Arrematei um imóvel em leilão: e agora?

Sou Raphael Cataldo Siston, sócio-fundador do Cataldo Siston Advogados, escritório de advocacia com mais de 18 anos de experiência em leilões de imóveis e direito imobiliário, que já arrematou mais de 900 imóveis. O tema é: venci o leilão, e agora? Quais são os próximos passos?

Muita gente pergunta aqui no escritório: "Arrematei o imóvel, venci o leilão, dei o maior lance, o que eu faço agora?" A princípio, você não deve fazer mais nada: somos nós que vamos cuidar de todo o procedimento para que você tenha a posse e a propriedade do imóvel. O objetivo é muito claro: depois da arrematação, a gente persegue a posse e a propriedade do imóvel no menor tempo possível para você.

E o que é feito nesse caminho? Além de pedir um documento chamado carta de arrematação, que vai ser levado ao registro de imóveis para você ter a propriedade, e de pedir ao juiz o mandado de imissão na posse, para entrar na posse efetiva do imóvel junto com o oficial de justiça, a gente tem que fazer a reserva de débitos. Por exemplo: você arrematou um imóvel em leilão judicial e, na grande maioria dos casos, esse imóvel tem débito de IPTU e de condomínio. A gente tem que levantar esses valores e pedir que os débitos que oneram o imóvel sejam reservados do valor da própria arrematação e pagos aos respectivos credores.

Nada disso é automático. Quem faz todo esse controle, de pedir a reserva e a transferência do pagamento para cada credor, é o advogado do arrematante, para que não sobre nenhuma dívida para o arrematante. As pessoas falam: "Ah, está no edital que ele é desembaraçado". Tudo bem, mas, se o advogado não fizer nada, a dívida vai ficar lá e o arrematante vai ser responsável. Então a gente tem que perseguir a posse e a propriedade e entregar o imóvel livre de dívidas ao arrematante.

Nesse ínterim, depois que se arremata o imóvel, é assinado um documento chamado auto de arrematação, que é o ato de transmissão do Estado-juiz para o arrematante sobre aquele bem. A partir do momento em que o juiz assina esse documento, é aberto um prazo para o executado ou eventuais terceiros interessados, que tenham relação jurídica de direito material com o imóvel, fazerem a impugnação à arrematação, que é, entre aspas, um recurso contra a arrematação. Esse prazo é de 10 dias úteis. Geralmente há impugnação, isso é normal: o executado, se for ele quem está ocupando, quer ficar o maior tempo possível no imóvel, morando de graça. Então a nossa briga é: ele quer ficar no imóvel, e nós queremos tirá-lo.

Se ele impugnar, a gente vai responder à impugnação com a segurança de quem já estudou o processo e sabe o que ele pode alegar. Pode haver surpresa, uma situação muito delicada, mas não é usual; já aconteceu, mas não acontece muito. A gente vai estar preparado para responder. Vencida a impugnação, vão ser expedidos a carta de arrematação, que transfere a propriedade mediante o registro no cartório imobiliário competente, e o mandado de imissão na posse, que é você efetivamente entrar no imóvel.

"Ah, mas e se o imóvel estiver ocupado?" Se estiver ocupado, o procedimento é o mesmo: a gente faz a entrega do imóvel mediante o mandado de imissão na posse. Estando ocupado ou não, você não pode, num leilão judicial, simplesmente ir lá e trocar a chave. Isso é crime de usurpação de função pública: quem tem essa prerrogativa é o juiz, através de um oficial de justiça.

Em resumo, esse é o procedimento: posse, propriedade e imóvel livre de dívidas. Quando a pessoa está devendo condomínio e IPTU, geralmente ela tem outros débitos e outras penhoras na matrícula do imóvel. Então a gente tem que entrar em juízo para pedir a baixa dessas penhoras e entregar a propriedade livre de qualquer gravame.

Agora vamos falar sobre os procedimentos após uma arrematação em leilão extrajudicial. É totalmente diferente do rito do leilão judicial. O primeiro passo é pagar o valor da arrematação. O leiloeiro vai emitir uma ata de arrematação; a gente verifica se essa ata está de acordo com os termos do edital e ela é assinada. A partir desse momento, a gente entra em contato com o responsável no banco para fazer a escritura. Geralmente eles indicam um cartório com que já trabalham; tiram-se as certidões, faz-se a escritura e leva-se a escritura a registro. Com a escritura registrada, a gente consolidou a propriedade no nome do arrematante.

A partir daí, a gente vai tentar fazer a desocupação do imóvel. Se o imóvel não estiver ocupado, ótimo: a gente não precisa fazer nada, só entrar lá com o título de propriedade e se apresentar no condomínio. Só que a maioria dos imóveis em leilão extrajudicial está ocupada. Então, primeiro a gente faz uma notificação para tentar um acordo, para o ocupante sair voluntariamente. Na maioria dos casos, a gente vai ter que entrar com uma ação chamada ação de imissão na posse.

Essa ação de imissão na posse é uma ação de conhecimento comum, em que a gente pede a concessão de uma liminar, prevista no artigo 30 da Lei de Alienação Fiduciária, que diz que o ocupante tem 60 dias para sair do imóvel. Geralmente o juiz dá a liminar, desde que você comprove que todo o procedimento anterior da Lei de Alienação Fiduciária foi corretamente cumprido. Por isso é importante estudar o procedimento antes: para ver se ele está correto e você ter força para entrar com a ação de imissão na posse e conseguir essa liminar.

Nessa mesma ação de imissão na posse, a gente pede também que o ocupante seja condenado ao pagamento de taxa de ocupação. Essa taxa de ocupação é, geralmente, de 1% ao mês sobre o valor da arrematação ou sobre o valor calculado para fins de leilão em primeira praça. A gente faz essa cobrança; está previsto no artigo 37 da Lei de Alienação Fiduciária. Deferida a liminar, que é o que geralmente acontece, o devedor ou ocupante é intimado para sair em 60 dias. Depois dessa intimação, se ele não sair, a gente faz a imissão na posse forçada, com oficial de justiça, por determinação do juiz do processo.