Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado de São Paulo. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 31 de outubro de 2026, o catálogo reúne 7.359 imóveis em leilão no estado de São Paulo: 51% judiciais e 49% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (36%).
Apartamento em Campos Eliseos, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Edifício San Fernando, com 36,74 m² de área total e 27,75 m² de área privativa. O apartamento possui quarto, área de serviço, banheiro, sala e cozinha.
Casa em Santa Rita do Passa Quatro, São Paulo. Descrição: Imóvel com 119,95 m² de área total e 89,95 m² de área privativa, situado em um terreno de 250 m². Possui 3 quartos, 2 banheiros, sala e cozinha. Localizado na Rua Doutor Nelson da Silva Leite, Jardim Coronel Victor Meirelles, Santa Rita do Passa Quatro/SP. Avaliação de R$250.000,00.
Apartamento em Santo André, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no empreendimento Cond Res Único Santo André, com área total de 53,17 m² e área privativa de 35,22 m². O apartamento possui 2 quartos, sala, cozinha e banheiro.
Apartamento em Rio Claro, São Paulo. Descrição: Apartamento localizado no empreendimento Cond Res dos Pássaros, com 57,21 m² de área total e 48,72 m² de área privativa. O imóvel possui 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. A avaliação do imóvel é de R$169.000,00.
Apartamento em Rio Claro, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Condomínio Residencial dos Lírios, com 47,5 m² de área total e 47,5 m² de área privativa. O apartamento possui 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Ribeirão Preto, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no empreendimento Portal Mirante da Colina, com 122,5 m² de área total e 56,33 m² de área privativa. O apartamento possui 2 quartos, 2 banheiros, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. O IPTU é de 397213. O imóvel apresenta gravame/penhora/indisponibilidade averbada na matrícula, e a regularização será de responsabilidade do adquirente. Avaliação do imóvel é de R$245.000,00.
Apartamento em Praia Grande, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Condomínio Residencial HM39-7, com 51,47 m² de área total e 40,67 m² de área privativa. O apartamento possui 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Poá, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no empreendimento Cond São Pedro, com área total de 116,34 m² e área privativa de 44,28 m². O apartamento possui 2 quartos, sala, cozinha, banheiro, área de serviço e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Jaguariúna, São Paulo. Descrição: Apartamento nº 21, localizado no pavimento superior do bloco 84, com 46m² de área privativa e direito a 1 vaga de garagem. O imóvel está situado no Condomínio Residencial Jaguariúna II, no bairro Cruzeiro do Sul, em Jaguariúna/SP. O status do imóvel é ocupado por terceiro. O valor de avaliação é de R$ 114.910,03, e o valor do 2º leilão é de R$ 68.946,02.
Casa em Porto Ferreira, São Paulo. Descrição: Imóvel com 534,13 m² de área total e 355,32 m² de área privativa, situado em um terreno de 1920 m². Possui 5 quartos, 2 áreas de serviço, 7 banheiros, 4 salas e lavabo. Localizado na Avenida Mariano Procópio, Recreio Aeroporto, Porto Ferreira/SP. Avaliação de R$1.670.000,00.
Casa em Piracicaba, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no empreendimento Cond Vida Nova Piracicaba, com 113,12 m² de área total e 45,37 m² de área privativa. O terreno possui 68 m². A casa conta com 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Casa em Piracicaba, São Paulo. Descrição: Imóvel com 117 m² de área total e 45,37 m² de área privativa, localizado no empreendimento Vida Nova Piracicaba VII. A casa possui 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Monte Mor, São Paulo. Descrição: Apartamento localizado no empreendimento Cond Wide Res Monte Mor, com 68,85 m² de área total e 55,03 m² de área privativa. O imóvel possui 2 quartos, sala, cozinha, banheiro, área de serviço e 1 vaga de garagem.
Casa em Morro Agudo, São Paulo. Descrição: Imóvel com 45,63 m² de área total e 45,63 m² de área privativa, situado em um terreno de 200 m². Possui 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala e cozinha. Localizado na Rua José Rodrigues de Carvalho, Residencial Alfredo Benedetti, Morro Agudo/SP. Avaliação de R$185.000,00.
Casa em Monte Azul Paulista, São Paulo. Descrição: Imóvel com 246,7 m² de área total e 246,7 m² de área privativa, localizado na Rua Elizeu Dorival Barato, nº 20, LT 111 A QD 04, Residencial Pajussara. O terreno possui 227,4 m² e conta com quartos, área de serviço, banheiro, sala e cozinha. Avaliação do imóvel é de R$450.000,00.
Casa em Lupércio, São Paulo. Descrição: Imóvel com 34,24 m² de área total e 34,24 m² de área privativa, situado em um terreno de 133,2 m². O imóvel possui quartos, área de serviço, banheiro, sala e cozinha. Localizado na Rua Guilherme Grandizo, nº 74, Centro, Lupércio/SP. Avaliação de R$195.551,08.
Casa em Mococa, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no empreendimento Cond Alea Mococa, com 45,07 m² de área total e 44,01 m² de área privativa. O terreno possui 88,2 m². A casa conta com 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. Avaliação do imóvel é de R$158.000,00.
Casa em Marília, São Paulo. Descrição: Imóvel com 45,59 m² de área total e 45,59 m² de área privativa, situado em um terreno de 160 m². A casa possui 2 quartos, sala, cozinha e área de serviço. Localizado na Rua Antonio Sacalco, antiga Rua 8, nº 236, QD AH LT 4, Terras de São Paulo I, Marília/SP. Avaliação de R$190.000,00.
Casa em Jandira, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Condomínio Parque das Palmeiras, com 114,49 m² de área total e 55,7 m² de área privativa. O terreno possui 51,54 m². A casa conta com 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Guarulhos, São Paulo. Descrição: Apartamento com 60,62 m² de área privativa, localizado no empreendimento Forever Residence Resort - Ed Forever Joy, na Rua Senhora do Porto, Vila Barros, Guarulhos/SP. O imóvel possui 2 quartos, varanda, área de serviço, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. Avaliação do imóvel é de R$440.000,00.
Apartamento em Franca, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Residencial Recanto das Flores, com 95,02 m² de área total e 43,8 m² de área privativa. O apartamento possui 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Casa em Colina, São Paulo. Descrição: Imóvel com 54,73 m² de área total e 54,73 m² de área privativa, situado em um terreno de 250 m². Localizado na Rua B, nº 354, LT 07 QD 03, Desmembramento Parke, Colina/SP. Avaliação de R$190.000,00.
Casa em Cedral, São Paulo. Descrição: Imóvel com 50 m² de área total e 50 m² de área privativa, situado em um terreno de 242 m². Possui 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala e cozinha. Localizado na Rua Aparecida Massarenti Vitoreti, Residencial Recanto Antonio Silva F, Cedral/SP. Avaliação de R$180.000,00.
Terreno de 500,25m² em Birigui, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na cidade de Birigui, estado de São Paulo, com uma área total de 500,25m². O terreno está situado na Rua Bandeirantes, no centro da cidade. A avaliação do imóvel é de R$400.000,00.
Apartamento em Bauru, São Paulo. Descrição: Apartamento localizado no Parque Biaggi, com 89,55 m² de área total e 44,95 m² de área privativa. O imóvel possui 2 quartos e 1 vaga de garagem.
Casa em Bauru, São Paulo. Descrição: Imóvel com 118,36 m² de área total e 118,36 m² de área privativa, localizado na Rua Joaquim Radicopa, Jardim Petrópolis, Bauru/SP. O terreno possui 150 m² e conta com 2 quartos. Avaliação do imóvel é de R$260.000,00.
Casa em Auriflama, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Jardim Melissa, com 40,28 m² de área privativa e 224,88 m² de área do terreno. O IPTU é de R$ 4.295,00 e a avaliação do imóvel é de R$ 187.311,02.
Imóvel residencial em Cotia, São Paulo. Descrição: Imóvel urbano do tipo Casa, localizado na Rua dos Engenheiros, 135, no bairro Chácara Ondas Verdes. O terreno possui uma área de 5.075,07m².
Imóvel localizado em Tucuruvi, São Paulo, com área total de 160m². Descrição: O imóvel é uma casa situada à Rua Tosca, nº 342, no bairro Tucuruvi, em São Paulo/SP. A área total do terreno é de 160m², com uma área construída de 116m². O terreno possui 8,00 metros de frente para a Rua Tosca e 20,00 metros de profundidade, encerrando a área total mencionada. O imóvel está registrado na matrícula 10.499 do 15º CRI de São Paulo/SP.
Apartamento de 44m² localizado em Campos Elíseos, São Paulo. Descrição: Imóvel com área privativa de 44,16m² e área comum de 26,15m², totalizando 70,31m². Situado no 20º pavimento do Condomínio Sampa, na Rua Conselheiro Nébias, nº 100, no Bairro Campos Elíseos, São Paulo - SP. O apartamento está ocupado e a desocupação será de responsabilidade do adquirente. Há uma penhora registrada na matrícula do imóvel, que deverá ser cancelada pelo comprador, se necessário.
Casa em Jardim Aeroporto, São Paulo, com 327,50 m². Descrição: Trata-se de uma casa e seu respectivo terreno, situado na Avenida Washington Luiz, nº 5784, no bairro Jardim Aeroporto, em São Paulo/SP. O imóvel está localizado em uma das vias arteriais mais importantes do eixo Sul de São Paulo, nas proximidades do Aeroporto de Congonhas, do Campo Belo e de Moema, em uma região de alto fluxo de veículos, visibilidade comercial e forte apelo corporativo. O terreno possui uma área total de 327,50 m², com excelente metragem em corredor comercial consagrado, testada voltada para via de grande circulação, apresentando potencial versátil tanto para uso comercial/corporativo quanto para desenvolvimento imobiliário na Zona Sul paulistana. O imóvel oferece excelente visibilidade comercial e é uma ótima oportunidade de investimento imobiliário ou instalação de sede empresarial.
Sobrado de alto padrão com 4 quartos em Guarujá, São Paulo. Descrição: Imóvel de alto padrão localizado no Jardim Acapulco, Guarujá, com 518m² de terreno e 234m² de área construída. O sobrado é totalmente reformado e pronto para morar, apresentando 4 dormitórios, sendo 2 suítes, uma sala ampla e uma cozinha em conceito aberto. A área externa é ideal para lazer, com espaço gourmet, churrasqueira, piscina e sauna integrada. O imóvel também oferece 6 vagas de garagem e ar-condicionado instalado na sala e em todos os quartos. Localização privilegiada, a apenas 6 minutos da praia e do Beach Club Pernambuco.
Apartamento em Sertãozinho, São Paulo. Descrição: Apartamento localizado no empreendimento Vitta Santa Elisa, com 89,41 m² de área total e 43,06 m² de área privativa. O imóvel possui 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Casa em Tatuí, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Jardim Palmira, com 90 m² de área total e 90 m² de área privativa. O terreno possui 125 m² e a casa conta com 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala e cozinha. Avaliação do imóvel é de R$207.000,00.
Apartamento em Sumaré, São Paulo. Descrição: Apartamento localizado no Condomínio Viva Vista Recanto, com 135,79 m² de área total e 68,93 m² de área privativa. O imóvel possui 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Sorocaba, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Cond Ed Vitalli, com 85,75 m² de área total e 47,57 m² de área privativa. O apartamento possui 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. Avaliação do imóvel é de R$353.000,00.
Casa em São Paulo, SP. Descrição: Imóvel com 267 m² de área privativa e 315 m² de área do terreno, localizado na Rua Machado Pedrosa, Jardim São Paulo (Zona Norte). Possui 5 quartos, varanda, área de serviço, 3 banheiros, sala, 2 cozinhas e 2 vagas de garagem. Os números 200 e 208 estão locados para uma empresa de borracha, enquanto o número 218 é utilizado como residência. O imóvel conta com 2 salões fechados e 1 locado para confeitaria. Regularização por conta do adquirente, se necessário. Avaliação: R$1.175.000,00.
Apartamento em São Paulo, SP. Descrição: Imóvel localizado no Condomínio Residencial Plano & Estação Brás, na Rua Visconde de Parnaíba, nº 766, Apto. 613, Mooca, São Paulo/SP. O apartamento possui 34,78 m² de área total e 24,89 m² de área privativa, com quarto, banheiro, sala e cozinha. Avaliação de R$218.000,00.
Apartamento em São José do Rio Preto, São Paulo. Descrição: O imóvel é um apartamento localizado no Condomínio Naif Art Residence, com 88,52 m² de área total e 46,7 m² de área privativa. Possui 2 quartos, banheiro, sala e cozinha. O apartamento está situado na Rua Walfrido Rey, nº 451, Apto. 1207, no Jardim Yolanda, em São José do Rio Preto/SP. A avaliação do imóvel é de R$345.000,00.
Imóvel residencial de 268,25m² em Itanhaém, São Paulo. Descrição: O imóvel é um lote de terreno nº 21 da quadra 07 do Balneário Paranapuan, medindo 268,25m². O lote possui uma casa térrea de alvenaria nos fundos, sem acabamento exterior, coberta com telhas tipo Eternit, além de um quintal de terra e uma vaga de garagem. O meio lote ao lado da casa é limpo e beira um rio. A Rua Antônio Procópio é de terra e conta com rede elétrica, iluminação pública, água, telefone e coleta de lixo. A ocupação da casa não foi averiguada. O imóvel possui uma indisponibilidade averbada.
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório especializado em leilão de imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Da estruturação do método à arrematação que rendeu mais de R$ 4 milhões.
ONBOARDING — INVESTIDOR
O caminho racional para quem nunca arrematou: como identificar oportunidades reais, evitar os erros que custam caro e entrar no leilão de imóveis de São Paulo com critério técnico desde o primeiro lance.
Leia o artigo relacionadoPRÉ-LEILÃO — ESTUDO PRÉVIO
Leilões oferecem imóveis até 50% abaixo do valor de mercado — mas a margem desaparece sem uma análise técnica prévia do processo judicial. Por que o estudo de viabilidade jurídica é a etapa mais decisiva da arrematação.
Ver mais em PublicaçõesRISCO CRÍTICO — ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Quando o imóvel tem alienação fiduciária ativa, o que vai a leilão judicial é o direito do devedor — não a propriedade. Caso real: arrematação de R$ 385.000 que exigiu mais R$ 1.196.000 para consolidar a propriedade plena.
Ver mais em PublicaçõesCÁLCULO DO INVESTIMENTO
O custo real da arrematação em leilão de imóveis vai muito além do lance: comissão do leiloeiro, ITBI, custas judiciais, registro, eventuais dívidas condominiais e custos de imissão na posse. Os números que transformam ou inviabilizam o investimento.
Leia o artigo relacionadoMITO PERIGOSO — PREÇO VIL
Cursos populares prometem arrematações por 30% do valor de avaliação — mas o ordenamento brasileiro proíbe lances vis. O limite legal de 50% e por que respeitá-lo é o que separa uma arrematação consolidada de uma anulação inevitável.
Ver mais em PublicaçõesPÓS-LEILÃO — IMISSÃO NA POSSE
Uma das situações mais temidas do investidor: o ocupante que resiste à desocupação. O instrumento processual da imissão na posse, prazos realistas e por que tentar negociar diretamente sem mandado judicial é sempre o pior caminho.
Leia o artigo relacionadoRISCO AVANÇADO — CONCURSO DE CREDORES
A armadilha jurídica que pode transformar uma arrematação aparentemente barata em prejuízo de centenas de milhares de reais. Quando o arrematante responde por dívidas adicionais — e o que verificar nos autos para identificar o risco antes do lance.
Ver mais em PublicaçõesRESULTADO — CASO REAL
Arrematação de R$ 800 mil revendida por mais de R$ 4 milhões — lucro superior a 400%. O caso completo, do estudo prévio à revenda, contado ao leiloeiro Jonas Rymer. Demonstração concreta do potencial do leilão de imóveis quando o método é respeitado.
Leia o artigo relacionadoDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — em São Paulo é de 3%, em Jundiaí é de 2,5%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 7 mil imóveis do estado de São Paulo aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul da capital entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
O estado de São Paulo concentra leilões em mais de 100 municípios, do interior (Campinas, Ribeirão Preto, Sorocaba, São José dos Campos) ao litoral (Santos, Guarujá, Praia Grande). O catálogo reúne o inventário do estado inteiro para que você compare oportunidades entre regiões — use o filtro de cidade ou bairro para restringir a busca só à capital ou a uma região específica, se preferir.
Oportunidades de negócio, decisões, artigos, cases, etc.
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