Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado do Rio de Janeiro. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 31 de outubro de 2026, o catálogo reúne 2.467 imóveis em leilão no estado do Rio de Janeiro: 15% judiciais e 85% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (49%).
Apartamento na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento com 97m² localizado na Rua Bauhineas da Península, nº 150, Barra da Tijuca, RJ. O imóvel possui direito a uma vaga de garagem.
Apartamento em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado no Edifício Villa Mariana, apartamento 701, situado na Alameda São Boaventura, nº 300, no bairro Fonseca. O apartamento possui direito a 01 vaga de garagem.
Casa em Méier, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Dias da Cruz, 745, no bairro Méier, na cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro.
Imóvel situado em São Conrado, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel está localizado na Rua Santa Gláfira, 105, em São Conrado, Rio de Janeiro/RJ. O terreno possui medidas de 49m de frente, 30m nos fundos, 26,50m à direita e 21m à esquerda.
Casa em Flamengo, Maricá/RJ. Descrição: Imóvel localizado na Rua Francisco Martini, 26, Flamengo, Maricá/RJ.
Imóvel em Engenho Novo, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel situado à Rua Paz de Siqueira, nº 154, lote 1, pal 41269, Engenho Novo, Rio de Janeiro/RJ. O imóvel conta com 2 pavimentos, salas, banheiros e um galpão.
Apartamento em Flamengo, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Avenida Rui Barbosa, 348 - Apto 301, Flamengo, Rio de Janeiro/RJ.
Imóvel localizado em Jardim Guanabara, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel está situado na Rua Jorge de Lima, 184, Apto 102, no bairro Jardim Guanabara, na cidade do Rio de Janeiro, estado do RJ. O ambiente é destinado à captação de propostas de compra direta de bens públicos, com um prazo de 30 dias úteis para registro de propostas. O pagamento pode ser feito à vista ou parcelado, com entrada mínima de 25% do valor. É importante estar atento ao horário de encerramento das propostas, que ocorre automaticamente às 08h00 da data estipulada.
Imóvel Comercial localizado em Freguesia (Jacarepaguá), Rio de Janeiro. Descrição: Loja 204, situada na Estrada do Gabinal, nº 313, no bairro Freguesia (Jacarepaguá), na cidade do Rio de Janeiro, estado do RJ. O imóvel é classificado como comercial.
Imóvel comercial localizado na Freguesia (Jacarepaguá), Rio de Janeiro. Descrição: Loja 204 da galeria C, situada na Estrada do Gabinal, nº 313, no bairro Freguesia (Jacarepaguá), Rio de Janeiro/RJ. O imóvel é classificado como comercial. Verifique com o vendedor se a penhora recaiu sobre o bem todo ou sobre parte ou fração do mesmo.
Apartamento de 80m² em São Cristóvão, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento nº 309 localizado no edifício de nº 445 da Rua General Bruce, bairro São Cristóvão, no município do Rio de Janeiro/RJ. O imóvel possui aproximadamente 80 m² de área, sendo composto por sala, dois quartos, cozinha, área de serviço e banheiro. O edifício não possui elevador e a unidade não dispõe de vaga de garagem. Localizado em rua com perfil comercial e residencial, pavimentada, com iluminação pública, coleta regular de lixo e infraestrutura completa de água e esgoto. O entorno conta com fácil acesso a transporte público, farmácias, bancos, hospitais, restaurantes e demais serviços essenciais. O imóvel será vendido no estado de conservação em que se encontra, sem garantia, constituindo ônus do interessado verificar suas condições antes das datas designadas para o leilão.
Imóvel localizado na Penha, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel está situado na Rua Curuá nº 55, Penha, Rio de Janeiro, RJ. Avaliado em R$ 520.000,00, possui medidas e confrontações descritas na matrícula 32566/2 BE 273 do 8º Serviço Registral de Imóveis do Rio de Janeiro. O leilão será realizado de forma livre e desembaraçada de débitos, conforme as disposições legais pertinentes.
Imóvel de 346,39m² localizado em Resende, Rio de Janeiro. Descrição: Lote 23 da quadra J-2, no loteamento Vila Liberdade, situado na Rua Anita Garibaldi, no bairro Liberdade, em Resende/RJ. O imóvel possui uma área total de 346,39m².
Imóvel de 361m² localizado em Resende, Rio de Janeiro. Descrição: Lote de terreno, lote C da Rua João Pinheiro de Carvalho, com área total de 361,00m². O imóvel está situado no bairro Vila Central, na cidade de Resende, estado do Rio de Janeiro.
Imóvel de 450m² localizado em São Pedro da Aldeia, RJ. Descrição: Lote nº 11 do desmembramento situado em São Matheus, na Estrada de São Mateus, medindo 450m². O imóvel está localizado na cidade de São Pedro da Aldeia, no estado do Rio de Janeiro.
Terreno de 4.652,40m² em Duque de Caxias, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado no bairro Chácaras Rio Petrópolis, em Duque de Caxias, RJ. O terreno possui uma área superficial de 4.652,40m² e está situado na Estrada Das Figueiras, lote 27 da quadra 19.
Imóvel de 6.210m² localizado em Teresópolis, Rio de Janeiro. Descrição: Lote 118 no condomínio Paço de São Luiz, situado no bairro Quebra Frascos, em Teresópolis/RJ. O imóvel possui uma área de 6.210m² e é um terreno em aclive, com mata fechada e sem qualquer benfeitoria. O acesso é por uma rua pavimentada, que é íngreme e escorregadia.
Apartamento em Andaraí, Rio de Janeiro. Descrição: Lote único. Apartamento 101, do bloco 1, do edifício à Rua Grajaú, nº 96, distrito do Andaraí, com direito a 1 vaga no local de estacionamento no pavimento de acesso, comum aos blocos I e II, e 6/288 do terreno. Avaliação de R$ 560.000,00, em maio de 2026, que atualizado pela Tabela Prática de Débitos Judiciais do E. TJSP perfaz R$ 563.857,21 e será atualizado à data do leilão. Possibilidade de parcelamento: 25% de entrada e o residual em até 30 parcelas. Débitos de IPTU no importe de R$ 8.138,00, referente aos anos de 2021 a 2026. Não constam débitos condominiais.
Imóvel comercial de 38m² localizado no centro do Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial situada no centro do Rio de Janeiro, com 38 metros quadrados de área. O prédio é uma edificação de salas comerciais com 35 pavimentos, contendo 39 salas por andar. A estrutura é metálica com revestimento de alumínio e conta com 15 elevadores sociais amplos, além de um elevador de serviço. O rol dos elevadores possui piso em granito e há amplo acesso a eles. O edifício também dispõe de escadas rolantes do subsolo até o terceiro piso, totalizando 12 escadas com piso em mármore branco, que dão acesso a 194 lojas. Os corredores de salas têm piso em cerâmica e são amplos, com escadas de emergência e portas corta-fogo em cada andar, além de câmeras de monitoramento e segurança. A localização é próxima à área comercial.
Apartamento em Nova Iguaçu, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado no Condomínio Residencial Salvador Dali, no Centro de Nova Iguaçu/RJ. O apartamento possui uma área total construída de 301,73 m² e está devidamente registrado. A unidade conta com elevador e 02 vagas de garagem cobertas. Internamente, é composto por sala e antessala, copa/cozinha, 04 quartos, 05 banheiros, área de serviço e dependência, apresentando uma ampla área interna e uma distribuição compatível com imóveis residenciais de elevado padrão. A região é nobre e consolidada, com infraestrutura urbana completa, incluindo pavimentação asfáltica, fornecimento de energia elétrica, iluminação pública, rede de telefonia e internet, abastecimento de água e rede de esgotamento sanitário, além de uma variada oferta de comércio e serviços.
Apartamento em Petrópolis, Rio de Janeiro. Descrição: Situado na Rua Saldanha Marinho, nº 410, apartamento 404, Petrópolis/RJ, com 84 m² de área edificada. Localizado no 4º andar de um edifício sem elevador, o apartamento apresenta características construtivas antigas e está em estado de conservação que demanda reparos. Foram observados sinais de infiltração no corredor, tacos de madeira com acentuado desgaste e pintura de paredes e portas necessitando de manutenção. O banheiro possui pisos e revestimentos de padrão antigo. A vistoria da cozinha e da área de serviço não foi possível devido à presença de cães no local. O imóvel dispõe de uma vaga de garagem descoberta, sem individualização das vagas por apartamento.
Apartamento na Penha Circular, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é um apartamento localizado na Rua Tomaz Lopes, nº 168, Penha Circular, Rio de Janeiro, com área total de 53 m² e direito a uma vaga na garagem. A edificação foi construída em 1980 e possui uma fração de 0,04189 do terreno. A localização é em uma rua com casas e edifícios, próxima a uma avenida com comércio e transporte público, embora a segurança na área seja considerada instável. A avaliação do imóvel é de R$ 212.000,00, e ele está hipotecado.
Apartamento em Jardim Guanabara, Ilha do Governador, Rio de Janeiro. Descrição: Apto de alto padrão com aproximadamente 180 m², composto por 4 quartos, 3 banheiros, cozinha, sala, sala de jantar e varanda. O imóvel possui direito a 3 vagas na garagem. Localizado na Rua Jorge de Lima, nº 184, Jardim Guanabara, Rio de Janeiro/RJ.
Imóvel de 720m² localizado em Nova Iguaçu, Rio de Janeiro. Descrição: Lote de terreno 06 da quadra 1, situado na Rua Cinco do Loteamento Carlos Sampaio, no bairro Austin, Nova Iguaçu/RJ. O terreno possui uma área total de aproximadamente 720m².
Imóvel localizado em Guadalupe, Rio de Janeiro. Descrição: Lote 16, situado na Rua Roquelândia, nº 379, na Circunscrição de Anchieta, Guadalupe, Rio de Janeiro, RJ. O imóvel está matriculado sob o nº 61.497 do 4º Ofício do Registro de Imóveis e avaliado em R$ 303.636,54. O leilão será realizado de acordo com as disposições legais pertinentes, livre e desembaraçado de débitos.
Sala comercial de 54m² localizada no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Sala Comercial nº 1010, integrante do Edifício Maragogipe, com aproximadamente 54,00 m² de área, situada na Rua da Quitanda, nº 199, no Centro do Rio de Janeiro/RJ. O imóvel é ideal para instalação de escritórios, consultórios e empresas de diversos segmentos, inserido em um edifício comercial consolidado na principal área financeira da cidade. A localização oferece fácil acesso às estações de Metrô Carioca, Uruguaiana e ao VLT, além de contar com ampla oferta de transporte público e infraestrutura de comércio e serviços. O imóvel será vendido no estado de conservação em que se encontra, sem garantia, e é responsabilidade do interessado verificar suas condições antes das datas designadas para o leilão.
Imóvel comercial de 39m² localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial nº 1003, situada no 10º andar do Edifício Maragogipe, com aproximadamente 39,00 m² de área. O imóvel está localizado em uma das regiões mais tradicionais e valorizadas do Centro do Rio de Janeiro, ideal para instalação de escritórios, consultórios e empresas de diversos segmentos. A localização oferece fácil acesso às estações de Metrô Carioca, Uruguaiana e VLT, além de uma ampla rede de transporte público. A região é cercada por bancos, órgãos públicos, empresas, escritórios, restaurantes e possui completa infraestrutura de comércio e serviços. O imóvel será vendido no estado de conservação em que se encontra, sem garantia, e é responsabilidade do interessado verificar suas condições antes das datas designadas para o leilão.
Sala comercial de 39m² no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Sala Comercial nº 1006, localizada no 10º andar do Edifício Maragogipe, situado na Rua da Quitanda, nº 199, Centro do Rio de Janeiro/RJ. A unidade possui aproximadamente 39,00 m² de área, integrando um edifício comercial consolidado em uma das regiões de maior movimentação empresarial da cidade, sendo indicada para instalação de escritórios, consultórios e empresas de diversos segmentos. A localização é privilegiada, com fácil acesso às estações de Metrô Carioca, Uruguaiana e VLT, além de uma ampla rede de transporte público. A região é cercada por bancos, órgãos públicos, empresas, escritórios, restaurantes e completa infraestrutura de comércio e serviços. O imóvel será vendido no estado de conservação em que se encontra, sem garantia, e é de responsabilidade do interessado verificar suas condições antes das datas designadas para o leilão.
Imóvel localizado em Cosmos, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel na rua Ararangua, lote 229, no bairro Cosmos, Rio de Janeiro/RJ. O terreno mede 12,00 m de largura por 30,00 m de extensão.
Imóvel localizado em Cosmos, Rio de Janeiro. Descrição: Prédio situado na Rua Araranguá, lote 229, em Cosmos, Rio de Janeiro/RJ.
Apartamento em Pavuna, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento residencial nº 707, bloco 2, com área de 45m², situado na Rua Iguaba Grande, 78, Pavuna, Rio de Janeiro, RJ. O imóvel faz parte de um prédio residencial, construído em concreto armado e alvenaria de tijolos, revestido por argamassa e pintura. A região é servida por todos os melhoramentos públicos, como energia elétrica, rede telefônica, iluminação pública, asfaltamento, rede de água e esgoto, e conta com acesso ao comércio e transporte público. O imóvel localiza-se em uma área residencial e comercial na região norte do município, próximo a importantes vias de acesso. Avaliado em R$ 60.000,00.
Imóvel comercial localizado em Campos dos Goytacazes, RJ. Descrição: Sala 1114 do Condomínio do Edifício Associação Comercial e Industrial de Campos, com área construída de 171,85m² e área real construída de 113,17m². A sala é composta por seis sub-salas, dois banheiros e uma copa com pia. O imóvel apresenta piso frio, rebaixamento em gesso e pintura gasta pelo tempo, além de estufamento do piso em alguns locais. O prédio, com aproximadamente trinta e nove anos, está bem conservado e conta com serviço de portaria, elevadores e escada rolante. Localizado no Centro de Campos dos Goytacazes, a região oferece infraestrutura completa, incluindo bancos, comércio local e serviços de transporte. Avaliado em R$ 280.000,00.
Apartamento de 48m² localizado em Praça Seca, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é um apartamento situado no Condomínio da Comunidade Residencial Aeronáutica, construído em 1980. O condomínio oferece boa infraestrutura, incluindo portaria 24 horas, serviço de limpeza da área comum e estacionamento para moradores e visitantes, embora não haja direito à vaga expressa na escritura. O apartamento possui 02 quartos, banheiro, sala, cozinha e área de serviço.
Imóvel comercial de 39m² localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial nº 1004, situada no 10º andar do Edifício Maragogipe, com aproximadamente 39,00 m² de área. O imóvel está localizado em uma das regiões mais tradicionais e valorizadas do Centro do Rio de Janeiro, ideal para instalação de escritórios, consultórios e empresas de diversos segmentos. A localização oferece fácil acesso às estações de Metrô Carioca, Uruguaiana e ao VLT, além de ampla oferta de transporte público. A região é cercada por bancos, órgãos públicos, escritórios, empresas, restaurantes e possui completa infraestrutura de comércio e serviços. O imóvel será vendido no estado de conservação em que se encontra, sem garantia, e é responsabilidade do interessado verificar suas condições antes das datas designadas para o leilão.
Imóvel na Barra Olímpica, Rio de Janeiro. Descrição: Sala com vaga localizada na Avenida Embaixador Abelardo Bueno, bloco 1, sala 319-B, Barra Olímpica, Rio de Janeiro - RJ. O imóvel está disponível para pagamento à vista e a utilização de carta de crédito não é permitida.
Imóvel localizado no centro de Saúde, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel situado no 2º pavimento da Rua Sacadura Cabral, nº 223, no bairro Saúde, Rio de Janeiro - RJ. O pagamento deve ser feito à vista e a utilização de carta de crédito não é permitida.
Imóvel localizado no Barra World Shopping, Recreio dos Bandeirantes, Rio de Janeiro. Descrição: Direitos compromissários da loja 129-a, situada no Barra World Shopping, na Avenida Alfredo Balthazar da Silveira, 580, no bairro Recreio dos Bandeirantes, Rio de Janeiro/RJ. A penhora recaiu sobre 1/3 do bem, sendo necessário verificar com o vendedor se o anúncio se refere apenas à parte penhorada ou ao bem todo.
Imóvel localizado no Barra World Shopping, Recreio dos Bandeirantes, Rio de Janeiro. Descrição: Direitos compromissários da loja 207-B, situada no Barra World Shopping, na Avenida Alfredo Balthazar da Silveira, 580, Recreio dos Bandeirantes, Rio de Janeiro/RJ. A penhora recaiu sobre 1/3 do bem, sendo necessário verificar com o vendedor se o anúncio se refere apenas à parte penhorada ou ao bem todo.
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Apartamento em São Gonçalo, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado no Bloco D da Rua Dr. Pio Borges, nº 1015, no bairro Pita, com área edificada de 62m². O apartamento é próprio para residência, dividido em vários cômodos e possui direito a uma vaga de garagem. Avaliado em R$ 190.000,00.
Imóvel com 25m² localizado em São Cristóvão, Rio de Janeiro. Descrição: Sala situada no Alfa Corporate, com 25m² de área edificada e direito a uma vaga de garagem. O empreendimento oferece infraestrutura completa, incluindo 3 salas de reunião, 1 sala de videoconferência, auditório com capacidade para 90 pessoas, academia, restaurante, sauna, spa e terraço com vista para a Baía de Guanabara. A portaria funciona 24 horas, com segurança e controle de acesso. Localização estratégica, próximo a importantes pontos da cidade, como a Quinta da Boa Vista, Hospital Quinta D’Or e estádios. Fácil acesso à estação de trem e metrô de São Cristóvão, BRT Transbrasil e principais vias da região.
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório com sede no Centro do Rio, especializado em leilão judicial e extrajudicial de imóveis no RJ, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Do método pré-leilão à imissão na posse — incluindo casos reais em Ipanema e Botafogo.
PRÉ-LEILÃO — MÉTODO
Antes do lance, três perguntas decisivas: há vício processual capaz de anular a arrematação? Quais dívidas o arrematante assume? Existe impedimento à transmissão da posse e da propriedade? O método consolidado em duas décadas de leilão de imóveis no Rio de Janeiro.
Leia o artigo relacionadoMODALIDADES
As duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil, lado a lado: quem conduz, qual a base legal, como funciona a desocupação e onde estão os riscos específicos de cada uma. A decisão estrutural antes de qualquer lance.
Ver mais em PublicaçõesPRÉ-LEILÃO — EDITAL
Ler o edital não basta. Situação possessória, valor da dívida exequenda, ônus reais, atos de citação e intimações — as informações decisivas para o lance ficam fora do edital e exigem análise direta dos autos do processo judicial.
Ver mais em PublicaçõesRISCOS — DIREITOS REAIS
Dois ônus reais que podem manter o imóvel arrematado ocupado pelo usufrutuário ou pelo titular do direito de habitação indefinidamente, mesmo depois do registro da carta de arrematação. O que verificar na matrícula antes do lance.
Ver mais em PublicaçõesTRIBUTAÇÃO — ITBI NO RJ
A polêmica tributária mais relevante no Rio de Janeiro: base de cálculo do ITBI sobre o valor da arrematação versus avaliação fiscal. Diferença que pode representar dezenas de milhares de reais no custo final da arrematação.
Leia o artigo relacionadoPÓS-LEILÃO — DOCUMENTOS
Em qual momento cada documento é emitido, qual a sua função jurídica e por que apenas a carta serve como título translativo para o registro no cartório de imóveis. Distinção fundamental no leilão judicial — e frequentemente confundida.
Leia o artigo relacionadoCASO REAL — IPANEMA / RJ
Operação completa de leilão judicial de imóvel em Ipanema, assessorada pela equipe do escritório — do estudo de viabilidade jurídica à consolidação da posse. Exemplo concreto do método aplicado em endereços da Zona Sul carioca. Caso divulgado com autorização do cliente.
Ver mais em PublicaçõesCASO REAL — BOTAFOGO / RJ
Leilão judicial de imóvel em Botafogo conduzido pelo escritório do estudo prévio à imissão na posse. Mais um caso real da Zona Sul do Rio que integra o acervo de 1.300 arrematações da banca. Caso divulgado com autorização do cliente.
Ver mais em PublicaçõesDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — no Rio de Janeiro é de 3%, em Niterói é de 2%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A alíquota do ITBI é fixada por lei de cada município, e em leilão o imposto incide sobre o valor da arrematação. Nos municípios que conferimos na legislação municipal, a alíquota é de 3% no Rio de Janeiro, 3% em Nova Iguaçu, 2% em Niterói e 2% em Cabo Frio. Como a lei municipal pode mudar, o Estudo de Viabilidade Jurídica confirma a alíquota vigente do município do imóvel antes do lance.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 3 mil imóveis do Rio de Janeiro aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
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