Itanhaém integra a malha de leilão de imóveis no Litoral de São Paulo e ocupa a faixa central do litoral sul paulista, entre Mongaguá, ao norte, e Peruíbe, ao sul: uma das cidades mais antigas do Brasil, fundada em 1532, que ergueu o seu casario histórico na foz do Rio Itanhaém e guarda monumentos como o Convento de Santo Antônio, do século XVI. À herança colonial soma-se uma longa orla de veraneio, das praias dos Sonhos e do Cibratel ao Suarão, e uma ocupação distribuída por dezenas de bairros de praia e ribeirinhos. Essa dupla feição — histórica e balneária — sustenta um leilão de imóveis voltado à segunda residência, com casas e apartamentos de veraneio, imóveis de orla e terrenos.
Para o investidor, essa vocação de veraneio é a própria oportunidade, mas exige discernimento: um imóvel adquirido por valor inferior ao da avaliação só se converte em vantagem efetiva quando reúne situação jurídica passível de regularização — análise conduzida sob a ótica do direito imobiliário, com atenção, numa cidade fluvial e marítima, à fronteira entre o domínio privado e o público: à beira-rio, a faixa de terras reservadas; à beira-mar, a eventual condição de terreno de marinha.
As oportunidades de leilão de imóveis em Itanhaém vêm de dois fluxos distintos: as consolidações fiduciárias (Lei 9.514/1997), que acompanham a mancha de financiamento bancário dos últimos ciclos de lançamento, e as hastas judiciais — execuções de cotas condominiais, execuções fiscais de IPTU, execuções cíveis e alienações em inventário —, que acompanham a densidade e a idade do estoque de veraneio; numa cidade de ocupação dispersa por dezenas de bairros de praia e ribeirinhos, esses fluxos percorrem um estoque de casas, apartamentos e, sobretudo, terrenos. E há, nesta cidade nascida na foz de um rio, um cuidado próprio: a fronteira entre o domínio privado e o público à beira d'água. O Código de Águas (Decreto 24.643/1934) reserva, ao longo das margens dos rios e lagos navegáveis — correntes públicas de uso comum —, uma faixa marginal de terras reservadas, em regra de domínio do Estado, distinta do domínio particular do imóvel lindeiro. Daí a diligência primeira: verificar, antes do lance, se a área do imóvel ribeirinho alcança ou é alcançada por essa faixa de terras reservadas — que, sendo pública, não integra o domínio privado — e se dela decorre restrição sobre o imóvel; e, à beira-mar, aferir a eventual condição de terreno de marinha, faixa de domínio da União. É o que a leitura da matrícula, da planta e da situação fática esclarece antes do lance — onde termina o domínio privado e onde começa o público.
