Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado de São Paulo. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 31 de outubro de 2026, o catálogo reúne 7.359 imóveis em leilão no estado de São Paulo: 51% judiciais e 49% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (36%).
Casa em Sorocaba, São Paulo. Descrição: Imóvel com área de 162,50m², localizado no Jardim Boa Esperança, Sorocaba.
Apartamento em Lauzane Paulista, São Paulo, com 62,54m². Descrição: Leilão de apartamento localizado no bairro Lauzane Paulista, em São Paulo. O imóvel possui 62,54m² de área útil e é composto por sala, terraço, cozinha, área de serviço, 2 quartos, banheiro e vaga de garagem. O leilão oferece um desconto de 40% sobre o valor de avaliação de R$ 431.298,91, com lance mínimo de R$ 258.779,35. O imóvel está em leilão por determinação da 5ª Vara Cível - Foro Regional I - Santana. O pagamento deve ser feito à vista, e propostas de arrematação parcelada podem ser consideradas. O arrematante será responsável por eventuais débitos tributários e condominiais.
Imóvel com 83,66m² no bairro da Sé, São Paulo. Descrição: Sala comercial localizada na Rua Quintino Bocaiuva, nº 191-A2, Conjunto 21 do Condomínio Edifício Santa Rita, no bairro da Sé, em São Paulo. O imóvel possui uma área útil de 83,66m² e está disponível em leilão com 50% de desconto. O valor da avaliação é de R$ 345.976,86, com lance mínimo de R$ 172.988,43. Existem débitos tributários no total de R$ 3.252,41 e eventuais débitos condominiais que ficarão sub-rogados no valor da arrematação. O pagamento deve ser feito à vista, e propostas de arrematação parcelada serão aceitas apenas se não houver propostas à vista. O bem será vendido no estado de conservação em que se encontra, sem garantia.
Terreno de 220m² em Guarulhos, São Paulo. Descrição: Terreno situado na Rua Aristides Lobo, constituído pelo lote 19 da quadra 34, no Jardim Munhoz, Guarulhos-SP, com área de 220m².
Imóvel Comercial localizado em Limeira, São Paulo. Descrição: Prédio Comercial situado na Praça Doutor Luciano Esteves dos Santos, nº 9, Centro, no Município de Limeira - SP. O imóvel encontra-se ocupado por terceiros, e as despesas para regularização e desocupação serão de responsabilidade do adquirente. O imóvel foi invadido, resultando no furto de diversos itens, como fios elétricos, torneiras e ar condicionado, o que compromete a integridade do espaço e exige reparos. Além disso, foram identificadas divergências entre as áreas registradas nas matrículas e as verificadas em loco, que também deverão ser regularizadas pelo comprador.
Apartamento com 40,91m² no bairro Jardim Centenário, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no bairro Jardim Centenário, em São Paulo, com área privativa de 40,91m². O apartamento possui 2 quartos, sala, cozinha, área de serviço e banheiro, além de uma vaga de garagem. O leilão é realizado por determinação da 2ª Vara Cível - Foro Regional I - Santana - TJ/SP. O valor da avaliação é de R$ 278.541,84, com lance mínimo de R$ 167.125,10. Não há débitos tributários até a data de confecção deste edital. O pagamento deve ser feito à vista, e propostas de arrematação parcelada serão aceitas caso não haja propostas à vista. O bem será vendido no estado de conservação em que se encontra, sem garantia.
Imóvel de 35.000m² localizado em Ribeirão Preto, São Paulo. Descrição: Gleba de terras com 35.000m², onde se encontra o Estádio de Futebol Dr. Francisco de Palma Travassos, localizado na Avenida Dr. Plinio de Castro Prado, 1000, no bairro Jardim Palma Travassos, em Ribeirão Preto/SP. O imóvel é composto por campo de futebol, arquibancadas, camarotes, cabine de imprensa, alojamento, vestiários, bares, sanitários, cabine de força, posto policial, oficina, lavanderia, cozinha/refeitório, almoxarifado, sala de fisioterapia, depósito, espaço para academia, torres de iluminação e capela, entre outros.
Apartamento em Jardim Ampliação, São Paulo. Descrição: O apartamento nº 81 está localizado no "Edifício do Sol", integrante do Condomínio Portal da Cidade, situado na Rua Frederico Guarinon, nº 125, no bairro Jardim Ampliação, São Paulo/SP. A unidade possui uma área privativa de 159,64 m², com área comum proporcional de 87,29 m², totalizando uma área construída de 315,80 m². O imóvel inclui o direito a duas vagas indeterminadas na garagem coletiva. O apartamento é composto por terraço, lavabo, sala de estar/jantar, sala íntima/TV, quatro dormitórios, sendo duas suítes, um banheiro social, copa/cozinha, área de serviço, dormitório e banheiro de funcionário. O Condomínio Portal da Cidade, construído em 1990, oferece diversas áreas de convivência, incluindo piscina adulto e infantil, quadra poliesportiva, quadra de squash, pista de cooper, playground, salão de festas, salão de jogos, sala de ginástica, sauna, churrasqueira, forno de pizza, espaço zen e brinquedoteca. A localização no Jardim Ampliação proporciona fácil acesso a importantes vias da cidade, shoppings, escolas, supermercados e outras comodidades urbanas.
Apartamento com 107,16m² e vaga de garagem em Piracicaba, São Paulo. Descrição: O imóvel é um apartamento nº 114, localizado no 11º andar do Edifício Céu Azul, situado à Rua Voluntários de Piracicaba, nº 737, em Piracicaba - SP. Possui uma área útil de 107,16 m² e uma área total de 121,94 m². O apartamento conta com uma vaga de garagem no 2º subsolo, com área útil de 8,00 m². O imóvel será vendido no estado de conservação em que se encontra, sem garantia, e é de responsabilidade do interessado verificar suas condições antes da data da alienação. Existem ônus relacionados ao imóvel, incluindo penhoras e débitos fiscais e condominiais, que serão sub-rogados no produto da arrematação. O valor mínimo para a alienação será o da avaliação atualizada até a data do leilão.
Sala comercial à venda na Avenida Paulista, São Paulo. Descrição: Imóvel comercial localizado na Avenida Paulista, no bairro Bela Vista, em São Paulo. A sala está disponível para aquisição e oferece uma oportunidade de investimento em uma das áreas mais icônicas da cidade. O comprador deve estar ciente de que o bem será entregue na condição em que se encontra. A venda pode ser formalizada através de um processo que inclui a opção de compra imediata ou proposta, com condições gerais que incluem a incidência de honorários sobre o valor da arrematação.
Imóvel industrial em Guarulhos, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rodovia Presidente Dutra, com uma área total de 100.000m². O imóvel é um prédio sob o nº 600, situado no Km 214 da rodovia. O bem será alienado no estado de conservação em que se encontra, e a responsabilidade pela verificação documental e regularização será do comprador. Há possibilidade de pagamento parcelado, com 25% de entrada e o saldo em até 60 vezes. O imóvel possui gravames, incluindo penhoras diversas.
Terreno de 450m² em Guarulhos, São Paulo. Descrição: Terreno situado na Rua Olavo Bilac, constituído pelo lote 17 da quadra 09, no bairro Vila Flora, Guarulhos-SP, com área total de 450m².
Terreno de 450m² em Guarulhos, São Paulo. Descrição: Terreno situado na Rua Henrique Ricco, constituído pelo lote 11 da quadra 09, no bairro Vila Flora, Guarulhos-SP, com área total de 450m².
Imóvel em Valentim Gentil, São Paulo. Descrição: Casa e terreno localizado na Rua Victório Bruzadin, com área total de 1.528,14 m². O imóvel é composto por uma casa de tijolos e telhas, cercas de arame e outras pequenas benfeitorias. Está situado no Distrito e Município de Valentim Gentil, comarca de Votuporanga/SP. A avaliação do imóvel é de R$ 400.000,00 (junho/2024). O imóvel possui hipotecas registradas em favor do Banco do Brasil S/A. Formas de pagamento incluem à vista ou parcelado em até 30 vezes, com regras específicas para propostas condicionais.
Terreno de 492,30m² em São Paulo, SP. Descrição: Terreno situado à Rua Engenheiro Willy Fischer, lote 24 da quadra 9, Vila Alba, Subdistrito do Butantã, com área total de 492,30m².
Terreno de 450m² em Guarulhos, São Paulo. Descrição: Terreno situado na Rua Henrique Ricco, constituído pelo lote 13 da quadra 09, no bairro Vila Flora, Guarulhos-SP, com área total de 450m².
Apartamento em Vila Paulicéia, São Paulo. Descrição: Apartamento sob nº 8, localizado no andar térreo ou 2º pavimento do Bloco B, do “EDIFÍCIO NOMANHAGY”, na Rua Horácio Scrosoppi, nº 60, Vila Paulicéia. O imóvel possui uma área útil de 56,50 m², área comum de 10,00 m² e um espaço na garagem de 25,10 m², totalizando uma área de 91,60 m².
Imóvel com 203m² na Lapa, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Barão de São Gabriel, nº 441, no bairro Bela Aliança, Lapa, São Paulo. A propriedade possui uma casa residencial com 203m² de área construída e um amplo terreno de 485m². A planta interna é composta por hall de entrada, sala de estar, sala de jantar, copa/cozinha integradas, banheiro social e uma área coberta configurada como terraço. Na ala íntima, há três dormitórios, incluindo uma suíte master com closet e varanda coberta. A parte externa conta com uma generosa área descoberta, ideal para jardinagem, lazer ou futuras ampliações.
Casa em Jaguaré, São Paulo. Descrição: Trata-se de uma casa com 216m², localizada na Rua Aguanos, nº 271, no bairro Jaguaré, em São Paulo/SP. O imóvel possui quintal e vaga de garagem. A área do terreno é de 216,00m², com medidas de 10,52m de frente, 35,30m da frente aos fundos pelo lado direito, 37,70m pelo lado esquerdo e 1,70m na linha dos fundos.
Casa em Cerqueira César, São Paulo. Descrição: Imóvel residencial localizado na Rua Esther de Camargo Silva, nº 166, Nova Cerqueira, Cerqueira César/SP. A edificação principal possui três dormitórios, sala, copa, cozinha, um banheiro e garagem. A edícula conta com um dormitório, sala/copa, cozinha, varanda com lavanderia e um banheiro. A área total do imóvel é de 154m², e o lote de terreno tem 250,00m², com 10,00m de frente para a Rua 11 e 25,00m de profundidade.
Casa no Tatuapé, São Paulo. Descrição: Fração ideal de 1/3 sobre uma casa e seu terreno situado à Rua Pedro Elias da Costa, 50, no Jardim Galli, Tatuapé. O imóvel mede 12,00m de frente por 21,00m da frente aos fundos, totalizando uma área de 252,00m². Confinando pelo lado direito com o lote nº 22 e parte do lote 21, e pelo lado esquerdo com o lote 2, além de pelos fundos com o lote 18. Avaliação total do imóvel é de R$ 439.050,00, com a fração ideal de 1/3 avaliada em R$ 146.350,00. O imóvel possui ônus, incluindo usufruto em favor dos genitores e cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade.
Imóvel residencial de 223,25m² em Lençóis Paulista, São Paulo. Descrição: O imóvel é uma casa com área total de 223,25m², localizado na Rua Visconde de Mauá, nº 99, em Lençóis Paulista, SP. A construção possui 48,50m² e está situada em um terreno que mede 9,50 metros de frente e de fundos, por 23,50 metros de profundidade. A área construída regularizada é de 115,33m², além de 12,40m² de área construída de forma irregular, totalizando 127,73m². O imóvel está registrado na matrícula nº 24.304 do CRI de Lençóis Paulista/SP. O valor da avaliação é de R$ 392.028,45.
Casa com 97m² em São Bernardo do Campo, São Paulo. Descrição: Venda judicial de casa residencial localizada em São Bernardo do Campo, no bairro Santa Terezinha. O imóvel possui 97m² de área construída e está situado na Rua Tiradentes, 872. A casa conta com sala, cozinha com despensa, lavabo, lavanderia, escritório e depósito no piso térreo, além de dois quartos e banheiro no primeiro piso. Também possui 1 vaga de garagem. A área total do terreno é de 112,60m².
Terreno de 600m² em Águas de Santa Bárbara, São Paulo. Descrição: Terreno sob número 09 da quadra JS, localizado no loteamento Thermas de Santa Bárbara Gleba I, na zona urbana do município da Estância Turística de Águas de Santa Bárbara, com área de 600,00 metros quadrados. O terreno possui confrontações: frente de 20,00 metros com a Rua 247; fundos de 20,00 metros com os lotes 24 e 25; esquerda de 30,00 metros com o lote 08; e direita de 30,00 metros com o lote 10. O imóvel apresenta ônus, incluindo caução e penhoras. A avaliação do terreno é de R$ 67.111,02 (julho/2024). Formas de pagamento incluem à vista ou parcelamento em até 30 vezes, conforme regras do edital.
Casa com 306m² na Mooca, São Paulo. Descrição: O imóvel está localizado na Rua Agostinho Lattari, no bairro Parque da Mooca, em São Paulo, SP. A casa possui uma área construída de 306m² e um terreno de 311m². A edificação conta com um sobrado e uma edícula, sendo a casa principal composta por hall de entrada, sala de estar, lavabo, sala de jantar e cozinha no pavimento térreo, além de 4 dormitórios, todos suítes, e uma sacada no pavimento superior. A edícula possui 2 dormitórios, cozinha/área de serviço e banheiro no pavimento térreo, e mais 2 dormitórios e banheiro no pavimento superior. O imóvel também dispõe de áreas externas com acesso, garagem, churrasqueira, cobertura e área descoberta aos fundos. A construção é classificada como padrão superior e está em estado de conservação entre nova e regular.
Apartamento em Mongaguá, São Paulo. Descrição: Imóvel de leilão da Caixa Econômica Federal localizado na Rua Monsenhor Seckler, nº 891, em Mongaguá/SP. O apartamento possui 2 quartos, 1 vaga na garagem, área de serviço, banheiro, sala e cozinha. O valor de avaliação é de R$ 185.000,00, com um valor de venda de R$ 111.816,50, representando um desconto de 39,56%. O imóvel permite o uso do FGTS. É importante ressaltar que imóveis da Caixa podem ter débitos de IPTU, condomínio atrasado ou pendências jurídicas que não aparecem no site.
Apartamento de 136m² localizado em São José do Rio Preto, SP. Descrição: Imóvel situado no Edifício Olinda, no 10º andar, com área útil de 136,43 m² e área comum de 23,50 m², totalizando 159,93 m² de construção. O apartamento conta com uma vaga de garagem de 25,52 m². O imóvel está em construção e possui uma fração ideal de terreno de 25,11 m². A avaliação atualizada do bem é de R$ 478.086,04. Existem débitos fiscais no valor de R$ 5.288,34 e débitos condominiais de R$ 138.850,50, que serão sub-rogados no produto da arrematação. O arrematante adquire o imóvel em caráter originário, não sendo responsável por débitos ou ônus pretéritos. O bem será vendido no estado de conservação em que se encontra, sem garantia.
Imóvel em Pardinho, São Paulo. Descrição: Terreno localizado no loteamento "Terras de Santa Cristina", Gleba II, no município de Itaí, com área total de 657,39 m². O lote possui 9,50 metros de frente para a Rua Sessenta e Três, com medidas adicionais de 3,30 metros em curva e 39,00 metros de profundidade do lado direito, 40,00 metros do lado esquerdo e 12,00 metros nos fundos.
Apartamento em São José dos Campos, São Paulo. Descrição: Apartamento nº 606, localizado no 6º pavimento da Torre 03, integrante do empreendimento "Parque Campos Gerais", situado no Bairro Jardim das Indústrias. O imóvel possui uma área privativa coberta de 43,66 m² e uma área total de 108,62 m², que inclui áreas de uso comum e uma vaga de garagem. O apartamento tem direito de uso exclusivo da vaga nº 214 e da vaga de moto nº 30. O valor de mercado do bem é estimado entre R$ 255.000,00 e R$ 260.000,00. O imóvel está sujeito a ônus de alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal.
Imóvel com 1.062,37m² em Vera Cruz, São Paulo. Descrição: Leilão de um galpão localizado em Vera Cruz, SP, com uma área construída de 1.062,37m². O imóvel possui um terreno que mede 40 metros de frente para a Rua Cinco de Julho e 70 metros da frente aos fundos, com uma casa térrea, um salão para escritório, três dormitórios, sala de jantar, cozinha, banheiro e dois armazéns. Os armazéns têm uma área de 35 por 30 metros, com subdivisões, incluindo tulhas, sala de maquinismo e depósito, além de uma plataforma aberta nos fundos. O imóvel está situado na Rua Paulo Guerreiro Franco, nº 86, e inclui as benfeitorias aderentes ao solo.
Imóvel em Santo Amaro, São Paulo. Descrição: Prédio e respectivo terreno situados na Rua Doutor José de Sá, nº 56, Santo Amaro, São Paulo/SP, com área total aproximada de 133 m². O imóvel possui uma edificação de uso residencial multifamiliar, composta por 3 pavimentos, com área construída estimada em 300 m². O estado de conservação é classificado como "entre reparos simples e importantes". Localizado em uma área com urbanização consolidada, o imóvel está próximo a importantes avenidas e dista aproximadamente 15 km do centro da cidade. Atualmente, encontra-se desocupado e em reforma geral. Avaliação do imóvel é de R$ 870.000,00, com lance mínimo de 60% do valor da avaliação no 2º pregão.
Apartamento de alto padrão no Jardim Paulistano, São Paulo. Descrição: Leilão de apartamento localizado no Jardim Paulistano, em São Paulo, com fácil acesso à Estação Cidade Jardim da Linha 9-Esmeralda da CPTM. O imóvel possui sala de estar, sala íntima, sala de almoço e jantar, cozinha, lavabo, hall de entrada, closet, 6 banheiros, 2 dormitórios de serviço, área de serviço, 4 suítes e varanda gourmet. O edifício conta com piscina, salão de festas, academia e sauna. O apartamento está desocupado.
Imóvel situado em Cubatão, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no loteamento Sítio Campo Grande, na zona rural de Cubatão, SP. Trata-se de uma chácara, com informações adicionais sobre a penhora que podem ser verificadas com o vendedor. A descrição completa e outras informações complementares estão disponíveis mediante contato com o leiloeiro responsável.
Apartamento no Edifício Maison de Cartier, São Paulo, SP. Descrição: Apartamento n° 1, localizado no 1° andar do edifício Maison de Cartier, na Rua Aliança Liberal, Bairro Bela Aliança, com área total de 568,89 m², sendo 297,16 m² de área útil e 271,73 m² de área comum. O imóvel possui uma fração ideal de 12,22% no terreno. Há ônus relacionados a penhoras e dívidas condominiais, incluindo um débito de IPTU. A avaliação atualizada do imóvel é de R$ 2.048.369,47. O pagamento pode ser feito à vista ou em até 30 parcelas, conforme regras do edital.
Imóvel rural em Martinópolis, São Paulo. Descrição: Imóvel rural denominado Sítio São Joaquim, localizado na área rural de Martinópolis, com uma área de 3,82 alqueires (aproximadamente 9,26 hectares). O imóvel contém uma casa residencial de madeira, coberta com telhas francesas. Oportunidade de parcelamento disponível.
Imóvel em Cesário Lange, São Paulo. Descrição: Área de terras localizada em Cesário Lange, no estado de São Paulo, no bairro Distrito Industrial. O imóvel é classificado como terreno e está situado na Avenida Carlos Arruda Campos.
Imóvel comercial localizado em Mogi das Cruzes, São Paulo. Descrição: Imóvel comercial pertencente ao clube náutico mogiano, situado na Rua Cabo Oliver, nº 758, no bairro da Ponte Grande, Mogi das Cruzes/SP.
Imóvel rural com área total de 119.936m² em Atibaia, São Paulo. Descrição: O imóvel é um sítio localizado na Usina, em Atibaia, com uma área total de 119.936m². A propriedade conta com uma casa de tijolos e telhas, um barracão, área de cultivo, nascente, lago e diversas benfeitorias, incluindo uma casa sede, casa de caseiro, coberturas de apoio, espaço com churrasqueira e piscina. O sítio está situado próximo a vários condomínios e à Rodovia Maximo Zamboto, com fácil acesso à Rodovia Dom Pedro, que leva ao centro de Atibaia.
Casa localizada na Vila Virgínia, Ribeirão Preto, São Paulo. Descrição: Imóvel situado na Av. Primeiro De Maio, nº 653, no bairro Vila Virgínia, em Ribeirão Preto, SP.
Terreno de 5.873,50m² em Ribeirão Pires, São Paulo. Descrição: Terreno constituído pelo lote 336-b e parte do lote 336-a, localizado na Estância Alto da Serra, Ribeirão Pires/SP, com uma área total de 5.873,50m². O imóvel está situado no bairro Centro, na Avenida Prefeito Valdirio Prisco.
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório especializado em leilão de imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Da estruturação do método à arrematação que rendeu mais de R$ 4 milhões.
ONBOARDING — INVESTIDOR
O caminho racional para quem nunca arrematou: como identificar oportunidades reais, evitar os erros que custam caro e entrar no leilão de imóveis de São Paulo com critério técnico desde o primeiro lance.
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Leilões oferecem imóveis até 50% abaixo do valor de mercado — mas a margem desaparece sem uma análise técnica prévia do processo judicial. Por que o estudo de viabilidade jurídica é a etapa mais decisiva da arrematação.
Ver mais em PublicaçõesRISCO CRÍTICO — ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Quando o imóvel tem alienação fiduciária ativa, o que vai a leilão judicial é o direito do devedor — não a propriedade. Caso real: arrematação de R$ 385.000 que exigiu mais R$ 1.196.000 para consolidar a propriedade plena.
Ver mais em PublicaçõesCÁLCULO DO INVESTIMENTO
O custo real da arrematação em leilão de imóveis vai muito além do lance: comissão do leiloeiro, ITBI, custas judiciais, registro, eventuais dívidas condominiais e custos de imissão na posse. Os números que transformam ou inviabilizam o investimento.
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Cursos populares prometem arrematações por 30% do valor de avaliação — mas o ordenamento brasileiro proíbe lances vis. O limite legal de 50% e por que respeitá-lo é o que separa uma arrematação consolidada de uma anulação inevitável.
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Uma das situações mais temidas do investidor: o ocupante que resiste à desocupação. O instrumento processual da imissão na posse, prazos realistas e por que tentar negociar diretamente sem mandado judicial é sempre o pior caminho.
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A armadilha jurídica que pode transformar uma arrematação aparentemente barata em prejuízo de centenas de milhares de reais. Quando o arrematante responde por dívidas adicionais — e o que verificar nos autos para identificar o risco antes do lance.
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Arrematação de R$ 800 mil revendida por mais de R$ 4 milhões — lucro superior a 400%. O caso completo, do estudo prévio à revenda, contado ao leiloeiro Jonas Rymer. Demonstração concreta do potencial do leilão de imóveis quando o método é respeitado.
Leia o artigo relacionadoDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — em São Paulo é de 3%, em Jundiaí é de 2,5%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 7 mil imóveis do estado de São Paulo aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul da capital entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
O estado de São Paulo concentra leilões em mais de 100 municípios, do interior (Campinas, Ribeirão Preto, Sorocaba, São José dos Campos) ao litoral (Santos, Guarujá, Praia Grande). O catálogo reúne o inventário do estado inteiro para que você compare oportunidades entre regiões — use o filtro de cidade ou bairro para restringir a busca só à capital ou a uma região específica, se preferir.
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