Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado de São Paulo. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 31 de outubro de 2026, o catálogo reúne 7.359 imóveis em leilão no estado de São Paulo: 51% judiciais e 49% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (36%).
Casa residencial localizada em Itaberá, São Paulo. Descrição: Uma casa residencial com área construída de 56,67 m² e área total de 214,00 m² de terreno. O imóvel está situado na Rua Eleotério Rodrigues de Lima, nº 039, no município de Itaberá - SP. O imóvel está ocupado.
Casa residencial localizada em Monte Aprazível, São Paulo. Descrição: Imóvel com área construída de 43,18 m² e área total de 207,12 m². O imóvel está situado na Rua Elizabete AP Salvioni, número 26, no município de Monte Aprazível – SP. O imóvel está ocupado.
Terreno em Ibirá, São Paulo. Descrição: Terreno localizado no lote "G", da quadra 84, com frente para a Avenida 4, situado no loteamento denominado Vila Termas de Ibirá, no município de Ibirá, estado de São Paulo.
Imóvel em Ibirá, São Paulo. Descrição: Conjunto de 5 terrenos localizados no loteamento Vila Termas de Ibirá, em Ibirá, SP. Os lotes variam em dimensões, com frente para a Avenida 4 e estão situados nas quadras 84 e 85. A avaliação de cada lote é de R$ 25.000,00. Os terrenos possuem medidas que vão de 11 a 12,50 metros de frente, com profundidade de 30 metros. Os proprietários são Ricardo Munhoz Lino de Almeida e Liliane Sanches Cougo Munhoz de Almeida, cada um com 50% de participação.
Casa residencial localizada em Mococa, São Paulo. Descrição: Uma casa residencial com área construída de 39,56m² e área total de 210,00m². O imóvel está situado na Rua José Gomes, nº 231, no município de Mococa - SP. O imóvel se encontra ocupado.
Casa residencial localizada em Morro Agudo, São Paulo. Descrição: Uma casa com área construída de 43,18m² e área total de 203,70m². O imóvel está situado na Rua José Thomas Neto, nº 462, no município de Morro Agudo - SP. O imóvel está ocupado.
Apartamento em Cubatão, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Cinco (Rubens Lara), nº 153, com área construída privativa de 43,680 m² e área total de 62,657 m². O apartamento está ocupado.
Apartamento em Indaiatuba, São Paulo. Descrição: Direitos sobre apartamento com 51,150m² localizado no Parque Campo Bonito, Indaiatuba, SP. O imóvel possui 2 dormitórios, sala, banheiro, cozinha com área de serviço e uma vaga de garagem. O condomínio, denominado "Condomínio Residencial Embaúba", conta com portaria 24h, salão de festas com churrasqueira, playground e mercado de autoatendimento. A área total do apartamento é de 57,102 m², e a área comum do condomínio é composta por 5,952 m². O imóvel está sujeito a uma alienação fiduciária à Caixa Econômica Federal e possui um saldo devedor de R$ 2.120,13, com responsabilidade de regularização do bem a cargo do arrematante. Não há débitos fiscais registrados.
Terreno de 250m² em Araras, São Paulo. Descrição: Imóvel com área total de 250m², localizado no lote nº 37 da quadra 09, no loteamento Parque das Árvores, em Araras/SP. O terreno não possui benfeitorias ou construções e mede 10 metros de frente e 25 metros de profundidade. Avaliado em R$ 150.000,00.
Casa com terreno de 268,25m² em Itanhaém, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Antônio Procópio, Balneário Paranapuan, Itanhaém/SP, com área total de 268,25m². O lote é dividido em dois meios lotes: um com uma casa térrea de alvenaria nos fundos, sem acabamento exterior e coberta com telhas tipo Eternit, que possui quintal de terra e uma vaga de garagem; e outro meio lote de terreno limpo, beirando o rio. A rua é de terra e conta com rede elétrica, iluminação pública, água, telefone e coleta de lixo. A ocupação da casa não foi averiguada.
Apartamento em Indaiatuba, São Paulo. Descrição: Direitos sobre apartamento com 51,150 m² localizado no Condomínio Residencial Pinnus, no bairro Campo Bonito, em Indaiatuba, SP. O imóvel possui 2 dormitórios, sala, banheiro, área de circulação e cozinha com área de serviço. A área construída total é de 57,339 m², incluindo 6,189 m² de uso comum. O condomínio, construído há 7 anos, conta com 192 unidades, salão de festas, playground, portaria 24 horas, cerca elétrica e sistema de monitoramento por câmeras. A unidade possui 1 vaga de garagem. Não há débitos fiscais registrados.
Casa residencial localizada em Onda Verde, São Paulo. Descrição: Imóvel com área construída de 52,36m² e área total de 198,00m². A propriedade está situada na Rua Magdalena Silva Benedito, número 852, quadra A, lote 009. O imóvel está ocupado.
Terreno com 250m² em Nova Sousas, Campinas, São Paulo. Descrição: Terreno com 250 m², totalmente murado, localizado no tradicional bairro Nova Sousas, em Campinas, SP. A região combina qualidade de vida, segurança e contato com a natureza, além de oferecer infraestrutura urbana. O imóvel mede 10,00 metros de frente para a rua Paschoal Franceschini e 25,00 metros de profundidade, encerrando a área total de 250,00 m². O terreno é uma excelente oportunidade para morar ou investir, com forte potencial de valorização imobiliária.
Apartamento de 31m² no Edifício México, São Paulo. Descrição: Este apartamento compacto possui 31m² e está localizado no Edifício México, no Largo do Arouche, na região da República, em São Paulo. A unidade é uma oportunidade para investidores, situada em uma localização estratégica ao lado do metrô, com alta demanda de ocupação. A área construída total é de 31,0441 m², e a área exclusiva é de 25,71 m². O imóvel está próximo a importantes pontos de transporte, como a Estação de Metrô Santa Cecília e a Estação de Metrô República, além de estar cercado por uma infraestrutura completa de serviços, incluindo supermercados, farmácias e instituições acadêmicas. O apartamento está ocupado, e a desocupação será de responsabilidade do adquirente. O leilão ocorrerá em duas praças, com a primeira prevista para o dia 10 de novembro de 2026.
Conjunto comercial em Cubatão, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Centro de Cubatão, com área útil de 131,77m² e área total de 164,53m². O conjunto está situado no 7º andar do Edifício Centro Comercial e Empresarial Piaçaguera, na Avenida Nove de Abril. O valor de avaliação é de R$ 590.000,00 e o IPTU mensal é de R$ 356,39. O arrematante não será responsável pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação. O imóvel será vendido no estado em que se encontra, e as imagens são meramente ilustrativas.
Apartamento em Ribeirão Preto, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no condomínio Parque Rosário do Sul, na cidade de Ribeirão Preto, SP. O apartamento é identificado como unidade 305, bloco 01, situado na Rua João Mobíglia, 325.
Casa residencial em São Simão, São Paulo. Descrição: Uma casa residencial localizada na Rua Emília Gomes Palhano, nº 036, com área construída de 43,50m² e área total de 196,00m². O imóvel está ocupado.
Imóvel rural com área de 7,854352 hectares em Tanabi, São Paulo. Descrição: Este imóvel rural está situado na Fazenda Nova ou Ribeirão Bonito, no município de Tanabi, Estado de São Paulo. A área total é de 7,854352 hectares, equivalente a 3,2456 alqueires de terras. Os limites e confrontações do imóvel estão descritos na matrícula 25.670 do CRI de Tanabi.
Apartamento em Ribeirão Preto, São Paulo. Descrição: Apartamento localizado na Marginal da Rodovia Abraão Assed, nº 2205, Apto. 13, Bloco A, Torre 10, no Condomínio Lar Egito, em Ribeirão Preto/SP. O imóvel possui 115,55 m² de área total e 41,48 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. O IPTU é de 407,383.
Casa em Morro Agudo, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado em Morro Agudo, SP, na Rua José Rodrigues de Carvalho, nº 116, no Residencial Alfredo Benedetti. Possui 45,63 m² de área total e 45,63 m² de área privativa, com um terreno de 200 m². O imóvel conta com 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Casa em Morro Agudo, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado em Morro Agudo, SP, na Rua Benedito Antonio do Nascimento, nº 86, no Residencial Alfredo Benedetti. Possui 45,63 m² de área total e privativa, com um terreno de 200 m². O imóvel conta com 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala, cozinha e 2 vagas de garagem.
Imóvel de 12 hectares localizado em Promissão, São Paulo. Descrição: Fazenda e destilaria com uma gleba de terras desmembrada de outra maior, situada no Bairro Córrego Azul, com 5,0 alqueires, equivalente a 12 hectares. O imóvel possui divisas e confrontações com a vendedora, Antônio Ribas, o comprador Gilberto Lamonato e o córrego Azul. A demarcação aérea da área do imóvel foi confeccionada com base nas informações e laudo de avaliação dos autos do processo.
Imóvel com 250m² em Itapeva, São Paulo. Descrição: O imóvel consiste em duas casas localizadas no Jardim Bela Vista, em Itapeva, São Paulo, com uma área total de 250m². Cada casa possui uma área de 125m² e é construída em alvenaria de padrão simples. A infraestrutura urbana disponível inclui energia elétrica, rede telefônica, abastecimento de água e esgotamento sanitário. O imóvel está registrado sob a matrícula 16.592 do Cartório de Registro de Imóveis de Itapeva. O valor de avaliação do imóvel é de R$ 218.047,62, atualizado para R$ 257.532,35 em setembro de 2026.
Casa em Ribeirão Preto, São Paulo. Descrição: Uma casa residencial, localizada na Rua José Antonio Bernardes, nº 740, no município de Ribeirão Preto - SP. O imóvel possui uma área construída de 48,89 m² e uma área total de 200,00 m² de terreno. O imóvel está ocupado.
Casa residencial em Tupã, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Angelo Molina, número 010, com área construída de 59,97 m² e área total de 365,54 m² de terreno. O imóvel está ocupado.
Imóvel de 1.021m² localizado em Santa Bárbara D'Oeste, São Paulo. Descrição: Imóvel constituído por um prédio, situado no centro da cidade, com frente para a Rua João Lino, sob o número 48. O terreno mede 1.021,00m², com uma área construída de 113,54m². A edificação possui diversas medidas de confrontação e deflexão, conforme descrito no laudo de avaliação.
Casa em São José do Rio Preto, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Verginia Claudina da Silva Lopes, nº 1732, no Residencial José Bernardes Coelho. Possui 43,85 m² de área total e privativa, com um terreno de 221,85 m². O imóvel conta com 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Terreno de 125m² no Jardim Suarão, Itanhaém, SP. Descrição: Um terreno formado por parte do lote nº 04 da quadra 95, do Jardim Suarão, município de Itanhaém, medindo 5,00m de frente para a Rua Padre Ditino Della Parte, por 25,00m da frente aos fundos de ambos os lados, totalizando uma área de 125,00m². O imóvel confronta do lado direito com o lote 05, do lado esquerdo com o remanescente do mesmo lote 04 e nos fundos com parte do lote 14. O terreno possui uma casa térrea de alvenaria, geminada de um lado, coberta com telhas tipo eternit, quintal com cerâmica e 02 vagas de garagem. Nos fundos, há uma área coberta em cima com churrasqueira. A Rua Padre Ditino Della Parte é de terra e servida de rede elétrica, iluminação pública, água, telefone e coleta de lixo. Ocupação: não foi possível verificar seus ocupantes.
Imóvel localizado em São Paulo, SP, com 150m² de terreno e 130m² de construção. Descrição: Imóvel situado no Jardim São Luís, na Rua Lázaro Rodrigues, 587. Trata-se de uma casa com área total de 150,00m² e área construída de 130,00m², conforme lançado no IPTU. O imóvel está ocupado e possui uma construção pendente de averbação no Registro de Imóveis. O vendedor é responsável por eventuais regularizações e encargos perante os órgãos competentes. O leilão ocorrerá em duas datas: o primeiro em 16/11/2026 e o segundo em 19/11/2026, com lances mínimos de R$ 703.836,06 e R$ 422.180,80, respectivamente. O pagamento deve ser feito à vista, acrescido de uma comissão de 5% ao leiloeiro.
Apartamento em Ribeirão Preto, São Paulo. Descrição: Apartamento com 49,21 m² de área total e 42,21 m² de área privativa. Possui 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala e cozinha. Localizado no empreendimento Cond Res Quadra 4, na Rua Doutor Galdos Angulo, número 205, Apto. 11, Bloco 2, Jardim José Wilson Toni, Ribeirão Preto/SP. Avaliação de R$123.000,00.
Imóvel de 50,88 hectares localizado em Riolândia, São Paulo. Descrição: Trata-se de uma gleba de terras rurais com área superficial de cinquenta hectares, oitenta e oito ares e noventa e nove centiares, situada na Fazenda Compasso, no município de Riolândia, Estado de São Paulo. O imóvel possui uma casa residencial construída de tijolos, coberta com telhas tipo francesas, com seis cômodos e piso de cimento. Além da casa, há um paiol construído de taboas e currais de arueiras. O imóvel conta com energia elétrica e outras benfeitorias.
Apartamento em São Paulo, SP. Descrição: Apartamento localizado na Rua Eneas Camargo, nº 326, Apto. 67, Bloco 02, Solaris, Perus, São Paulo. O imóvel possui 65,07 m² de área total e 40,2 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala e cozinha.
Imóvel de 400m² localizado em Sales, São Paulo. Descrição: Terreno urbano com área total de 400,84 metros quadrados, situado no loteamento Riviera Náutica, na cidade de Sales - SP. O terreno não possui benfeitorias e mede 15,75 metros em curva na confluência das ruas Projetada 1 e Projetada 22, com dimensões adicionais de 39,34 metros do lado direito, 30,46 metros do lado esquerdo e 10,60 metros nos fundos.
Imóvel comercial de 220m² em Barcelona, São Caetano do Sul, SP. Descrição: O imóvel é um prédio localizado na Rua Alegre, 1096, no bairro Barcelona, em São Caetano do Sul, SP. A área total do imóvel é de 220m², com dimensões de 10m de frente para a Rua Alegre e 22m de profundidade. O imóvel está situado em uma quadra residencial e confronta com outros lotes da mesma área.
Imóvel comercial de 220m² em Barcelona, São Caetano do Sul, SP. Descrição: Imóvel localizado no bairro Barcelona, em São Caetano do Sul, com área total de 220m². O imóvel é um prédio situado na Rua Alegre, nº 1108, e possui um terreno constituído pelo lote 21 da quadra "B". A edificação mede 10m de frente para a Rua Alegre e 22m da frente aos fundos, confrontando com outros lotes da mesma quadra.
Casa em terreno de 220 m² em Barcelona, São Caetano do Sul, SP. Descrição: Imóvel localizado na Rua Alegre, 1126, no bairro Barcelona, em São Caetano do Sul, SP. O terreno possui 220 m², com 10 metros de frente e 22 metros de profundidade. O imóvel está situado a sessenta metros da esquina das ruas Alegre e Joana Angélica. A propriedade foi penhorada em decorrência de uma ação de execução e também foi arrecadada na falência da empresa Jorly – Instalações e Montagens Industriais LTDA.
Terreno de 255m² em Araraquara, São Paulo. Descrição: Terreno com área total de 255m² localizado no bairro Jardim Regina, em Araraquara, SP. O terreno é constituído pelo lote 24, quadra 23, do loteamento denominado Jardim Regina, medindo 10,00 metros de frente para a Alameda Aquidabam e 26,00 metros da frente aos fundos. Confronta de um lado com o lote 23 e do outro lado com a Avenida "G", onde faz esquina.
Imóvel comercial de 481m² localizado no Cambuci, São Paulo. Descrição: O imóvel é uma edificação comercial com área construída de 481m², situado na Avenida Lacerda Franco, 225, no bairro Cambuci, em São Paulo, SP. O terreno possui 400m², medindo 10,00m de frente por 40,00m da frente aos fundos. O imóvel confronta à direita com a propriedade de Sidoca Pimazoni, à esquerda com a propriedade de Azil Martins, e nos fundos com a propriedade de José Calfman. A localização é próxima à rua Albuquerque Maranhão e à rua Alves Ribeiro.
Apartamento em Itanhaém, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Ver. Angelino de Bortoli, nº 274, Bloco 07, Apartamento 14, com área privativa de 42,60m² e área total de 50,4647m². O imóvel é ocupado e está registrado sob a matrícula nº 209.160 no Oficial de Registro de Imóveis de Itanhaém - SP.
Imóvel industrial de 685m² em Itanhaém, São Paulo. Descrição: O imóvel é um lote com um galpão de alvenaria, com área construída aproximada de 685m², coberto com telha tipo Eternit e piso cimentado. O lote de terreno nº 011 da quadra 009, da Chácara Cibratel, mede 20,00m de frente para a Rua B, por 51,00m da frente aos fundos de ambos os lados, totalizando uma área de 1.020,00 metros quadrados. Confronta do lado direito com o lote 10, do lado esquerdo com o lote 12 e nos fundos com parte dos lotes 08 e 14.
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório especializado em leilão de imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Da estruturação do método à arrematação que rendeu mais de R$ 4 milhões.
ONBOARDING — INVESTIDOR
O caminho racional para quem nunca arrematou: como identificar oportunidades reais, evitar os erros que custam caro e entrar no leilão de imóveis de São Paulo com critério técnico desde o primeiro lance.
Leia o artigo relacionadoPRÉ-LEILÃO — ESTUDO PRÉVIO
Leilões oferecem imóveis até 50% abaixo do valor de mercado — mas a margem desaparece sem uma análise técnica prévia do processo judicial. Por que o estudo de viabilidade jurídica é a etapa mais decisiva da arrematação.
Ver mais em PublicaçõesRISCO CRÍTICO — ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Quando o imóvel tem alienação fiduciária ativa, o que vai a leilão judicial é o direito do devedor — não a propriedade. Caso real: arrematação de R$ 385.000 que exigiu mais R$ 1.196.000 para consolidar a propriedade plena.
Ver mais em PublicaçõesCÁLCULO DO INVESTIMENTO
O custo real da arrematação em leilão de imóveis vai muito além do lance: comissão do leiloeiro, ITBI, custas judiciais, registro, eventuais dívidas condominiais e custos de imissão na posse. Os números que transformam ou inviabilizam o investimento.
Leia o artigo relacionadoMITO PERIGOSO — PREÇO VIL
Cursos populares prometem arrematações por 30% do valor de avaliação — mas o ordenamento brasileiro proíbe lances vis. O limite legal de 50% e por que respeitá-lo é o que separa uma arrematação consolidada de uma anulação inevitável.
Ver mais em PublicaçõesPÓS-LEILÃO — IMISSÃO NA POSSE
Uma das situações mais temidas do investidor: o ocupante que resiste à desocupação. O instrumento processual da imissão na posse, prazos realistas e por que tentar negociar diretamente sem mandado judicial é sempre o pior caminho.
Leia o artigo relacionadoRISCO AVANÇADO — CONCURSO DE CREDORES
A armadilha jurídica que pode transformar uma arrematação aparentemente barata em prejuízo de centenas de milhares de reais. Quando o arrematante responde por dívidas adicionais — e o que verificar nos autos para identificar o risco antes do lance.
Ver mais em PublicaçõesRESULTADO — CASO REAL
Arrematação de R$ 800 mil revendida por mais de R$ 4 milhões — lucro superior a 400%. O caso completo, do estudo prévio à revenda, contado ao leiloeiro Jonas Rymer. Demonstração concreta do potencial do leilão de imóveis quando o método é respeitado.
Leia o artigo relacionadoDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — em São Paulo é de 3%, em Jundiaí é de 2,5%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 7 mil imóveis do estado de São Paulo aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul da capital entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
O estado de São Paulo concentra leilões em mais de 100 municípios, do interior (Campinas, Ribeirão Preto, Sorocaba, São José dos Campos) ao litoral (Santos, Guarujá, Praia Grande). O catálogo reúne o inventário do estado inteiro para que você compare oportunidades entre regiões — use o filtro de cidade ou bairro para restringir a busca só à capital ou a uma região específica, se preferir.
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