo, 600 - Apto. 306, Bloco 13, Guaratiba, Rio de Janeiro/RJ.
Apartamento em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Apartamento localizado no condomínio Edifício Xara II, com 46 m² de área total e 46 m² de área privativa. O imóvel possui 2 quartos, sala, cozinha e banheiro. Está situado na Estrada do Barro Vermelho, 1757 - Apto. 1403, Bloco 1, no bairro Colégio.
Casa em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Casa com 218 m² de área total e 218 m² de área privativa, situada em um terreno de 324 m². O imóvel possui 4 quartos, 3 banheiros, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. Localizado na Rua Grajaú, 129, no bairro Distrito do Andaraí, Rio de Janeiro/RJ.
Apartamento em Nova Iguaçu, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento com 117,87 m² de área total e 41,23 m² de área privativa. Possui 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. Localizado no empreendimento Conquista Parque Iguaçu, no bairro Jardim Nova Era, em Nova Iguaçu/RJ.
Apartamento em Itaboraí, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento com 56,42 m² de área total e 48,8 m² de área privativa. Possui 2 quartos, sala, cozinha, banheiro, área de serviço e 1 vaga de garagem. Localizado no Condomínio Portal Jardim das Bromelias, na Estrada da Boa Vista, Apto. 404, Torre 04 Tipo I, no bairro Novo Horizonte (Manilha), em Itaboraí/RJ.
Casa em Nova Friburgo, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel composto por uma casa residencial localizada na rua Alberto Braune, nº 15-fundos, Centro, Nova Friburgo-RJ, com área de 185,74m² e dimensões de 7,40m de largura e 25,10m de profundidade. O imóvel possui direito a uma servidão de passagem que dá acesso à rua Alberto Braune. Além disso, inclui o domínio útil de um terreno sem benfeitorias, situado na Estrada RJ-130, Avenida Antônio Mario de Azevedo, nº 368, Bairro Duas Pedras, com uma superfície de 2.202,00m², medindo 32,00m de testada para a Estrada RJ-130 e 33,50m de largura na linha dos fundos.
Imóvel comercial com 18 salas no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Leilão de 18 salas comerciais localizadas no Edifício na Praça Pio X, nº 78, na freguesia da Candelária, no Centro do Rio de Janeiro. Cada sala possui frações ideais do terreno que variam entre 0,002585 e 0,003727, com medidas de 19,40m de frente e fundos, 38,00m do lado direito e 36,50m do lado esquerdo. As salas confrontam à direita com o prédio nº 98, à esquerda com o prédio nº 54 e nos fundos com a Rua Teófilo Otoni. O imóvel está desocupado e a proposta mínima é de R$ 0,01.
Apartamento em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Apartamento localizado na Rua Pernambuco, nº 806, apto. 303, no bairro Engenho de Dentro, Rio de Janeiro/RJ. O imóvel possui 62 m² de área total e 62 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Guaratiba, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento localizado no Cond Reserva do Parque 1, com 40 m² de área total e 40 m² de área privativa. O imóvel possui 2 quartos, banheiro, sala e cozinha. O IPTU está registrado sob o número 34350348.
Apartamento em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Apartamento localizado na Estrada de Santa Eugênia, nº 3300, Apto. 404, Bloco 17, no Residencial Santiago II, Santa Cruz. O imóvel possui 51,48 m² de área total e 44,82 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala e cozinha.
Apartamento em Nova Iguaçu, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento localizado na Avenida Abílio Augusto Tavares, nº 3505, apto. 403, Bloco 5, no Conquista Parque Iguaçu, em Nova Iguaçu/RJ. O imóvel possui 41,19 m² de área total e 41,19 m² de área privativa, com 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Terreno de 180,18m² em Seropédica, Rio de Janeiro. Descrição: Terreno localizado em Seropédica/RJ, no Condomínio Pétalas Residence, com área total de 180,18m². O imóvel está situado na Rua João Martins Azeredo, L 73 N. 22A, QD 08, LT 73.
Terreno de 61,92m² em Duque de Caxias, Rio de Janeiro. Descrição: Terreno localizado na Estrada do Amapá, 62 - Lote 33 Quadra B, no bairro Jardim Carolina, em Duque de Caxias/RJ. A área total do terreno é de 61,92m².
Imóvel edificado com 1.681,80 m² em Inoã, Maricá, RJ. Descrição: O imóvel, localizado na Rua Monsenhor Emerson Negreiro, possui uma área total de 1.681,80 m² e é edificado em 2 pavimentos. O primeiro pavimento conta com três salas de reunião, um banheiro social e uma copa, com acesso ao segundo pavimento através de escada. O terceiro pavimento é um terraço que inclui um quarto, sala, banheiro e cozinha externa. A construção é em alvenaria, com piso frio e laje, exceto no terraço, que é em cimento. O imóvel está em bom estado de conservação, apesar de ser antigo. A localização é em área urbana, com comércio próximo e abastecimento de água, mas sem saneamento público. O valor atribuído ao imóvel é de R$ 900.000,00.
Sala comercial localizada em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial nº 2201-b, situada no Edifício Torre Seller Center, Niterói Shopping, na Rua da Conceição, nº 188, no bairro Centro. O imóvel está em uma localização central e é classificado como comercial.
Apartamento no Recreio dos Bandeirantes, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel ocupado localizado na Rua Venâncio Veloso, 250, no Recreio dos Bandeirantes, Rio de Janeiro - RJ. Trata-se de um apartamento na cobertura do Edifício "DARDANELLOS", com área privativa de 166,00m² e área total de 166,00m². O imóvel possui direito ao uso de 02 vagas de garagem situadas no pavimento térreo. A venda é condicionada ao não exercício do direito de preferência do fiduciante e deve ser realizada somente à vista. O imóvel será vendido no estado de conservação em que se encontra.
Imóvel comercial em Benfica, Rio de Janeiro. Descrição: Leilão de galpão comercial localizado na cidade do Rio de Janeiro, no bairro Benfica. O imóvel é um prédio térreo situado na Rua Doutor Rodrigues de Santana, nº 36, com medidas de 22,00m de frente, 22,60m nos fundos, 50,88m pelo lado esquerdo e 45,90m pelo lado direito. O terreno confronta à direita com o prédio nº 40 e à esquerda com o prédio nº 26 da mesma rua. O imóvel está desocupado e o lance inicial mínimo é de R$ 2.313.000,00.
Casa em Itaipuaçu, Maricá, RJ. Descrição: Imóvel localizado na Rua Jayme de Carvalho, nº 1.409, Jardim Atlântico Leste, Itaipuaçu, Maricá/RJ. A casa possui uma área construída de 94,78 m² e um terreno de 480,00 m². O imóvel está ocupado e a venda é em caráter “ad corpus”, no estado de conservação em que se encontra. Não há vaga de garagem disponível. O leilão será realizado em duas datas: o primeiro em 26 de outubro de 2026 e o segundo em 09 de novembro de 2026, com lances mínimos de R$ 515.207,85 e R$ 541.585,60, respectivamente.
Imóvel Comercial localizado em Copacabana, Rio de Janeiro. Descrição: Prédio Comercial situado na Avenida Nossa Senhora de Copacabana, 1292, Copacabana, Rio de Janeiro (RJ). O imóvel será locado integralmente ao Banco do Brasil S/A por um prazo de até 60 meses, com um valor de locação inicialmente estabelecido em R$ 91.299,96. O arrematante deve estar ciente de que a proposta de alienação abrange exclusivamente a loja térrea com subsolo, excluindo qualquer outra parte do imóvel que pertença a terceiros. O imóvel está vinculado ao Condomínio do Edifício Satélite, e o arrematante deve aceitar as disposições da Convenção de Condomínio e do Regulamento Interno. Além disso, o arrematante será responsável por quaisquer providências necessárias para a regularização documental do imóvel, incluindo a obtenção do AVCB (auto de vistoria do corpo de bombeiros). É importante ressaltar que estão em curso obras na agência por conta do Banco.
Imóvel Comercial localizado em Ipanema, Rio de Janeiro. Descrição: Prédio Comercial situado na Rua Joana Angélica, 124-A, Ipanema, Rio de Janeiro (RJ). O imóvel será locado integralmente ao Banco do Brasil S/A por um prazo de até 60 meses, com um valor de locação inicialmente estabelecido em R$ 176.660,11. A proposta de alienação abrange exclusivamente a loja 124-A, composta por térreo, mezanino e segundo pavimento, além do direito de uso de oito vagas de garagem. O arrematante deve observar as normas do Condomínio do Edifício Serra da Paz e arcar com quaisquer custos de regularização documental após a compra. O imóvel está vinculado à Área de Proteção do Ambiente Cultural - APAC Ipanema e está sujeito a intervenções que necessitam de aprovação municipal.
Imóvel Comercial situado na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro. Descrição: Prédio Comercial localizado na Praça Euvaldo Lodi, 35, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro (RJ). O imóvel será locado integralmente ao Banco do Brasil S/A por um prazo de até 60 meses, com um valor de locação inicialmente estabelecido em R$ 219.555,06. O arrematante será responsável por quaisquer providências necessárias para o desembaraço e regularização documental do imóvel, além de realizar benfeitorias, como reformas no primeiro piso do subsolo e reparos na cobertura e nas vigas. O arrematante também deve estar ciente de que estão em curso obras na agência.
Imóvel comercial de 483m² localizado no Centro do Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial com área total de 483m², situada na Avenida Graça Aranha, uma das principais avenidas do Centro do Rio de Janeiro. O imóvel possui pé direito alto, proporcionando ambientes amplos, iluminados e com excelente ventilação. O layout é flexível, permitindo adaptações para diversos tipos de negócios. O prédio conta com portaria 24h, segurança e toda a infraestrutura necessária para um funcionamento eficiente. A localização é privilegiada, próxima à Praça Mauá, Avenida Rio Branco e principais vias de acesso, além de transporte público acessível e grande fluxo de pessoas. Ideal para grandes escritórios corporativos, consultórios, empresas de tecnologia, startups, consultorias e serviços financeiros.
Imóvel Comercial em Volta Redonda, Rio de Janeiro. Descrição: Prédio Comercial localizado na Rua Trinta e Três, 20, Vila Santa Cecília, Volta Redonda (RJ). O imóvel será locado integralmente ao Banco do Brasil S/A por um prazo de até 60 meses, com um valor de locação inicialmente estabelecido em R$ 29.274,59. O arrematante será responsável por todas as providências necessárias para a regularização documental do imóvel, incluindo a obtenção do AVCB (auto de vistoria do corpo de bombeiros). A venda inclui apenas os andares térreo e mezanino, sendo que o pavimento superior pertence a terceiros. A fachada do imóvel possui a logomarca do Banco do Brasil, que deve ser mantida conforme critério do banco.
Imóvel comercial de 1.472,00 m² localizado na Avenida Rio Branco, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel em questão é um prédio comercial situado na Avenida Rio Branco, 142, Loja B e Sobreloja B, no Centro do Rio de Janeiro. A área total do terreno é de 1.472,00 m², com uma fração ideal de 59.428/1.000.000. O imóvel será locado integralmente ao Banco do Brasil S/A por um prazo de até 60 meses, com um valor de locação inicialmente estabelecido em R$ 55.348,63. O adquirente deverá arcar com todas as despesas relacionadas à regularização do imóvel, incluindo a transformação da transcrição em matrícula e a obtenção do AVCB (auto de vistoria do corpo de bombeiros). O imóvel está vinculado a um condomínio e o arrematante deve aceitar as normas do regulamento interno. Além disso, há uma servidão pública de passagem sob galeria que incide sobre o terreno do edifício.
Imóvel Comercial situado na Praia de Botafogo, Rio de Janeiro. Descrição: Prédio Comercial localizado na Praia de Botafogo, 384, Botafogo, Rio de Janeiro (RJ). O imóvel será locado integralmente ao Banco do Brasil S/A por um prazo de até 60 meses, com um valor de locação inicialmente estabelecido em R$ 103.894,04. O adquirente deverá arcar com todas as despesas e providências necessárias para a regularização documental do imóvel, incluindo a transformação da transcrição em matrícula no Cartório de Registro de Imóveis. O imóvel possui uma Convenção de Condomínio registrada e é foreiro em parte ao Domínio da União. A locação abrange do subsolo ao terceiro andar, enquanto os pavimentos superiores, compostos de apartamentos, pertencem a terceiros. O comprador assume a responsabilidade por todas as autorizações necessárias para a transferência do domínio útil e regularizações pertinentes.
Apartamento em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento nº 803, localizado no Edifício "Azteca", com uma vaga de garagem. O imóvel está situado na Rua Lopes Trovão, nº 38, Niterói/RJ. O pagamento pode ser parcelado com 25% de entrada e o restante em até 30 meses.
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório com sede no Centro do Rio, especializado em leilão judicial e extrajudicial de imóveis no RJ, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Do método pré-leilão à imissão na posse — incluindo casos reais em Ipanema e Botafogo.
PRÉ-LEILÃO — MÉTODO
Antes do lance, três perguntas decisivas: há vício processual capaz de anular a arrematação? Quais dívidas o arrematante assume? Existe impedimento à transmissão da posse e da propriedade? O método consolidado em duas décadas de leilão de imóveis no Rio de Janeiro.
Leia o artigo relacionadoMODALIDADES
As duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil, lado a lado: quem conduz, qual a base legal, como funciona a desocupação e onde estão os riscos específicos de cada uma. A decisão estrutural antes de qualquer lance.
Ver mais em PublicaçõesPRÉ-LEILÃO — EDITAL
Ler o edital não basta. Situação possessória, valor da dívida exequenda, ônus reais, atos de citação e intimações — as informações decisivas para o lance ficam fora do edital e exigem análise direta dos autos do processo judicial.
Ver mais em PublicaçõesRISCOS — DIREITOS REAIS
Dois ônus reais que podem manter o imóvel arrematado ocupado pelo usufrutuário ou pelo titular do direito de habitação indefinidamente, mesmo depois do registro da carta de arrematação. O que verificar na matrícula antes do lance.
Ver mais em PublicaçõesTRIBUTAÇÃO — ITBI NO RJ
A polêmica tributária mais relevante no Rio de Janeiro: base de cálculo do ITBI sobre o valor da arrematação versus avaliação fiscal. Diferença que pode representar dezenas de milhares de reais no custo final da arrematação.
Leia o artigo relacionadoPÓS-LEILÃO — DOCUMENTOS
Em qual momento cada documento é emitido, qual a sua função jurídica e por que apenas a carta serve como título translativo para o registro no cartório de imóveis. Distinção fundamental no leilão judicial — e frequentemente confundida.
Leia o artigo relacionadoCASO REAL — IPANEMA / RJ
Operação completa de leilão judicial de imóvel em Ipanema, assessorada pela equipe do escritório — do estudo de viabilidade jurídica à consolidação da posse. Exemplo concreto do método aplicado em endereços da Zona Sul carioca. Caso divulgado com autorização do cliente.
Ver mais em PublicaçõesCASO REAL — BOTAFOGO / RJ
Leilão judicial de imóvel em Botafogo conduzido pelo escritório do estudo prévio à imissão na posse. Mais um caso real da Zona Sul do Rio que integra o acervo de 1.300 arrematações da banca. Caso divulgado com autorização do cliente.
Ver mais em PublicaçõesDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — no Rio de Janeiro é de 3%, em Niterói é de 2%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A alíquota do ITBI é fixada por lei de cada município, e em leilão o imposto incide sobre o valor da arrematação. Nos municípios que conferimos na legislação municipal, a alíquota é de 3% no Rio de Janeiro, 3% em Nova Iguaçu, 2% em Niterói e 2% em Cabo Frio. Como a lei municipal pode mudar, o Estudo de Viabilidade Jurídica confirma a alíquota vigente do município do imóvel antes do lance.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 3 mil imóveis do Rio de Janeiro aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
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