Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado do Rio de Janeiro. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 31 de outubro de 2026, o catálogo reúne 2.467 imóveis em leilão no estado do Rio de Janeiro: 15% judiciais e 85% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (49%).
Imóvel comercial localizado no centro do Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial situada na Avenida Rio Branco, 156 - Sala 2833, no Centro do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro.
Imóvel comercial de 920m² localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Este imóvel é uma sala comercial com uma área total de 920m², situado no 17º pavimento do Edifício Herm Stoltz, na Avenida Presidente Vargas, no Centro do Rio de Janeiro.
Imóvel comercial na Avenida Presidente Vargas, Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial localizada no 15º pavimento do Edifício Herm Stoltz, com área total de 920m². Situada no Centro do Rio de Janeiro, a propriedade oferece uma excelente oportunidade para negócios na capital fluminense.
Imóvel comercial na Avenida Pres. Vargas, Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial localizada no 7º andar do Edifício Centro do Rio, com área total de 377,00 m². O imóvel está situado na Avenida Pres. Vargas, no centro da cidade do Rio de Janeiro.
Casa em condomínio no Recreio dos Bandeirantes, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Doutor César Cartel Villela, 10 - Casa 2, no bairro Recreio dos Bandeirantes, Rio de Janeiro/RJ. Trata-se de uma casa de condomínio.
Casa em Taquara, Rio de Janeiro. Descrição: Sobrado bem distribuído e em ótimo estado de conservação, oferecendo conforto, segurança e tranquilidade. Ideal para quem busca qualidade de vida com excelente custo-benefício. Composição: sala ampla e bem iluminada, 2 dormitórios arejados, 1 banheiro social, cozinha funcional, área de serviço, varanda e 2 vagas de garagem. O condomínio conta com playground, salão de festas e portão eletrônico, em um ambiente familiar e silencioso, com poucas unidades em estilo vila. O imóvel possui fácil acesso a transporte público, escolas, supermercados, farmácias e principais vias da região, próximo ao centro da Taquara, oferecendo praticidade no dia a dia.
Imóvel comercial de 483m² localizado no Centro do Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial com área total de 483m², situada na Avenida Graça Aranha, uma das principais avenidas do Centro do Rio de Janeiro. O imóvel possui pé direito alto, proporcionando ambientes amplos, iluminados e com excelente ventilação. O layout é flexível, permitindo adaptações para diversos tipos de negócios. O prédio conta com portaria 24h, segurança e toda a infraestrutura necessária para um funcionamento eficiente. A localização é privilegiada, próxima à Praça Mauá, Avenida Rio Branco e principais vias de acesso, além de transporte público acessível e grande fluxo de pessoas. Ideal para grandes escritórios corporativos, consultórios, empresas de tecnologia, startups, consultorias e serviços financeiros, oferecendo um alto potencial de crescimento e valorização na região.
Apartamento em Ingá, Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Francisco Pimentel, 37 - Apto 901, no bairro Ingá, em Niterói/RJ. Trata-se de um apartamento residencial.
Casa em São Gonçalo, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Fazenda dos Mineiros, São Gonçalo/RJ, na Rua Tenente Nilton Teixeira, 31.
Imóvel comercial localizado no centro do Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial situada na Avenida Rio Branco, 156 - Sala 2833, no Centro do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro.
Casa em Recreio dos Bandeirantes, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado em um condomínio na Rua Doutor César Cartel Villela, 10 - Casa 2, Recreio dos Bandeirantes, Rio de Janeiro/RJ.
Terreno residencial em Macaé, Rio de Janeiro. Descrição: Terreno localizado na Rua Dina Sfat, 80 e 84 - Lote 17 Quadra 17, Lagoa, Macaé/RJ.
Apartamento no Rio Comprido, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Aristides Lobo, 104 - Apto 101, no bairro Rio Comprido, na cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro. Trata-se de um apartamento em uma área residencial.
Casa em Taquara, Rio de Janeiro. Descrição: Sobrado bem distribuído e em ótimo estado de conservação, oferecendo conforto, segurança e tranquilidade. Ideal para quem busca qualidade de vida com excelente custo-benefício. Composição: sala ampla e bem iluminada, 2 dormitórios arejados, 1 banheiro social, cozinha funcional, área de serviço, varanda e 2 vagas de garagem. O condomínio conta com playground, salão de festas e portão eletrônico, em um ambiente familiar e silencioso, com poucas unidades em estilo vila. O imóvel possui fácil acesso a transporte público, escolas, supermercados, farmácias e principais vias da região, próximo ao centro da Taquara, oferecendo praticidade no dia a dia.
Apartamento em Campos dos Goytacazes, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento n° 403, localizado no bloco 14A do Condomínio Residencial Mondrian Life, com direito a uma vaga de garagem. A área privativa do imóvel é de 126,14m² e a área total é de 210,61m². O imóvel está situado na Avenida Alberto Lamego, 405, no bairro Parque Califórnia, em Campos dos Goytacazes/RJ.
Imóvel localizado na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro. Descrição: Loja à venda em leilão, situada no Condomínio Lumina Offices, com área edificada estimada de 46,00m² e direito a 1 vaga de garagem. O imóvel está localizado na Avenida Embaixador Abelardo Bueno, 3300, Loja n° 114, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro/RJ.
Apartamento em Ribeira, Ilha do Governador, Rio de Janeiro. Descrição: O apartamento 204 possui 70m² de área e está situado na rua Paramopama, nº 259. Localizado em um prédio de estrutura antiga, mas bem conservada, o imóvel tem uma fração de 40/790 do terreno e direito a uma vaga de estacionamento. A posição é de fundos, em uma rua tranquila e próxima à praia, em um bairro valorizado que conta com bares, restaurantes e área de lazer, além de fácil acesso ao transporte público. No entanto, não há bancos, mercados ou lojas comerciais nas proximidades, apenas um comércio pequeno. O imóvel está avaliado em R$ 430.000,00.
Imóvel comercial de 42m² localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial situada na Praça Olavo Bilac, n° 28, Centro, Rio de Janeiro/RJ, com área de 42m², está fechada e desocupada. O imóvel faz parte de um edifício que possui um elevador para transporte de veículos até as vagas de garagem. Além da sala, há uma vaga de garagem 407 no edifício situado na Rua Buenos Aires, 101, também no Centro do Rio de Janeiro. O prédio está em uma localização central, próximo a diversas comodidades.
Imóvel comercial de 42m² localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é uma sala comercial, identificada como Sala 1913, situada na Praça Olavo Bilac, nº 28, no Centro do Rio de Janeiro/RJ. Com uma área útil de 42m², a unidade oferece um espaço versátil ideal para a instalação de escritórios, consultórios ou sedes administrativas. A localização é privilegiada, com fácil acesso a uma vasta rede de transportes, incluindo metrô e VLT, além de estar próxima a conveniências, cartórios e órgãos públicos. A sala faz parte de um edifício que possui uma fração ideal de 127/60.000 do terreno.
Imóvel comercial com vaga de garagem no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel consiste em salas comerciais localizadas no Centro do Rio de Janeiro, com uma vaga de garagem no edifício situado na Rua Buenos Aires, 101. O prédio conta com elevador para transporte dos veículos até as vagas. A vaga de garagem 407 possui uma fração ideal de 39/60.000 do terreno, que mede 47,75m de frente para a Praça Olavo Bilac. O imóvel está registrado na matrícula nº 75686 do 2° ORI do Rio de Janeiro.
Imóvel comercial de 42m² localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é uma sala comercial, identificada como Sala 1912, situada na Praça Olavo Bilac, nº 28, no Centro do Rio de Janeiro/RJ. Com uma área útil de 42,00 m², a unidade oferece um espaço versátil ideal para a instalação de escritórios, consultórios ou sedes administrativas. A localização é privilegiada, com fácil acesso a uma vasta rede de transportes, incluindo metrô e VLT, além de estar próxima a conveniências, cartórios e órgãos públicos. A sala faz parte de um edifício que possui uma fração ideal de 122/60.000 do terreno.
Terreno em Piedade, Rio de Janeiro. Descrição: Terreno à venda em leilão, localizado na Avenida Dom Hélder Câmara, 8346, no bairro Piedade, Rio de Janeiro. Trata-se de uma parte ideal de 50% do terreno.
Imóvel situado na Cidade Nova, Rio de Janeiro. Descrição: Lote de terreno localizado na Rua Laura de Araujo, 88, Cidade Nova, Rio de Janeiro. O terreno é único e se estende do número 74 ao 98 da Rua Laura de Araujo, com lateral nos números 18 e 20 da Rua Santa Maria.
Apartamento em Jacarepaguá, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é um apartamento localizado no bairro de Jacarepaguá, na Estrada do Tindiba, nº 1493 - Apto 102. Possui 66m² e está situado em uma rua com imóveis residenciais e comerciais, oferecendo boa iluminação pública e acesso a transporte.
Imóvel com 34m² em Copacabana, Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial localizada em Copacabana, com área de 34m². O imóvel está situado na Rua Barata Ribeiro, nº 105, Sala 801.
Imóvel de 47m² localizado em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Sala no centro de Niterói, medindo 47m², composta por salão e w.c. O edifício, City Hall Business, possui fachada em pastilha e vidro, e conta com 10 salas do 3º ao 18º andar, 06 salas no 2º andar, 05 salas na cobertura e 08 lojas. O condomínio oferece 04 elevadores, portaria 24 horas com circuito de câmeras, balcão em pedra e ar-condicionado. Não há garagem disponível.
Apartamento na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro. Descrição: Apto localizado na Avenida Érico Veríssimo, nº 720, apto 201, Barra da Tijuca, RJ. O imóvel possui 2 vagas de garagem. A forma de pagamento é à vista e a utilização de carta de crédito não é permitida.
Apartamento em Bangu, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento à venda em leilão, localizado na Estrada do Taquaral, 100 - Apto 301, Bangu, Rio de Janeiro. O imóvel faz parte de um empreendimento com uma área total de 30.082,55m² e possui 156 vagas de estacionamento vinculadas ao condomínio.
Casa em Flamengo, Maricá/RJ. Descrição: Imóvel localizado na Rua Francisco Martini, 26, Flamengo, Maricá/RJ.
Casa em Itaguaí, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado no bairro Parque Primavera, com área de terreno de 360,00m² e área construída de 261,35m². A propriedade está situada na Rua Magnólia, s/n, Lote 27, Quadra 11, Parque Primavera, Itaguaí/RJ.
Sala comercial no centro do Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel comercial com 167m² localizado na Rua do Carmo, nº 11, Ed. Executive Center, no Centro do Rio de Janeiro. O espaço está desocupado e possui piso de mármore em bom estado, além de contar com quatro elevadores reformados e modernizados. O edifício tem 20 andares e oferece portaria reformada e sistema interno de câmeras de vigilância. A localização é excelente, próxima a um amplo comércio, Praça XV, ALERJ, TJRJ (Fórum), metrô estação Carioca, VLT e terminal de transportes intermunicipal do Edifício Menezes Cortes. O condomínio dará plena quitação ao arrematante.
Imóvel comercial com 185m² no centro do Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial localizada no centro do Rio de Janeiro, com 185m² de área edificada. O imóvel está situado no Edifício Executive Center, na Rua do Carmo, nº 11. Atualmente, encontra-se desocupado. O edifício possui 20 andares, sem garagem, e é servido por quatro elevadores reformados e modernizados, além de contar com portaria reformada e piso de mármore em bom estado. A localização é excelente, com amplo comércio nas proximidades e fácil acesso ao metrô, VLT e terminal de transportes intermunicipais. O condomínio dará plena quitação ao arrematante.
Imóvel comercial com 148m² no centro do Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial localizada no centro do Rio de Janeiro, com área total de 148m². O imóvel está situado no Edifício Executive Center, que possui 20 andares e é servido por quatro elevadores reformados. A portaria também foi modernizada e o piso de mármore está em bom estado. O imóvel encontra-se desocupado e a localização é excelente, próxima a pontos importantes como a Praça XV, ALERJ, TJRJ, metrô estação Carioca, VLT e terminal de transportes intermunicipais.
Imóvel comercial com 185m² no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial localizada no 17º andar do Edifício Executive Center, com área total de 185m². O imóvel está desocupado e possui piso de mármore em bom estado, além de contar com portaria reformada e sistema interno de câmeras de vigilância. O edifício possui 20 andares e é servido por quatro elevadores reformados. A localização é excelente, situada na Rua do Carmo, esquina com a Rua da Assembleia, próximo a pontos de interesse como a Praça XV, ALERJ, TJRJ, metrô estação Carioca, VLT e terminal de transportes intermunicipais.
Imóvel comercial com 148m² no centro do Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial com 148m² localizada no Edifício Executive Center, situado na Rua do Carmo, nº 11, no Centro do Rio de Janeiro. O imóvel está desocupado e possui uma área edificada de 148m². O edifício conta com 20 andares, quatro elevadores reformados, portaria reformada e piso de mármore em bom estado. A localização é excelente, com amplo comércio nas proximidades e fácil acesso ao metrô, VLT e terminal de transportes intermunicipais.
Apartamento em São José do Imbassaí, Maricá, RJ. Descrição: Apartamento de 76 m² (privativa + comum) localizado no Bairro São José do Imbassaí, em Maricá, RJ. O imóvel é composto por varanda, sala, circulação, dois quartos (sendo 01 suíte), banheiro, cozinha/área de serviço e pátio privativo. A área construída é de 50,73 m² e a fração ideal do terreno é de 0,019690% de uma área total de 4.991,50 m². O apartamento está situado no pavimento térreo do “Condomínio Residencial Solar do Imbassaí” e encontra-se ocupado, com a desocupação sendo responsabilidade do adquirente.
Imóvel localizado na Rua Sarandi, 58, Jacaré, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel situado na Rua Sarandi, 58, no bairro Jacaré, na cidade do Rio de Janeiro, estado do Rio de Janeiro. O tipo de propriedade é um terreno.
Apartamento de 152 m² com 2 vagas em Nova Iguaçu, RJ. Descrição: Imóvel localizado no centro de Nova Iguaçu, com área construída de 152,32 m², incluindo áreas privativa e comum. O apartamento nº 606, situado no Bloco B do Condomínio “Golden Gate Club Condominium”, possui direito ao uso de 2 vagas de estacionamento. O imóvel está registrado na matrícula nº 54.662 do Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Nova Iguaçu. A desocupação será de responsabilidade do adquirente.
Apartamento de 66m² com 1 vaga em Recreio dos Bandeirantes, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado no Bairro Recreio dos Bandeirantes, na Cidade do Rio de Janeiro - RJ. O apartamento possui 66 m², incluindo áreas privativas e comuns, e conta com 1 vaga de garagem, que pode ser coberta ou descoberta. O imóvel está situado no Bloco 6 do empreendimento Frames Residence, na Rua Teixeira Heizer, 1965. A desocupação do imóvel será de responsabilidade do comprador.
Imóvel comercial localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel comercial denominado Cinema Presidente, situado na Rua Pedro I, nº 19-A, com numeração suplementar pela Rua Silva Jardim nº 46. O imóvel é composto por subsolo, térreo e sobreloja, com uma fração ideal de 3.417/18.000 do respectivo terreno. As medidas do imóvel são: 25,85m de frente, 26,90m à direita, 40,20m à esquerda (em dois segmentos: curvo de 14,60m e reto de 25,60m pela Rua Silva Jardim) e 28,00m nos fundos.
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório com sede no Centro do Rio, especializado em leilão judicial e extrajudicial de imóveis no RJ, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Do método pré-leilão à imissão na posse — incluindo casos reais em Ipanema e Botafogo.
PRÉ-LEILÃO — MÉTODO
Antes do lance, três perguntas decisivas: há vício processual capaz de anular a arrematação? Quais dívidas o arrematante assume? Existe impedimento à transmissão da posse e da propriedade? O método consolidado em duas décadas de leilão de imóveis no Rio de Janeiro.
Leia o artigo relacionadoMODALIDADES
As duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil, lado a lado: quem conduz, qual a base legal, como funciona a desocupação e onde estão os riscos específicos de cada uma. A decisão estrutural antes de qualquer lance.
Ver mais em PublicaçõesPRÉ-LEILÃO — EDITAL
Ler o edital não basta. Situação possessória, valor da dívida exequenda, ônus reais, atos de citação e intimações — as informações decisivas para o lance ficam fora do edital e exigem análise direta dos autos do processo judicial.
Ver mais em PublicaçõesRISCOS — DIREITOS REAIS
Dois ônus reais que podem manter o imóvel arrematado ocupado pelo usufrutuário ou pelo titular do direito de habitação indefinidamente, mesmo depois do registro da carta de arrematação. O que verificar na matrícula antes do lance.
Ver mais em PublicaçõesTRIBUTAÇÃO — ITBI NO RJ
A polêmica tributária mais relevante no Rio de Janeiro: base de cálculo do ITBI sobre o valor da arrematação versus avaliação fiscal. Diferença que pode representar dezenas de milhares de reais no custo final da arrematação.
Leia o artigo relacionadoPÓS-LEILÃO — DOCUMENTOS
Em qual momento cada documento é emitido, qual a sua função jurídica e por que apenas a carta serve como título translativo para o registro no cartório de imóveis. Distinção fundamental no leilão judicial — e frequentemente confundida.
Leia o artigo relacionadoCASO REAL — IPANEMA / RJ
Operação completa de leilão judicial de imóvel em Ipanema, assessorada pela equipe do escritório — do estudo de viabilidade jurídica à consolidação da posse. Exemplo concreto do método aplicado em endereços da Zona Sul carioca. Caso divulgado com autorização do cliente.
Ver mais em PublicaçõesCASO REAL — BOTAFOGO / RJ
Leilão judicial de imóvel em Botafogo conduzido pelo escritório do estudo prévio à imissão na posse. Mais um caso real da Zona Sul do Rio que integra o acervo de 1.300 arrematações da banca. Caso divulgado com autorização do cliente.
Ver mais em PublicaçõesDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — no Rio de Janeiro é de 3%, em Niterói é de 2%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A alíquota do ITBI é fixada por lei de cada município, e em leilão o imposto incide sobre o valor da arrematação. Nos municípios que conferimos na legislação municipal, a alíquota é de 3% no Rio de Janeiro, 3% em Nova Iguaçu, 2% em Niterói e 2% em Cabo Frio. Como a lei municipal pode mudar, o Estudo de Viabilidade Jurídica confirma a alíquota vigente do município do imóvel antes do lance.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 3 mil imóveis do Rio de Janeiro aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Oportunidades de negócio, decisões, artigos, cases, etc.
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