Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado de São Paulo. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 31 de outubro de 2026, o catálogo reúne 7.359 imóveis em leilão no estado de São Paulo: 51% judiciais e 49% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (36%).
Imóvel em Pardinho, São Paulo. Descrição: Imóvel com 3 suítes, sala de estar e sala de jantar, cozinha gourmet, lavabo, lavanderia coberta e garagem (1 vaga). Área externa com piscina, churrasqueira e vista para as montanhas.
Imóvel em Ibiúna, São Paulo. Descrição: Imóvel constituído por direitos possessórios sobre parte de terreno urbano, contendo uma unidade residencial, composta por um quarto e cozinha, edificada em alvenaria. A construção apresenta estado de conservação regular, dispondo de abastecimento de água e energia elétrica individualizada. O terreno será objeto de desmembramento para fins de alienação, correspondendo o presente lote a uma fração específica da área total, com metragem a ser oportunamente definida. A alienação refere-se exclusivamente à cessão de direitos possessórios, não se tratando de propriedade plena registrada em cartório de registro de imóveis. O bem será vendido no estado em que se encontra, cabendo ao arrematante todas as providências relativas à eventual regularização documental, individualização da área, desocupação e demais encargos que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel.
Imóvel em Ibiúna, São Paulo. Descrição: Imóvel constituído por direitos possessórios sobre parte de terreno urbano, contendo uma unidade residencial, composta por dois quartos, uma cozinha e banheiro. Edificada em alvenaria, a construção apresenta estado de conservação regular, dispondo de abastecimento de água e energia elétrica individualizada. O terreno será objeto de desmembramento para fins de alienação, correspondendo o presente lote a uma fração específica da área total, com metragem a ser oportunamente definida. A alienação refere-se exclusivamente à cessão de direitos possessórios, não se tratando de propriedade plena registrada em cartório de registro de imóveis. O bem será vendido no estado em que se encontra, cabendo ao arrematante todas as providências relativas à eventual regularização documental, individualização da área, desocupação e demais encargos que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel.
Imóvel com 156m² e 3 casas em São Sebastião, São Paulo. Descrição: O imóvel é um terreno de 156m² localizado na Rua Telemaco, nº 306, no bairro Canto do Mar, em São Sebastião, SP. O terreno conta com três casas e está situado a poucos metros da praia, tornando-se uma excelente opção para renda extra. A área total do lote é de 324,50m², conforme descrito na matrícula do imóvel.
Casa em Itatiba, São Paulo. Descrição: O imóvel está localizado na Rua Ângelo Simioni, nº 55, no bairro Santo Antônio, em Itatiba/SP. A residência possui 125m² e conta com 2 dormitórios, sendo uma suíte, além de banheiro social, sala de TV e cozinha integradas. Na área externa, há uma edícula completa com lavanderia, um dormitório adicional e banheiro. O espaço de lazer inclui uma churrasqueira privativa e garagem com capacidade para 2 automóveis.
Imóvel de 921,99m² localizado em Guarujá, São Paulo. Descrição: Lote nº 12 da Quadra "D" do loteamento Park Lane II, situado no bairro Balneário Praia do Pernambuco, Guarujá/SP. O imóvel possui uma área total de 921,99m², com dimensões de 20,00m de frente, 48,26m do lado direito, 44,01m do lado esquerdo e 20,42m nos fundos. Está localizado a 800 metros da orla marítima da praia de Pernambuco e é sujeito a condições restritivas impostas pela loteadora.
Apartamento em Santana, São Paulo, com 62,41 m². Descrição: Imóvel localizado no 1º andar do Bloco "B" do edifício Casa Bela, no 8º Subdistrito Santana, contendo área útil de 62,41 m², área comum de 26,279 m² e área total de 88,689 m². O apartamento possui uma vaga de garagem indeterminada no térreo do Edifício Casabela, com área útil de 10,35 m². O imóvel apresenta ônus, incluindo hipoteca em favor do Banco Bradesco e penhoras. Débito condominial de R$ 899.480,33 e débito de IPTU no valor de R$ 30.145,34. Avaliação do imóvel em R$ 533.110,90 (setembro de 2026). Formas de pagamento incluem à vista ou parcelado em até 30 vezes, com regras específicas para propostas condicionais.
Terreno em Piracicaba com 176 m², Estado: SP, Cidade: Piracicaba. Descrição: Terreno localizado na Rua Thereza Malagagini, Lote 21, da Quadra G1, com formato regular, no loteamento denominado “Altos de São Francisco”. O imóvel possui uma área total de 176 m², medindo 8 m de frente confrontando com a Rua Thereza Malagagini, 22 m de extensão confrontando com a viela sanitária à direita e 22 m confrontando com o Lote 20 à esquerda, além de 8 m de fundo. O terreno está situado no Bairro Parque Residencial Piracicaba, próximo à Rodovia SP-304. Avaliação do imóvel é de R$ 179.000,00 (agosto/2023). O imóvel possui ônus e restrições, incluindo indisponibilidade e penhora. Formas de pagamento incluem à vista ou parcelamento em até 30 vezes, com consulta às regras do edital para propostas condicionais.
Imóvel de 250m² localizado em Botucatu, São Paulo. Descrição: Direitos aquisitivos sobre o lote 09, da quadra 12, no loteamento Jardim Monte Mor II, medindo 250m². O imóvel possui uma construção residencial atualmente utilizada como moradia. O terreno tem 10 metros de frente e 25 metros de laterais. Localizado no Jardim Iolanda, em um bairro residencial consolidado, próximo a comércios, escolas e vias de acesso. A edificação não está averbada na matrícula do imóvel e não possui registro cadastral. Oportunidade para investidores e compradores que buscam imóvel residencial em Botucatu.
Terreno de 150m² em Itapetininga, São Paulo. Descrição: Terreno urbano de formato retangular, constituído pelo lote 05, da quadra “AE”, do loteamento Parque Itapê, situado na cidade de Itapetininga, com área total de 150m². O terreno possui as seguintes medidas: 7,50m de frente para a Rua Francisco do Amaral, 20m do lado esquerdo confrontando com o lote 06, 20m do lado direito confrontando com o lote 04, e 7,50m nos fundos confrontando com o lote 19. Avaliação do imóvel é de R$ 87.668,66, com lance mínimo de 70% no 2º pregão. O imóvel possui débitos cadastrados, incluindo R$ 3.596,33 de dívida ativa e R$ 144,21 de IPTU 2026. Eventuais débitos e despesas relacionadas ao imóvel serão de responsabilidade do arrematante.
Prédio comercial em Sertãozinho, São Paulo. Descrição: Prédio comercial com 45,32m² de área construída, situado na cidade de Sertãozinho/SP. A edificação é construída de tijolos e coberta de telhas, com frente para a Rua Aprígio de Araújo, sob n° 1.060, face da Praça 21 de Abril. O terreno possui uma área total de 501,60m², medindo 11,40m de frente por 44m dos lados. O imóvel confronta pela frente com o prédio n° 1.070 do lado esquerdo, pelo lado direito com o prédio n° 1.044 e pelos fundos com o prédio n° 1.061. Avaliação atualizada em R$ 2.308.222,78, com lance inicial de R$ 1.943.700,00. Formas de pagamento incluem à vista ou parcelado em até 30 vezes, conforme regras do edital.
Casa em São José dos Campos, São Paulo. Descrição: Casa residencial n° 38, com 70m² de área construída e terreno de 87m², localizada na Rua Camélia, no bairro Monte Castelo. O imóvel possui frente de 5m, 2m nos fundos, e medidas laterais de 24,58m e 25m. A propriedade está situada a aproximadamente 26m da esquina da Rua Ana Gonçalves da Cunha, confrontando pela frente com a Rua Camélia. O imóvel possui hipoteca em favor da Caixa Econômica Federal e uma dívida informada de R$ 78.945,58. Avaliação do imóvel é de R$ 251.500,52. Formas de pagamento incluem à vista ou parcelado em até 30 vezes, com regras específicas para propostas condicionais.
Casa em Guaianazes, São Paulo, com 60,45 m². Descrição: Casa n° 28 na Travessa Giórgio Vasari, com 60,45 m² de área construída e um terreno constituído do lote n° 03 da quadra “34-G", no Conjunto Habitacional “Barro Branco II”, no distrito de Guaianazes/SP. O imóvel mede 7m de frente para a Travessa Giórgio Vasari, 15,50m do lado direito, 15,50m do lado esquerdo e 7m nos fundos, totalizando uma área de 108,50m². Avaliação de R$ 239.333,33 (março/2023). Formas de pagamento incluem à vista ou parcelado em até 30 vezes, conforme regras do edital.
Imóvel comercial de 43,46m² localizado em Santana de Parnaíba, São Paulo. Descrição: Sala comercial com área privativa de 43,46m², situada no 6º andar do Condomínio Shopping Service, no Centro de Apoio I – Alphaville, em Santana de Parnaíba/SP. O imóvel está em estado de conservação regular e faz parte de um condomínio que oferece infraestrutura e segurança. O valor de avaliação é de R$ 236.740,35, com um valor de 2º leilão de R$ 118.370,17. O pagamento pode ser realizado à vista ou parcelado, com condições específicas para cada forma de pagamento.
Apartamento com 100,55 m² localizado no Edifício Salerno em São Paulo. Descrição: Imóvel situado no 6º andar do Edifício Salerno, na Consolação, São Paulo. Possui uma área útil de 100,55 m² e é composto por 2 dormitórios. O valor de avaliação é de R$ 1.680.011,40. O condomínio é formado por uma torre única. As propostas podem ser feitas à vista ou a prazo, com condições específicas para cada forma de pagamento.
Terreno de 300m² localizado em Marília, São Paulo. Descrição: Lote de terreno com 300m², situado no Residencial Villa Flora, na Rua Antônio Blagitis Sobrinho, em Marília - SP. O terreno mede 12,00 m de frente, 25,00 m de lado direito, 25,00 m de lado esquerdo e 12,00 m nos fundos, totalizando a área de 300,00 m². O imóvel está ocupado e possui ônus e gravames ativos, incluindo hipotecas e penhora. O valor de avaliação atualizado é de R$ 286.826,91. Eventuais débitos de IPTU e condomínio ficarão sub-rogados no preço da arrematação.
Casa em Limeira, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no bairro Parque Hippolyto, em Limeira/SP, com área construída de 83,25 m² e área total do terreno de 125,00 m². A construção é residencial, situada em lote individual com formato regular, apresentando boa relação entre área construída e terreno. O imóvel possui frente para via pública e está em uma região com perfil residencial e boa infraestrutura urbana.
Apartamento localizado no Edifício Tupanuyara, São Paulo, SP. Descrição: Apartamento nº 121 com área útil de 299,02m² e área total de 622,25m², situado na Rua Algemesi, 164, no bairro Vila Andrade. O imóvel possui 4 suítes, sendo uma master com closet, além de sala de TV, escritório, corredor de circulação, sala de estar com lareira e sacada, sala íntima, sala de jantar, cozinha, despensa, 2 dependências de empregada, banheiros e área de serviço. Conta ainda com entrada social privativa, entrada de serviço, 4 vagas de garagem e 1 depósito.
Apartamento em Ribeirão Preto, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no bairro Ipiranga, em Ribeirão Preto, SP. O apartamento possui 2 quartos, 1 vaga na garagem, área de serviço, banheiro, sala e cozinha. Está disponível para financiamento e permite o uso do FGTS. O valor de avaliação é de R$ 200.000,00, com um desconto de 42,58%, resultando em um valor de venda de R$ 114.838,56.
Imóvel comercial no bairro Cerqueira César, São Paulo. Descrição: Leilão de um conjunto comercial localizado no 9º andar do Edifício "Ciragan Office", na Alameda Ministro Rocha Azevedo, 38, Conjunto 901, em São Paulo. O imóvel possui uma área privativa de 132,85m² e uma área comum de 180,930m², totalizando 313,780m². Inclui cinco vagas indeterminadas na garagem, com capacidade para um veículo de passeio ou utilitário em cada vaga.
Imóvel residencial com 300m² em São Manuel, São Paulo. Descrição: Direitos hereditários sobre imóvel residencial com área total de 300,00m², localizado na Rua Francisco Gerônimo da Silva, nº 113, Centro, São Manuel/SP. O imóvel possui uma casa de morada construída em tijolos, coberta de telhas, contendo três dormitórios, sala, cozinha, banheiro e área de circulação, com área construída de 80,58m². A matrícula do imóvel é nº 12.964 do CRI de São Manuel/SP. O leilão será realizado sobre os direitos hereditários da requerida, que corresponde a 25% do imóvel, e há uma alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal. O valor da avaliação é de R$ 71.495,79.
Apartamento em Botucatu, São Paulo. Descrição: Direitos aquisitivos do devedor fiduciário sobre apartamento nº 21, no 2º andar, Bloco 19 do “Condomínio Residencial Cachoeirinha III”, localizado na Rua Ângelo de Biagi, nº 132, Botucatu/SP. O imóvel possui 55,12m² de área privativa e 61,74m² de área total construída, contendo 01 terraço, 01 sala, 02 dormitórios, 01 banheiro, 01 cozinha e 01 área de serviço. O apartamento conta com uma vaga de garagem e está inserido em um terreno de 23.551,67m². O valor da avaliação é de R$ 74.175,78. O imóvel possui ônus, incluindo alienação fiduciária e penhora dos direitos sobre o imóvel.
Imóvel comercial com 6.005,25m² em Santa Cruz do Rio Pardo, São Paulo. Descrição: O imóvel possui uma área total de 6.005,25m², situado na Rodovia Estadual João Batista Cabral Rennó, SP-225, Km 3,9, a 3 km do centro de Santa Cruz do Rio Pardo. A propriedade é classificada como comercial e conta com uma edificação em alvenaria de aproximadamente 130m², em estado precário de conservação. O terreno é plano e atualmente está desocupado, sendo utilizado anteriormente como estacionamento de caminhões. A área é bem localizada, cercada por empresas de médio e grande porte, e possui acesso por rodovia pavimentada. A avaliação do imóvel é de R$ 874.841,41, com lances mínimos de R$ 874.841,41 no primeiro leilão e R$ 612.388,98 no segundo leilão.
Imóvel industrial/rural com área de 0,5124 ha localizado em Neves Paulista, São Paulo. Descrição: O imóvel é uma propriedade rural com uma área total de 0,5124 hectares, conhecido como "Fazenda Ana Mara", situado em Neves Paulista, comarca de Mirassol, SP. A propriedade possui um memorial georreferenciado e está cadastrada no INCRA. A região é caracterizada por atividades de agricultura, pecuária e comércio, com um clima tropical chuvoso. O imóvel conta com uma indústria de fabricação de rações animais, com estrutura operacional adequada, incluindo edificações em estrutura metálica e piso concretado. Acesso facilitado por rodovias estaduais e federais, com localização estratégica para escoamento da produção. O valor da avaliação do imóvel é de R$ 2.229.993,50.
Imóvel residencial com 262,50m² de terreno no Jardim Bandeirantes, São Paulo. Descrição: O imóvel é uma casa localizada na Rua Arroio das Flores, nº 124, no Jardim Bandeirantes, Distrito de Jaraguá, São Paulo. Possui uma área total de 262,50 m² de terreno e uma área construída de 70,00 m². O imóvel está situado a aproximadamente 500 metros da Estação Jaraguá da CPTM. O valor de avaliação é de R$ 511.269,04, com um valor de 2º leilão de R$ 255.634,52. O pagamento pode ser feito à vista ou parcelado, com condições específicas para cada forma de pagamento.
Terreno localizado em Guarulhos, São Paulo. Descrição: Terreno situado na Rua Aristides Lobo, constituído pelo lote 20 da quadra 34, no Jardim Munhoz, em Guarulhos, SP. O imóvel está disponível para aquisição e é uma oportunidade de investimento. O adquirente receberá o bem na condição em que se encontra.
Imóvel com área de aproximadamente 15.000 m² em Mogi das Cruzes, São Paulo. Descrição: O imóvel é um terreno com benfeitorias, localizado na Rua Cabo Diogo Oliver, Vila Mogilar, Mogi das Cruzes, SP. A área total do terreno é de aproximadamente 15.000 m². A avaliação do bem é de R$ 5.761.800,00, com lance mínimo de R$ 2.880.900,00.
Terreno em Guarulhos, São Paulo. Descrição: Terreno situado na Rua Aristides Lobo, constituído pelo lote 21 da quadra 34, no Jardim Munhoz, em Guarulhos, SP. O imóvel está localizado em um bairro residencial e representa uma oportunidade de aquisição. O comprador deve estar ciente de que receberá o bem na condição em que se encontra e que haverá a incidência de 5% sobre o valor da arrematação a título de honorários.
Apartamento em Higienópolis, São Paulo. Descrição: Lindo apartamento localizado na Rua Alagoas, 1020, no bairro Higienópolis, com 383m² de área útil e 880,937m² de área total. O imóvel conta com 6 vagas de garagem.
Terreno de 34.136,94m² em Jardim Ângela, São Paulo. Descrição: Terreno localizado na Travessa Américo Turini, Jardim Ângela, São Paulo, com área total de 34.136,94m² e formato irregular. O imóvel possui frentes para a Rua Américo Turini e está designado como gleba B. A avaliação atualizada do bem é de R$ 12.218.911,06, válida até julho de 2026. O arrematante adquire o imóvel em caráter originário, livre de quaisquer débitos ou ônus pretéritos. A venda será realizada no estado de conservação em que se encontra, sem garantia, e é de responsabilidade do interessado verificar as condições do imóvel antes da arrematação.
Apartamento em São José dos Campos, São Paulo. Descrição: Imóvel com área útil de 84,15m², localizado no 1º andar do bloco 22 do Conjunto Residencial Juscelino Kubitschek, situado na Avenida Pedro Friggi, nº 2.600, bairro Tatetuba. O apartamento possui 2 vagas de garagem indeterminadas no térreo e uma área total de 223,709m². Na matrícula do imóvel, consta uma hipoteca em favor da Caixa Econômica Federal, com saldo residual de R$ 5.112,32 até setembro de 2024.
Casa em São Paulo, SP. Descrição: Casa situada na Rua Engenheiro Willy Fischer, 225, com área total de 492,30m². Avaliação de R$ 1.156.417,00 e lance mínimo de R$ 578.208,50.
Imóvel comercial em Ribeirão Preto, São Paulo. Descrição: O imóvel está localizado na Avenida Primeiro de Maio, nº 653, em Ribeirão Preto, SP. Possui uma área total de 7.930m².
Imóvel de 162,50 m² localizado em Sorocaba, São Paulo. Descrição: Lote de terreno sob o número 138, situado no loteamento Jardim Boa Esperança, com frente para a Rua 23 (Rua José Pallares Fernandez) em Sorocaba/SP. Área total de 162,50 m². Avaliação de R$ 165.777,62 e lance mínimo de R$ 124.333,22.
Casa em Regente Feijó, São Paulo. Descrição: Uma casa de moradia, localizada na Avenida Regente Feijó, n° 667 em Regente Feijó/SP, com uma área total de 352 m².
Imóvel com área de aproximadamente 15.000 m² em Mogi das Cruzes, São Paulo. Descrição: O imóvel é um terreno com benfeitorias, localizado na Rua Cabo Diogo Oliver, Vila Mogilar, Mogi das Cruzes, SP. A área total do terreno é de aproximadamente 15.000 m². O valor de avaliação é de R$ 5.761.800,00, com lance mínimo de R$ 2.880.900,00.
Terreno de 220m² em Guarulhos, São Paulo. Descrição: Terreno situado na Rua Aristides Lobo, constituído pelo lote 22 da quadra 34, no Jardim Munhoz, Guarulhos-SP, com área total de 220m².
Apartamento em São Vicente, São Paulo. Descrição: Apartamento com 67m² de área útil localizado no Bairro Parque Bitaru, na Rua Bento Viana, nº 355, Apartamento nº 31 do Condomínio Edifício Janaína, em São Vicente/SP. O imóvel está em leilão com 25% de desconto e possui um valor de avaliação de R$ 234.161,82, com lance mínimo de R$ 175.621,36. Há débitos tributários e condominiais que ficarão sub-rogados no valor da arrematação. O pagamento deve ser feito à vista, e propostas de arrematação parcelada serão aceitas caso não haja propostas à vista. O bem será vendido no estado de conservação em que se encontra, sem garantia.
Terreno de 5.142m² em São Paulo, SP. Descrição: Terreno com área de 5.142m² localizado na Vila Santo Antônio, Parada de Taipas, distrito de Jaraguá, em São Paulo. O terreno possui formato irregular e topografia em aclive, com solo firme e seco. A infraestrutura básica inclui rua aberta e asfaltada, luz domiciliar, água encanada, iluminação pública, guias e sarjetas, redes de esgoto e telefonia fixa. O local é classificado pela Prefeitura como "Bosque Urbano", com a possibilidade de preservação de espécies arbóreas. O valor mínimo aceito para a venda é de R$ 3.635.200,00.
Apartamento no 9° andar com 191,455 m² no Edifício Antares em Guarujá, SP. Descrição: Imóvel localizado no 9º andar do Edifício Antares, com área privativa de 131,735 m² e área total construída de 191,455 m². O apartamento possui sala ampla para 02 ambientes com sacada, 03 quartos (sendo 01 suíte e outro com sacada), todos com armário embutido, banheiro, copa, cozinha, área de lavanderia e dependência completa de empregada. O imóvel conta com 02 vagas de garagem individuais e indeterminadas. O prédio oferece piscina, salão de festas, salão de jogos, churrasqueira, portaria 24 horas, zeladoria e serviço de praia. Valor de avaliação é de R$ 728.698,43, com valor de 2º leilão de R$ 364.349,21.
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório especializado em leilão de imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Da estruturação do método à arrematação que rendeu mais de R$ 4 milhões.
ONBOARDING — INVESTIDOR
O caminho racional para quem nunca arrematou: como identificar oportunidades reais, evitar os erros que custam caro e entrar no leilão de imóveis de São Paulo com critério técnico desde o primeiro lance.
Leia o artigo relacionadoPRÉ-LEILÃO — ESTUDO PRÉVIO
Leilões oferecem imóveis até 50% abaixo do valor de mercado — mas a margem desaparece sem uma análise técnica prévia do processo judicial. Por que o estudo de viabilidade jurídica é a etapa mais decisiva da arrematação.
Ver mais em PublicaçõesRISCO CRÍTICO — ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Quando o imóvel tem alienação fiduciária ativa, o que vai a leilão judicial é o direito do devedor — não a propriedade. Caso real: arrematação de R$ 385.000 que exigiu mais R$ 1.196.000 para consolidar a propriedade plena.
Ver mais em PublicaçõesCÁLCULO DO INVESTIMENTO
O custo real da arrematação em leilão de imóveis vai muito além do lance: comissão do leiloeiro, ITBI, custas judiciais, registro, eventuais dívidas condominiais e custos de imissão na posse. Os números que transformam ou inviabilizam o investimento.
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Cursos populares prometem arrematações por 30% do valor de avaliação — mas o ordenamento brasileiro proíbe lances vis. O limite legal de 50% e por que respeitá-lo é o que separa uma arrematação consolidada de uma anulação inevitável.
Ver mais em PublicaçõesPÓS-LEILÃO — IMISSÃO NA POSSE
Uma das situações mais temidas do investidor: o ocupante que resiste à desocupação. O instrumento processual da imissão na posse, prazos realistas e por que tentar negociar diretamente sem mandado judicial é sempre o pior caminho.
Leia o artigo relacionadoRISCO AVANÇADO — CONCURSO DE CREDORES
A armadilha jurídica que pode transformar uma arrematação aparentemente barata em prejuízo de centenas de milhares de reais. Quando o arrematante responde por dívidas adicionais — e o que verificar nos autos para identificar o risco antes do lance.
Ver mais em PublicaçõesRESULTADO — CASO REAL
Arrematação de R$ 800 mil revendida por mais de R$ 4 milhões — lucro superior a 400%. O caso completo, do estudo prévio à revenda, contado ao leiloeiro Jonas Rymer. Demonstração concreta do potencial do leilão de imóveis quando o método é respeitado.
Leia o artigo relacionadoDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — em São Paulo é de 3%, em Jundiaí é de 2,5%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 7 mil imóveis do estado de São Paulo aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul da capital entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
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