Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado de São Paulo. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 1 de novembro de 2026, o catálogo reúne 7.535 imóveis em leilão no estado de São Paulo: 50% judiciais e 50% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (36%).
Apartamento em Parque Mandaqui, São Paulo. Descrição: Apartamento à venda em leilão, localizado no 2º andar do bloco A do Condomínio Green Park. O imóvel possui 3 dormitórios, sendo 1 suíte, e 1 vaga de garagem. A área útil é de 68,58m² e a área total é de 140,49m².
Imóvel rural em Monte Alegre do Sul, São Paulo, com área de 22,50 hectares. Descrição: Imóvel localizado na Estrada Vicinal do Bairro dos Limas, na zona rural de Monte Alegre do Sul, com uma área de 22,50 hectares. O imóvel possui terras de cultura, pastos e invernada, além de diversas benfeitorias. Há uma estrutura de granja em funcionamento, com capacidade produtiva estimada para cerca de 45.000 aves, e um tanque destinado à atividade de piscicultura, utilizado para a criação de peixes da espécie pacu. O imóvel está cadastrado no INCRA e possui ônus, incluindo hipotecas em favor do Banco do Brasil e penhoras relacionadas a processos judiciais. A avaliação do imóvel é de R$ 2.940.000,00 (abril/2026).
Apartamento em Santos, São Paulo. Descrição: Apartamento com 68,76m² localizado no 2º andar do Conjunto Residencial Marajó, situado na Avenida Conselheiro Nébias, nº 611, no bairro Boqueirão, Santos - SP. O imóvel possui 2 dormitórios, sala, cozinha, banheiro, área de serviço e garagem coletiva. O IPTU mensal para 2026 é de R$ 190,34. O apartamento está ocupado e não há visitação disponível.
Casa em terreno de 420 m² em Balneário Gaivotas, Itanhaém, SP. Descrição: O imóvel é uma casa situada em um terreno de 420 m², localizado na Rua Amapá, 2473, no bairro Balneário Gaivotas, em Itanhaém, SP. O lote mede 12,00 metros de frente por 35,00 metros da frente aos fundos, com uma residência térrea em alvenaria, uma edícula em alvenaria e uma área de banho. O imóvel está registrado sob a matrícula nº 112.571 do Oficial de Registro de Imóveis de Itanhaém/SP.
Imóvel rural em Bebedouro, São Paulo. Descrição: Propriedade rural localizada em Bebedouro, SP, com área total de 105,7044 hectares. O imóvel possui todas as benfeitorias existentes e faz divisa com a estrada municipal que liga Indiaporã a Mira Estrela. A propriedade está situada nas Fazendas Páduas Diniz ou Cervo e Água Vermelha ou Queirozes, no distrito de Indiaporã. A descrição técnica detalha os limites e confrontações da gleba, além de informações sobre o módulo rural e fração mínima de parcelamento.
Imóvel na rua Heitor de Andrada Campos, Bauru, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na rua Heitor de Andrada Campos, nº 1-29, em Bauru/SP, com área edificada de 60,24m². O imóvel corresponde ao lote 23 da quadra C, do loteamento Vila São Sebastião, medindo 5,50m de frente e de fundos por 33,00m de cada lado. O bairro é Jardim Prudência.
Apartamento em Taubaté, São Paulo. Descrição: Amplo apartamento pertencente ao Condomínio Edifício Saint Moritz, localizado na Rua Quinze de Novembro, nº 181, Centro – Taubaté/SP. O apartamento possui 136m² de área útil e é composto por 3 dormitórios, sendo 1 suíte, sala de estar e jantar, área de circulação, banheiro social, lavabo, cozinha, área de serviço, dormitório e banheiro de empregada. A localização privilegiada do condomínio no centro da cidade proporciona fácil acesso a diversos comércios, como mercados, restaurantes, bares, hospitais, pet shops e postos de gasolina. A unidade está situada no 7º pavimento e conta com uma vaga de garagem no subsolo. A área total do imóvel é de 192,98m².
Apartamento duplex com 335 m² e 4 vagas no Morumbi, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Edifício Mont Blanc, no bairro Morumbi, em São Paulo. O apartamento possui uma área útil de 335 m², com 3 quartos e 3 suítes. Está situado no 11º andar de um conjunto de edifícios residenciais, que conta com 12 pavimentos e 2 apartamentos por andar. O imóvel inclui 4 vagas de garagem e um box para guarda de utensílios no subsolo. A área de lazer do condomínio oferece piscina adulta e infantil, quadra poliesportiva, sala de jogos, sala de ginástica, sauna, salão de festas, playground, sala de brinquedos, churrasqueira e espaço para cães. O apartamento é distribuído em dois pavimentos: no inferior, há uma sala ampla, escritório, lavabo, 4 suítes, cozinha, copa, lavanderia, quarto e banheiro de empregada, além de varandas; no superior, há uma sala ampla com lareira, cozinha, banheiro e escritório, além de um terraço com churrasqueira, deck, piscina privativa, bar e jardineiras. O estado de conservação é considerado péssimo, necessitando de substituição de revestimentos, impermeabilizações e pintura geral.
Imóvel rural em Guapiara, São Paulo. Descrição: Área de terras correspondente a 47,4738% de uma propriedade denominada Sítio Três Irmãos, localizada no Bairro do Oliveira, Guapiara, com uma área total de 114,6952 hectares e um perímetro de 5.446,209 metros. O imóvel possui uma Reserva Legal Própria de 34,6435 hectares, equivalente a 30,2070% do total, e uma área de 80,05 hectares referente a Reservas Compensatórias, que representa 69,80% do imóvel. Não foram localizados débitos tributários, mas o arrematante deve verificar eventuais ônus sobre a propriedade.
Casa em Vila Paraíso, Campinas, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Avenida Francisco Perotti, 243, no bairro Vila Paraíso, em Campinas-SP. O imóvel é um prédio residencial com um terreno medindo 428,10m², sendo 12,00m de frente para a Rua Francisco Perotti, 27,50m de um lado, 25,50m do outro lado e 21,80m nos fundos. O imóvel possui débitos de IPTU no valor de R$ 34.829,92 até 22/09/2026, e eventuais ônus sobre o imóvel correrão por conta do arrematante, exceto os débitos de IPTU e demais taxas e impostos.
Apartamento em Santo André, São Paulo. Descrição: Direitos sobre o Apartamento nº 122, localizado no 15º pavimento do "Condomínio Residencial Portinari", na Vila Guiomar. O imóvel possui sala de estar e jantar conjugadas, sacada, lavabo, circulação íntima, 3 dormitórios (sendo um suíte), 1 banheiro social, cozinha, terraço com churrasqueira, área de serviço e WC de empregada. A área privativa principal é de 106,8950m², com área privativa acessória de 29,7000m², correspondente às vagas de garagem nºs 48A, 48B e 48C. A área total construída é de 197,0735m². O condomínio está situado em um terreno de 2.120,00m². Existem débitos de IPTU e taxas, totalizando R$ 6.108,37 até 05/09/2026, e uma ação de execução para cobrança de débitos condominiais no valor de R$ 151.023,72. O valor devido ao credor fiduciário Banco do Brasil S/A é de R$ 405.036,52 até 30/11/2025. Eventuais ônus sobre o imóvel correrão por conta do arrematante, exceto débitos de IPTU e taxas anteriores à arrematação.
Apartamento em Mogi das Cruzes, São Paulo. Descrição: Direitos aquisitivos de apartamento nº 72, localizado no 6º andar do Edifício Zaragoza, no Residencial Espanha I. O imóvel possui área privativa de 60,81 m², área comum de 19,82 m², totalizando 80,63 m². Inclui direito ao uso de 01 vaga indeterminada no estacionamento coletivo do edifício. Localizado no bairro Vila Mogilar.
Sobrado comercial de 396,97m² em Taboão da Serra, São Paulo. Descrição: O imóvel é um sobrado de 3 pavimentos localizado na Rua Senador Filinto Muller, no bairro Parque Santos Dumont, em Taboão da Serra. A área total do terreno é de 173,125m², com 6,925 metros de frente. A construção possui um térreo com escritório, banheiro, e abrigo para veículos; o 1º andar conta com sala, recepção, sala de reunião, copa, banheiro e varanda; e o 2º andar é composto por 4 salas comerciais, todas com banheiro, sendo que uma delas possui varanda. O imóvel está avaliado em R$ 1.337.000,00 e possui débitos junto à Prefeitura. O interessado deve verificar as condições do imóvel antes da alienação.
Sobrado localizado no Villaggio Mielli, Iracemápolis/SP. Descrição: Imóvel sobrado situado no Condomínio Residencial Villaggio Mielli, na Rua Antônio Fernandes de Campos, nº 360, unidade 97, bloco 15. A unidade possui garagem para dois veículos e está em um condomínio fechado com boa localização, próximo a diversos comércios locais. A área privativa principal é de 63,32m², com área total de 110,74m² e área do terreno de uso exclusivo de 77,78m². O imóvel conta com 2 vagas de estacionamento privativas.
Apartamento em Ferraz de Vasconcelos, São Paulo. Descrição: Imóvel em construção, localizado no 3º andar do Bloco 10 do Condomínio Residencial Paineiras, com área privativa de 47,743m² e área total de 103,874m². O apartamento possui direito a 01 vaga descoberta na garagem coletiva do condomínio. A edificação está situada no Jardim São Miguel, Ferraz de Vasconcelos, e já se encontra concluída.
Apartamento de 69,57m² no Condomínio Jardim Atibaia Towers, Atibaia, SP. Descrição: Um apartamento com área privativa principal de 69,57m², localizado no primeiro pavimento da "Torre 1" do "Condomínio Jardim Atibaia Towers". O imóvel possui uma área privativa acessória de 12,50m² vinculada a 1 vaga de garagem. Os ambientes incluem sala, cozinha, dormitório, banheiro, suíte com terraço, terraço gourmet e área de serviço. As áreas comuns são equipadas e decoradas, oferecendo portaria blindada, quadra esportiva, coworking, salão de festas, piscinas, spa, sauna, e diversas opções de lazer como playground e áreas gourmet.
Imóvel comercial em Campo Belo, São Paulo. Descrição: Sala comercial nº 202 localizada no Obelisco Tower, com área privativa de 31,53 m². O imóvel está situado na Rua Vieira de Morais, nº 1.111, no bairro Campo Belo, em São Paulo/SP. O proprietário registrado é o Itaú Unibanco S/A.
Imóvel comercial localizado em Vila Mazzei, São Paulo. Descrição: O imóvel é um prédio comercial, anteriormente uma agência do banco Itaú, situado na Avenida Mazzei, nº 145/173, no bairro Vila Mazzei, em São Paulo/SP. A área construída do imóvel é de 720,75 m², enquanto a área do terreno é de 1.406,88 m². O proprietário registrado é o Itaú Unibanco S/A. O imóvel será vendido no estado em que se encontra.
Imóvel comercial em São Paulo, SP. Descrição: Prédio comercial localizado na Rua Cerro Corá, nº 1.777, Alto de Pinheiros, São Paulo/SP. A área construída é de 480,45 m² e a área do terreno é de 1.323,11 m². O imóvel é uma ex-agência do banco Itaú e está situado no bairro Vila Romana.
Prédio comercial na Saúde, São Paulo. Descrição: Prédio comercial localizado no bairro Saúde, em São Paulo/SP. O imóvel possui uma área do terreno de 360 m² e uma área construída de 343,20 m². O prédio está ocupado e a venda será formalizada através de Escritura de Venda e Compra. O proprietário registrado é o Itaú Unibanco S/A. O comprador deverá providenciar a desocupação do imóvel às suas expensas, além de promover a regularização das áreas e a renovação do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), se necessário.
Imóvel comercial de 244 m² localizado na Consolação, São Paulo. Descrição: Imóvel comercial com área total de 244 m², sendo 220,06 m² de área construída no térreo e 24,00 m² de subsolo, além de um mezanino de 174,18 m². O imóvel está situado na Rua da Consolação, 480, loja nº 110, no Edifício Prof. Waldemar Ferreira, e não possui vaga de garagem. O comprador deve estar ciente de que o imóvel não participa do rateio do condomínio e que existem divergências na área construída em relação à matrícula. A venda será formalizada através de Escritura de Venda e Compra, e o comprador assumirá a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e pela regularização de eventuais pendências junto aos órgãos competentes. O lance mínimo para arrematação é de R$ 3.373.232,00.
Apartamento no Aurum Bela Vista, Centro, Osasco, SP. Descrição: Imóvel ocupado localizado no Aurum Bela Vista, com área privativa de 292,71m² e área acessória de 5,00m². O apartamento duplex ocupa os 12° e 13° pavimentos e possui quatro vagas de garagem. O imóvel está registrado sob a matrícula nº 150.911 do 1° Oficial de Registro de Imóveis de Osasco/SP. A venda será formalizada através de Escritura de venda e compra, e o comprador deve estar ciente da necessidade de regularizações e quitações de débitos relacionados ao imóvel.
Imóvel comercial localizado em Adamantina, São Paulo. Descrição: Loja no Condomínio Edifício ADG 83, situado na Rua Antônio de Godói, 83/95, no bairro República, em São Paulo/SP. O imóvel possui uma área privativa de 122,80m² e está ocupado. A venda será formalizada através de escritura de venda e compra, e o proprietário é Itaú Unibanco S.A. O comprador deverá providenciar a desocupação do imóvel e verificar a necessidade de regularização das áreas, assumindo os custos perante a administração condominial, prefeitura e cartório de registro de imóveis. Além disso, será necessário providenciar o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) e adequações solicitadas pelos órgãos responsáveis, se necessário.
Apartamento de 74,23m² no Condomínio Jardim Atibaia Towers, Atibaia, SP. Descrição: Um apartamento com área privativa principal de 74,23m², localizado no oitavo pavimento da "Torre 2" do "Condomínio Jardim Atibaia Towers". O imóvel possui uma área privativa acessória de 25,00m² vinculada a 2 vagas de garagem no primeiro subsolo. Os ambientes incluem sala, cozinha, dormitório, banheiro, suíte, terraço gourmet, terraço técnico e área de serviço. As áreas comuns são equipadas e decoradas, oferecendo portaria blindada, quadra esportiva, coworking, salão de festas, piscinas, spa, sauna, e diversas opções de lazer como playground e áreas gourmet.
Apartamento de 74,23m² no Condomínio Jardim Atibaia Towers, Atibaia, SP. Descrição: Um apartamento com área privativa principal de 74,23m², localizado no segundo pavimento da "Torre 2" do "Condomínio Jardim Atibaia Towers". O imóvel possui uma área privativa acessória de 25,00m² vinculada a 2 vagas de garagem. Os ambientes incluem sala, cozinha, dormitório, banheiro, suíte, terraço gourmet, terraço técnico e área de serviço. As áreas comuns são equipadas e decoradas, oferecendo portaria blindada, quadra esportiva, coworking, salão de festas, piscinas, spa, sauna, e diversas opções de lazer como playground e áreas para pets.
Imóvel de 156.048m² localizado em Itanhaém, São Paulo. Descrição: Terreno residencial situado no bairro Terras de Santa Rosa, em Itanhaém, SP. O imóvel possui uma área total aproximada de 156.048,00 m² e uma área construída de 1.725,00 m², conforme informações do IPTU. O terreno é parte de um lote designado como lote 19, e está registrado sob a matrícula 151.881 no Cartório de Registro de Imóveis de Itanhaém. O proprietário atual é o Itaú Unibanco S.A.
Imóvel rural com área de 7 ha em Santa Cruz do Rio Pardo, São Paulo. Descrição: Chácara Água Azul, localizada no bairro de Água Azul, Santa Cruz do Rio Pardo/SP, com uma área total de 7,56 hectares. O imóvel possui atividade agrícola e está ocupado. Acesso pela estrada vicinal pavimentada, Rod. Plácido Lorenzetti, seguindo por aproximadamente 1,90 km até o início do imóvel. O arrematante deve estar ciente da servidão de passagem que recai sobre o imóvel. A venda será formalizada através de escritura de venda e compra, com pagamento à vista ou a prazo. O lance mínimo para arrematação é de R$ 5.080.778,00.
Apartamento de 50m² localizado em Cambuci, São Paulo. Descrição: Imóvel situado na Avenida Lacerda Franco, nº 1170, Apartamento 31, Edifício Tuca, no bairro Cambuci, São Paulo/SP. Possui área privativa de 50,68m², área comum de 18,68m² e área total de 69,36m². O apartamento está ocupado e a venda será formalizada através de Escritura de Venda e Compra. O arrematante deverá providenciar a desocupação do imóvel às suas expensas e verificar se o apartamento tem direito a vaga de garagem. O lance mínimo é de R$ 301.980,00.
Apartamento de 487m² com 6 vagas em Vila Madalena, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Senador César Lacerda Vergueiro, 418, Vila Madalena, São Paulo, SP. O apartamento possui uma área privativa de 487,62m² e está situado entre o 10.º e 11.º andares do Edifício Giordana. Conta com 6 vagas de garagem. O imóvel é desocupado e a venda será formalizada através de Escritura Pública de Venda e Compra. O lance mínimo para arrematação é de R$ 2.299.888,89. O comprador deve estar ciente de que o imóvel é vendido no estado em que se encontra e que a vendedora não se responsabiliza por evicção de direito.
Imóvel comercial de 350m² localizado em Guarujá, São Paulo. Descrição: Imóvel comercial situado no Jardim Praiano, Guarujá, com área total de 350,34m². O imóvel está desocupado e é composto por três lotes unificados fisicamente, totalizando 900m². A venda será formalizada por Escritura Pública de Venda e Compra, e o arrematante será responsável por eventuais averbações e regularizações junto ao Registro de Imóveis e Prefeitura. O imóvel é vendido no estado em que se encontra, e o lance mínimo é de R$ 3.551.823,00.
Imóvel comercial de 1.229 m² localizado no Centro, Campinas, SP. Descrição: Imóvel comercial com área construída de 1.229,14 m² e área de terreno de 643,30 m², situado na Avenida Francisco Glicério, 1353, no Centro de Campinas, SP. O imóvel está desocupado e a venda será formalizada através de Escritura Pública de Venda e Compra. O proprietário é o FUNBEP – Fundo de Pensão Multipatrocinado. O comprador deve estar ciente da necessidade de regularização do estado de conservação dos pavimentos, averbação de área construída e demolição, além de eventuais pagamentos de INSS para emissão de CND. O imóvel está localizado em área envoltória de um bem tombado pelo CONDEPHAAT, e o adquirente deve buscar as autorizações necessárias para reformas. O lance mínimo para a arrematação é de R$ 6.226.215,00.
Apartamento de 187m² com 2 vagas no Alto da Boa Vista, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua São Benedito, nº 825, no 17º andar ou 18º pavimento do Edifício Penthouse II. A área útil ou privativa do apartamento é de 187,950m², além de contar com 2 boxes de garagem, cada um com 14,00m². O imóvel está desocupado e a regularização de eventuais divergências da área construída será de responsabilidade do arrematante. O lance inicial é de R$ 800.000,00, condicionado à aprovação da vendedora.
Imóvel em Sumaré, São Paulo. Descrição: Casa nº 428, localizada no Jardim São Domingos, Sumaré - SP. O imóvel possui um lote de terreno medindo 360,00 metros quadrados, com área territorial de 180,00m² e área total edificada de 150,60m². A casa está cadastrada na Prefeitura Municipal de Sumaré e possui diversas penhoras registradas. O valor da avaliação homologado é de R$ 312.157,00, com atualização monetária prevista até a data do leilão.
Apartamento em Sorocaba, São Paulo. Descrição: Apartamento à venda em leilão localizado no 4º andar do Residencial San Sebastian, no bairro Vila Barcelona. O imóvel possui área privativa de 47,28m² e área total de 52,54m², além de 1 vaga de garagem.
Imóvel de 207m² localizado em Acrelândia, Acre. Descrição: O imóvel é um terreno situado na Vila Ema, medindo 9,00m de frente por 23,00m de profundidade, totalizando uma área de 207,00m². No lote, encontram-se duas residências com área construída aproximada de 180,00m². O imóvel está localizado na Rua Engenheiro Leônidas Ferreira, nº 30, Vila Ema, São Paulo - SP.
Imóvel de 235,50m² localizado em São Paulo, SP. Descrição: O imóvel é um terreno constituído pelo Lote nº 09 da Quadra "A" do loteamento "Jardim Filhos da Terra", situado no Sitio Guapira, Jaçanã, no 22º Subdistrito Tucuruvi. O terreno mede 12,00 metros de frente para a Rua Filhos da Terra, com dimensões variando entre 4,50 metros e 19,50 metros nos lados. A área construída sobre o terreno é de 200,00m². O imóvel está avaliado em R$ 500.000,00 e possui benfeitorias. O arrematante adquirirá o bem livre de quaisquer ônus tributários.
Casa com 57,145m² em São Paulo, SP. Descrição: A residência nº 36, integrante do Residencial da Moenda, está situada na Rua da Moenda, nº 31, no bairro Valo Velho, Santo Amaro, São Paulo. O imóvel possui uma área real privativa de 57,145m² e uma área total de 90,383m², incluindo 01 vaga indeterminada no estacionamento coletivo descoberto. O terreno de utilização exclusiva é de 31,240m². O imóvel está avaliado em R$ 270.000,00 e é objeto de hipoteca e indisponibilidade.
Casa com terreno de 98,45m² em São Paulo, SP. Descrição: O imóvel está localizado à Rua Emas, nº 8, no 26º Subdistrito – Vila Prudente, e consiste em um prédio e seu respectivo terreno, que mede 98,45m². A frente do terreno possui 8,95m, com 23,55m de profundidade, e é confrontado por propriedades vizinhas. O valor da avaliação do imóvel é de R$ 720.000,00.
Imóvel com 310m² em São Paulo, SP. Descrição: O imóvel é um terreno com área total de 310m², localizado na Rua Laranjal, nº 180, no 18º Subdistrito Ipiranga, em São Paulo. No terreno, existem 3 casas: uma casa da frente, uma casa do meio e uma casa dos fundos. O imóvel conta com garagem para um carro, quintal e entrada lateral. Há relatos de problemas de umidade e goteiras. O valor total da avaliação é de R$ 800.000,00.
Apartamento duplex em São Paulo, SP, com 173,19m². Descrição: O apartamento duplex nº 81 está localizado no 8º andar e cobertura do Edifício Chateau de Villandry, no Condomínio Chateaux de France, à Rua Passo da Pátria nº 1.407, no 14º subdistrito, Lapa. O imóvel possui uma área real privativa de 173,19 m² e uma área real total de 363,74 m², incluindo três vagas indeterminadas na garagem no subsolo. O apartamento está sujeito a diversas observações, incluindo débitos de IPTU e condomínio, além de hipoteca vencida. O valor total da avaliação do imóvel é de R$ 2.300.000.
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório especializado em leilão de imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Da estruturação do método à arrematação que rendeu mais de R$ 4 milhões.
ONBOARDING — INVESTIDOR
O caminho racional para quem nunca arrematou: como identificar oportunidades reais, evitar os erros que custam caro e entrar no leilão de imóveis de São Paulo com critério técnico desde o primeiro lance.
Leia o artigo relacionadoPRÉ-LEILÃO — ESTUDO PRÉVIO
Leilões oferecem imóveis até 50% abaixo do valor de mercado — mas a margem desaparece sem uma análise técnica prévia do processo judicial. Por que o estudo de viabilidade jurídica é a etapa mais decisiva da arrematação.
Ver mais em PublicaçõesRISCO CRÍTICO — ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Quando o imóvel tem alienação fiduciária ativa, o que vai a leilão judicial é o direito do devedor — não a propriedade. Caso real: arrematação de R$ 385.000 que exigiu mais R$ 1.196.000 para consolidar a propriedade plena.
Ver mais em PublicaçõesCÁLCULO DO INVESTIMENTO
O custo real da arrematação em leilão de imóveis vai muito além do lance: comissão do leiloeiro, ITBI, custas judiciais, registro, eventuais dívidas condominiais e custos de imissão na posse. Os números que transformam ou inviabilizam o investimento.
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Cursos populares prometem arrematações por 30% do valor de avaliação — mas o ordenamento brasileiro proíbe lances vis. O limite legal de 50% e por que respeitá-lo é o que separa uma arrematação consolidada de uma anulação inevitável.
Ver mais em PublicaçõesPÓS-LEILÃO — IMISSÃO NA POSSE
Uma das situações mais temidas do investidor: o ocupante que resiste à desocupação. O instrumento processual da imissão na posse, prazos realistas e por que tentar negociar diretamente sem mandado judicial é sempre o pior caminho.
Leia o artigo relacionadoRISCO AVANÇADO — CONCURSO DE CREDORES
A armadilha jurídica que pode transformar uma arrematação aparentemente barata em prejuízo de centenas de milhares de reais. Quando o arrematante responde por dívidas adicionais — e o que verificar nos autos para identificar o risco antes do lance.
Ver mais em PublicaçõesRESULTADO — CASO REAL
Arrematação de R$ 800 mil revendida por mais de R$ 4 milhões — lucro superior a 400%. O caso completo, do estudo prévio à revenda, contado ao leiloeiro Jonas Rymer. Demonstração concreta do potencial do leilão de imóveis quando o método é respeitado.
Leia o artigo relacionadoDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — em São Paulo é de 3%, em Jundiaí é de 2,5%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 7 mil imóveis do estado de São Paulo aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul da capital entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
O estado de São Paulo concentra leilões em mais de 100 municípios, do interior (Campinas, Ribeirão Preto, Sorocaba, São José dos Campos) ao litoral (Santos, Guarujá, Praia Grande). O catálogo reúne o inventário do estado inteiro para que você compare oportunidades entre regiões — use o filtro de cidade ou bairro para restringir a busca só à capital ou a uma região específica, se preferir.
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