Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado do Rio de Janeiro. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 1 de novembro de 2026, o catálogo reúne 2.467 imóveis em leilão no estado do Rio de Janeiro: 15% judiciais e 85% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (49%).
Imóvel em Nova Friburgo, Rio de Janeiro. Descrição: Terreno situado na Rua Amilcar Carpenter Ferez, nº 113, Área 02 - Varginha, com 360m² de área total.
Apartamento no Recreio, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Avenida Guilherme de Almeida, nº 770, com 75 m² e 01 vaga. Além disso, há uma sala comercial no Centro do Rio de Janeiro, situada na Praça Almirante Jaceguay, nº 72, com 12 m². O edifício da sala comercial conta com dois elevadores, porteiros 24 horas e circuito interno de TV. O imóvel possui 12 metros quadrados de área edificada e está posicionado nos fundos da rua principal, em uma rua asfaltada, próximo a comércio, restaurantes e meios de transporte público. O imóvel não apresenta débitos com IPTU e, conforme informações, apenas a cota do mês de outubro está em aberto.
Apartamento no centro de Nova Friburgo, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel com 44m² localizado na Rua Leuenroth, nº 23, apto 105, Paissandu, Nova Friburgo.
Imóvel em Copacabana, Rio de Janeiro. Descrição: Prédio nº 202, situado na Rua Tonelero, Copacabana, com 3.760m² de área construída. O edifício possui tipologia hotel/motel e similares, destinado à utilização como hotel. Localizado próximo à Estação de metrô Siqueira Campos, com fácil acesso a pontos de ônibus e táxis, além de um vasto comércio nas proximidades e a poucos metros da orla de Copacabana.
Imóvel de 3.000 m² localizado em Maricá, RJ. Descrição: Imóvel matriculado sob o nº 33.631, situado no loteamento Rincão Mimoso, Maricá/RJ. O terreno possui uma área total de 3.000 m², medindo 30 metros de frente para a Estrada 14, 30 metros nos fundos, confrontando com a Estrada 13, e 100 metros de extensão em ambos os lados.
Imóvel localizado na Rua Sete de Setembro, Rio de Janeiro. Descrição: Sala 602 do edifício na Rua Sete de Setembro, 55, na freguesia de São José. O terreno mede 21,80m de frente pela Rua Sete de Setembro e mais 7,85m em curva interna subordinada a um raio de 5,00m, concordando com o alinhamento da Rua da Quitanda, onde mede 11,90m. Nos fundos, mede 22,90m e à esquerda mede 1,75m mais 5,20m (estreitando o terreno) mais 7,70m (aprofundando o terreno) mais 0,28m (alargando o terreno) mais 5,20m (aprofundando o terreno, fechando o perímetro). O imóvel não possui vaga de garagem e está matriculado sob o nº 5864-2-H do 7º Ofício de Registro de Imóveis do Rio de Janeiro. A avaliação total foi estipulada em R$ 115.000,00, com preço mínimo de R$ 57.500,00 para a venda.
Apartamento na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento localizado no Jardim Oceânico, Barra da Tijuca, com área de 119m² e 2 vagas de garagem. O imóvel está próximo ao metrô, oferecendo fácil acesso à mobilidade na região.
Apartamento na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro. Descrição: Excelente apartamento residencial composto por 2 quartos, sendo uma suíte, sala, cozinha, banheiro e varanda. O imóvel possui 1 vaga de garagem. A infraestrutura do condomínio inclui portaria 24 horas, piscina, academia, churrasqueira, salão de festas, quadra poliesportiva, sauna e playground.
Imóvel com terreno de 505m² e construção de 371m² em Campo Grande, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é um terreno com construção situado na Clarinia, 80, Lote 7, Quadra 44, Campo Grande, RJ. A área total do terreno é de 505 m², enquanto a área edificada é de 371 m². A construção é descrita como um galpão de alvenaria, embolçado e pintado, com cobertura em telhas de alumínio. O imóvel é murado na frente e laterais, também em alvenaria, com portão de garagem em ferro. Localizado em uma região urbana, o imóvel está a cerca de 1 km de pontos comerciais e industriais, e possui acesso a serviços básicos como água potável, energia elétrica e transporte público.
Casa em Mangaratiba, Rio de Janeiro. Descrição: Unidade 6 do condomínio Village das Conchas, situada na Praia Alta em Conceição de Jacareí, com 731,44m² de terreno. A casa construída possui 380m², com 5 quartos (sendo 3 suítes), 2 salas, 5 banheiros e 2 lavabos. O imóvel conta com uma piscina de frente para o mar e uma área de churrasqueira coberta. Avaliação do terreno e suas benfeitorias não averbadas em R$ 3.400.000,00.
Imóvel em Duque de Caxias, Rio de Janeiro. Descrição: Sala localizada no primeiro pavimento do Condomínio Centro Empresarial Washington Luiz, com área privativa de 34,18m². O imóvel está situado na Rua Almirante Greenfel, nº 405, sala 102, bloco 03, em Duque de Caxias/RJ. O acesso secundário é pela Rodovia Washington Luiz, nº 2.910, Vila São Luiz.
Imóvel em Duque de Caxias, Rio de Janeiro. Descrição: Sala localizada no primeiro pavimento do Condomínio Centro Empresarial Washington Luiz, com área privativa de 34,78m². O imóvel está situado na Rua Almirante Greenfel, nº 405, sala 103, bloco 03, em Duque de Caxias/RJ. O acesso secundário é pela Rodovia Washington Luiz, nº 2.910, Vila São Luiz.
Apartamento em Jacarepaguá, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Estrada Gabinal 1130, apto 107, bloco 2, Rio de Janeiro, com vaga para estacionamento vinculada ao condomínio e correspondente fração ideal de 999/180.000 do terreno.
Sala comercial no Centro do Rio de Janeiro, com aproximadamente 25m². Descrição: Imóvel localizado na Rua da Quitanda, 194, Centro, Rio de Janeiro/RJ. A sala comercial possui cerca de 25m² e está disponível para leilão. O arrematante terá a posse do bem livre de ônus tributários existentes antes da alienação. É importante verificar eventuais dívidas condominiais junto à administração do condomínio, pois estas podem impactar no preço final. O imóvel pode estar ocupado, mas o arrematante será autorizado a tomar posse assim que o juiz permitir.
Apartamento na Lagoa, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Professor Abelardo Lobo, nº 38, apartamento 101, no Edifício com direito a 1 vaga de automóvel no parqueamento. O terreno mede 25,00m de frente e possui características de confrontação com os prédios vizinhos.
Terreno com área total de 62.920m² localizado em Piraí, Rio de Janeiro. Descrição: Terreno com uma área total de 62.920m², situado na rodovia Presidente Dutra, km 237+300, sentido norte, na cidade de Piraí, estado do Rio de Janeiro. O imóvel pode estar aguardando liberação judicial para lances. O comprador tem a opção de fazer uma proposta pelo valor da avaliação para compra imediata ou oferecer um valor mínimo e aguardar o término do prazo de 30 dias. O pagamento pode ser parcelado, com entrada de 25% e o restante em até 30 ou 59 parcelas. O arrematante receberá a posse do bem livre de ônus tributários, hipotecas e penhoras, e em caso de imóveis ocupados, a desocupação será feita com autorização judicial.
Imóvel comercial de 300m² localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel constituído pelo 18º pavimento do edifício, medindo aproximadamente 300m², situado na Rua Álvaro Alvim, nº 21, no Centro do Rio de Janeiro/RJ. Trata-se de uma sala comercial. O arrematante terá a posse do bem livre de quaisquer ônus tributários existentes antes da data da alienação. É importante verificar eventuais dívidas condominiais junto à administração do condomínio, pois estas podem se subrogar no preço. O imóvel pode estar ocupado, e o arrematante será imitido na posse assim que autorizado pelo juiz.
Apartamento em Itaipava, Petrópolis/RJ. Descrição: Apartamento localizado no condomínio residencial Maison Itaipava, no bloco 01 (Edifício Provence), com 02 quartos, sendo 01 suíte. O imóvel possui sala para 02 ambientes, pequena varanda, cozinha e área de serviço integradas. Conta com 02 vagas de garagem, uma coberta e uma descoberta. O prédio oferece elevador, porteiro e área de lazer com piscina, sauna, salão de festas, academia e parquinho infantil. A construção tem cerca de 10 anos.
Prédio comercial com área de 24.000 m² em Bangu, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel consiste em um prédio e respectivo terreno, totalizando uma área de 24.000 m², localizado na Avenida Brasil, nº 35780, Bangu, na freguesia de Campo Grande, Rio de Janeiro/RJ. O tipo de propriedade é comercial. O arrematante terá a posse do bem livre de quaisquer ônus tributários existentes antes da data da alienação. Em caso de dívidas condominiais, estas poderão ser subrogadas no preço, mas é importante que o interessado verifique a situação junto à administração condominial. O imóvel pode estar ocupado, e o arrematante será autorizado a tomar posse assim que o juiz permitir.
Casa com terreno de 2.700m² no Itanhangá, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Armando Dubois, nº 2216, 18, no condomínio Colina do Itanhangá, com um amplo terreno de 2.700m².
Casa na Avenida José Alves de Azevedo, Campos dos Goytacazes, RJ. Descrição: Imóvel localizado na Avenida José Alves de Azevedo, 316, Casa 3, Parque Rosário, Campos dos Goytacazes/RJ. A casa possui dimensões de 11,90m de largura por 17,00m de comprimento. O processo de venda pode incluir a possibilidade de pagamento parcelado, com entrada de 25% e o restante em até 30 ou 59 parcelas. O arrematante terá a posse do bem livre de ônus tributários existentes antes da alienação. É importante verificar eventuais dívidas condominiais junto à administração do condomínio. O imóvel pode estar ocupado, e o arrematante será autorizado a tomar posse assim que o juiz permitir.
Terreno de 9.000m² em Campo Grande, Rio de Janeiro. Descrição: Terreno situado no lote 1 da quadra C, do PA 35.779, à Estrada do Pedregoso, com metragem aproximada de 9.000m² na área industrial do bairro Campo Grande, margeando um rio e próximo à Avenida Brasil.
Gleba de terras com 39,58 hectares em Paracambi, Rio de Janeiro. Descrição: Terreno localizado no lugar denominado Cascata, na cidade de Paracambi, estado do Rio de Janeiro. A área total é de 39,58 hectares. O imóvel pode estar sujeito a liberação judicial e possui condições específicas para propostas e pagamento. O arrematante terá a posse do bem livre de ônus tributários, mas deve verificar possíveis dívidas condominiais. Em caso de ocupação, a desocupação será feita mediante autorização judicial.
Imóvel de 658m² localizado em Teresópolis, Rio de Janeiro. Descrição: Fração ideal de 758/16.638 avos de uma área de terras próprias, desmembrada de maior porção da denominada Granja Comary, com aproximadamente 658m². O imóvel está situado na cidade de Teresópolis, no estado do Rio de Janeiro. O arrematante terá a posse do bem livre de quaisquer ônus tributários existentes antes da data da alienação. Em caso de dívidas condominiais, estas poderão se subrogar no preço, mas a responsabilidade pelo pagamento ficará a cargo do adquirente se os valores superarem os apurados com a venda. O imóvel será vendido para a melhor oferta após 30 dias do anúncio, e há possibilidade de pagamento parcelado.
Imóvel comercial em Botafogo, Rio de Janeiro. Descrição: Trata-se de um imóvel composto por uma sala maior e cinco salas pequenas, além de dois banheiros e uma copa. O imóvel está reformado e em bom estado de conservação. Localizado na Rua Voluntários da Pátria, nº 126, em Botafogo, o imóvel é uma sala comercial. O arrematante terá a posse do bem livre de quaisquer ônus tributários existentes antes da data da alienação. É importante verificar eventuais dívidas condominiais junto à administração do condomínio. O imóvel pode estar ocupado, mas o arrematante será autorizado a tomar posse assim que o juiz permitir.
Terreno plano de 286,24m² em Nova Iguaçu, Rio de Janeiro. Descrição: Terreno parcialmente murado com área total de 286,24m², localizado na esquina da Rua Londres com a Rua Lisboa, no bairro Rosa dos Ventos, em Nova Iguaçu/RJ. O imóvel está disponível para leilão e pode ter algumas condições específicas relacionadas à liberação judicial e à possibilidade de parcelamento. O arrematante terá a posse do bem livre de ônus tributários existentes antes da alienação. É importante verificar eventuais dívidas condominiais junto à administração local.
Apartamento em Copacabana, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento 203, do edifício Country, localizado na Rua Paula Freitas, 32, Copacabana, com aproximadamente 38m². O imóvel é uma fração de 50% do apartamento registrado no 5º Ofício de Registro de Imóveis da Capital. O comprador deve estar ciente de que o imóvel pode ter dívidas de condomínio que devem ser verificadas junto à administração condominial. O arrematante será autorizado a tomar posse do imóvel assim que o juiz permitir, sem necessidade de ação própria para desocupação.
Imóvel industrial com área total de 8.720,00 m² em Campos dos Goytacazes, RJ. Descrição: Imóvel industrial localizado na Rua Jamilton Alves Moreira, nº 267/295, Codin, Campos dos Goytacazes/RJ, com uma área total de 8.720,00 m². O imóvel contém um galpão industrial de aproximadamente 1.200 m². O arrematante terá a posse do bem livre de quaisquer ônus tributários existentes antes da data da alienação. Caso o imóvel esteja ocupado, o arrematante será autorizado a tomar posse sem necessidade de ação própria para desocupação.
Prédio comercial em Santa Teresa, Rio de Janeiro, com terreno de 420 m² e área construída de 3.941 m². Descrição: O imóvel é um prédio comercial localizado na rua Eliseu Visconti, esquina com a rua Navarro, no bairro Santa Teresa, Rio de Janeiro/RJ. O terreno possui 420 m² e a área construída é de 3.941 m². O leilão pode incluir condições especiais, como a possibilidade de pagamento parcelado e a garantia de posse livre de ônus tributários. O arrematante será autorizado a tomar posse do imóvel assim que o juiz permitir, sem necessidade de ação própria para desocupação. É importante verificar eventuais dívidas condominiais junto à administração do prédio.
Apartamento em Taquara, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento nº 410, bloco 06, localizado no condomínio Facile, situado na Estrada Santa Efigênia, nº 101, no bairro Taquara, região de Jacarepaguá, Rio de Janeiro/RJ. O imóvel pode estar aguardando liberação judicial, e o comprador deve registrar seu lance para participar do processo de venda. Há a possibilidade de pagamento parcelado, com entrada de 25% e o restante em até 30 ou 59 parcelas. O arrematante terá a posse do bem livre de ônus tributários, mas deve verificar eventuais dívidas condominiais junto à administração do condomínio. Em caso de ocupação, o arrematante será autorizado a tomar posse do imóvel sem necessidade de ação própria para desocupação.
Apartamento na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento nº 2207, do bloco 2, com uma vaga de garagem, localizado na rua Jornalista Henrique Cordeiro, nº 350, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro/RJ. O imóvel pode estar aguardando liberação judicial e, após a liberação, os lances poderão ser registrados. O comprador tem a opção de fazer uma proposta pelo valor da avaliação para compra imediata ou oferecer um valor mínimo e aguardar o término do prazo. O pagamento pode ser parcelado, com entrada de 25% e o restante em até 30 ou 59 parcelas. O arrematante terá a posse do bem livre de ônus tributários, hipotecas e penhoras, mas deve verificar possíveis dívidas condominiais. Em caso de ocupação, o arrematante será autorizado a tomar posse do imóvel sem necessidade de ação própria para desocupação.
Imóvel comercial localizado no Barra World Shopping, Recreio dos Bandeirantes, Rio de Janeiro. Descrição: Direitos compromissários da loja 129-a, setor Inglaterra, primeiro piso, situada na Avenida Alfredo Balthazar da Silveira, 580. O imóvel é uma sala comercial e pode estar aguardando liberação judicial. O comprador pode registrar seu lance e, nos primeiros 30 dias do anúncio, uma proposta pelo valor da avaliação garante a compra imediata. O pagamento pode ser parcelado, com entrada de 25% e o restante em até 30 ou 59 parcelas. O arrematante terá a posse do bem livre de ônus tributários, hipotecas e penhoras, mas deve verificar possíveis dívidas condominiais junto à administração. Em caso de ocupação, a desocupação será autorizada pelo juiz.
Loja comercial localizada no Barra World Shopping, Recreio dos Bandeirantes, Rio de Janeiro. Descrição: Direitos compromissários da loja 207-b, situada na Avenida Alfredo Balthazar da Silveira, 580, no Barra World Shopping, Recreio dos Bandeirantes, Rio de Janeiro/RJ. O imóvel é uma sala comercial e pode estar aguardando liberação judicial. O comprador pode registrar seu lance e, nos primeiros 30 dias do anúncio, uma proposta pelo valor da avaliação garante a compra imediata. O pagamento pode ser parcelado, com entrada de 25% e o restante em até 30 ou 59 parcelas. O arrematante terá a posse do bem livre de ônus tributários, mas deve verificar possíveis dívidas condominiais junto à administração. Em caso de ocupação, o arrematante será imitido na posse do imóvel após autorização judicial.
Imóvel na Praça Nilo Peçanha, nº 37, Itaperuna, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado no centro de Itaperuna, com terreno de 687,84 m², esquina com a Rua Major Porfírio Henriques. O imóvel contém uma casa antiga de alvenaria e uma quadra coberta com estrutura metálica nos fundos. O arrematante terá a posse do bem livre de quaisquer ônus tributários existentes antes da data da alienação. Em caso de dívidas condominiais, estas poderão se subrogar no preço, mas a responsabilidade pelo pagamento ficará a cargo do adquirente se os valores superarem os apurados com a venda. O imóvel pode estar ocupado, e o arrematante será autorizado a tomar posse assim que o juiz determinar.
Imóvel localizado em Paraty, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel denominado Fazenda Barra Grande, situado na Rodovia Rio-Santos (BR-101), km 555, Barra Grande, Paraty/RJ. Trata-se de um terreno que pertenceu a antigas fazendas denominadas "Nossa Senhora da Conceição" e "Celciana". O imóvel pode estar aguardando liberação judicial para lances, e o comprador tem a opção de fazer uma proposta pelo valor da avaliação para compra imediata. O pagamento pode ser parcelado, com entrada de 25% e o restante em até 30 ou 59 parcelas. O arrematante terá a posse do bem livre de ônus tributários existentes antes da alienação. Em caso de imóveis ocupados, o arrematante será autorizado a tomar posse sem necessidade de ação própria para desocupação.
Imóvel rural de 437.670m² localizado em Campos dos Goytacazes, RJ. Descrição: Este imóvel rural, denominado Rumo, possui uma vasta área de 437.670m² e está situado na Vila de Tocos, em Campos dos Goytacazes, RJ. A totalidade da extensão do terreno é coberta por plantação de cana-de-açúcar. O imóvel está sujeito a processos de liberação judicial, e o comprador deve estar ciente de que pode haver dívidas relacionadas ao condomínio que devem ser verificadas junto à administração local. O arrematante terá a posse do bem livre de ônus tributários existentes antes da alienação. O pagamento pode ser parcelado, com entrada de 25% e o restante em até 30 ou 59 parcelas, dependendo da negociação.
Terreno localizado no bairro Jacaré, Rio de Janeiro. Descrição: Lote de terreno nº 185 situado na rua Matinoré, bairro Jacaré, Rio de Janeiro/RJ. Atualmente, no local, está estabelecida informalmente uma oficina de carros. O arrematante terá a posse do bem livre de quaisquer ônus de natureza tributária que possam existir antes da data da alienação. É importante verificar possíveis dívidas condominiais junto à administração condominial, pois estas poderão se subrogar no preço. O imóvel pode estar ocupado, e o arrematante será imitido na posse assim que autorizado pelo juiz.
Imóvel comercial em Vila da Penha, Rio de Janeiro. Descrição: Parte ideal de 2/3 de um prédio inacabado situado na Rua Pascal, nº 666, e seu respectivo terreno, lote B, quadra C, Vila da Penha, Rio de Janeiro/RJ. O terreno mede aproximadamente 350m². O imóvel está disponível para lances, e o comprador pode optar por uma proposta pelo valor da avaliação para compra imediata ou pelo valor mínimo e aguardar o término do prazo. O pagamento pode ser parcelado, com entrada de 25% e o restante em até 30 ou 59 parcelas. O arrematante terá a posse do bem livre de ônus tributários, hipotecas e penhoras, e será imitido na posse do imóvel assim que autorizado pelo juiz.
Imóvel de 480m² localizado em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Fração ideal de 50% de um terreno com área total de 480m², situado na Rua Comandante Coelho, nº 387, no bairro Cordovil, Rio de Janeiro/RJ. O imóvel está disponível para leilão e pode ter algumas condições específicas relacionadas à liberação judicial e ao registro de propriedade. O arrematante terá a posse do bem livre de ônus tributários existentes antes da alienação. É importante verificar possíveis dívidas condominiais junto à administração do local.
Imóvel comercial com área aproximada de 240m² em Vista Alegre, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel está localizado na Rua Valter Seder, número 98, em Vista Alegre, Rio de Janeiro/RJ. Trata-se de um terreno com uma área aproximada de 240m². O imóvel é classificado como comercial e pode estar sujeito a algumas condições, como a liberação judicial para lances. O comprador deve estar ciente de possíveis ônus, como impostos, penhoras e hipotecas, que serão garantidos ao adquirente livre de quaisquer ônus tributários existentes antes da alienação. Além disso, o arrematante será autorizado a tomar posse do imóvel assim que o juiz permitir, sem necessidade de ação própria para desocupação.
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório com sede no Centro do Rio, especializado em leilão judicial e extrajudicial de imóveis no RJ, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Do método pré-leilão à imissão na posse — incluindo casos reais em Ipanema e Botafogo.
PRÉ-LEILÃO — MÉTODO
Antes do lance, três perguntas decisivas: há vício processual capaz de anular a arrematação? Quais dívidas o arrematante assume? Existe impedimento à transmissão da posse e da propriedade? O método consolidado em duas décadas de leilão de imóveis no Rio de Janeiro.
Leia o artigo relacionadoMODALIDADES
As duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil, lado a lado: quem conduz, qual a base legal, como funciona a desocupação e onde estão os riscos específicos de cada uma. A decisão estrutural antes de qualquer lance.
Ver mais em PublicaçõesPRÉ-LEILÃO — EDITAL
Ler o edital não basta. Situação possessória, valor da dívida exequenda, ônus reais, atos de citação e intimações — as informações decisivas para o lance ficam fora do edital e exigem análise direta dos autos do processo judicial.
Ver mais em PublicaçõesRISCOS — DIREITOS REAIS
Dois ônus reais que podem manter o imóvel arrematado ocupado pelo usufrutuário ou pelo titular do direito de habitação indefinidamente, mesmo depois do registro da carta de arrematação. O que verificar na matrícula antes do lance.
Ver mais em PublicaçõesTRIBUTAÇÃO — ITBI NO RJ
A polêmica tributária mais relevante no Rio de Janeiro: base de cálculo do ITBI sobre o valor da arrematação versus avaliação fiscal. Diferença que pode representar dezenas de milhares de reais no custo final da arrematação.
Leia o artigo relacionadoPÓS-LEILÃO — DOCUMENTOS
Em qual momento cada documento é emitido, qual a sua função jurídica e por que apenas a carta serve como título translativo para o registro no cartório de imóveis. Distinção fundamental no leilão judicial — e frequentemente confundida.
Leia o artigo relacionadoCASO REAL — IPANEMA / RJ
Operação completa de leilão judicial de imóvel em Ipanema, assessorada pela equipe do escritório — do estudo de viabilidade jurídica à consolidação da posse. Exemplo concreto do método aplicado em endereços da Zona Sul carioca. Caso divulgado com autorização do cliente.
Ver mais em PublicaçõesCASO REAL — BOTAFOGO / RJ
Leilão judicial de imóvel em Botafogo conduzido pelo escritório do estudo prévio à imissão na posse. Mais um caso real da Zona Sul do Rio que integra o acervo de 1.300 arrematações da banca. Caso divulgado com autorização do cliente.
Ver mais em PublicaçõesDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — no Rio de Janeiro é de 3%, em Niterói é de 2%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A alíquota do ITBI é fixada por lei de cada município, e em leilão o imposto incide sobre o valor da arrematação. Nos municípios que conferimos na legislação municipal, a alíquota é de 3% no Rio de Janeiro, 3% em Nova Iguaçu, 2% em Niterói e 2% em Cabo Frio. Como a lei municipal pode mudar, o Estudo de Viabilidade Jurídica confirma a alíquota vigente do município do imóvel antes do lance.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 3 mil imóveis do Rio de Janeiro aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
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