Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado do Rio de Janeiro. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 1 de novembro de 2026, o catálogo reúne 2.534 imóveis em leilão no estado do Rio de Janeiro: 15% judiciais e 85% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (50%).
Casa em Araruama, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel com 72,93m² de área total e 72,93m² de área privativa, localizado em Araruama, RJ. Possui 2 quartos, 2 banheiros, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. O IPTU é de 116525.
Casa em condomínio em Saquarema, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado no bairro Basileia (Sampaio Correia), com área construída e privativa de 66,15 m². A casa possui 2 dormitórios, 2 banheiros, 1 sala e 1 copa. O imóvel está ocupado e não aceita visitação. O condomínio tem uma taxa mensal de R$ 174,43 e o IPTU anual é de R$ 606,55. O arrematante será responsável por todas as providências necessárias para a desocupação e por eventuais custos decorrentes de ação judicial em trâmite.
Casa em Campos dos Goytacazes, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel do tipo Casa localizado no bairro Parque Imperial II, em Campos dos Goytacazes, RJ. Possui 159 m² de área de terreno e 212 m² de área construída. O imóvel está ocupado e não aceita visitação. O IPTU anual é de R$ 2.018,20, e os débitos de IPTU serão quitados pelo vendedor até a data do leilão. O arrematante será responsável por todas as providências necessárias à desocupação.
Casa em Araruama, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel com 200,63 m² de área construída e 660 m² de área total, localizado no bairro Bananeiras (Iguabinha), Araruama, RJ. O imóvel está ocupado e possui uma ação judicial em trâmite. O vendedor será responsável pela evicção de direitos e os débitos de IPTU serão quitados até a data do leilão. O valor do IPTU é de R$ 1.423,83. A venda é condicional, sujeita à aprovação do vendedor. As imagens divulgadas são meramente ilustrativas.
Casa com 160m² em Magé, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel ocupado localizado na Vila Inhomirim, com área total de 435m² e área construída de 160m². A casa possui 2 dormitórios, 3 banheiros, 1 sala, 1 cozinha, 1 copa, 1 área de serviço e 2 varandas. Conta com 3 vagas de garagem. O imóvel está próximo à estação Fragoso e à Avenida Automóvel Clube. O financiamento é disponível em até 420 meses. O vendedor quitará os débitos de IPTU e condomínio até a data do leilão.
Casa em Tanguá, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel em condomínio, padrão, ocupado, com área construída e privativa de 110,7 m². A casa possui 2 dormitórios, 1 banheiro, 1 sala e 1 vaga de garagem. O IPTU anual é de R$ 383,18. O imóvel está sujeito a uma ação judicial indenizatória em trâmite na Vara Cível de Tanguá/RJ. O arrematante será responsável por todas as providências necessárias à desocupação e eventuais custos decorrentes da ação judicial. Os débitos de IPTU e condomínio serão quitados pelo vendedor até a data do leilão.
Casa em Maricá, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Sessenta, 182, no Loteamento Praia Dos Lagos, Maricá, RJ. A casa possui uma área de terreno de 480 m² e uma área construída de 242,87 m². O imóvel é classificado como padrão e está ocupado. A arrematação não contempla bens móveis, veículos e quaisquer objetos que eventualmente apareçam nas imagens.
Casa em condomínio de 146 m² em Maricá, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado no bairro Barroco (Itaipuaçu), com área construída e privativa de 146,73 m². A casa possui 1 vaga de garagem e está ocupada. O valor do IPTU é de R$ 808,11. O vendedor se responsabiliza por quitar os débitos de IPTU e condomínio até a data do leilão. A venda é condicional, sujeita à aprovação do vendedor. As imagens divulgadas são meramente ilustrativas.
Casa em Duque de Caxias, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Major Correia de Melo, 582, no bairro Jardim 25 De Agosto, com 351 m² de área de terreno e 474,1 m² de área construída. O imóvel é padrão, está ocupado e possui 1 vaga de garagem.
Casa em Itaperuna, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado no bairro Ministro Sá Tinoco, com área de terreno de 135,84 m² e área construída de 83 m². A casa é desocupada e possui 2 dormitórios, 1 banheiro, 1 sala, 1 copa e 1 vaga de garagem. O IPTU anual é de R$ 2.027,00 e os débitos de IPTU serão quitados pelo vendedor até a data do leilão. Aceita visitação.
Casa em Maricá, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel à venda em leilão localizado em Maricá, no bairro Itaipuaçu. A casa possui 480 m² de área de terreno e 118,81 m² de área construída. O imóvel conta com 1 cozinha e 1 sala. Está ocupado e possui um IPTU anual de R$ 894,70.
Apartamento em Jardim Sulacap, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado no Jardim Sulacap, Rio de Janeiro/RJ, com status de ocupação ocupado. O apartamento faz parte do Condomínio Residencial Sulacap II e está situado na Rua Otton da Fonseca, 80, Apartamento 405, Bloco 05. A venda é realizada em caráter "ad corpus", ou seja, no estado em que se encontra, e o comprador assume a responsabilidade pela desocupação e eventuais débitos pendentes. As condições de pagamento incluem a opção de pagamento à vista ou parcelado, com entrada de 10% e saldo em até 120 parcelas com juros. O comprador deve estar ciente de que todas as despesas relacionadas à escritura, registro e impostos serão de sua responsabilidade.
Apartamento de 52m² no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado no Centro do Rio de Janeiro, com 52m² de área privativa. O apartamento é desocupado e possui 2 dormitórios, sendo 1 suíte, 1 banheiro, 1 sala e 1 cozinha. O condomínio mensal é de R$ 897,11 e o IPTU anual é de R$ 840,72. O imóvel está situado no Edifício Jardim do Estoril, na Rua do Senado, 219, Apartamento 904. Aceita visitação e está disponível para aquisição à vista ou financiamento com 10% de entrada.
Apartamento em Vila Isabel, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Jorge Rudge, 14, Apartamento 508, no Condomínio do Edifício Olímpico, em Vila Isabel, Rio de Janeiro. O apartamento está ocupado e possui matrícula no 10º Ofício de Registro de Imóveis do Rio de Janeiro. O imóvel é vendido no estado em que se encontra, com a responsabilidade de desocupação e regularização a cargo do comprador. As condições de pagamento incluem a opção de pagamento à vista ou parcelado, com juros de 8,00% ao ano. O comprador deve estar ciente de que todas as despesas relacionadas à escritura, registro e impostos serão de sua responsabilidade.
Terreno residencial em Lagoa, Macaé, Rio de Janeiro. Descrição: Terreno localizado na Rua Dina Sfat, 80 e 84 - Lote 17 Quadra 17, Lagoa, Macaé/RJ. O imóvel é classificado como residencial.
Terreno residencial em Lagoa, Macaé, Rio de Janeiro. Descrição: Terreno localizado na Rua Dina Sfat, 80 e 84 - Lote 17 Quadra 17, Lagoa, Macaé/RJ.
Imóvel de 360m² localizado em Campos dos Goytacazes, Rio de Janeiro. Descrição: Lote desocupado com área total de 360m², situado no Parque Flamboyant, em Campos dos Goytacazes/RJ. O loteamento é novo, já entregue e conta com algumas construções em andamento, além de áreas de convivência com equipamentos de lazer. O local possui saneamento básico completo, rede de energia, iluminação pública e estrutura pronta para internet de alta velocidade, oferecendo todas as conveniências de um bairro inteligente, próximo à região central da cidade. O imóvel está disponível para visitação e a aquisição deve ser feita à vista, com 100% do pagamento na emissão do Contrato de Compra e Venda.
Imóvel de 360m² localizado em Campos dos Goytacazes, Rio de Janeiro. Descrição: Lote desocupado com área total de 360m², situado no Parque Flamboyant, em Campos dos Goytacazes/RJ. O loteamento é novo, já entregue, e conta com algumas construções em andamento, além de áreas de convivência com equipamentos de lazer. O local possui saneamento básico completo, rede de energia, iluminação pública e estrutura pronta para internet de alta velocidade. O imóvel está disponível para visitação e é vendido à vista, com 100% do pagamento na emissão do Contrato de Compra e Venda.
Apartamento em São Gonçalo, Rio de Janeiro. Descrição: Leilão de apartamento n° 202, bloco A-4, situado no Condomínio Conjunto Residencial Santa Catarina, localizado na Rua Dr. Getúlio Vargas, n° 2.600, bairro Santa Catarina. O imóvel possui 60,00m² de área construída e conta com sala, cozinha, área de serviço, banheiro social e 2 dormitórios. O imóvel está ocupado, e a desocupação será de responsabilidade do arrematante. O valor inicial do leilão é de R$ 119.000,00.
Casa em Itaboraí, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel à venda em leilão localizado no bairro Areal, na cidade de Itaboraí, Estado do Rio de Janeiro. Trata-se de uma casa no Condomínio Residencial Barão de Itaboraí, com área construída de 148,77m² e área de terreno de 165,86m². A casa está situada na Avenida Carlos Lacerda, nº 1659, Casa 10.
Apartamento em Campo Grande, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel Urbano Residencial, Apartamento nº 303, Bloco 05, do Condomínio Boulevard Carioca - Residencial Jardins, situado na Avenida Cesário de Melo, nº 5300, Bairro Campo Grande, Município de RIO DE JANEIRO - RJ. O imóvel encontra-se ocupado por terceiros e as providências e eventuais despesas para regularização e desocupação do imóvel correrão por conta do adquirente. A titularidade do Condomínio encontra-se atualmente em nome de terceiros, cabendo ao arrematante a obrigação de promover, após a arrematação, a devida atualização cadastral e a transferência da titularidade para o seu nome junto ao condomínio, arcando integralmente com todas as providências, custos e eventuais despesas necessárias à regularização.
Casa com 91m² em Guadalupe, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado em Guadalupe, Rio de Janeiro, com área construída de 91m². A casa possui 2 dormitórios, 1 banheiro, 1 sala, 1 cozinha, 1 copa e 1 área de serviço. O imóvel está ocupado e não aceita visitação. A venda é realizada no estado em que se encontra, e o comprador será responsável por eventuais reformas e regularizações necessárias.
Imóvel de 360m² localizado em Campos dos Goytacazes, Rio de Janeiro. Descrição: Lote desocupado com área total de 360m², situado no Parque Flamboyant, em Campos dos Goytacazes/RJ. O loteamento é novo, já entregue e possui algumas construções em andamento, além de áreas de convivência com equipamentos de lazer. O local conta com saneamento básico completo, rede de energia, iluminação pública e estrutura pronta para internet de alta velocidade. O imóvel está disponível para visitação e a aquisição deve ser feita à vista, com 100% do pagamento na emissão do Contrato de Compra e Venda.
Imóvel de 236,98 m² localizado em Campos dos Goytacazes, Rio de Janeiro. Descrição: Lote desocupado com área total de 236,98 m², situado no Loteamento Jardins do Flamboyant, em Campos dos Goytacazes/RJ. O loteamento é novo, já entregue e conta com algumas construções em andamento, além de áreas de convivência com equipamentos de lazer, saneamento básico completo, rede de energia e iluminação pública, e estrutura pronta para internet de alta velocidade. O imóvel está disponível para visitação e a aquisição deve ser feita à vista, com 100% do pagamento na emissão do Contrato de Compra e Venda.
Casa em São Cristóvão, Rio de Janeiro, com 351,21 m² de área total. Descrição: Imóvel localizado em São Cristóvão, Rio de Janeiro, com 351,21 m² de área de terreno e 55,00 m² de área construída. O imóvel está ocupado e é vendido no estado em que se encontra. O comprador assume a responsabilidade pela desocupação e por quaisquer débitos pendentes. As condições de pagamento incluem a opção de pagamento à vista ou parcelado, com juros de 8,00% ao ano. O comprador deve estar ciente de que todas as despesas relacionadas à escritura, registro e impostos serão de sua responsabilidade. A análise jurídica do imóvel e de eventuais dívidas também é de responsabilidade do comprador.
Casa em São João de Meriti, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel com área total de 69m² e área de terreno de 205,85m². Possui 2 quartos e 1 banheiro. Localizado na Rua Arruda Negreiros, nº 2207, LT 4, em São João de Meriti, RJ.
Apartamento em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Imóvel localizado na Estrada dos Bandeirantes, número 15001, Apto. 401, Bloco 03. O apartamento possui área total e privativa de 44m², 2 quartos e 1 banheiro.
Apartamento em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Imóvel localizado na Rua Waldir José de Melo, nº 70, Apto. 105, Bloco 02, com área total de 45m² e área privativa de 45m². O apartamento possui 2 quartos e 1 banheiro.
Casa em Freguesia de Jacarepaguá, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel com área total de 53,97 m² e área privativa de 53,97 m². O terreno possui 50 m². A casa conta com 2 quartos e 2 banheiros.
Apartamento em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Imóvel localizado no condomínio Novolar Jardins do Brito, com área total de 95,27 m² e área privativa de 43,94 m². O apartamento possui 2 quartos e 1 banheiro.
Apartamento em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Imóvel localizado na Estrada do Colégio, nº 144, Apto. 605, Bloco 4, com área total de 45,6 m² e área privativa de 45,6 m². O apartamento possui 2 quartos e 1 banheiro.
Apartamento em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Imóvel localizado na Rua Vitor Alves, nº 509, Apto. 111, Bloco 01, com área total de 65,45 m² e área privativa de 49,88 m². O apartamento possui 2 quartos e 1 banheiro.
Apartamento em Resende, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado no condomínio Residencial Vila Jardim, com área total de 62,91 m² e área privativa de 41,32 m². O apartamento possui 2 quartos e 1 banheiro.
Apartamento em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Imóvel localizado na Rua Aporuna, nº 111, Apto. 112, Bloco 01, com área total de 41,27 m² e área privativa de 41,27 m². O apartamento possui 2 quartos e 1 banheiro.
Casa em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Imóvel localizado na Rua Capitão Menezes, número 64, com área total de 57,73 m² e área do terreno de 150 m². Possui 2 quartos e 1 banheiro.
Apartamento em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Imóvel localizado na Rua dos Caquizeiros, nº 48, Apto. 404, Bloco 02, com área total de 44m² e área privativa de 44m². O apartamento possui 2 quartos e 1 banheiro.
Casa em São Gonçalo, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel com área total de 68m² e área de terreno de 360m². Possui 2 quartos e 1 banheiro. Localizado na Rua Ouro Branco, nº 181, em São Gonçalo/RJ.
Apartamento em São Gonçalo, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Travessa Galo Branco, nº 108, Apto. 201, com área privativa de 77,35 m².
Apartamento em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Imóvel localizado na Avenida Coração Selvagem, nº 1000, Apto. 405, Bloco 2, com área total de 74,05 m² e área privativa de 40,54 m². O apartamento possui 2 quartos e 1 banheiro.
Apartamento em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Imóvel localizado na Avenida Marlene Cunha, número 500, Apto. 404, Bloco 12, com área total de 40m² e área privativa de 40m². O apartamento possui 2 quartos e 1 banheiro.
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório com sede no Centro do Rio, especializado em leilão judicial e extrajudicial de imóveis no RJ, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Do método pré-leilão à imissão na posse — incluindo casos reais em Ipanema e Botafogo.
PRÉ-LEILÃO — MÉTODO
Antes do lance, três perguntas decisivas: há vício processual capaz de anular a arrematação? Quais dívidas o arrematante assume? Existe impedimento à transmissão da posse e da propriedade? O método consolidado em duas décadas de leilão de imóveis no Rio de Janeiro.
Leia o artigo relacionadoMODALIDADES
As duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil, lado a lado: quem conduz, qual a base legal, como funciona a desocupação e onde estão os riscos específicos de cada uma. A decisão estrutural antes de qualquer lance.
Ver mais em PublicaçõesPRÉ-LEILÃO — EDITAL
Ler o edital não basta. Situação possessória, valor da dívida exequenda, ônus reais, atos de citação e intimações — as informações decisivas para o lance ficam fora do edital e exigem análise direta dos autos do processo judicial.
Ver mais em PublicaçõesRISCOS — DIREITOS REAIS
Dois ônus reais que podem manter o imóvel arrematado ocupado pelo usufrutuário ou pelo titular do direito de habitação indefinidamente, mesmo depois do registro da carta de arrematação. O que verificar na matrícula antes do lance.
Ver mais em PublicaçõesTRIBUTAÇÃO — ITBI NO RJ
A polêmica tributária mais relevante no Rio de Janeiro: base de cálculo do ITBI sobre o valor da arrematação versus avaliação fiscal. Diferença que pode representar dezenas de milhares de reais no custo final da arrematação.
Leia o artigo relacionadoPÓS-LEILÃO — DOCUMENTOS
Em qual momento cada documento é emitido, qual a sua função jurídica e por que apenas a carta serve como título translativo para o registro no cartório de imóveis. Distinção fundamental no leilão judicial — e frequentemente confundida.
Leia o artigo relacionadoCASO REAL — IPANEMA / RJ
Operação completa de leilão judicial de imóvel em Ipanema, assessorada pela equipe do escritório — do estudo de viabilidade jurídica à consolidação da posse. Exemplo concreto do método aplicado em endereços da Zona Sul carioca. Caso divulgado com autorização do cliente.
Ver mais em PublicaçõesCASO REAL — BOTAFOGO / RJ
Leilão judicial de imóvel em Botafogo conduzido pelo escritório do estudo prévio à imissão na posse. Mais um caso real da Zona Sul do Rio que integra o acervo de 1.300 arrematações da banca. Caso divulgado com autorização do cliente.
Ver mais em PublicaçõesDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — no Rio de Janeiro é de 3%, em Niterói é de 2%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A alíquota do ITBI é fixada por lei de cada município, e em leilão o imposto incide sobre o valor da arrematação. Nos municípios que conferimos na legislação municipal, a alíquota é de 3% no Rio de Janeiro, 3% em Nova Iguaçu, 2% em Niterói e 2% em Cabo Frio. Como a lei municipal pode mudar, o Estudo de Viabilidade Jurídica confirma a alíquota vigente do município do imóvel antes do lance.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 3 mil imóveis do Rio de Janeiro aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
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