Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado de São Paulo. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 31 de outubro de 2026, o catálogo reúne 7.359 imóveis em leilão no estado de São Paulo: 51% judiciais e 49% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (36%).
Casa em Morro Agudo, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado em Morro Agudo, SP, na Rua Benedito Antonio do Nascimento, nº 95. A casa possui 45,63 m² de área total e 45,63 m² de área privativa, com um terreno de 200 m². Conta com 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala, cozinha e 2 vagas de garagem.
Imóvel de 297m² localizado em Panorama, São Paulo. Descrição: Terreno urbano com área total de 297,00 metros quadrados, situado na cidade de Panorama, SP. O lote possui as seguintes medidas: 11,00 metros de frente para a Avenida H, 11,00 metros nos fundos, 27,00 metros de lado direito confrontando com o lote nº 53 e 27,00 metros de lado esquerdo confrontando com o lote nº 51. O imóvel consiste em uma residência térrea de padrão simples, construída em alvenaria, com garagem coberta por telhas do tipo romana e o restante da estrutura coberta com telhas de fibrocimento (eternit). Durante a diligência, a residência estava fechada, impossibilitando o acesso interno e a obtenção de imagens dos cômodos. O valor da avaliação é de R$ 130.000,00.
Apartamento em Votorantim, São Paulo. Descrição: Apartamento localizado na Rua Parma, nº 144, Apto. 103, Bloco 01, Vaga 23C, em Votorantim/SP. O imóvel possui 167,27 m² de área total e 63,98 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. O IPTU está registrado sob o número 134435703970110340.
Apartamento em São Paulo, SP. Descrição: Apartamento à venda em leilão, localizado no bairro Saúde, na cidade de São Paulo. O imóvel possui uma área útil de 68,18m² e uma área total de 114,52m². Está situado no 10° andar do Edifício Fontana Di Trevi, integrante do Condomínio La Fontana, na Rua do Arraial, 209. A propriedade é uma parte ideal de 50% do apartamento 101.
Apartamento em Suzano, São Paulo. Descrição: Apartamento localizado na Estrada Sueo Haguhara, nº 200, Apto. 34, Bloco 10, no Jardim das Camelias, Suzano/SP. O imóvel possui 91,21 m² de área total e 41,74 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Casa em Mendonça, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Sebastião José do Carmo, 294, 294 A1, no Residencial João Tagliari, com 64,44 m² de área total e 64,44 m² de área privativa. O terreno possui 170,35 m². A casa conta com 2 quartos, 2 banheiros, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento de 35m² em Ribeirão Preto, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Avenida do Café, no subcondomínio Ala Residencial Barão do Café, a 300m do campus da USP. Possui 35m² de área privativa e 1 vaga de garagem. O apartamento está situado no 10º pavimento e faz parte de um empreendimento em fase de construção. A desocupação do imóvel será de responsabilidade do adquirente. O leilão ocorrerá em duas praças, com a primeira prevista para 04 de novembro de 2026.
Apartamento de 59m² em Ribeirão Preto, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no bairro Ribeirânia, em Ribeirão Preto, com área privativa de 59m². O apartamento está situado no 6º andar do Condomínio Edifício Vista Ribeirânia e possui 1 vaga de garagem. A unidade é designada como apartamento nº 61 e está próxima à UNAERP. O leilão será realizado em duas praças, com a primeira praça marcada para 04 de novembro de 2026, a partir das 09h30, com valor mínimo de venda de R$ 385.000,00. A desocupação do imóvel será de responsabilidade do adquirente.
Casa em Itapetininga, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua José Benedito Meira, nº 178, Vila Nastri, Itapetininga/SP. Possui 56,17 m² de área total e privativa, com 150 m² de área do terreno. O imóvel conta com 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Vila Medeiros, São Paulo. Descrição: Apartamento 21 localizado no 2º andar do Edifício Mikonos, com área privativa de 74,06m² e área total de 163,34m². O imóvel possui 2 vagas de garagem. Situado na Rua José de Almeida, 608, no bairro Vila Medeiros, em São Paulo.
Casa em Canitar, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado em Canitar/SP, na Avenida Manoel Fenandes Cabete, nº 561, LT A08 QD A, no Residencial Gimenez. Possui 42 m² de área total e 42 m² de área privativa, com 125 m² de área do terreno. O imóvel conta com 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Imóvel de 300m² localizado em Marília, São Paulo. Descrição: Lote 5 da Quadra 7, Fazenda Marialva de Cima, com área total de 300m². O imóvel possui 10,00 m de frente para a Avenida 4, 30,00 m do lado direito confrontando com o lote 4, 30,00 m do lado esquerdo confrontando com o lote 6 e 10,00 m nos fundos confrontando com o lote 40. Avaliação do imóvel é de R$ 85.000,00, datada de abril de 2026.
Casa em Aguas de São Pedro, São Paulo. Descrição: Imóvel à venda em leilão localizado na Avenida Antônio Joaquim de Moura Andrade, 1027, no centro de Aguas de São Pedro. O terreno possui uma área de 544m².
Apartamento em Sorocaba, São Paulo. Descrição: Apartamento localizado na Avenida Três de Março, nº 1265, Apto. 304, Torre 03, no Condomínio Residencial Spazio Sartori, em Aparecidinha, Sorocaba/SP. O imóvel possui 168,96 m² de área total e 47,04 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Cotia, São Paulo. Descrição: Apartamento à venda em leilão localizado no Jardim Petrópolis, Cotia, SP. O imóvel possui 2 dormitórios e está situado no pavimento térreo do Edifício Azaléia, no Condomínio Reserva Natureza Cotia. A área privativa é de 46,10m² e a área total é de 118,02m².
Imóvel de 300m² localizado em Marília, São Paulo. Descrição: Lote 3 da Quadra 7, Fazenda Marialva de Cima, com área total de 300m². O imóvel possui 10,00 m de frente para a Avenida 4, 30,00 m do lado direito confrontando com o lote 2, 30,00 m do lado esquerdo confrontando com o lote 4 e 10,00 m nos fundos confrontando com o lote 42. Avaliação do imóvel é de R$ 85.000,00, datada de abril de 2026.
Imóvel de 250m² localizado em Marília, São Paulo. Descrição: Lote 21 da Quadra 31, com área total de 250m², situado no Bairro Antenor Barion, Marília/SP. O lote possui 10,00 m de frente para a Rua José dos Santos Pereira, 25,00 m do lado direito confrontando com o lote 20, 25,00 m do lado esquerdo confrontando com o lote 22 e 10,00 m nos fundos confrontando com o lote 18. Avaliação do imóvel é de R$ 70.000,00, datada de abril de 2026.
Apartamento em São Paulo, SP. Descrição: Apartamento localizado na Avenida do Rio Bonito, nº 151, apto. 1509, Torre 01, em São Paulo/SP. O imóvel possui 36,95 m² de área total e 27 m² de área privativa, incluindo quarto, área de serviço, banheiro, sala e cozinha. O imóvel está com gravame/penhora/indisponibilidade averbada na matrícula, e a regularização será por conta do adquirente.
Apartamento em Mongaguá, São Paulo. Descrição: Apartamento nº 43 com 84,32m², sendo 56,25m² de área útil, localizado no 4º andar do Edifício Casablanca, na Avenida São Paulo. O imóvel possui uma vaga de garagem no estacionamento coletivo, que é destinado a um veículo de pequeno ou médio porte. Composto por sala de estar com sacada, sala de TV, corredor interno, banheiro, uma suíte, cozinha e área de serviço. O imóvel pode ser parcelado com 25% de entrada e o restante em até 30 meses.
Casa em São Paulo, SP. Descrição: Imóvel localizado na Rua Felix Bernardelli, nº 19, Jardim Bandeirante, São Paulo/SP. Possui 67,16 m² de área total e privativa, 69,45 m² de área do terreno, 2 quartos, 2 banheiros, sala, cozinha, terraço e 1 vaga de garagem.
Apartamento em São Paulo, SP. Descrição: Apartamento localizado na Rua Vitor Gianotti, nº 25, Apto. 0910C, no condomínio PQ das Flores, Dalia, Guianazes. O imóvel possui 50,51 m² de área total e 34,14 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala e cozinha.
Casa em Sorocaba, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Alameda dos Ibiscos, nº 90, LT 14 QD D, no bairro Terras de Arieta, em Sorocaba/SP. Possui 60,35 m² de área total e privativa, com um terreno de 140 m². O imóvel conta com 2 quartos, 2 banheiros, sala e cozinha.
Apartamento de 147m² no Edifício Portinari, Fernandópolis, SP. Descrição: Apartamento localizado no oitavo andar do Condomínio Edifício Portinari, composto por um dormitório tipo apartamento (dormitório, closet e banho), dois dormitórios, banheiro, sala de estar com terraço, sala de jantar, cozinha, despensa, banheiro de empregada e área de serviço. A área útil totaliza 137,05 m², com um total de 147,733 m² incluindo áreas comuns. O imóvel possui duas vagas de garagem.
Apartamento em São Paulo, SP. Descrição: Apartamento localizado na Rua Jua Mirim, nº 350, Apto. 1506, Torre B, no condomínio Residencial Plano e Iguatemi, no bairro Santa Teresa I, Guianazes. O imóvel possui 60,44 m² de área total e 35,33 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em São Paulo, SP. Descrição: Apartamento localizado na Rua Rubino de Oliveira, nº 35, Apto. 41, no Edifício Valente, no bairro Bras, em São Paulo. O imóvel possui 71,18 m² de área privativa.
Apartamento em Santana de Parnaíba, SP. Descrição: Apartamento localizado na Rua Oira, nº 608, Apto. 102, Torre 01, no Reserva Jaguari, Chácara Jaguari. O imóvel possui 79,87 m² de área total e 46,39 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Vila Campo Grande, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua João Francisco de Moura, 80, Ap. 42, Bairro Vila Campo Grande - São Paulo/SP. O apartamento está situado no 4º andar do Edifício Interlagos Park e possui uma vaga de garagem. A área privativa é de 58,02m². O imóvel está ocupado e há uma ação judicial em trâmite relacionada a ele. O primeiro leilão ocorrerá em 30/11/2026, com lance mínimo de R$ 406.000,00, e o segundo leilão em 03/12/2026, com lance mínimo de R$ 277.573,54. O pagamento deve ser feito à vista, acrescido de uma comissão de 5% ao leiloeiro.
Apartamento em São Paulo, SP. Descrição: Imóvel localizado no empreendimento Cond Res Merito Sabara, na Avenida Nossa Senhora do Sabara, nº 1822, Apto. 1613, Jardim Campo Grande, São Paulo/SP. O apartamento possui 71,06 m² de área total e 34,39 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. O imóvel está sujeito a gravame/penhora/indisponibilidade averbada na matrícula, e a regularização será de responsabilidade do adquirente. Avaliação do imóvel é de R$308.000,00.
Apartamento em Moema, São Paulo. Descrição: Localizado no Bairro Moema, em São Paulo, o imóvel é um apartamento no Condomínio ID Home & Lifestyle Jauaperi, situado na Alameda Jauaperi, 299. O apartamento nº 908 está no 9º pavimento da Torre 2 e possui uma área privativa de 20,610m². O imóvel está ocupado e a regularização de débitos vinculados à dívida em área maior é necessária para a emissão da CND de IPTU. O leilão ocorrerá em duas datas: o primeiro em 03/11/2026, com lance mínimo de R$ 668.613,70, e o segundo em 05/11/2026, com lance mínimo de R$ 469.825,11, caso não seja arrematado no primeiro leilão. O pagamento deve ser feito à vista, acrescido de uma comissão de 5% ao leiloeiro.
Imóvel em Valparaíso, São Paulo. Descrição: Casa localizada na Rua Manoel Osório da Cruz, 471, Centro, Valparaíso/SP. A área total do terreno é de 384,00m² e a área construída é de 57,80m². O imóvel está ocupado e possui uma ação de consignação em pagamento em trâmite. O vendedor é responsável pelo resultado da ação, conforme as condições de venda. A regularização e encargos relacionados à divergência da área construída correrão por conta do comprador.
Apartamento em Bauru, São Paulo. Descrição: Apartamento localizado na Rua Uruguai, nº 1-65, Apto. 18, Torre 2, no Jardim Terra Branca, Bauru/SP. O imóvel possui 88,78 m² de área total e 46,54 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Casa com 180m² em São Paulo, SP. Descrição: Imóvel localizado na Rua Oratório, 1911, parte do lote número 37 da quadra número 01, na Vila de Leste, 33º Subdistrito - Alto da Mooca. O terreno possui 189m², com 7,00 m de frente para a Rua Oratório. A casa, em regular estado de conservação, possui 180m² construídos, conforme consta no IPTU.
Apartamento em São Paulo, SP, com 32,48m². Descrição: Este apartamento possui uma área privativa de 32,48m². Não há informações sobre o número de quartos ou vagas de garagem. O imóvel está sujeito a débitos de IPTU e condomínio, que serão de responsabilidade do arrematante. O leilão ocorrerá em duas datas: o primeiro em 30/11/2026 e o segundo em 04/12/2026, ambos às 10h. O arrematante deverá estar ciente das condições de pagamento e das responsabilidades relacionadas à aquisição do imóvel.
Apartamento em Ribeirão Preto, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Conjunto Habitacional Professor João Rossi, com 48,48 m² de área total e 42,23 m² de área privativa. O apartamento possui 2 quartos, banheiro, sala e cozinha. O IPTU é de R$ 210,66 e a avaliação do imóvel é de R$ 141.000,00.
Apartamento em Vila Mariana, São Paulo. Descrição: Apartamento nº 05 do Conjunto Santa Cruz, localizado na Rua Guilherme Soncini, Vila Mariana, São Paulo. O imóvel possui uma área privativa de 85,40m² e uma área total construída de 97,00m². Conta com 3 dormitórios e não possui vaga de garagem. O condomínio é composto por 47 blocos de 2 pavimentos, totalizando 282 unidades residenciais. A construção tem aproximadamente 74 anos e apresenta uma concepção arquitetônica simples. A região é bem servida de infraestrutura urbana e possui alta demanda por moradia e locação.
Terreno com 15.633,64 m² em Piracicaba, São Paulo. Descrição: Terreno localizado na Avenida Professor Alberto Vollet Sachs, no Bairro Nova América, em Piracicaba, com uma área total de 15.633,64 m². O imóvel possui frente para a avenida e está registrado na matrícula nº 102.657 do 2º Oficial de Registro de Imóveis de Piracicaba/SP. O valor de avaliação do imóvel é de R$ 17.159.170,59, atualizado até 23.09.2026 para R$ 17.921.556,76.
Terreno de 2.500m² em Peruíbe, São Paulo. Descrição: Terreno com área de 2.500m², localizado em área com mata nativa, lote nº 26, da quadra 03, situado na Rua E, no loteamento Chácaras São Francisco, em Peruíbe/SP. O imóvel pode ser parcelado com 30% de entrada e o restante em até 06 meses.
Vaga de garagem nº 13 com 11m² em São José do Rio Preto, SP. Descrição: A vaga de garagem nº 13 está localizada no subsolo II do Edifício Varandas do Sul, em São José do Rio Preto, SP. A área útil da vaga é de 11m², com uma área comum de circulação e manobra de 18,64m². A vaga se encontra frontalmente à rampa de acesso e confronta-se com a vaga nº 12 à esquerda. O imóvel está situado na Avenida José Munia, nº 4.700, no bairro Nova Redentora.
Apartamento em Bertioga, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Avenida Doutor Leonardo de Bonna, nº 110, no Condomínio Residencial Buriquioca, em Bertioga/SP. A unidade autônoma é identificada como nº 22, e faz parte de um terreno com área total de 6.629,90 m². O imóvel foi avaliado em R$ 200.000,00 em abril de 2019, com valor atualizado para R$ 297.131,42 até agosto de 2026. Há registros de hipoteca e penhora na matrícula do imóvel.
Casa de alto padrão com 413,72m² em Salto, São Paulo. Descrição: Imóvel de alto padrão localizado em Salto, SP, com área total construída de 413,72m² e terreno de 1.200m². A casa possui garagem coberta para quatro veículos, quatro dormitórios (sendo três suítes e um closet), sala com dois ambientes, copa e cozinha com armários, despensa, lavanderia, salão de festas, piscina de alvenaria, edícula com churrasqueira, canil e quarto de depósito. O condomínio oferece infraestrutura com dois lagos, quadra de tênis, campos de futebol, playground, salão de festas, portaria e segurança 24 horas. A regularização da documentação do imóvel ficará a cargo do arrematante.
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório especializado em leilão de imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Da estruturação do método à arrematação que rendeu mais de R$ 4 milhões.
ONBOARDING — INVESTIDOR
O caminho racional para quem nunca arrematou: como identificar oportunidades reais, evitar os erros que custam caro e entrar no leilão de imóveis de São Paulo com critério técnico desde o primeiro lance.
Leia o artigo relacionadoPRÉ-LEILÃO — ESTUDO PRÉVIO
Leilões oferecem imóveis até 50% abaixo do valor de mercado — mas a margem desaparece sem uma análise técnica prévia do processo judicial. Por que o estudo de viabilidade jurídica é a etapa mais decisiva da arrematação.
Ver mais em PublicaçõesRISCO CRÍTICO — ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Quando o imóvel tem alienação fiduciária ativa, o que vai a leilão judicial é o direito do devedor — não a propriedade. Caso real: arrematação de R$ 385.000 que exigiu mais R$ 1.196.000 para consolidar a propriedade plena.
Ver mais em PublicaçõesCÁLCULO DO INVESTIMENTO
O custo real da arrematação em leilão de imóveis vai muito além do lance: comissão do leiloeiro, ITBI, custas judiciais, registro, eventuais dívidas condominiais e custos de imissão na posse. Os números que transformam ou inviabilizam o investimento.
Leia o artigo relacionadoMITO PERIGOSO — PREÇO VIL
Cursos populares prometem arrematações por 30% do valor de avaliação — mas o ordenamento brasileiro proíbe lances vis. O limite legal de 50% e por que respeitá-lo é o que separa uma arrematação consolidada de uma anulação inevitável.
Ver mais em PublicaçõesPÓS-LEILÃO — IMISSÃO NA POSSE
Uma das situações mais temidas do investidor: o ocupante que resiste à desocupação. O instrumento processual da imissão na posse, prazos realistas e por que tentar negociar diretamente sem mandado judicial é sempre o pior caminho.
Leia o artigo relacionadoRISCO AVANÇADO — CONCURSO DE CREDORES
A armadilha jurídica que pode transformar uma arrematação aparentemente barata em prejuízo de centenas de milhares de reais. Quando o arrematante responde por dívidas adicionais — e o que verificar nos autos para identificar o risco antes do lance.
Ver mais em PublicaçõesRESULTADO — CASO REAL
Arrematação de R$ 800 mil revendida por mais de R$ 4 milhões — lucro superior a 400%. O caso completo, do estudo prévio à revenda, contado ao leiloeiro Jonas Rymer. Demonstração concreta do potencial do leilão de imóveis quando o método é respeitado.
Leia o artigo relacionadoDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — em São Paulo é de 3%, em Jundiaí é de 2,5%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 7 mil imóveis do estado de São Paulo aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul da capital entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
O estado de São Paulo concentra leilões em mais de 100 municípios, do interior (Campinas, Ribeirão Preto, Sorocaba, São José dos Campos) ao litoral (Santos, Guarujá, Praia Grande). O catálogo reúne o inventário do estado inteiro para que você compare oportunidades entre regiões — use o filtro de cidade ou bairro para restringir a busca só à capital ou a uma região específica, se preferir.
Oportunidades de negócio, decisões, artigos, cases, etc.
Conteúdo direto ao ponto — sem spam.
