Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado de São Paulo. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 31 de outubro de 2026, o catálogo reúne 7.359 imóveis em leilão no estado de São Paulo: 51% judiciais e 49% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (36%).
Apartamento em Mogi das Cruzes, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Residencial Passaredo do Itapety II, com 102,89 m² de área total e 52,58 m² de área privativa. O apartamento possui 2 quartos, sala, cozinha, banheiro, área de serviço e 1 vaga de garagem.
Apartamento em São Vicente, São Paulo. Descrição: Imóvel com 46,35m² localizado no pavimento térreo do Bloco 16 do Condomínio Residencial São Vicente II, situado na Rua Antônio Victor Lopes, nº 573, em Samaritá, São Vicente. A área total construída é de 51,58m², com uma fração ideal de 55,145m².
Apartamento em Ribeirão Preto, São Paulo. Descrição: O imóvel é um apartamento localizado no empreendimento Cond Vittá Parque dos Manacás, com 88,44 m² de área total e 43,06 m² de área privativa. Possui 2 quartos, sala e 1 vaga de garagem.
Apartamento de 42m² em Ribeirão Preto, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Recanto das Palmeiras, Ribeirão Preto, com área privativa de 42,350 metros quadrados e uma vaga de garagem indeterminada. O apartamento está situado no 1º pavimento da torre 5 (Veneza), bloco B, do Lar Itália. A área total, incluindo as áreas comuns, é de 88,891 metros quadrados. O empreendimento ocupa um terreno de 19.301,24 metros quadrados e possui convenção condominial registrada.
Apartamento em Tatuí, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no empreendimento Cond Portal Jardins de Turim, com 152,55 m² de área total e 52,1 m² de área privativa. O apartamento possui 2 quartos, banheiro, sala e cozinha.
Casa com 240m² em Pompéia, São Paulo. Descrição: Imóvel residencial localizado na Rua Ministro Gastão Mesquita, nº 783, no Bairro de Vila Pompéia. O terreno mede 8,00m de frente por 30,00m da frente aos fundos, totalizando uma área de 240,00m². Confronta de um lado com Elvira Pacheco Roque, do outro com Durvalina da Silva e nos fundos com Manoel Carneiro e sucessores.
Apartamento em Suzano, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Residencial Solar da Serra, com 97,1 m² de área total e 40,82 m² de área privativa. O apartamento possui 2 quartos, sala, cozinha, banheiro, área de serviço e 1 vaga de garagem.
Apartamento em São Paulo, SP. Descrição: Imóvel localizado no empreendimento Cond Res Plano e Alto do Jaraguá II, com 41,02 m² de área total e 32,5 m² de área privativa. O apartamento possui 2 quartos, 2 banheiros, sala e cozinha.
Imóvel com 286m² em São José do Rio Preto, São Paulo. Descrição: Duas casas residenciais localizadas na Vila Santo Antônio, em São José do Rio Preto, SP. A primeira casa possui frente para a Rua Saldanha Marinho, nº 4131, e a segunda para a Rua Souza Barros, nº 134. O terreno é constituído pelo lote 08 da quadra 07, medindo 11 metros de frente para a Rua Saldanha Marinho e 26 metros de profundidade, formando esquina com a Rua Souza Barros. A avaliação total do imóvel é de R$ 375.523,87, com uma avaliação atualizada de R$ 375.780,59.
Imóvel em Itanhaém, São Paulo. Descrição: O imóvel é uma casa localizada no lote de terreno nº 21 da quadra 07 do Balneário Paranapuan, em Itanhaém - SP, com área total de 268,25m². A propriedade é fisicamente dividida em dois meios lotes, contendo uma edificação térrea de alvenaria sem acabamento externo nos fundos, coberta por telhas de fibrocimento, além de um quintal de terra e vaga de garagem. A outra metade do terreno é uma área limpa às margens do rio. O lote mede 13,00m de frente para a Rua F, 10,00m para a Rua A, 7,00m em curva na confluência das vias, 20,00m da frente aos fundos do lado que confronta com o Sistema de Recreio e 10,00m nos fundos, confrontando com terrenos do loteamento Recreio dos Bandeirantes.
Apartamento em Praia Grande, São Paulo. Descrição: Apartamento 71 com 2 dormitórios (sendo 1 suíte), localizado no 7º andar do Edifício Residencial Itaparica, situado na Vila Caiçara. O imóvel possui uma área útil de 88,34m² e uma área total de 131,61m², além de direito a 1 vaga na garagem.
Apartamento em Votorantim, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Parma, nº 55, Apto. 102, Térreo BL 12 VG 96 e 97, no bairro Villa Bella de Votorantim. O apartamento possui 113,9 m² de área total e 72,23 m² de área privativa, com 2 quartos, sala, cozinha, banheiro, área de serviço e 1 vaga de garagem. O valor de avaliação é de R$ 233.000,00 e o valor de venda é de R$ 140.828,35.
Casa em Suzano, São Paulo. Descrição: Imóvel residencial com 54,43 m² de área construída, localizado no bairro Vila Maria de Maggi, em Suzano. O terreno possui uma área total de 125,807 m², com medidas de 5,553 m de frente e 22,75 m nos lados direito e esquerdo. O imóvel confronta-se à direita com a casa nº 81, à esquerda com a casa nº 69 e nos fundos com o nº 74 da Rua Areal.
Casa com 419m² em Americanópolis, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado em Americanópolis, São Paulo, com área total de 419m². O imóvel é uma casa com pavimentos, incluindo subsolo, térreo, 1º e 2º andar. A casa está situada em um terreno que mede 250m², parte do lote 49 da quadra 15. O imóvel possui débitos inscritos na Dívida Ativa e débitos de IPTU para o exercício atual. A arrematação abrangerá a integralidade do imóvel, sem constituição de condomínio com o executado.
Apartamento em Campinas, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Jardim das Cerejeiras, Campinas, com 101,33 m² de área total e 48,85 m² de área privativa. O apartamento possui 2 quartos, banheiro, sala e cozinha. O valor de avaliação é de R$ 340.000,00 e o valor de venda é de R$ 208.183,53.
Apartamento em Campinas, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Avenida João Scarparo Netto, N. 330, Apto. 106, Bloco 5-A, 1º Pavimento, com 152,4 m² de área total e 75,96 m² de área privativa. O apartamento possui 3 quartos, 2 banheiros, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. O valor de avaliação é de R$ 592.000,00 e o valor de venda é de R$ 377.290,07.
Prédio residencial em Bragança Paulista, São Paulo. Descrição: Trata-se de um prédio com características mistas (residencial e comercial), construído sobre terreno com área total de 392,00 m². O imóvel possui 322,36 m² de área construída, permitindo diferentes possibilidades de utilização, seja para exploração comercial, locação, adaptação para unidades residenciais ou investimento patrimonial. Localizado em região urbana consolidada de Bragança Paulista, o prédio oferece fácil acesso ao comércio, serviços e principais vias da cidade. A região conta com ampla infraestrutura urbana, incluindo supermercados, escolas, bancos, farmácias, hospitais, restaurantes e comércio diversificado. Bragança Paulista destaca-se pelo crescimento econômico e constante valorização do mercado imobiliário, tornando-se uma excelente opção para investimento.
Apartamento em Araraquara, São Paulo. Descrição: Apartamento à venda em leilão, localizado no 1º andar do Bloco 03 do Residencial Atalaia, no bairro Jardim América. O imóvel possui 39,30m² de área privativa e 87,70m² de área total, além de contar com 1 vaga de garagem.
Imóvel comercial de 45,787m² localizado em Campinas, São Paulo. Descrição: Trata-se de uma sala comercial com área privativa de 45,787m², situada no Conjunto n° 134, no pavimento térreo do Bloco Madrid (bloco K) do Condomínio Comercial Praça Capital II, localizado no Bairro Center Santa Genebra, em Campinas, São Paulo. O imóvel está registrado sob a matrícula n° 125.634 do 2° Registro de Imóveis de Campinas/SP. Existem débitos de IPTU em aberto no valor de R$ 59.748,63, atualizados até agosto de 2026. O imóvel possui ônus e gravames, incluindo alienação fiduciária e penhoras relacionadas a processos judiciais. Os direitos do fiduciante serão alienados, e o arrematante será responsável por todas as providências necessárias relacionadas ao pagamento da alienação fiduciária e à regularização de débitos e penhoras.
Apartamento em Ribeirão Preto, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no empreendimento Cond Grand Tropical, com 111,55 m² de área total e 58,57 m² de área privativa. O apartamento conta com 1 vaga de garagem.
Casa em Catanduva, São Paulo. Descrição: Leilão de casa com terreno de 104m² localizado no Bairro São Francisco, Catanduva/SP. O imóvel está situado na Rua Ilhéus, n° 153, Fundos. O leilão é uma oportunidade de investimento e está sendo realizado por determinação da Vara de Família e Sucessões - Foro de Catanduva. O valor da avaliação é de R$ 90.168,93, com lance mínimo de R$ 81.152,04. O imóvel possui débitos tributários de R$ 272,59. As condições de venda são à vista, mas propostas de arrematação parcelada também serão consideradas. O pagamento deve ser realizado por Guia de Depósito Judicial em até 24 horas após o leilão. O arrematante deve pagar uma comissão de 7% sobre o preço de arrematação. O imóvel será vendido no estado de conservação em que se encontra, sem garantia.
Terreno com 170m² em Catanduva, São Paulo. Descrição: Leilão de terreno localizado no Bairro Jardim Bela Vista, Catanduva, SP. O imóvel possui uma área de 170m² e está situado na Rua Araçatuba, n° 616. O leilão é realizado por determinação da Vara de Família e Sucessões do Foro de Catanduva. O valor de avaliação do terreno é de R$ 259.597,16, com lance mínimo de R$ 233.637,44. O imóvel possui débitos tributários de R$ 174,60. As condições de venda exigem pagamento à vista, e propostas de arrematação parcelada podem ser consideradas. O arrematante deve realizar o pagamento do bem arrematado por meio de Guia de Depósito Judicial em até 24 horas após o leilão. O bem será vendido no estado de conservação em que se encontra, sem garantia.
Terreno com 220m² em Catanduva, São Paulo. Descrição: Leilão de terreno localizado no Bairro São Francisco, Catanduva, SP. O lote possui 220m² e está situado na Rua Paraná, n° 12. O imóvel é uma oportunidade de investimento e não possui débitos tributários até a data de confecção do edital. O valor da avaliação é de R$ 118.693,32, com lance mínimo de R$ 106.823,99. O pagamento deve ser feito à vista, e propostas de arrematação parcelada serão aceitas caso não haja propostas à vista. O bem será vendido no estado de conservação em que se encontra, sem garantia.
Imóvel localizado em Itapecerica da Serra, São Paulo. Descrição: Unidade nº 43, do bloco nº 08, situada no 4º pavimento do Conjunto Habitacional M’Boi Mirim, com área útil de 65,49m². O imóvel é composto por sala, cozinha, banheiro, circulação, três dormitórios, varanda e área de serviço. A área total de construção é de 96,57m². O estado de conservação do imóvel é classificado como "Reparos Simples" e possui 15 anos de idade aparente. A avaliação do bem é de R$ 173.132,64. Não consta termo de penhora e a responsabilidade por eventuais débitos perante a Prefeitura é do arrematante.
Casa em Mirassol, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Jardim São Bernardo I, em Mirassol/SP. A casa está situada na Rua Atilio Luchesi, 2756 - lote 10 da Quadra 22. O bairro possui uma infraestrutura desenvolvida, com comércio local, escolas, hospitais e acesso a serviços públicos. A localização é relativamente central, o que pode facilitar o deslocamento para outras partes da cidade.
Casa em Jardim Ângela, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua José Júlio Burgain, 147, Jardim Ângela (Zona Leste), São Paulo/SP.
Terreno de 135m² em Osasco, São Paulo. Descrição: Terreno localizado no Parque Cachoeirinha I, em Osasco, medindo 135,00m². O lote número 12 da quadra L possui 6,02m de frente para a rua Sete, 23,00m à direita confrontando com o lote 11, 22,00m à esquerda confrontando com o lote 13 e 6,00m de fundos confrontando com área desapropriada.
Imóvel em Porto Ferreira, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado em Porto Ferreira, no bairro Jardim Bandeirantes, com uma área total de 219,2m². A residência possui 147,8m² e é composta por garagem, sala, hall, 2 dormitórios, suíte, banheiro, banheiro social, copa/cozinha e lavanderia. O imóvel encontra-se inacabado, faltando pintura. O valor de avaliação é de R$ 315.000,00 e o IPTU mensal é de R$ 95,52. O contrato de compra e venda está pendente de regularização na matrícula. O arrematante não possui responsabilidades pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação.
Terreno de 123m² em São Bernardo do Campo, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Araraquara, nº 390, parte da quadra 4, Vila Jardinópolis, São Bernardo do Campo, SP. O terreno possui uma área total de 123m². A avaliação do imóvel é de R$260.000,00.
Apartamento em Ribeirão Preto, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Residencial Parque dos Servidores, com 95,09 m² de área total e 42,5 m² de área privativa. O apartamento conta com 1 vaga de garagem. O empreendimento é conhecido como Lar Uruguai.
Imóvel de 21.753m² localizado em Cosmópolis, São Paulo. Descrição: Gleba de terras rurais designada por Gleba “D”, oriunda da subdivisão da Gleba “A-2”, situada no Sítio Miya, Bairro Itapavussu, em Cosmópolis-SP. A área total é de 21.753,20m², após desapropriação de 3.246,80m² em favor do DER/SP. A gleba é delimitada por marcos e confronta com a Rodovia SP 332 General Milton Tavares de Sousa e Chácaras de Recreio Eldorado.
Imóvel de 258m² localizado em Santo André, São Paulo. Descrição: Imóvel residencial com área total de 258m², situado no Jardim Ipanema, Santo André, SP. O terreno é constituído pelo lote 8 da quadra H, com medidas que incluem 2,00 metros de frente para a Rua Cisplatina, 14,40 metros em curva na confluência das Ruas Cisplatina e Itaguaçu, 16,00 metros do lado direito confrontando com a Rua Itaguaçu, 25,00 metros do lado esquerdo confrontando com o lote nº 07, e 11,00 metros nos fundos confrontando com o lote nº 04.
Apartamento em Olímpia, São Paulo. Descrição: O imóvel é um apartamento comercial com características hoteleiras, localizado no 16º pavimento do Condomínio "Olímpia Park Resort". Possui uma área privativa de 63,59m², composta por cozinha conjugada com sala de estar, varanda, corredor, banheiro, quarto, suíte e laje técnica. A área total construída é de 102,94m², com uma fração ideal de 0,1279% no terreno.
Imóvel em Glicério, São Paulo. Descrição: Trata-se de um prédio industrial (galpão) situado na Rodovia Prefeito Fuad Eid, s/n, km 0,495, no Parque Industrial, em Glicério/SP. O imóvel possui uma área total de terreno de 9.675,00 m² e uma área construída de 3.595,32 m², com estrutura funcional voltada ao uso industrial. A edificação inclui 03 boxes operacionais, 15 banheiros, 01 copa, 02 cozinhas, 09 salas administrativas e 01 dormitório. Destaca-se pela ampla área construída, localização em zona industrial, frente para rodovia e facilidade para logística e transporte, apresentando potencial para diversas atividades empresariais.
Apartamento em Sorocaba, São Paulo. Descrição: Apartamento localizado no empreendimento Conquista Vila Acqua, com 47,83 m² de área total e 41,13 m² de área privativa. O imóvel possui 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Casa em Regente Feijó, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Jardim Primavera, com 58,48 m² de área total e 58,48 m² de área privativa. O terreno possui 139,14 m². A casa conta com 2 quartos, banheiro e cozinha. Avaliação do imóvel é de R$176.000,00.
Casa em Marília, São Paulo. Descrição: Imóvel com 45,59 m² de área total e 45,59 m² de área privativa, situado em um terreno de 160 m². Possui 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala e cozinha. Avaliação de R$200.000,00.
Imóvel localizado em São Paulo, SP, no bairro Jardim São Gonçalo. Descrição: O imóvel é uma casa situada na Rua Correia Lopes, número 195, com uma área total de 183m² e área edificada de 122m². A propriedade está localizada em um bairro residencial e possui características que devem ser confirmadas pelo interessado. É importante ressaltar que os bens são vendidos no estado em que se encontram e que a descrição comercial do lote não se confunde com a descrição técnica do edital.
Apartamento em Olímpia, São Paulo. Descrição: Imóvel com 46m², localizado no Jardim Santa Efigênia, no 16º Pavimento do Condomínio "Olímpia Park Resort". O apartamento possui cozinha conjugada com sala de estar, varanda, banheiro, quarto e área de circulação. A área total construída é de 74,68m², incluindo a área comum.
Apartamento em Olímpia, São Paulo. Descrição: O imóvel é um apartamento de 63m² localizado no Jardim Santa Efigênia, em Olímpia-SP. Trata-se de uma fração ideal correspondente a 1/13 do apartamento comercial, com características hoteleiras, situado no 15º pavimento da Torre "B" do condomínio "Olímpia Park Resort". O apartamento é composto por cozinha conjugada com sala de estar, varanda, corredor, banheiro, quarto, suíte e laje técnica. A área total construída é de 102,94m², incluindo a área privativa e a área comum.
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório especializado em leilão de imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Da estruturação do método à arrematação que rendeu mais de R$ 4 milhões.
ONBOARDING — INVESTIDOR
O caminho racional para quem nunca arrematou: como identificar oportunidades reais, evitar os erros que custam caro e entrar no leilão de imóveis de São Paulo com critério técnico desde o primeiro lance.
Leia o artigo relacionadoPRÉ-LEILÃO — ESTUDO PRÉVIO
Leilões oferecem imóveis até 50% abaixo do valor de mercado — mas a margem desaparece sem uma análise técnica prévia do processo judicial. Por que o estudo de viabilidade jurídica é a etapa mais decisiva da arrematação.
Ver mais em PublicaçõesRISCO CRÍTICO — ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Quando o imóvel tem alienação fiduciária ativa, o que vai a leilão judicial é o direito do devedor — não a propriedade. Caso real: arrematação de R$ 385.000 que exigiu mais R$ 1.196.000 para consolidar a propriedade plena.
Ver mais em PublicaçõesCÁLCULO DO INVESTIMENTO
O custo real da arrematação em leilão de imóveis vai muito além do lance: comissão do leiloeiro, ITBI, custas judiciais, registro, eventuais dívidas condominiais e custos de imissão na posse. Os números que transformam ou inviabilizam o investimento.
Leia o artigo relacionadoMITO PERIGOSO — PREÇO VIL
Cursos populares prometem arrematações por 30% do valor de avaliação — mas o ordenamento brasileiro proíbe lances vis. O limite legal de 50% e por que respeitá-lo é o que separa uma arrematação consolidada de uma anulação inevitável.
Ver mais em PublicaçõesPÓS-LEILÃO — IMISSÃO NA POSSE
Uma das situações mais temidas do investidor: o ocupante que resiste à desocupação. O instrumento processual da imissão na posse, prazos realistas e por que tentar negociar diretamente sem mandado judicial é sempre o pior caminho.
Leia o artigo relacionadoRISCO AVANÇADO — CONCURSO DE CREDORES
A armadilha jurídica que pode transformar uma arrematação aparentemente barata em prejuízo de centenas de milhares de reais. Quando o arrematante responde por dívidas adicionais — e o que verificar nos autos para identificar o risco antes do lance.
Ver mais em PublicaçõesRESULTADO — CASO REAL
Arrematação de R$ 800 mil revendida por mais de R$ 4 milhões — lucro superior a 400%. O caso completo, do estudo prévio à revenda, contado ao leiloeiro Jonas Rymer. Demonstração concreta do potencial do leilão de imóveis quando o método é respeitado.
Leia o artigo relacionadoDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — em São Paulo é de 3%, em Jundiaí é de 2,5%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 7 mil imóveis do estado de São Paulo aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul da capital entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
O estado de São Paulo concentra leilões em mais de 100 municípios, do interior (Campinas, Ribeirão Preto, Sorocaba, São José dos Campos) ao litoral (Santos, Guarujá, Praia Grande). O catálogo reúne o inventário do estado inteiro para que você compare oportunidades entre regiões — use o filtro de cidade ou bairro para restringir a busca só à capital ou a uma região específica, se preferir.
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