Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado do Rio de Janeiro. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 1 de novembro de 2026, o catálogo reúne 2.534 imóveis em leilão no estado do Rio de Janeiro: 15% judiciais e 85% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (50%).
Apartamento em Campo Grande, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento localizado na Estrada do Campinho, nº 5150, apto. 401, Bloco 24, no condomínio Novolar Jardins do Brito, em Campo Grande, Rio de Janeiro. O imóvel possui 43,94 m² de área privativa e conta com 1 vaga de garagem.
Apartamento em Resende, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento localizado na Rua Projetada N. 153, Apto. 204, Bloco 11, no Reserva Vila Jardim, em Resende/RJ. O imóvel possui 62,91 m² de área total e 41,32 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Casa em Nova Iguaçu, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Estrada Granja N. 03, CS 83, no condomínio Residencial Diamantina, em Nova Iguaçu/RJ. Possui 44,7 m² de área total e 44,7 m² de área privativa, com um terreno de 133,2 m². O imóvel conta com 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala e cozinha.
Casa em Nova Iguaçu, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Dez, nº 147, CS 01, QD M LT 15, no loteamento Parque Marapicu II, em Nova Iguaçu/RJ. A casa possui 51 m² de área total, 31,54 m² de área privativa e 51 m² de área do terreno. O imóvel conta com quarto, banheiro, sala e cozinha.
Casa em Nova Iguaçu, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado em Nova Iguaçu/RJ, na Rua Doutor Albert Sabin, com 58,4 m² de área total e 58,29 m² de área privativa. O terreno possui 123,96 m² e conta com 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Casa em Nova Iguaçu, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Oito, nº 47, QD I LT 06, no lote Parque Marapicu II, Cabucu, Nova Iguaçu/RJ. A casa possui 33 m² de área total e 33 m² de área privativa, com 51 m² de área do terreno. Conta com quarto, área de serviço, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Nova Iguaçu, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento localizado na Avenida Abílio Augusto Tavares, nº SN, apto. 104, Bloco 24, no Residencial Morada da Colina, em Nova Iguaçu/RJ. O imóvel possui 40,83 m² de área total e 40,83 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Nova Iguaçu, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento localizado na Avenida Abílio Augusto Tavares, nº 3773, apto. 201, Bloco 7, no Residencial Morada da Colina, em Nova Iguaçu/RJ. O imóvel possui 60,51 m² de área total e 40,83 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Nova Iguaçu, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento localizado na Avenida Abílio Augusto Tavares, nº 3771, apto. 503, Bloco 13, no Residencial Jardim do Atalaia, em Nova Iguaçu/RJ. O imóvel possui 47,11 m² de área total e 40,83 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala e cozinha.
Apartamento em Nova Iguaçu, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento localizado na Avenida Abílio Augusto Tavares, nº 3771, apto. 204, Bloco 8, no Residencial Jardim do Atalaia, Cabucu. O imóvel possui 62,34 m² de área total e 40,83 m² de área privativa, com 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento localizado na Travessa Luiz Paulino, N. 02, Apto. 903, Bl 02, em Niterói/RJ. O imóvel possui 51,42 m² de área total e 35,69 m² de área privativa, com quarto, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Casa em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Senador Fernandes da Cunha, nº 1330, QD 4, no condomínio Sítio Santo Antônio I, em Niterói/RJ. A casa possui 46 m² de área privativa e 651 m² de área total do terreno. O imóvel está com gravame/penhora/indisponibilidade averbada na matrícula, e a regularização ficará a cargo do adquirente.
Apartamento em Campos dos Goytacazes, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento localizado na Estrada Santa Rosa, nº 264, Apto. 401, Bloco 03, no Parque Jardim dos Jatobas, Campos dos Goytacazes/RJ. O imóvel possui 50,84 m² de área total e privativa, com 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Terreno de 8567m² em Duque de Caxias, Rio de Janeiro. Descrição: Terreno localizado em Duque de Caxias/RJ, na Estrada Nogueiras, com área total de 8567m². O imóvel possui gravame/penhora/indisponibilidade averbada na matrícula, e a regularização ficará por conta do adquirente.
Apartamento em Copacabana, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento nº 1101, situado na Avenida Nossa Senhora de Copacabana, nº 314, Copacabana, Rio de Janeiro/RJ, com área edificada de 45m². Localizado no 11º andar, de frente para a Avenida, o apartamento encontra-se desocupado e fechado, não sendo possível verificar sua divisão interna e condições de conservação. O edifício residencial possui 13 andares, com 02 elevadores, portaria 24 horas e sistema de monitoramento por câmeras de segurança. Não há vaga de garagem nem área de lazer. A localização é privilegiada, com fácil acesso a transporte público e proximidade de comércio e serviços.
Apartamento em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento nº 203, Bloco 10 – Condomínio do Edifício Alto Icaraí, localizado na Rua Arídio Martins, nº 50, Fátima, Niterói/RJ, com área edificada de 77m². A unidade é composta por 2 quartos, sala, cozinha, área de serviço e 1 banheiro. O condomínio possui 14 blocos, com 4 apartamentos por andar, sem elevador, e oferece portaria 24 horas, interfone e infraestrutura de lazer, incluindo piscina, espaço gourmet, salão de festas, churrasqueira, campo de futebol, academia para idosos e parque infantil. A localização é em uma região predominantemente residencial, com acesso a bairros como Centro, Icaraí, São Lourenço, Santa Rosa, Cubango e Pé Pequeno. A rua de acesso é asfaltada, em aclive, com baixo fluxo de veículos.
Apartamento em Campos dos Goytacazes, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento localizado na Avenida Rosa Montezano de Oliveira, nº 224, apto. 202, Bl 18, no Parque Novo Jockey, Campos dos Goytacazes/RJ. O imóvel possui 41,85 m² de área total e 41,85 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Copacabana, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel está situado no Condomínio Mediterrâneo Sul, na Rua Marechal Mascarenhas de Morais, apto 703, com área edificada de 79 m². Trata-se de uma unidade em prédio residencial construído em 1982, composto por sete pavimentos, com quatro apartamentos por andar e uma unidade de cobertura. O condomínio oferece garagem, playground, salão de festas, três elevadores, serviço de portaria 24 horas e sistema de monitoramento por câmeras de segurança nas áreas comuns. Localizado em uma região com fácil acesso aos principais meios de transporte público e próximo a amplo comércio e serviços, o local conta com infraestrutura completa, incluindo energia elétrica, telefonia, iluminação pública, vias asfaltadas, abastecimento de água e rede de esgotamento sanitário.
Casa em Vila Valqueire, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Namur, 85, em Vila Valqueire, Estado do Rio de Janeiro.
Casa em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado no empreendimento Lot Remanso Verde, com 53,17 m² de área total e privativa. A casa possui 2 quartos, banheiro, sala e cozinha. O endereço é Rua L N. 16, CS 1 LT 120, Cantagalo, Niterói/RJ. Avaliação do imóvel é de R$199.000,00.
Apartamento em Teresópolis, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento localizado na Rua Acre, nº 100, Apto. 101, Bloco 15, no condomínio Residencial Serra das Araras, em Teresópolis/RJ. O imóvel possui 48,69 m² de área total e 48,69 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala e cozinha. O IPTU é de 95755.
Apartamento em São Gonçalo, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento localizado na Rua Neuza Maria Rodrigues da Silva, nº 119, Apto. 202, no lote Jardim Nossa Senhora da Boa Esperança, em São Gonçalo/RJ. O imóvel possui 28,17 m² de área total e 60,7 m² de área privativa. Conta com quarto, banheiro e sala.
Apartamento em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Apartamento localizado na Rua Ibirarema, nº 118, Apto. 301, Bloco 07, no Residencial Rio Sena, Santa Cruz. O imóvel possui 85,68 m² de área total e 43,22 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento na Santa Cruz, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento localizado na Rua dos Jesuitas, nº 551, Apto. 408, Bloco 10, Jardim dos Ipês I, Santa Cruz, Rio de Janeiro/RJ. O imóvel possui 70,62 m² de área total e 41,45 m² de área privativa, com 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento na Santa Cruz, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento com 43,22 m² de área total e 43,22 m² de área privativa, localizado no empreendimento Recanto das Águas. O imóvel possui 2 quartos, banheiro, sala e cozinha.
Imóvel com 527m² em Curicica, Rio de Janeiro. Descrição: Galpão comercial localizado em um terreno com aproximadamente 527m² na Rua Caioba, 115, Lote 47, PAL 21.403, Quadra 83, Curicica, Rio de Janeiro/RJ. O imóvel é murado e possui um portão alto. Segundo informações de moradores vizinhos, o galpão está desocupado. O imóvel poderá ser parcelado com entrada de 25% e o restante em até 30 meses.
Apartamento no Cosmos, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento com 58,81 m² de área total e 46,58 m² de área privativa. Possui 2 quartos, banheiro, sala e cozinha. Localizado no empreendimento Naturalis Residencial, na Rua das Amendoeiras, nº 305, Apto. 211, Bloco 6, Cosmos, Rio de Janeiro/RJ. Avaliação de R$169.000,00.
Apartamento no Cosmos, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado no empreendimento Cond Novolar Jardins do Brito, com 95,27 m² de área total e 43,94 m² de área privativa. O apartamento possui 2 quartos, banheiro, sala e cozinha.
Apartamento no Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Apartamento localizado na Rua Dores do Turvo, nº 170, Apto. 901, Bloco 4, na Pavuna, Rio de Janeiro. O imóvel possui 48 m² de área total e 48 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala e cozinha.
Apartamento em Jacarepaguá, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento localizado na Rua Sergio Camargo, nº 50, apto. 801, com 63 m² de área privativa. O imóvel possui 2 quartos, 2 banheiros, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Casa em Muriqui, Mangaratiba, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel residencial localizado na Vila Iracema, Muriqui, Mangaratiba, RJ. A casa possui uma área total construída de 233,92 metros quadrados e é composta por dois quartos, uma sala, cozinha, banheiro, varanda e área de serviço. O terreno designado como lote 2, quadra 10, mede 788,00 metros quadrados, com 15,00 metros de frente para a Rua 11 de Junho e está situado a cerca de 30 metros da Praia de Muriqui.
Imóvel com 53 lotes de terrenos totalizando 53.893m² em Cabo Frio, RJ. Descrição: Trata-se de 53 lotes de terrenos situados na Rua das Pacas, Sítio do Gravatá I e II, em Cabo Frio/RJ, com uma área total de 53.893m². Os lotes estão divididos em duas categorias: 27 lotes totalizando 28.083m² e 26 lotes totalizando 25.810m². A avaliação atualizada é de R$ 5.508.595,30. Os lances terão um incremento mínimo de R$ 50.000,00 e os imóveis serão vendidos em caráter “ad corpus”, no estado em que se encontram. O pagamento pode ser feito à vista ou a prazo, com condições específicas para cada modalidade. O leilão será realizado online, com abertura para lances em 03/11/2026.
Terreno de 183,34m² em Seropédica, Rio de Janeiro. Descrição: Terreno localizado em Seropédica, RJ, na Rua João Martins Azeredo, número 0, quadra 06, lote 56, no condomínio Pétalas Residence. A área total do terreno é de 183,34m².
Apartamento em Jacarepaguá, Rio de Janeiro, com 49,76 m² de área privativa. Descrição: Imóvel localizado na Estrada Marechal Miguel Salazar Mendes de Morais, nº 969, Apto. 213, Bloco 1, Jacarepaguá, Rio de Janeiro/RJ. O apartamento possui uma área privativa de 49,76 m². O IPTU está registrado sob o número 35116086.
Apartamento no Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Apartamento localizado na Estrada Cabucu de Baixo, nº 450, Apto. 404, Bloco 1, Guaratiba, Rio de Janeiro. O imóvel possui 40 m² de área total e 40 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Apartamento localizado na Rua das Amendoeiras, nº 305, Apto. 203, Bloco 6, no bairro Cosmos, Rio de Janeiro. O imóvel possui 46,58 m² de área total e 46,58 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Apartamento localizado na Estrada João Melo, nº 485, Apto. 502, Bloco 06, no condomínio Parque Silvestre, Campo Grande, Rio de Janeiro. O imóvel possui 88,1 m² de área total e 47,2 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Apartamento localizado na Estrada do Campinho, nº 5150, Apto. 402, Bloco 20, no condomínio Novolar Jardins do Brito, Campo Grande. Possui 95,27 m² de área total e 43,94 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Apartamento localizado na Avenida Chrisostomo Pimentel de Oliveira, nº 1631, Apto. 104, Bloco 09, no bairro Anchieta. O imóvel possui 40 m² de área total e 40 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Nova Iguaçu, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento localizado na Estrada Humaitá, nº 5769, Apto. 202, Bloco 32, no Residencial Humaitá Garden, Jardim Guandu. O imóvel possui 47,2 m² de área total e 46,64 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório com sede no Centro do Rio, especializado em leilão judicial e extrajudicial de imóveis no RJ, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Do método pré-leilão à imissão na posse — incluindo casos reais em Ipanema e Botafogo.
PRÉ-LEILÃO — MÉTODO
Antes do lance, três perguntas decisivas: há vício processual capaz de anular a arrematação? Quais dívidas o arrematante assume? Existe impedimento à transmissão da posse e da propriedade? O método consolidado em duas décadas de leilão de imóveis no Rio de Janeiro.
Leia o artigo relacionadoMODALIDADES
As duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil, lado a lado: quem conduz, qual a base legal, como funciona a desocupação e onde estão os riscos específicos de cada uma. A decisão estrutural antes de qualquer lance.
Ver mais em PublicaçõesPRÉ-LEILÃO — EDITAL
Ler o edital não basta. Situação possessória, valor da dívida exequenda, ônus reais, atos de citação e intimações — as informações decisivas para o lance ficam fora do edital e exigem análise direta dos autos do processo judicial.
Ver mais em PublicaçõesRISCOS — DIREITOS REAIS
Dois ônus reais que podem manter o imóvel arrematado ocupado pelo usufrutuário ou pelo titular do direito de habitação indefinidamente, mesmo depois do registro da carta de arrematação. O que verificar na matrícula antes do lance.
Ver mais em PublicaçõesTRIBUTAÇÃO — ITBI NO RJ
A polêmica tributária mais relevante no Rio de Janeiro: base de cálculo do ITBI sobre o valor da arrematação versus avaliação fiscal. Diferença que pode representar dezenas de milhares de reais no custo final da arrematação.
Leia o artigo relacionadoPÓS-LEILÃO — DOCUMENTOS
Em qual momento cada documento é emitido, qual a sua função jurídica e por que apenas a carta serve como título translativo para o registro no cartório de imóveis. Distinção fundamental no leilão judicial — e frequentemente confundida.
Leia o artigo relacionadoCASO REAL — IPANEMA / RJ
Operação completa de leilão judicial de imóvel em Ipanema, assessorada pela equipe do escritório — do estudo de viabilidade jurídica à consolidação da posse. Exemplo concreto do método aplicado em endereços da Zona Sul carioca. Caso divulgado com autorização do cliente.
Ver mais em PublicaçõesCASO REAL — BOTAFOGO / RJ
Leilão judicial de imóvel em Botafogo conduzido pelo escritório do estudo prévio à imissão na posse. Mais um caso real da Zona Sul do Rio que integra o acervo de 1.300 arrematações da banca. Caso divulgado com autorização do cliente.
Ver mais em PublicaçõesDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — no Rio de Janeiro é de 3%, em Niterói é de 2%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A alíquota do ITBI é fixada por lei de cada município, e em leilão o imposto incide sobre o valor da arrematação. Nos municípios que conferimos na legislação municipal, a alíquota é de 3% no Rio de Janeiro, 3% em Nova Iguaçu, 2% em Niterói e 2% em Cabo Frio. Como a lei municipal pode mudar, o Estudo de Viabilidade Jurídica confirma a alíquota vigente do município do imóvel antes do lance.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 3 mil imóveis do Rio de Janeiro aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
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