Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado do Rio de Janeiro. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 1 de novembro de 2026, o catálogo reúne 2.534 imóveis em leilão no estado do Rio de Janeiro: 15% judiciais e 85% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (50%).
Casa em São Gonçalo, Rio de Janeiro. Descrição: Casa com 60 m² de área privativa, composta por 2 quartos, banheiro, sala e cozinha. Localizada na Rua José Gomes de Araújo, 307 - Casa 03, no bairro Marambaia, em São Gonçalo/RJ.
Apartamento em São Gonçalo, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento com 61 m² de área total e 61 m² de área privativa. Possui quarto, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. Localizado na Rua José Leite Furtado, 96 - Apto. 103, no bairro Laranjal, em São Gonçalo/RJ.
Apartamento em Santa Cruz, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento com 96,23 m² de área total e 43,22 m² de área privativa. Possui 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. Localizado no empreendimento Res Reino Unido II, na Rua Itatinga, 140 - Apto. 403, Bloco 2, Santa Cruz, Rio de Janeiro/RJ. IPTU: 52514.
Apartamento em Santa Cruz, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento no Residencial Santiago I com 44,83 m² de área total e 44,83 m² de área privativa. O imóvel possui 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. Localizado na Estrada de Santa Eugenia, 3100 - Apto. 103, Bloco 2, no bairro Santa Cruz, Rio de Janeiro/RJ.
Apartamento em Jacarepaguá, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento com 41 m² de área total e 41 m² de área privativa. Possui 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. Localizado no empreendimento Res My Jacarepaguá, no bairro Pechincha, Rio de Janeiro/RJ.
Casa em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Casa com 89 m² de área total e 89 m² de área privativa, localizada na Rua Piraque, 170 - Fundoss, no bairro Madureira. O imóvel possui 2 quartos, banheiro, sala e cozinha.
Apartamento na Vila do Pan, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento com 70,46 m² de área privativa, localizado na Avenida Claudio Besserman Vianna, 3400 - Apto. 501, Bloco 6, no bairro Jacarepaguá, Rio de Janeiro/RJ. O imóvel possui 1 vaga de garagem.
Apartamento em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Apartamento com 56 m² de área total e 56 m² de área privativa, contendo 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. Localizado no empreendimento Villagio Carioca Life, no bairro Irajá, Rio de Janeiro/RJ.
Apartamento na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento com 85,9 m² de área total e 85,9 m² de área privativa, localizado na Rua José da Conceição Santos, 58 - Apto. 101, Rio de Janeiro/RJ. O imóvel possui 2 quartos, sala, cozinha, banheiro, área de serviço e 1 vaga de garagem. Situado no bairro Cosmos, o IPTU é de 33282401CL180927.
Apartamento em Campo Grande, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento com 73,87 m² de área total e 41,23 m² de área privativa. Possui 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. Localizado no condomínio Residencial Ipês, na Rua Projetada A, 311 - Apto. 408, Bloco 1, Campo Grande, Rio de Janeiro/RJ.
Apartamento em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Apartamento com 40 m² de área total e 40 m² de área privativa, localizado na Estrada Marechal Miguel Salazar Mendes de Moraes, 969 - Apto. 105, Bloco 2, Lote 1, no bairro Freguesia de Jacarepaguá. O imóvel possui 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Casa em Nova Iguaçu, Rio de Janeiro. Descrição: Casa com 120 m² de área total e 65,73 m² de área privativa. O imóvel possui 54,27 m² de área do terreno, 2 quartos, 2 banheiros, sala e cozinha. Localizado na Rua Sete de Abril, 35 - Casa 1, no bairro Ipiranga, Nova Iguaçu/RJ.
Apartamento em Itaboraí, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento localizado no Cond Residencial Pedra Imperial, com 48,58 m² de área total e 40,82 m² de área privativa. O imóvel possui 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. Situado na Rua Dona Bela, 1274 - Apto. 406, Bloco 3, no bairro Bela Vista, em Itaboraí/RJ.
Apartamento em Duque de Caxias, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento com 47,19 m² de área total e 47,19 m² de área privativa. Possui 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. Localizado no empreendimento Central Park Riviera I, na Rua Manaus, 137 - Apto. 501, Bloco 1, no bairro Duque de Caxias.
Apartamento em Campos dos Goytacazes, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento com 86,94 m² de área total e 41,85 m² de área privativa. Possui 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. Localizado no Residencial Parque Abrolhos, na Avenida Presidente Vargas, 415 - Apto. 302, Bloco 2B, no bairro Parque Pecuária, Campos dos Goytacazes/RJ.
Apartamento em Campos dos Goytacazes, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento localizado no Cond Res Parque Marajo, com 41,85 m² de área privativa. O imóvel possui sala, cozinha, banheiro, e 1 vaga de garagem. Está situado na Avenida Presidente Vargas, 383 - Apto. 201, Bloco 3A, no bairro Parque Pecuária, em Campos dos Goytacazes/RJ.
Apartamento em Campos dos Goytacazes, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento no Residencial Parque Ambar, com 64,9 m² de área total e 46,63 m² de área privativa. Possui 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. Localizado na Rua Raimundo de Farias Brito, 177 - Apto. 405, Bloco 8, no bairro Loteamento Sonho Dourado, em Campos dos Goytacazes/RJ.
Apartamento em Campos dos Goytacazes, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento com 50,84 m² de área total e 50,84 m² de área privativa. Possui 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. Localizado no Parque Jardim dos Jatobas, no bairro Jardins de Campos, em Campos dos Goytacazes/RJ.
Casa em Cabo Frio, Rio de Janeiro. Descrição: Casa com 60,85 m² de área total e 60,85 m² de área privativa, localizada no condomínio Pero Beach. O imóvel possui 119,95 m² de área do terreno, 2 quartos, 2 banheiros, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. O IPTU está registrado sob o número 189789-1. O imóvel apresenta gravame/penhora/indisponibilidade averbada na matrícula, e a regularização ficará a cargo do adquirente. Localização: Rua Cinco, 366 - Casa 7, Bairro Reserva do Pero, Cabo Frio/RJ.
Apartamento em Volta Redonda, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento localizado no condomínio Residencial Jardim Mariana, com 58,31 m² de área total e 42,83 m² de área privativa. O imóvel possui 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. Está situado na Rua do Contorno, 3301 - Apto. 801, Bloco 01, 7º andar, no bairro Brasilândia, em Volta Redonda/RJ.
Apartamento em São Gonçalo, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento localizado no condomínio Bosque dos Sonhos, com 48,74 m² de área total e 48,74 m² de área privativa. O imóvel possui 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. Está situado na Estrada João de Abreu, 214 - Apto. 501, Bloco 2, no bairro Monjolos, em São Gonçalo/RJ.
Apartamento em Santa Cruz, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento com 95,25 m² de área total e 41,19 m² de área privativa. Possui 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. Localizado no condomínio Residencial Viva Vida Tranquilidade, na Rua Aporuna, 111 - Apto. 210, Bloco 1, Santa Cruz, Rio de Janeiro/RJ.
Apartamento na Guadalupe, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento com 41,19 m² de área total e 41,19 m² de área privativa. Possui 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. Localizado no condomínio Conquista Jardim Guadalupe, na Rua Luis Coutinho Cavalcanti, 57 - Apto. 309, Bloco 2, no bairro Guadalupe, Rio de Janeiro/RJ.
Apartamento em Guadalupe, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento com 63 m² de área total e 63 m² de área privativa. Possui 3 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. Localizado no condomínio Residencial Esperança, na Estrada Camboata, 3953 - Apto. 202, Bloco 5, Rio de Janeiro/RJ.
Casa em Maricá, Rio de Janeiro. Descrição: Casa com 71,95 m² de área total e 71,95 m² de área privativa, situada em um terreno de 240 m². O imóvel possui 2 quartos, 2 banheiros, sala e cozinha. Localizado na Rua Cento e Vinte e Três, 830 - Casa 1, no bairro Jardim Atlântico, Maricá/RJ.
Apartamento em Duque de Caxias, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento localizado no Portal Jardim do Beija Flor, com 65,97 m² de área total e 46,57 m² de área privativa. O imóvel possui 2 quartos, banheiro, sala e cozinha. Está situado na Avenida Ana Dantas, 1865 - Apto. 103, Bloco 3, no bairro Mantiquira, em Duque de Caxias/RJ.
Casa em Campos dos Goytacazes, Rio de Janeiro. Descrição: Casa com 51,4 m² de área total e 51,4 m² de área privativa, situada em um terreno de 140 m². O imóvel possui 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. Localizado na Rua Hercília Ribeiro, 33 - Lote 29 Quadra R, no bairro Parque Aurora, Campos dos Goytacazes/RJ.
Casa em Nova Iguaçu, Rio de Janeiro. Descrição: Casa com 69,68 m² de área total e 69,68 m² de área privativa, situada em um terreno de 105 m². O imóvel possui 2 quartos, 2 banheiros, sala, lavabo, cozinha e 1 vaga de garagem. Localizado na Travessa Salinas, 16 - Lote 2 Quadra 6, no bairro Palhada, Nova Iguaçu/RJ.
Casa em Nova Iguaçu, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel com 31,54 m² de área total e 31,54 m² de área privativa, localizado na Rua Dez, 30 - Casa 3, no bairro Ipiranga. O terreno possui 51 m². O imóvel conta com um quarto, banheiro, sala, cozinha e uma vaga de garagem.
Apartamento na Tijuca, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento 501, bloco A do edifício situado na Rua Barão de Itapagipe, n° 417, Tijuca, Rio de Janeiro/RJ, com 50m² de área edificada e posição de frente, conforme certidão de elementos cadastrais.
Apartamento na Nova Iguaçu, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Paraíba, nº 522, Nova Iguaçu, RJ. Trata-se do apartamento nº 408 do bloco nº 05 do prédio que tomou o nº 522 da Rua Paraíba.
Apartamento na Urca, Rio de Janeiro, com 207m² e 4 vagas de garagem. Descrição: O imóvel possui 4 quartos, sendo 1 suíte, 1 banheiro, lavabo, sala, cozinha e 2 quartos de empregada com banheiro. O prédio, construído em 1986, conta com 5 andares, 2 apartamentos por andar, varandão, portaria 24h, elevadores, garagem e playground. Localizado quase na esquina da Av. Portugal.
Apartamento de 71m² em Santa Cruz, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Pindaré, 126, Santa Cruz, Rio de Janeiro/RJ, com área privativa de 71m². O apartamento está registrado sob a matrícula nº 114.175 do 4º Ofício do Registro de Imóveis do Rio de Janeiro/RJ e faz parte do Edifício Pindaré, situado no 3º andar. O imóvel acompanha 1 vaga de garagem no pilotis do edifício e apresenta padrão de acabamento médio, com estado de conservação regular. O lance mínimo no 1º leilão é de R$ 242.122,74, e no 2º leilão, o lance mínimo é de R$ 155.571,84, representando um desconto de 36% em relação ao primeiro leilão. O valor por m² é aproximadamente R$ 2.191/m². O imóvel encontra-se ocupado, e a desocupação é de responsabilidade do adquirente. A venda é realizada no estado em que o imóvel se encontra, com despesas de transferência e registro a cargo do arrematante, assim como eventuais débitos de IPTU e despesas condominiais. Localizado a cerca de 800 m da Estação Santa Cruz e a 600 m do Terminal Santa Cruz, o bairro conta com comércio desenvolvido, agências bancárias e o Hospital Municipal Pedro II, sendo uma boa opção para moradia ou locação.
Apartamento na Freguesia (Jacarepaguá), Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento com 264,00m², localizado na Rua Potiguara, nº 572, Freguesia (Jacarepaguá), Rio de Janeiro/RJ. O imóvel conta com 02 vagas de garagem. O pagamento pode ser parcelado com entrada de 25% e o restante em até 30 meses.
Casa em Nova Iguaçu, Rio de Janeiro. Descrição: Casa com 49,98 m² de área total e 49,98 m² de área privativa, localizada na Praça 4, 37 - Casa 4, no bairro Cabucu. O imóvel possui 73,04 m² de área do terreno, um banheiro, sala, cozinha e uma vaga de garagem.
Apartamento em Tanguá, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento nº 404 com 45,53 m² localizado no Bloco 29 do Condomínio Residencial Vila das Hortências, na Rua Euclides da Silva, s/n, Pinhão, Tanguá/RJ. O imóvel conta com vaga de garagem. O condomínio apresenta estado de conservação ruim e indícios de vulnerabilidade.
Imóvel comercial de 1.193 m² com 15 vagas na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é uma loja localizada na Avenida Olegário Maciel, nº 542, na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro. Com uma área total de 1.193 m², o espaço é destinado a uso comercial, especificamente para uma agência bancária. O prédio possui dois pavimentos, uma cobertura e um subsolo destinado a estacionamento, com 15 vagas vinculadas ao imóvel (13 no subsolo e 2 descobertas no 1º pavimento). O terreno tem 12,00 m de frente e fundos, com 37,00 m de extensão em ambos os lados. O imóvel foi construído em 1982 e possui habite-se concedido em 19/11/1981.
Terreno de 1.777,10 m² em Maricá, Rio de Janeiro. Descrição: Lote 08 — terreno localizado na quadra 09 da Rua Monsenhor Emerson Negreiro, em Inoã, Maricá/RJ, com área total de 1.777,10 m². O terreno possui medidas de 20,00m de frente, 20,20m de fundos, 86,47m pelo lado direito e 91,24m pelo lado esquerdo. Não há edificação na área. O imóvel está situado em uma região urbana, distante do centro da cidade, mas com comércio nas proximidades. O abastecimento de água é feito pela empresa Águas do Rio, e o terreno conta com fossa/sumidouro. As ruas de acesso são iluminadas e pavimentadas, com ponto de ônibus nas proximidades. O valor atribuído ao imóvel é de R$ 800.000,00.
Imóvel comercial localizado em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial nº 1504-a, situada no Edifício Torre Seller Center, Niterói Shopping, na Rua da Conceição, nº 188, no bairro Centro. O imóvel está em uma localização central e é classificado como comercial.
Sala comercial em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial nº 2007-a, localizada no Edifício Torre Seller Center, Niterói Shopping, na Rua da Conceição, nº 188, Niterói/RJ. O imóvel está situado no bairro Centro e é classificado como comercial.
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório com sede no Centro do Rio, especializado em leilão judicial e extrajudicial de imóveis no RJ, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Do método pré-leilão à imissão na posse — incluindo casos reais em Ipanema e Botafogo.
PRÉ-LEILÃO — MÉTODO
Antes do lance, três perguntas decisivas: há vício processual capaz de anular a arrematação? Quais dívidas o arrematante assume? Existe impedimento à transmissão da posse e da propriedade? O método consolidado em duas décadas de leilão de imóveis no Rio de Janeiro.
Leia o artigo relacionadoMODALIDADES
As duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil, lado a lado: quem conduz, qual a base legal, como funciona a desocupação e onde estão os riscos específicos de cada uma. A decisão estrutural antes de qualquer lance.
Ver mais em PublicaçõesPRÉ-LEILÃO — EDITAL
Ler o edital não basta. Situação possessória, valor da dívida exequenda, ônus reais, atos de citação e intimações — as informações decisivas para o lance ficam fora do edital e exigem análise direta dos autos do processo judicial.
Ver mais em PublicaçõesRISCOS — DIREITOS REAIS
Dois ônus reais que podem manter o imóvel arrematado ocupado pelo usufrutuário ou pelo titular do direito de habitação indefinidamente, mesmo depois do registro da carta de arrematação. O que verificar na matrícula antes do lance.
Ver mais em PublicaçõesTRIBUTAÇÃO — ITBI NO RJ
A polêmica tributária mais relevante no Rio de Janeiro: base de cálculo do ITBI sobre o valor da arrematação versus avaliação fiscal. Diferença que pode representar dezenas de milhares de reais no custo final da arrematação.
Leia o artigo relacionadoPÓS-LEILÃO — DOCUMENTOS
Em qual momento cada documento é emitido, qual a sua função jurídica e por que apenas a carta serve como título translativo para o registro no cartório de imóveis. Distinção fundamental no leilão judicial — e frequentemente confundida.
Leia o artigo relacionadoCASO REAL — IPANEMA / RJ
Operação completa de leilão judicial de imóvel em Ipanema, assessorada pela equipe do escritório — do estudo de viabilidade jurídica à consolidação da posse. Exemplo concreto do método aplicado em endereços da Zona Sul carioca. Caso divulgado com autorização do cliente.
Ver mais em PublicaçõesCASO REAL — BOTAFOGO / RJ
Leilão judicial de imóvel em Botafogo conduzido pelo escritório do estudo prévio à imissão na posse. Mais um caso real da Zona Sul do Rio que integra o acervo de 1.300 arrematações da banca. Caso divulgado com autorização do cliente.
Ver mais em PublicaçõesDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — no Rio de Janeiro é de 3%, em Niterói é de 2%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A alíquota do ITBI é fixada por lei de cada município, e em leilão o imposto incide sobre o valor da arrematação. Nos municípios que conferimos na legislação municipal, a alíquota é de 3% no Rio de Janeiro, 3% em Nova Iguaçu, 2% em Niterói e 2% em Cabo Frio. Como a lei municipal pode mudar, o Estudo de Viabilidade Jurídica confirma a alíquota vigente do município do imóvel antes do lance.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 3 mil imóveis do Rio de Janeiro aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
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