Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado de São Paulo. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 1 de novembro de 2026, o catálogo reúne 7.535 imóveis em leilão no estado de São Paulo: 50% judiciais e 50% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (36%).
Apartamento em Bela Vista, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua São Carlos do Pinhal, 270 - Apto 51, Bela Vista, São Paulo/SP.
Imóvel localizado em São Caetano do Sul, São Paulo. Descrição: Vaga de garagem nº 178 no Edifício Saint Barth, situado na Rua São Paulo, 1340, no bairro Cerâmica, em São Caetano do Sul - SP. A vaga é simples, destinada a um veículo de passeio de porte médio, com área privativa de 9,900 m² e área total de 23,684 m². O imóvel está ocupado e não possui ônus ou gravames averbados. O valor da avaliação judicial da vaga é de R$ 35.000,00.
Terreno em Santana de Parnaíba, São Paulo. Descrição: Lote de terreno urbano nº34 da quadra “11” do loteamento denominado “RESIDENCIAL E COMERCIAL GÊNESIS II”, situado na Alameda das Aroeiras, na cidade de Santana de Parnaíba, Estado de São Paulo. O terreno mede 555,66 metros quadrados, com 14,00 metros de frente para a Alameda, 35,00 metros na lateral direita confrontando com o lote nº35, 35,00 metros na lateral esquerda confrontando com o lote nº33, e 17,75 metros nos fundos, em curva, confrontando com o lote nº04 e parte do lote nº05. O imóvel está desocupado.
Apartamento com 146,07m² e 4 dormitórios na Vila Andrade, São Paulo. Descrição: O imóvel é um apartamento localizado no Edifício Aldo Bonadei, situado na Rua Alcantarilla, nº 150, Vila Andrade, São Paulo. Possui uma área útil de 146,07m² e uma área total de 340,994m², além de 3 vagas indeterminadas na garagem coletiva e 1 depósito indeterminado. O apartamento é composto por 4 dormitórios, sendo 2 suítes, 1 banheiro no corredor, sala, lavabo, lareira, cozinha, e quarto e banheiro de empregada.
Imóvel em Mairinque, São Paulo. Descrição: Galpão localizado em Mairinque, SP, na Rodovia Raposo Tavares, Km 64.000 + 500. O imóvel é um lote de terreno identificado como "Área Remanescente da Chácara Francesa", situado no Bairro Marmeleiro, com uma área total de 107.911,91 metros quadrados e área construída de 12.362,24 metros quadrados. As divisas do terreno são descritas com detalhes, confrontando com áreas adjacentes e com a Rodovia Raposo Tavares.
Casa em Serrana, São Paulo, com 53,53m². Descrição: Imóvel localizado em Serrana, SP, com área privativa de 53,53m² e área do terreno de 188,82m². O imóvel não possui quartos e não há informações sobre vagas de garagem. O IPTU está registrado e o arrematante será responsável por eventuais débitos de IPTU e condomínio.
Imóvel localizado em Osvaldo Cruz, São Paulo, com 76.762,40 m² de área total. Descrição: Trata-se de um lote urbano desocupado, com área total de 76.762,40 m², situado em uma região de baixa atratividade urbana, afastada do centro e sem infraestrutura básica, como água, esgoto e pavimentação. A topografia do lote é desfavorável, apresentando um declive acentuado e formato irregular. O imóvel é destinado a fins residenciais e está vago, sem uso efetivo. O pagamento deve ser realizado à vista, e o comprador é responsável por todas as despesas e encargos relacionados ao imóvel, incluindo eventuais reformas e regularizações necessárias.
Imóvel de 986 m² localizado em Mairiporã, São Paulo. Descrição: Direitos sobre um terreno urbano com área de 986,25 m², situado no lote nº 15 da Quadra "D", no loteamento denominado "Parque Imperial da Cantareira", em Mairiporã, SP. O terreno possui medidas específicas, incluindo 3,00 metros em curva e 26,00 metros em reta de frente para a rua 03, além de confrontações com lotes adjacentes. O imóvel está vinculado a uma matrícula no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Mairiporã e possui registros de promessas de venda e transferências de direitos entre diferentes proprietários. Há também informações sobre penhoras e débitos tributários associados ao imóvel.
Apartamento em Campinas, São Paulo. Descrição: Imóvel com 47,212m², localizado em Campinas, SP. Possui 2 quartos e está situado no condomínio RES DIAMANTE VILLE. O IPTU está registrado e o arrematante será responsável por eventuais débitos de IPTU e condomínio. O leilão ocorrerá em duas datas: 30/11/2026 e 04/12/2026, exclusivamente pela internet.
Imóvel rural de 15,56ha localizado em Florínea, São Paulo. Descrição: Este imóvel é um sítio denominado "Sítio dos Lírios", com uma área total de 15,56 hectares, situado na Fazenda Pau Barbado, em Florínea, SP. A propriedade é composta predominantemente por terras cultiváveis, sendo atualmente explorada para a cultura de milho, com evidências de cultivo de soja. O solo é de boa qualidade, caracterizado por terra roxa, e a topografia é levemente inclinada, permitindo a mecanização agrícola. A matrícula do imóvel é 60.495 do CRI de Assis/SP, e a avaliação do imóvel é de R$ 2.250.000,00.
Apartamento em Santa Bárbara d'Oeste, São Paulo, com 43,55m². Descrição: Este apartamento possui uma área privativa de 43,55m². O imóvel está localizado em Santa Bárbara d'Oeste, SP, e não possui informações sobre o número de quartos ou vagas de garagem. O IPTU e as despesas de condomínio serão de responsabilidade do arrematante. O condomínio é denominado "Viva e Realize". O leilão ocorrerá em duas datas: o primeiro em 30/11/2026 e o segundo em 04/12/2026, ambos às 10h, exclusivamente pela internet. O arrematante deverá estar ciente de que o imóvel será vendido no estado de ocupação e conservação em que se encontra, e que caberão a ele as despesas de desocupação e regularização necessárias.
Apartamento em São Paulo, SP, com 32,89m². Descrição: Este apartamento possui uma área privativa de 32,89m² e está localizado em São Paulo, SP. O imóvel está inserido no condomínio DUO VILA MATILDE. Não há informações sobre o número de quartos ou vagas de garagem. O arrematante será responsável pelo pagamento de débitos de IPTU e condomínio. O leilão ocorrerá em duas datas: 30/11/2026 e 04/12/2026, exclusivamente pela internet.
Imóvel comercial de 2.444m² em São Sebastião da Grama, São Paulo. Descrição: Trata-se de um imóvel de natureza industrial, localizado em São Sebastião da Grama, com área construída de 2.444,79 m² e área total de 4.520 m². O imóvel possui frente para a Avenida Vereador José Taramelli e fundos voltados para a Rua Vereador José Vasconcellos dos Reis. A edificação existente no local é um prédio com 800 m². O imóvel está cadastrado na municipalidade e possui algumas restrições e ônus, incluindo medidas cautelares e penhoras. O valor da avaliação do imóvel é de R$ 6.491.000,00, com débitos de IPTU e água/esgoto atualizados até 2026.
Apartamento em São José dos Campos, SP, com 45,93m² e 2 quartos. Descrição: Este apartamento possui uma área privativa de 45,93m² e conta com 2 quartos. O imóvel também oferece 1 vaga na garagem. Localizado em São José dos Campos, SP, o condomínio é o Residencial Vila dos Pássaros 2. O arrematante será responsável pelo pagamento de débitos de IPTU e condomínio.
Apartamento em Santo André, SP, com 38,99m² e 2 quartos. Descrição: Este apartamento localizado em Santo André, São Paulo, possui uma área privativa de 38,99m² e conta com 2 quartos. O imóvel também oferece 1 vaga na garagem. O condomínio é denominado Residencial do Valle. É importante ressaltar que o arrematante será responsável pelo pagamento de débitos de IPTU e condomínio. O leilão ocorrerá em duas datas: o primeiro em 30/11/2026 e o segundo em 04/12/2026, ambos às 10h.
Apartamento em Ribeirão Preto, São Paulo, com 42,14m² e 2 quartos. Descrição: Este apartamento localizado em Ribeirão Preto, SP, possui uma área privativa de 42,14m² e conta com 2 quartos. O imóvel também oferece 1 vaga na garagem. O condomínio é denominado TOPLIFE ORLANDO. O IPTU está registrado com o número 380047, e o arrematante será responsável por eventuais débitos de IPTU e condomínio.
Apartamento em Piracicaba, São Paulo, com 45,37m² e 2 quartos. Descrição: Este apartamento localizado em Piracicaba, São Paulo, possui uma área privativa de 45,37m² e conta com 2 quartos. O imóvel também oferece 1 vaga na garagem. O condomínio é denominado COND VIDA NOVA PIRACICABA VI. É importante ressaltar que o arrematante será responsável pelo pagamento de débitos de IPTU e condomínio. O leilão ocorrerá em duas datas: o primeiro em 30/11/2026 e o segundo em 04/12/2026, ambos às 10h, exclusivamente pela internet.
Casa em Jau, São Paulo, com 35,72m². Descrição: Imóvel localizado em Jau, SP, com área privativa de 35,72m² e área do terreno de 267,66m². O imóvel não possui quartos e não há informações sobre vagas de garagem. O IPTU está registrado e o arrematante será responsável por eventuais débitos de IPTU e condomínio.
Casa em Jaú, São Paulo, com 44,08m² e 2 quartos. Descrição: Imóvel localizado em Jaú, SP, com área privativa de 44,08m² e área do terreno de 180m². Possui 2 quartos. O arrematante será responsável pelo pagamento de débitos de IPTU e condomínio, além de eventuais despesas relacionadas à desocupação e regularização do imóvel. O leilão ocorrerá em duas datas: 30/11/2026 e 04/12/2026, exclusivamente pela internet.
Apartamento em Marapé, Santos, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Carlos Gomes, 164 - Apto 65, Marapé, Santos/SP. Trata-se de um apartamento em um condomínio residencial.
Casa em Campinas, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no bairro das Palmeiras, em Campinas/SP. A casa está situada na Avenida Papa João Paulo I, 1122.
Terreno residencial em Paranapanema, São Paulo. Descrição: Terreno localizado no centro de Paranapanema, com a referência de lote 02 na quadra IU. O imóvel é classificado como residencial.
Casa em Santa Eliza, Itupeva, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Alameda das Samabaias, 341, no bairro Santa Eliza, em Itupeva, SP. Trata-se de uma casa em área residencial.
Casa em Chácara Monte Alegre, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Mapuá, 35 - Casa 19, Chácara Monte Alegre, São Paulo/SP.
Apartamento em Rio Claro, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no condomínio Polônia, com área privativa de 47,45 m². O apartamento está situado na Rua 1, n.º 310, Loteamento Viver Melhor Rio Claro II, em Rio Claro/SP. O valor de avaliação é de R$ 54.037,03, e o valor do 2º leilão é de R$ 32.422,42. O imóvel é objeto de direitos oriundos de alienação fiduciária. O pagamento pode ser realizado à vista ou de forma parcelada, com condições específicas para cada modalidade.
Imóvel em São Paulo, com 117,50m². Descrição: Imóvel localizado na Vila Princesa Isabel, São Paulo, com um terreno medindo 117,50m². O imóvel possui uma casa de um único pavimento, composta por duas salas, uma cozinha, dois quartos e um quintal frontal. O terreno está situado à rua Professor Francisco Pinheiro, antiga rua Conde D'Eu, e dista 30,00m da rua João dos Reis. O valor total da avaliação é de R$ 300.000,00, com lance mínimo de 100%.
Imóvel em Marília, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua João Florêncio de Carvalho, nº 260, Jardim das Pérolas, Marília/SP. Trata-se de um terreno com área de 250,00 metros quadrados, medindo 10,00 metros de frente por 25,00 metros da frente aos fundos. No terreno, foi construído um prédio de tijolos, com área construída de 157,84m². O imóvel é uma fração ideal de propriedade de Célia Cristina Nogueira Ferrite, equivalente a 1/3 do total. A avaliação do imóvel é de R$ 100.000,00, e o lance mínimo do leilão será um percentual da avaliação.
Terreno de 162,50 m² no bairro dos Nogueiras, Socorro, São Paulo. Descrição: Lote de terreno com área de 162,50 m², sem edificação, designado como lote n° 07 da quadra A do loteamento Jardim Laranjeiras. O terreno possui formato irregular, com 6,50 metros de frente para a Rua Westin e 25,00 metros de profundidade. Localizado em um loteamento urbano com topografia predominantemente plana e sem benfeitorias relevantes, o imóvel está amarrado com 33,53 metros de distância do ponto médio da confluência da Rua Westin com a Rua Lima Verde. Avaliação do imóvel é de R$ 97.109,00 (junho/2026). Consta na matrícula a penhora dos presentes autos.
Imóvel em Monteiro Lobato, São Paulo. Descrição: Fazenda localizada no bairro Guaru, em Monteiro Lobato, SP, com uma área total de 583.935,20m². O imóvel está em penhora de 50%. O leilão possui duas fases: a primeira fase aceita lances até às 07h59min59s do dia seguinte à ativação do anúncio, e a segunda fase se estende por até 30 dias, permitindo lances contínuos. O parcelamento do valor do imóvel pode ser feito em até 60 meses.
Apartamento de 50m² localizado no Portal do Guarujá, Guarujá, SP. Descrição: Imóvel com 50 m² de área útil, situado no 3º andar do Edifício Valesca, Bloco “B”. O apartamento possui uma vaga na garagem coletiva, localizada no andar térreo. A área total construída é de 71,44 m², incluindo a área comum e a área de garagem. O imóvel está ocupado, e a desocupação será de responsabilidade do adquirente, conforme a legislação vigente.
Casa em Pederneiras, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Antonio Francisco de Oliveira, 766, no bairro Oeste, em Pederneiras/SP, com um terreno de 275m². A construção é destinada a lazer e inclui uma edícula nos fundos, que possui um quarto, um banheiro e uma cozinha, além de um cômodo de despejo e um pequeno banheiro externo. A área de lazer conta com uma piscina de fibra. O imóvel também possui uma construção principal de 55,73m², que inclui sala/cozinha, hall, dois banheiros, dormitório e lavanderia.
Imóvel com área de 41.286,20 m² em Parelheiros, São Paulo. Descrição: Sítio localizado em Parelheiros, São Paulo, com uma área total de 41.286,20 m². O imóvel está avaliado em R$ 2.000.000,00, com um valor de 2º leilão de R$ 800.000,00. O pagamento pode ser realizado à vista ou de forma parcelada, com sinal mínimo de 25% do valor do lance à vista e o saldo remanescente em até 30 vezes. O interessado deve formalizar a oferta de parcelamento por meio da plataforma indicada.
Imóvel comercial com 36,65 m² na Barra Funda, São Paulo. Descrição: Trata-se de uma sala comercial situada na Zona Urbana, no município de São Paulo/SP, na Rua Conselheiro Brotero, 528, no Barra Funda, com área total privativa de 36,65 m². O imóvel está localizado no Edifício Torre Urban Office, no 19º andar, e é composto por dois ambientes destinados a escritórios, um banheiro, uma copa de pequenas dimensões e um hall de entrada. A unidade possui uma vaga de garagem coberta, em local indeterminado, com serviço de manobrista.
Sala comercial na Barra Funda, São Paulo. Descrição: Trata-se de uma sala comercial situada na Zona Urbana, no município de São Paulo/SP, com área total privativa de 36,65 m². Localizada na Torre Urban Office, no 19º andar, correspondente à sala nº 1904. O imóvel possui uma vaga de garagem coberta, com serviço de manobrista. A unidade é composta por dois ambientes destinados a escritórios, sendo um deles com varanda, um banheiro, uma copa de pequenas dimensões e hall de entrada.
Terreno de 380m² em Rio Claro, São Paulo. Descrição: Terreno urbano de esquina localizado em Rio Claro, com área de 380m². O terreno apresenta uma pequena declividade e não possui edificação. Está situado na Avenida 20-JC, ao lado do nº 583, em frente à Chácara Alegria, no Jardim Maria Cristina. O valor de avaliação é de R$ 241.845,22, com um valor de 2º leilão de R$ 120.922,61.
Apartamento em São Paulo, SP. Descrição: Apartamento nº 95 com área total de 124,683m², sendo 57,403m² de área privativa e 67,280m² de área comum, localizado no 9º pavimento do Condomínio Brookfield Home Design Ibirapuera. O imóvel possui direito à guarda de 01 automóvel na garagem e está situado na Rua Said Aiach, nº 191, esquina da Rua Carlos Steinen, no bairro Paraíso. O apartamento está ocupado e pode ser parcelado com 25% de entrada e o restante em até 30 meses.
Imóvel em São Caetano do Sul, São Paulo. Descrição: Vaga de garagem nº 85 localizada no Edifício Saint Barth, situado na Rua São Paulo, 1340, no bairro Cerâmica, em São Caetano do Sul - SP. A vaga é simples, destinada a um veículo de passeio de porte médio, com área privativa de 9,900 m² e área total de 23,684 m². O valor da avaliação judicial da vaga é de R$ 35.000,00. Não há ônus ou gravames averbados nas matrículas e não constam débitos em aberto para as vagas de garagem penhoradas. A situação do imóvel é ocupado.
Terreno de 2.508m² localizado em Vila Suzana, São Paulo. Descrição: Terreno situado na Rua Dr. Laerte Setubal, no bairro Vila Suzana, em São Paulo. O imóvel é constituído pelo lote 5 da quadra 13 no Loteamento Parque Bairro Morumby, medindo 50m de frente, 55,90m do lado direito, 55m do lado esquerdo e 41m nos fundos, totalizando uma área de 2.508m². O terreno possui débitos fiscais de IPTU que somam R$ 934.847,63 até 28/08/2026, além de R$ 49.329,68 referentes ao exercício atual. Há construções irregulares de diversas casas, prédios e comércios no local. O arrematante terá direito à reintegração de posse dos imóveis, com auxílio de força policial, conforme decisão judicial.
Terreno de 2.646m² localizado em Vila Suzana, São Paulo. Descrição: Terreno situado na Rua Doutor Laerte Setúbal, no bairro Vila Suzana, em São Paulo. O imóvel possui uma área total de 2.646m², com medidas de 21,93m e 26,68m de frente para a Rua F-Oito, 62,70m do lado direito, 55,90m do lado esquerdo e 40,35m nos fundos. O terreno é classificado como urbano e está inserido em um loteamento. Existem construções irregulares de diversas casas, prédios e comércios no local. O arrematante será responsável por eventuais débitos fiscais, mas os bens serão leiloados sem quaisquer ônus, exceto em casos específicos.
Imóvel industrial com área total de 6.965,24m² em Piratininga, São Paulo. Descrição: O imóvel é um terreno de formato geométrico irregular, unificado a partir dos lotes nºs 01, 02, 03, 04, 05 e 20, localizado no Distrito Industrial Pedro José Kyrillos, em Piratininga-SP. O terreno mede 82,00 metros na frente, confrontando com a Rua Nicolau Rossetto, e possui 100,00 metros nos fundos. A área construída totaliza 1.314,83m², composta por um galpão industrial de 1.307,33m², outro galpão de 690,44m² e uma guarita de 50,80m². O imóvel está cadastrado na Prefeitura Municipal de Piratininga sob nº 5.339 e possui hipotecas em favor do Banco do Brasil S.A. O valor da avaliação é de R$ 6.244.556,56.
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório especializado em leilão de imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Da estruturação do método à arrematação que rendeu mais de R$ 4 milhões.
ONBOARDING — INVESTIDOR
O caminho racional para quem nunca arrematou: como identificar oportunidades reais, evitar os erros que custam caro e entrar no leilão de imóveis de São Paulo com critério técnico desde o primeiro lance.
Leia o artigo relacionadoPRÉ-LEILÃO — ESTUDO PRÉVIO
Leilões oferecem imóveis até 50% abaixo do valor de mercado — mas a margem desaparece sem uma análise técnica prévia do processo judicial. Por que o estudo de viabilidade jurídica é a etapa mais decisiva da arrematação.
Ver mais em PublicaçõesRISCO CRÍTICO — ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Quando o imóvel tem alienação fiduciária ativa, o que vai a leilão judicial é o direito do devedor — não a propriedade. Caso real: arrematação de R$ 385.000 que exigiu mais R$ 1.196.000 para consolidar a propriedade plena.
Ver mais em PublicaçõesCÁLCULO DO INVESTIMENTO
O custo real da arrematação em leilão de imóveis vai muito além do lance: comissão do leiloeiro, ITBI, custas judiciais, registro, eventuais dívidas condominiais e custos de imissão na posse. Os números que transformam ou inviabilizam o investimento.
Leia o artigo relacionadoMITO PERIGOSO — PREÇO VIL
Cursos populares prometem arrematações por 30% do valor de avaliação — mas o ordenamento brasileiro proíbe lances vis. O limite legal de 50% e por que respeitá-lo é o que separa uma arrematação consolidada de uma anulação inevitável.
Ver mais em PublicaçõesPÓS-LEILÃO — IMISSÃO NA POSSE
Uma das situações mais temidas do investidor: o ocupante que resiste à desocupação. O instrumento processual da imissão na posse, prazos realistas e por que tentar negociar diretamente sem mandado judicial é sempre o pior caminho.
Leia o artigo relacionadoRISCO AVANÇADO — CONCURSO DE CREDORES
A armadilha jurídica que pode transformar uma arrematação aparentemente barata em prejuízo de centenas de milhares de reais. Quando o arrematante responde por dívidas adicionais — e o que verificar nos autos para identificar o risco antes do lance.
Ver mais em PublicaçõesRESULTADO — CASO REAL
Arrematação de R$ 800 mil revendida por mais de R$ 4 milhões — lucro superior a 400%. O caso completo, do estudo prévio à revenda, contado ao leiloeiro Jonas Rymer. Demonstração concreta do potencial do leilão de imóveis quando o método é respeitado.
Leia o artigo relacionadoDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — em São Paulo é de 3%, em Jundiaí é de 2,5%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 7 mil imóveis do estado de São Paulo aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul da capital entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
O estado de São Paulo concentra leilões em mais de 100 municípios, do interior (Campinas, Ribeirão Preto, Sorocaba, São José dos Campos) ao litoral (Santos, Guarujá, Praia Grande). O catálogo reúne o inventário do estado inteiro para que você compare oportunidades entre regiões — use o filtro de cidade ou bairro para restringir a busca só à capital ou a uma região específica, se preferir.
Oportunidades de negócio, decisões, artigos, cases, etc.
Conteúdo direto ao ponto — sem spam.
