Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado de São Paulo. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 31 de outubro de 2026, o catálogo reúne 7.359 imóveis em leilão no estado de São Paulo: 51% judiciais e 49% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (36%).
Apartamento em Ribeirão Preto, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no empreendimento Palácio de Versalhes, com 81,63 m² de área total e 40,82 m² de área privativa. O apartamento possui 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala e cozinha.
Apartamento em Campinas, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Um, nº 45, Apto. 402, Bloco 12, 4º pavimento, no bairro Jardim Nova Abolição. O apartamento possui 44,51 m² de área total e 40,6 m² de área privativa, com 2 quartos, sala, cozinha e banheiro. O valor de avaliação é de R$ 190.000,00 e o valor de venda é de R$ 114.838,57.
Apartamento de 69,52 m² em Campo Limpo Paulista, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Parque Residencial California, com área total de 69,52 m², sendo 63,72 m² de área útil e 5,80 m² de área comum. O apartamento está ocupado e não aceita visitação. O pagamento pode ser feito à vista ou parcelado, com 10% de entrada e saldo em até 120 parcelas com juros de 8,00% ao ano mais TR. O imóvel é vendido no estado em que se encontra, e o comprador assume a responsabilidade pela desocupação e por eventuais débitos pendentes. A quitação de impostos e taxas será de responsabilidade do comprador a partir da assinatura do Termo de Aceite.
Apartamento em Guarulhos, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Avenida Guarulhos, 2845 - Apto 132 Tipo A, no bairro Ponte Grande, Guarulhos/SP.
Terreno residencial em Paranapanema, São Paulo. Descrição: Terreno localizado no centro de Paranapanema, com a referência de lote 01 na quadra IU. O imóvel é classificado como residencial.
Imóvel de 450 m² localizado em Ribeirão Preto, São Paulo. Descrição: Lote com 450 m² na Vila Elisa, Ribeirão Preto/SP. O terreno é ideal para quem busca espaço e boa localização, situado em uma região tranquila com acesso asfaltado e infraestrutura completa. O local possui fácil acesso às principais vias da cidade, como a Avenida Dom Pedro I e a Rodovia Anhanguera, além de estar próximo a supermercados, escolas, comércios e transporte público. É uma excelente oportunidade para investimento ou construção, em uma área em constante valorização.
Apartamento com 147m² em Guarujá, São Paulo. Descrição: Amplo apartamento localizado na charmosa Rua Bolívia, a poucos metros da praia da Enseada, uma das mais desejadas e valorizadas da cidade. O imóvel possui uma planta bem distribuída, com sala generosa e sacada, cozinha planejada, excelente iluminação natural e 2 vagas de garagem. Ideal para moradia, temporada ou investimento, com excelente potencial de valorização. O condomínio oferece infraestrutura completa, incluindo piscina, sauna, salão de festas, elevador, portaria e zeladoria. A localização é privilegiada, com comércio variado nas proximidades e fácil acesso às principais vias e ao centro da cidade. O imóvel possui documentação regular e está pronto para venda direta.
Terreno de 1.002 m² em Arealva, São Paulo. Descrição: Terreno localizado no Jardim Primavera, Arealva/SP, com área total de 1.002 m². Ideal para projetos residenciais ou de lazer, o lote possui ótima topografia e está situado em uma região tranquila e arborizada, com fácil acesso ao centro da cidade e às principais vias. O bairro está em constante valorização, sendo uma excelente oportunidade para quem busca investir ou construir uma casa térrea, chácara ou espaço de lazer.
Sala comercial na Mooca, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Avenida Alcântara Machado, 80 - Conjunto 84 - Edifício Honorio Líbero, Mooca, São Paulo/SP. Trata-se de uma sala comercial.
Apartamento em Marapé, Santos, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Carlos Gomes, 164 - Apto 65, Marapé, Santos/SP. Trata-se de um apartamento em um condomínio residencial.
Casa em São José do Rio Preto, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no bairro Solo Sagrado I, em São José do Rio Preto, SP.
Casa em São Bernardo do Campo, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Jardim Beatriz, São Bernardo do Campo, SP. A casa está situada na Rua Tereza Stangorlini, 109.
Apartamento em Cerqueira César, São Paulo. Descrição: Localizado no Condomínio Alcacer, na icônica Alameda Santos, este apartamento une a grandiosidade dos imóveis antigos à conveniência de estar no epicentro de São Paulo. Originalmente com 4 quartos (sendo 1 suíte), o imóvel foi otimizado com o fechamento da varanda, criando um 5º dormitório reversível, ideal para um home office privativo ou suíte de hóspedes. O apartamento dispõe de 3 vagas de garagem, um diferencial de extremo valor para a região do Jardim Paulista/Cerqueira César. Você estará cercado pelos melhores restaurantes, centros culturais e mobilidade urbana da capital.
Imóvel no Jardim Paulista, São Paulo. Descrição: Studio localizado no Jardim Paulista, São Paulo/SP. O imóvel está equipado e pronto para morar ou alugar.
Imóvel localizado em Buritama, São Paulo. Descrição: Fazenda situada no centro de Buritama, SP. O imóvel está localizado na Rua Wenceslau Braz, 661.
Apartamento moderno na Bela Vista, São Paulo. Descrição: Este apartamento está localizado na Rua Genebra, no coração do bairro Bela Vista, em São Paulo. Com um design moderno e sofisticado, o imóvel conta com uma varanda encantadora e está a poucos minutos do metrô, oferecendo fácil acesso a toda a cidade. Entre os destaques, estão a piscina, academia, lavanderia, sauna, garagem, espaço de coworking e espaço gourmet, proporcionando uma infraestrutura completa para conforto e praticidade. É uma excelente opção para quem busca um novo lar ou um investimento.
Casa em Vargem Grande Paulista, São Paulo, com 200m². Descrição: Trata-se dos direitos sobre um imóvel residencial de aproximadamente 200,00 m² de área construída, edificado sobre 02 lotes contíguos/unificados, que somam uma área territorial total de 1.000,00 m². O imóvel está situado em uma rua tranquila, conhecido por seus loteamentos arborizados e fácil acesso à Rodovia Raposo Tavares (SP-270). A edificação oferece espaço para moradia familiar, com um amplo quintal privativo, ideal para lazer, jardinagem ou expansão. A localização é favorável para quem busca um ambiente tranquilo em meio à natureza, com acesso à estrutura de comércios e serviços da região de Cotia/Granja Viana.
Apartamento de 89m² em São Miguel Paulista, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado em São Miguel Paulista, São Paulo, com área total de 89m². O apartamento é ocupado e possui 2 dormitórios e 1 vaga de garagem. A área construída e útil é de 54m², enquanto a área comum é de 35m². O valor do condomínio mensal é de R$ 470,00. O imóvel está registrado na matrícula nº 151607 do 12º Registro de Imóveis de São Paulo. A aquisição deve ser feita à vista, com 100% do pagamento na emissão do Contrato de Compra e Venda.
Casa em Jardim Brasília, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Girassolina, 86, Jardim Brasília (Zona Leste), São Paulo/SP.
Casa em Chácara Monte Alegre, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Mapuá, 35 - Casa 19, Chácara Monte Alegre, São Paulo/SP.
Imóvel no Jardim Paulista, São Paulo. Descrição: Studio localizado na Rua Pamplona, 950 - 62, Jardim Paulista, São Paulo/SP. O imóvel está equipado e pronto para morar ou alugar.
Casa em Piracicaba, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Dona Idalina, 161, no bairro Paulicéia, em Piracicaba, Estado de São Paulo. Trata-se de uma casa residencial.
Apartamento de 150m² em Nova Colina, Guarulhos, SP. Descrição: Imóvel localizado em Nova Colina, Guarulhos, SP, com área total de 150m² e área construída de 117m². O apartamento é desocupado e possui 4 dormitórios, sendo 2 suítes, e 3 vagas de garagem. O valor do condomínio mensal é de R$ 2.350,21. O imóvel está disponível para visitação e aceita pagamento à vista ou financiamento com 20% de entrada.
Imóvel de 250m² localizado em Sussuí, São Paulo. Descrição: Terreno situado no bairro Residencial Bordon, com área total de 250m². O imóvel está localizado na Rua João Baptista de Andrade, em Sussuí, SP. O valor de avaliação é de R$ 219.720,00 e o valor de venda é de R$ 138.296,89.
Apartamento de 55m² localizado na Vila Ema, São Paulo. Descrição: Imóvel ocupado, com 2 dormitórios e 1 vaga de garagem. A área construída é de 55m². O apartamento está situado na Rua Roberio Dias, 101, Apartamento 24, Vila Ema, São Paulo, SP. O imóvel é vendido no estado em que se encontra, sem garantia de entrega livre e desimpedida, e o comprador será responsável por eventuais reformas e regularizações necessárias. A posse será concedida somente após o registro da escritura ou contrato de financiamento imobiliário. O pagamento deve ser feito à vista, 100% na emissão do Contrato de Compra e Venda.
Apartamento em Olímpia, São Paulo. Descrição: O imóvel é um apartamento comercial com características hoteleiras, localizado no 16º pavimento do Condomínio "Olímpia Park Resort". Possui uma área privativa de 46,25m², composta por cozinha conjugada com sala de estar, varanda, banheiro, quarto e área de circulação. A área total construída é de 74,68m², incluindo uma fração ideal de 0,0924% no terreno.
Imóvel em Itanhaém, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado em Itanhaém, no bairro Jardim Regina, com um terreno de 268m². O imóvel é uma casa térrea de alvenaria, situada nos fundos do lote, sem acabamento exterior e coberta com telhas tipo Eternit. Possui quintal de terra e uma vaga de garagem. O terreno é dividido em dois meios lotes, sendo que um deles é limpo e beira o rio. A Rua Antônio Procópio é de terra e conta com serviços de rede elétrica, iluminação pública, água, telefone e coleta de lixo. A ocupação da casa não foi averiguada.
Apartamento em Olímpia, São Paulo. Descrição: O imóvel é um apartamento de 63m² localizado no Jardim Santa Efigênia, em Olímpia-SP. Trata-se de uma fração ideal correspondente a 1/13 do apartamento comercial, com características hoteleiras, situado no 16º pavimento da Torre "B" do Condomínio "Olímpia Park Resort". O apartamento é composto por cozinha conjugada com sala de estar, varanda, corredor, banheiro, quarto e suíte. A área total construída é de 102,94m², incluindo a área privativa e a área comum.
Imóvel de 802m² localizado em Campinas, São Paulo. Descrição: Terreno residencial com área de 802,00 m², situado no Jardim Santa Genebra II (Barão Geraldo), Campinas, Estado de São Paulo. O imóvel está registrado sob a matrícula nº 14.029 do Cartório do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Campinas/SP. A venda é condicionada à aprovação pelo vendedor.
Casa em Campinas, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Márcia Mendes, 156, no bairro Cidade Universitária, Campinas/SP. A casa possui uma área construída de 203,00 m² e um terreno de 306,00 m². O valor do IPTU anual é de R$ 3.684,82. A venda está condicionada à aprovação pelo vendedor.
Casa em condomínio em Arujá, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Condomínio Arujá 5, na Rua Marfim, nº 86, em Arujá/SP. A casa possui uma área útil de 382,73m² e uma área de terreno de 480,80m². A venda está condicionada à aprovação pelo vendedor.
Casa em Diadema, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua João de Almeida, 481, no Centro de Diadema, SP. A casa possui uma área construída de 181,50 m² e uma área de terreno de 149,80 m². A venda está condicionada à aprovação pelo vendedor.
Terreno de 450m² em Águas de Santa Bárbara, São Paulo. Descrição: Terreno à venda em leilão localizado no bairro Thermas de Santa Bárbara, com área total de 450m². O imóvel está situado no Lote 26 da Quadra MA, na Rua 381, s/nº, Gleba I.
Imóvel comercial de 435m² localizado em Campinas, São Paulo. Descrição: Terreno comercial situado no Parque das Quaresmeiras, em Campinas, São Paulo. O imóvel possui uma área de 435,00 m² e está classificado como lote 6. A venda está condicionada à aprovação pelo vendedor. O terreno é vendido no estado em que se encontra.
Imóvel de 352m² localizado em Regente Feijó, São Paulo. Descrição: Imóvel matriculado sob o nº 2.181 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Regente Feijó - SP. Trata-se de uma casa de moradia, construída de madeira e coberta com telhas, situada na Avenida Regente Feijó, nº 667. O terreno possui uma área total de 352,00m², com 11,00 metros de frente e 32,00 metros de profundidade. O imóvel confronta pela frente com a Avenida Regente Feijó, pelo lado direito com propriedade de José de Assis e pelo lado esquerdo e nos fundos com propriedade de Claudinei Gonçalves. O valor da reavaliação é de R$ 220.000,00.
Apartamento em Mairiporã, São Paulo. Descrição: Apartamento 21 com 2 dormitórios, localizado no 2° andar da Torre 04 do Condomínio Residencial Canaã I, situado à Rua Anjo Gabriel, 68, no bairro Canjica. A área privativa do imóvel é de 49,96m² e a área total é de 113,24m².
Terreno de 900m² em Itatiba, São Paulo. Descrição: Terreno à venda em leilão localizado no bairro Serrinha, na cidade de Itatiba, Estado de São Paulo. O imóvel possui uma área de 900m² e está situado no loteamento Residencial Fazenda Serrinha, especificamente no Lote 04 da Quadra 55.
Apartamento em São Paulo, SP. Descrição: Imóvel localizado na Rua André de Almeida, nº 2665, Apto. 713, 7º pavimento, Torre 3, no bairro Parque Colonial. O apartamento possui 58,05 m² de área total e 34,65 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala e cozinha. O valor de avaliação é de R$ 243.000,00 e o valor de venda é de R$ 148.789,99.
Apartamento em Sumaré, São Paulo. Descrição: Empreendimento localizado no Condomínio Portal Jardim das Petúnias, com 123,42 m² de área total e 53,55 m² de área privativa. O apartamento possui 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. O IPTU é de R$ 197,232. O valor de avaliação é de R$ 250.000,00 e o valor de venda é de R$ 153.076,13.
Apartamento na Lapa, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Corrientes, 135, Lapa, São Paulo/SP. Trata-se de um apartamento em uma área residencial.
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório especializado em leilão de imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Da estruturação do método à arrematação que rendeu mais de R$ 4 milhões.
ONBOARDING — INVESTIDOR
O caminho racional para quem nunca arrematou: como identificar oportunidades reais, evitar os erros que custam caro e entrar no leilão de imóveis de São Paulo com critério técnico desde o primeiro lance.
Leia o artigo relacionadoPRÉ-LEILÃO — ESTUDO PRÉVIO
Leilões oferecem imóveis até 50% abaixo do valor de mercado — mas a margem desaparece sem uma análise técnica prévia do processo judicial. Por que o estudo de viabilidade jurídica é a etapa mais decisiva da arrematação.
Ver mais em PublicaçõesRISCO CRÍTICO — ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Quando o imóvel tem alienação fiduciária ativa, o que vai a leilão judicial é o direito do devedor — não a propriedade. Caso real: arrematação de R$ 385.000 que exigiu mais R$ 1.196.000 para consolidar a propriedade plena.
Ver mais em PublicaçõesCÁLCULO DO INVESTIMENTO
O custo real da arrematação em leilão de imóveis vai muito além do lance: comissão do leiloeiro, ITBI, custas judiciais, registro, eventuais dívidas condominiais e custos de imissão na posse. Os números que transformam ou inviabilizam o investimento.
Leia o artigo relacionadoMITO PERIGOSO — PREÇO VIL
Cursos populares prometem arrematações por 30% do valor de avaliação — mas o ordenamento brasileiro proíbe lances vis. O limite legal de 50% e por que respeitá-lo é o que separa uma arrematação consolidada de uma anulação inevitável.
Ver mais em PublicaçõesPÓS-LEILÃO — IMISSÃO NA POSSE
Uma das situações mais temidas do investidor: o ocupante que resiste à desocupação. O instrumento processual da imissão na posse, prazos realistas e por que tentar negociar diretamente sem mandado judicial é sempre o pior caminho.
Leia o artigo relacionadoRISCO AVANÇADO — CONCURSO DE CREDORES
A armadilha jurídica que pode transformar uma arrematação aparentemente barata em prejuízo de centenas de milhares de reais. Quando o arrematante responde por dívidas adicionais — e o que verificar nos autos para identificar o risco antes do lance.
Ver mais em PublicaçõesRESULTADO — CASO REAL
Arrematação de R$ 800 mil revendida por mais de R$ 4 milhões — lucro superior a 400%. O caso completo, do estudo prévio à revenda, contado ao leiloeiro Jonas Rymer. Demonstração concreta do potencial do leilão de imóveis quando o método é respeitado.
Leia o artigo relacionadoDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — em São Paulo é de 3%, em Jundiaí é de 2,5%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 7 mil imóveis do estado de São Paulo aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul da capital entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
O estado de São Paulo concentra leilões em mais de 100 municípios, do interior (Campinas, Ribeirão Preto, Sorocaba, São José dos Campos) ao litoral (Santos, Guarujá, Praia Grande). O catálogo reúne o inventário do estado inteiro para que você compare oportunidades entre regiões — use o filtro de cidade ou bairro para restringir a busca só à capital ou a uma região específica, se preferir.
Oportunidades de negócio, decisões, artigos, cases, etc.
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