Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado de São Paulo. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 1 de novembro de 2026, o catálogo reúne 7.535 imóveis em leilão no estado de São Paulo: 50% judiciais e 50% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (36%).
Casa em Sorocaba, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no bairro Horto Florestal, na Rua Antonio Sérgio Roccon, n° 143, Lote 17 da Quadra C-7. A casa possui uma área de terreno de 157,50m² e uma área construída de 194,35m².
Apartamento em Perdizes, São Paulo. Descrição: Apartamento 72 com 3 dormitórios (sendo 1 suíte) e 2 vagas de garagem, localizado no 7º andar do Edifício Las Brisas, situado na Rua Doutor Alberto Torres, 16, Perdizes, São Paulo/SP.
Terreno de 150m² em São Roque, São Paulo. Descrição: Terreno à venda em leilão localizado no Jardim Conceição, São Roque, SP. O imóvel possui uma área de 150m² e está situado na Rua Luigi Pacello, Lote 04, Quadra C.
Imóvel residencial localizado em São Paulo, SP. Descrição: Imóvel do tipo Casa, fração ideal de 8,2774% do terreno vinculado às unidades autônomas do Edifício Porto Sol - Bloco 6, no Residencial Porto Seguro. O terreno possui uma área total de 4.070,49m², sendo 2.209,69m² de área comum e 1.860,80m² de área útil para construção.
Apartamento em Morumbi, São Paulo. Descrição: Apartamento à venda em leilão localizado no Morumbi, São Paulo. O imóvel possui uma área útil de 177,01m² e uma área total de 381,23m². O apartamento conta com 3 vagas de garagem, lareira e churrasqueira. O edifício Ouro Preto oferece um gerador que atende todas as unidades em caso de falta de energia, proporcionando conforto e segurança. A localização é em uma rua tranquila, em frente a uma área verde permanente.
Imóvel com edificação assobradada de 350,67 m² em Diadema, São Paulo. Descrição: O imóvel localizado na Rua Poacá, Inamar, Diadema, possui uma área construída de 350,67 m² e está situado em um terreno de 500,00 m². A edificação é assobradada e está registrada na matrícula nº 12.368 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Diadema/SP. O imóvel está envolvido em processos judiciais, incluindo penhoras e débitos tributários.
Apartamento de 56m² no Jardim Monte Kemel, São Paulo. Descrição: O imóvel é um apartamento localizado no Jardim Monte Kemel, em São Paulo, com área privativa de 56,060m² e área total de 103,045m², incluindo uma vaga de garagem. O apartamento está situado no 2º pavimento do "Edifício Plenitude", que faz parte do "Condomínio Ways Vila Sônia". O imóvel possui registro de alienação fiduciária e está sujeito a processos judiciais que determinam a indisponibilidade dos bens do proprietário. Não há débitos inscritos na Dívida Ativa, mas existem débitos de IPTU para o exercício atual.
Imóvel Comercial com 3.597,78m² em Presidente Epitácio, São Paulo. Descrição: Imóvel comercial localizado no Bairro Village Lagoinha, com uma área total de 3.597,78m² e um terreno de 77.656,52m². O imóvel está situado na Avenida Hélio Gomes, nº 681/94, e está a poucos minutos de pontos de interesse como o Camping Associação Sabesp e o Parque O Figueiral. O leilão é realizado por determinação da 1ª Vara Cível – Foro de Araçatuba. O valor de avaliação é de R$ 5.180.809,50, com lance mínimo de R$ 2.590.404,75. O imóvel possui débitos tributários que serão sub-rogados no valor da arrematação. As condições de venda exigem pagamento à vista, e propostas de arrematação parcelada podem ser consideradas. O bem será vendido no estado de conservação em que se encontra, sem garantia.
Conjunto comercial em Cubatão, São Paulo. Descrição: Conjunto n° 54, localizado no 5° andar do prédio denominado Centro Comercial e Empresarial Piaçaguera, com área útil de 116,8550m² e área comum de 29,0488m², totalizando 145,9038m². O imóvel possui uma fração ideal de 2,26% no terreno e confronta na frente com o hall de circulação do respectivo pavimento. Débitos encontrados no site da Prefeitura Municipal totalizam R$ 38.852,12. O imóvel possui penhoras e indisponibilidade registradas. Avaliação do imóvel é de R$ 590.000,00. Formas de pagamento incluem à vista ou em até 30 parcelas, com restrições para utilização de carta de crédito. Localização: Rua Manoel Jorge 2068, Centro, Cubatão - SP.
Apartamento em Campinas, São Paulo, com 53,86 m². Descrição: Trata-se dos direitos sobre a Unidade Autônoma nº 43, localizada no 4º pavimento-tipo do Bloco 04 do "Condomínio Varandas Jardim do Lago", situado no bairro Jardim do Lago Continuação, em Campinas/SP. O imóvel possui área real privativa de 53,86 m², área real comum de 37,77 m² e área real total de 91,63 m². A planta oferece uma distribuição funcional característica dos apartamentos modernos, ideal para acomodar confortavelmente famílias ou profissionais da região. O apartamento está em uma localização estratégica, com rápido acesso às principais rodovias e uma ampla infraestrutura comercial, transporte e serviços nas proximidades, sendo uma excelente oportunidade para moradia ou investimento.
Apartamento no Morumbi, São Paulo. Descrição: Leilão de apartamento localizado no bairro Paraíso do Morumbi, em São Paulo. O imóvel possui 132,19m² de área privativa e 192,48m² de área comum, totalizando 324,67m². Inclui 2 vagas de garagem localizadas nos subsolos. O apartamento está situado no 2º pavimento do Bloco nº 7 do Edifício Positano, integrante do condomínio Villa Amalfi.
Apartamento em Vila Andrade, São Paulo. Descrição: Apartamento nº 51 localizado no Edifício Tupanuyara, situado à Rua Algemesi, 164. O imóvel é composto por sala, 4 suítes, lavabo, cozinha, depósitos, área de serviço e dependências de empregada. Dispõe de 4 vagas na garagem coletiva do edifício. O apartamento aparenta ter sido construído há 25 anos e apresenta estado de conservação regular. Os materiais empregados na construção do edifício e suas características arquitetônicas gerais são classificados como "Apartamentos Padrão Superior".
Apartamento no Ibirapuera, São Paulo. Descrição: O apartamento nº 61 está localizado no 6º andar do Edifício Monte Bianco, na Rua Professor Alexandre Correia, nº 591, no bairro Jardim Vitória Régia, em São Paulo. Possui uma área privativa de 287,15 metros quadrados e uma área comum de 302,19 metros quadrados, totalizando 589,34 metros quadrados. O imóvel conta com 04 vagas de garagem localizadas no subsolo do edifício e um depósito individual. A avaliação do apartamento é de R$ 2.590.000,00, atualizada para R$ 2.640.820,56. O pagamento pode ser feito à vista ou em até 30 parcelas, conforme as regras do edital.
Apartamento em Santo Amaro, São Paulo. Descrição: Apartamento nº 104, do tipo "B", localizado no 10º pavimento do bloco "B" - Edifício Lagoa de Araruama, integrante do "Residencial Lagos Do Sul". O imóvel possui uma área privativa real de 49,420m² e uma área comum real de 38,862m², totalizando uma área real de 88,282m², que inclui 01 vaga indeterminada na garagem coletiva. O apartamento está situado na Rua Doutor Mauro Paes de Almeida, nº 591, esquina com a Avenida João Ribeiro de Barros, no 29º Subdistrito - Santo Amaro. O edifício foi submetido ao regime de condomínio e possui ônus, incluindo hipoteca em favor da Caixa Econômica Federal e penhora do processo n 1056533-60.2017.8.26.0100. Avaliação do imóvel é de R$ 364.792,25 (junho de 2026).
Imóvel de 468m² localizado em Diadema, São Paulo. Descrição: O imóvel é um galpão com área de 468 m², situado no bairro Inamar, na cidade de Diadema, São Paulo. A edificação é assobradada e está localizada na Rua Poacá, 156. O imóvel possui uma matrícula no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Diadema e está vinculado a processos judiciais que resultaram em penhoras e débitos tributários.
Casa com 344m² no centro de Arandu, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no centro de Arandu, SP, com uma área total de 344m². A casa possui uma construção de 216,40m² e conta com quartos, sala de TV/jantar, escritório, copa, cozinha, área de serviço com banheiro, além de uma área de lazer com churrasqueira e piscina. O terreno mede 750m², com frente para a Rua Joaquim Pires Martins, esquina com a Rua Lazaro Alves Esteves.
Apartamento de 54m² no Jardim Monte Kemel, São Paulo. Descrição: O imóvel é um apartamento de 54 m², localizado no Jardim Monte Kemel, em São Paulo, SP. Trata-se da unidade 23 do Edifício Fascínio, situado no 2º pavimento do condomínio Ways Vila Sônia. A área privativa do apartamento é de 54,213 m², com uma área comum de 45,808 m², totalizando 100,021 m². O apartamento inclui uma vaga de garagem individual. Não há débitos de IPTU para o exercício atual, e o contrato de alienação fiduciária está quitado, embora a regularização na matrícula do imóvel ainda esteja pendente.
Apartamento de 54m² no Jardim Monte Kemel, São Paulo. Descrição: O imóvel é um apartamento de 54 m², localizado no 6º pavimento do "Edifício Fascínio", no Jardim Monte Kemel, São Paulo. A área total do apartamento é de 100,021 m², incluindo a área privativa e a área comum, que já contempla uma vaga de garagem. O apartamento faz parte do "Condomínio Ways Vila Sonia". Não há débitos de IPTU para o exercício atual, e o contrato de alienação fiduciária está quitado, embora a regularização na matrícula do imóvel ainda esteja pendente.
Apartamento em Jardim Paulista, São Paulo. Descrição: Imóvel residencial localizado no 11º andar do edifício St. Thomaz Residence Service, com área total de 68,47m², sendo 43,65m² de área privativa e 24,82m² de área comum. Situado na Alameda Joaquim Eugênio de Lima, 1360, no 28º sub-distrito Jardim Paulista.
Imóvel rural com 11,42ha em Avaré, São Paulo. Descrição: Gleba rural com área total de 11,42 hectares (114.200 m² ou 4,7190 alqueires), localizada na Fazenda Pinhal, Avaré, SP. O imóvel possui confrontações com a Rodovia SP-255 e outras propriedades. Há uma construção de 5.171,39 m² de área construída, resultante de uma ampliação. A propriedade é classificada como minifúndio e está registrada no INCRA.
Apartamento em Praia Grande, São Paulo. Descrição: Trata-se do Apartamento nº 101, localizado no 1º andar do "Residencial Búzios", situado na Rua Leblon, nº 683, no bairro Jardim Guilhermina, em Praia Grande/SP. O imóvel possui área útil de 39,73 m² e área total construída de 66,77 m². Conta com 1 dormitório, direito a 1 vaga na garagem coletiva e está próximo à praia, calçadão, feirinha artesanal e infraestrutura completa de comércio. É uma ótima oportunidade para moradia de veraneio ou investimento para locação.
Conjunto comercial na Vila Mariana, São Paulo. Descrição: Imóvel comercial localizado no 6º andar do “Condomínio Edifício Dualib Office Tower”, com área privativa de 44,57 m² e área total de 98,587 m². O conjunto 62 possui uma vaga de garagem e está situado em uma região com portaria, câmeras de segurança, catracas e elevadores, além de fácil acesso a restaurantes, escolas, supermercados e à linha de metrô. O imóvel está desocupado e a avaliação é de R$ 300.000,00, com lance mínimo de 50% no 2º pregão. Propostas parceladas são aceitas, com sinal à vista de 25% e o restante em até 30 meses.
Imóvel residencial com 136,62m² em Palmital, São Paulo. Descrição: O imóvel possui uma área total de 136,62m², localizado na Rua Pio XII, nº 153, no Loteamento São Francisco, em Palmital/SP. A propriedade conta com uma casa de tijolos, coberta com telhas, que foi construída em 1993 e ampliada em 2002, totalizando 70,40m². O imóvel está em regular estado de conservação e é correspondente ao lote 01 da quadra 328 do referido loteamento. O valor da avaliação é de R$ 125.329,38. Existem ônus registrados na matrícula, incluindo hipotecas e penhoras. Além disso, há débitos de IPTU no valor de R$ 516,79.
Casa em Santa Fé do Sul, São Paulo. Descrição: Imóvel residencial localizado no Conjunto Habitacional Orestes Borges de Oliveira, com 192,20m² de área construída e terreno de forma irregular com área total de 201,71m². Situado na Rua Antônio Carlos de Almeida, nº 421, em Santa Fé do Sul, SP.
Apartamento em Guarulhos, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no pavimento térreo do Edifício Paraty, no empreendimento ACQUA PARK Condomínio Clube, com área privativa total de 70,76m², sendo 48,82m² cobertos e 21,94m² descobertos. O apartamento possui 2 dormitórios, sala, quintal (garden), banheiro, cozinha e lavanderia, além de 1 vaga de garagem. O condomínio oferece portaria 24 horas, sala de ginástica, salão de festas, salão de jogos, churrasqueiras, playground e piscinas adulto e infantil. O lance inicial para arrematação é de R$183.003,62, com avaliação de R$293.000,00 em agosto de 2025.
Imóvel localizado no Centro de São Paulo, SP. Descrição: Prédio situado no Largo do Paissandu, nº 62, no bairro Centro, em São Paulo. O imóvel oferece assessoria especializada até a conclusão da compra e possibilidade de parcelamento, com 25% de entrada e saldo em até 59 parcelas. As informações foram extraídas dos autos do processo e é responsabilidade do interessado diligenciar para obter informações atualizadas.
Terreno de 67.600m² em Araras, São Paulo. Descrição: Gleba de terras urbanas localizada na Rodovia Anhanguera, em Araras, São Paulo, com área total de 67.600m². O terreno possui conformação irregular e topografia em declive acentuado do meio para os fundos, formando um platô favorável e edificável na extensão da Avenida Leme. Não há edificações ou benfeitorias no local. O imóvel está situado em uma zona urbana com solo argiloso e seco, próximo a comércio, escola, igreja, área de lazer e locais de tratamento de saúde pública. A região conta com melhoramentos públicos, como pavimentação, rede de telefonia, distribuição de água e esgoto, guias e sarjetas, e energia elétrica.
Imóvel com 472,50m² no Jardim Califórnia, Taubaté, SP. Descrição: O imóvel possui uma área total de 472,50m², localizado no Jardim Califórnia, em Taubaté, SP. A edificação conta com uma área construída de 273,93m², conforme a matrícula imobiliária. O terreno é designado como parte do lote 16 e a totalidade do lote 17 da quadra H, com frente para a Rua Eurico Pereira Pena.
Imóvel de 141,23 m² localizado em Diadema, São Paulo. Descrição: Terreno situado na Rua Pedro Américo, nº 144, Jardim Portinari, Diadema/SP, com área total de 141,23 m². O imóvel possui um prédio residencial construído com 84,00 m² de área construída. O imóvel encontra-se desocupado e está disponível para leilão com um desconto de 50%. Avaliação do imóvel em 13/03/2025 é de R$ 400.000,00.
Casa em São José do Rio Preto, SP, com 200m². Descrição: Imóvel localizado no Jardim Santo Antônio I, em São José do Rio Preto, SP. O terreno possui uma residência com sala, cozinha, 2 quartos e uma suíte, além de uma varanda com cozinha e área de serviço. A área total do terreno é de 200m², medindo 10 metros de frente e 20 metros de profundidade. A propriedade está quitada e é objeto da matrícula 66.774 do 1º CRI de São José do Rio Preto.
Apartamento na Praia Grande, São Paulo. Descrição: Apartamento número 85, localizado no oitavo andar do Edifício Helena, situado na Avenida Paris, número 562, no bairro Boqueirão, Praia Grande/SP. O imóvel possui 46,680 m² de área útil e 71,943 m² de área total, incluindo cozinha, lavanderia, sala, um dormitório, banheiro e sacada. O apartamento conta com uma vaga de garagem indeterminada. A fração ideal no terreno e nas áreas comuns é de 0,6538%. O imóvel está sujeito a penhora conforme consta na matrícula.
Apartamento em Campinas, São Paulo. Descrição: O imóvel é um apartamento nº 303, localizado no 2° pavimento do Bloco C do Condomínio Residenciais Água Branca, no Jardim Nova Europa. Possui 2 dormitórios, uma vaga de garagem e área privativa de 46,10m², com área comum de 30,82m², totalizando 76,92m². O arrematante assumirá uma dívida relacionada ao imóvel, que deverá ser quitada conforme o contrato.
Apartamento em Santo André, São Paulo. Descrição: O apartamento duplex n° 04 está localizado no segundo andar do Condomínio "Edifício Residencial Victor Hugo", na Praça Dona Pepita Cruz, Vila Metalúrgica. Possui uma área privativa de 91,2550m² e uma vaga de garagem parcialmente coberta. A área total do imóvel, incluindo as áreas comuns, é de 136,5608m². O condomínio foi construído sobre um terreno de 137,50m².
Casa em Vila São Nicolau, São Paulo. Descrição: Imóvel situado na Rua Matias Olímpio, nº 60, Vila São Nicolau, São Paulo/SP. Área de terreno de 232,40m² e área construída estimada de 45,00m².
Imóvel comercial em Itararé, São Paulo. Descrição: Prédio comercial à venda em leilão localizado no bairro Vila Jurandir, na cidade de Itararé, Estado de São Paulo. O imóvel possui uma área total de terreno de 286,75m² e uma área construída de 402,40m².
Casa em Ourinhos, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Vila Boa Esperança, com área total de terreno de 238,70m² e área construída estimada de 186,05m². A casa está situada na Rua Jarbas Alves de Campos, número 29, parte do Lote 05 da Quadra 12.
Imóvel em Atibaia, São Paulo. Descrição: Grande chácara com área de 58.255m², localizada em Atibaia/SP, com casa sede, piscina, sauna, vestiário e quadra de tênis, além de duas casas de empregados. O imóvel está situado no Bairro do Portão, no loteamento denominado “Rancho Maringá”. As benfeitorias encontram-se em estado de abandono, com grama alta, e uma das casas sofreu incêndio, comprometendo sua estrutura. O imóvel possui restrições urbanísticas, sendo a destinação estritamente residencial. As benfeitorias não estão averbadas na matrícula do imóvel, e o arrematante será responsável pela regularização e eventuais despesas.
Imóvel rural de 31,46ha em Piracicaba, São Paulo. Descrição: Área rural denominada Fazenda Pederneiras, localizada em Piracicaba, SP. O imóvel possui uma área total de 31,46 hectares.
Imóvel em São Bernardo do Campo, São Paulo. Descrição: Imóvel residencial com área total de 520m², localizado na Rua Brasílio Machado, 476, no Centro de São Bernardo do Campo, SP. O terreno mede 10 metros de frente por 52 metros de profundidade, e possui uma construção de 423,70m², caracterizando-se como uma casa. A propriedade confronta com outras propriedades nas laterais e nos fundos.
Imóvel comercial de 323,82m² localizado em Jabaquara, São Paulo. Descrição: Um prédio situado na Avenida Vereador João de Luca, nº 519, e seu respectivo terreno, designado como LOTE B no projeto de desdobro de uma parte dos lotes 68 e 69 da quadra Z da Vila Mascote, no 42º Subdistrito - Jabaquara. O imóvel mede 20,20m de frente para a Avenida Vereador João de Luca, com curvas externas de dois segmentos que medem, da esquerda para a direita (olhando o imóvel da avenida), 9,00m e 11,20m, respectivamente. Possui 13,35m da frente aos fundos, do lado esquerdo, confrontando com parte do lote 70; 17,00m do lado direito, confrontando com parte do lote 67; e 20,00m em reta nos fundos, confrontando com o lote A, do mesmo desdobro, encerrando a área total de 323,82m².
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório especializado em leilão de imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Da estruturação do método à arrematação que rendeu mais de R$ 4 milhões.
ONBOARDING — INVESTIDOR
O caminho racional para quem nunca arrematou: como identificar oportunidades reais, evitar os erros que custam caro e entrar no leilão de imóveis de São Paulo com critério técnico desde o primeiro lance.
Leia o artigo relacionadoPRÉ-LEILÃO — ESTUDO PRÉVIO
Leilões oferecem imóveis até 50% abaixo do valor de mercado — mas a margem desaparece sem uma análise técnica prévia do processo judicial. Por que o estudo de viabilidade jurídica é a etapa mais decisiva da arrematação.
Ver mais em PublicaçõesRISCO CRÍTICO — ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Quando o imóvel tem alienação fiduciária ativa, o que vai a leilão judicial é o direito do devedor — não a propriedade. Caso real: arrematação de R$ 385.000 que exigiu mais R$ 1.196.000 para consolidar a propriedade plena.
Ver mais em PublicaçõesCÁLCULO DO INVESTIMENTO
O custo real da arrematação em leilão de imóveis vai muito além do lance: comissão do leiloeiro, ITBI, custas judiciais, registro, eventuais dívidas condominiais e custos de imissão na posse. Os números que transformam ou inviabilizam o investimento.
Leia o artigo relacionadoMITO PERIGOSO — PREÇO VIL
Cursos populares prometem arrematações por 30% do valor de avaliação — mas o ordenamento brasileiro proíbe lances vis. O limite legal de 50% e por que respeitá-lo é o que separa uma arrematação consolidada de uma anulação inevitável.
Ver mais em PublicaçõesPÓS-LEILÃO — IMISSÃO NA POSSE
Uma das situações mais temidas do investidor: o ocupante que resiste à desocupação. O instrumento processual da imissão na posse, prazos realistas e por que tentar negociar diretamente sem mandado judicial é sempre o pior caminho.
Leia o artigo relacionadoRISCO AVANÇADO — CONCURSO DE CREDORES
A armadilha jurídica que pode transformar uma arrematação aparentemente barata em prejuízo de centenas de milhares de reais. Quando o arrematante responde por dívidas adicionais — e o que verificar nos autos para identificar o risco antes do lance.
Ver mais em PublicaçõesRESULTADO — CASO REAL
Arrematação de R$ 800 mil revendida por mais de R$ 4 milhões — lucro superior a 400%. O caso completo, do estudo prévio à revenda, contado ao leiloeiro Jonas Rymer. Demonstração concreta do potencial do leilão de imóveis quando o método é respeitado.
Leia o artigo relacionadoDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — em São Paulo é de 3%, em Jundiaí é de 2,5%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 7 mil imóveis do estado de São Paulo aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul da capital entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
O estado de São Paulo concentra leilões em mais de 100 municípios, do interior (Campinas, Ribeirão Preto, Sorocaba, São José dos Campos) ao litoral (Santos, Guarujá, Praia Grande). O catálogo reúne o inventário do estado inteiro para que você compare oportunidades entre regiões — use o filtro de cidade ou bairro para restringir a busca só à capital ou a uma região específica, se preferir.
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