Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado de São Paulo. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 1 de novembro de 2026, o catálogo reúne 7.535 imóveis em leilão no estado de São Paulo: 50% judiciais e 50% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (36%).
Apartamento em São Paulo, SP. Descrição: Apartamento localizado no 1º pavimento do empreendimento imobiliário denominado "CONDOMÍNIO SUPREME - JARDIM SÃO PAULO", situado à Rua Tibiri, nº 60, no 8º Subdistrito - Santana. O imóvel possui uma área privativa de 54,780m², área de uso comum de 33,183m², totalizando uma área real de 87,963m².
Apartamento duplex em Guarulhos, São Paulo. Descrição: Apartamento duplex localizado no 2º e 3º pavimentos do Edifício Cordeiro, situado na Avenida Guarulhos, nº 3532, com uma área real privativa de 323,00 m² e área total de 510,00 m². O imóvel possui 4 vagas de garagem indeterminadas localizadas no 1° pavimento. O Edifício foi constituído em condomínio e está situado no perímetro urbano. Avaliação do imóvel é de R$ 2.452.740,61 (fevereiro de 2022).
Apartamento em Piracicaba, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Condomínio Residencial Piracicaba I, situado no bairro Vila Sônia, com área privativa de 42,91m² e área total de 58,33m². O apartamento está no pavimento térreo, bloco 28, e possui direito ao uso de 1 vaga de garagem.
Apartamento em Jardim Sabará, São Paulo. Descrição: Apartamento 13, localizado no 1º pavimento da Torre 02, do condomínio Reserva dos Lagos Residencial. Possui área privativa de 60,05m², área comum de 43,64m² e área total de 103,69m². A área total edificada é de 80,40m².
Casa em Amparo, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no bairro Jardim América, com área construída de 170,90m² e área de terreno de 150,00m².
Imóvel residencial com 175m² em Tupã, São Paulo. Descrição: Imóvel residencial com área total de 175,00m², localizado na Rua Sergipe, nº 180, Tupã/SP. O terreno é constituído por parte do lote nº 1, da quadra “N”, da Vila Santa Rita de Cássia, medindo 12,50 metros de frente com a Rua Sergipe e 14,00 metros nas laterais. O imóvel possui um prédio residencial de tijolos, coberto de telhas, com 67,74m², contendo dois quartos, uma sala, uma cozinha, uma varanda, um hall de circulação, um corredor e um banheiro. O valor da avaliação é de R$ 205.777,92.
Terreno urbano de 180m² em Santo Anastácio, São Paulo. Descrição: Terreno urbano com área de 180,00 metros quadrados, localizado na Rua 02 do Loteamento Jardim Comendador, no Município de Santo Anastácio - SP. O lote, de número 14 da Quadra H, possui formato retangular e as seguintes metragens de divisas: frente de 9,00 metros confrontando com a Rua 02, lado esquerdo de 20,00 metros confrontando com o lote nº 15, fundos de 9,00 metros confrontando com o lote nº 07, e lado direito de 20,00 metros confrontando com o lote nº 13. Não há benfeitorias no terreno. Valor da avaliação: R$ 58.000,00.
Terreno urbano de 5.362m² em Presidente Bernardes, São Paulo. Descrição: Terreno urbano com área total de 5.362,50 metros quadrados, localizado no Loteamento Vila Carvalho, na cidade de Presidente Bernardes, Estado de São Paulo. O terreno é constituído pelos lotes números 01 a 08 da Quadra n°03 e não possui benfeitorias. O valor de avaliação do imóvel é de R$ 910.000,00.
Apartamento duplex em Santana, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no bairro Parque Mandaqui, com 166m² de área útil e 281m² de área total. O apartamento possui 2 vagas de garagem. Está situado no 8º andar do Edifício Residencial Itamaracá. O valor mensal do IPTU é de R$ 575,72 para o exercício de 2026.
Imóvel rural com área total de 22.174,44m² em Dourado, São Paulo. Descrição: O imóvel é uma chácara denominada São Judas Tadeu, localizada no município de Dourado, com uma área total de 22.174,44 m². A propriedade possui um prédio residencial com 90,00 m² de área construída. A chácara é totalmente agricultável e apresenta uma grande diversidade de culturas. A matrícula do imóvel é nº 7.087 do CRI de Ribeirão Bonito/SP. Há uma penhora registrada na matrícula, conforme processo nº 1.546/03 da Vara Única de Ribeirão Bonito/SP.
Terreno de 2025m² em Itirapina, São Paulo. Descrição: O imóvel é um lote de terreno com área total de 2.025m², localizado no Planalto da Serra Verde, em Itirapina/SP. O lote possui frente para a Marginal entre as Ruas 7 e 9, medindo 45,00 metros de frente e igual medida nos fundos, com 45,00 metros de profundidade. O terreno não possui nenhuma construção, apresentando apenas árvores e gramas. Há restrições no loteamento que proíbem a instalação de indústrias. Além disso, consta um débito de IPTU no valor de R$ 34.487,38.
Apartamento em São Vicente, São Paulo. Descrição: Parte ideal de 15% do apartamento nº 104, localizado no 1º pavimento do Edifício Rosa Maria, com área útil de 54,14 m² e fração ideal de 36,00 m² no terreno e áreas comuns. O imóvel está situado na Rua Jacob Emerich, nº 228, em São Vicente, Estado de São Paulo.
Imóvel de 660m² localizado em Matão, São Paulo. Descrição: Imóvel residencial com área total de 660m², situado no Jardim Pereira, em Matão/SP. O terreno é designado como Lote nº 13 da Quadra “K”, com 12,00 m de frente e 48,00 m de profundidade. O imóvel possui uma edificação residencial com 125,89 m² de área construída, com idade aproximada de mais de 50 anos. Não há ônus registrados na matrícula, mas consta um débito na Prefeitura de Matão no valor de R$ 251,90.
Imóvel residencial de 312,50m² em Araraquara, São Paulo. Descrição: O imóvel está localizado no Jardim Roberto Selmi Dei, em Araraquara/SP, com uma área total de 312,50 metros quadrados. A propriedade possui uma construção antiga em péssimo estado de conservação, com 40,30m² de área construída, composta por 01 sala, 01 cozinha, 03 quartos e 01 banheiro. A edificação possui laje, mas não tem piso, apresentando apenas contrapiso. Além disso, há uma cobertura na frente e nos fundos, feita com caibros e telha tipo Eternit, que não é considerada como área construída. Não há ônus registrados na matrícula e, conforme consulta à Prefeitura, não existem débitos pendentes de IPTU.
Casa com 493,20m² na Vila Madalena, São Paulo. Descrição: O imóvel está localizado na Rua Andrade Fernandes, 120, na Vila Madalena, São Paulo - SP. Trata-se de um terreno medindo 493,20 m², com uma construção de uma casa de 324,73 m² de área construída. O terreno possui 11,60 m de frente, 8,82 m na curva de concordância dos alinhamentos das ruas Andrade Fernandes e Eliza de Morais Mendes, e 16 m de frente para a Rua Eliza de Morais Mendes. O lado esquerdo mede 27,97 m, confrontando com o lote 2, e o lado direito mede 25,50 m, confrontando com os lotes 13 e 14.
Terreno de 250m² em Sorocaba, São Paulo. Descrição: O imóvel é um terreno localizado no Jardim Luciana Maria, em Sorocaba, SP, com área total de 250 m². O lote mede 10,00 metros de frente para a Rua Emília Faro Marins e possui 25,00 metros de profundidade, confrontando-se com os lotes vizinhos. O terreno está registrado sob o nº 28 da quadra "B" e possui características definidas em sua matrícula.
Terreno de 5.776 m² em Jardim Sampaio, Sorocaba, SP. Descrição: Terreno com área de 5.776,99 metros quadrados, localizado no bairro Jardim Sampaio, em Sorocaba, SP. O terreno possui frente de 110,50 metros para a Rua Projetada, que é a continuação da Rua Joaquim Gregório de Oliveira. Confronta à direita e à esquerda com ruas projetadas, e ao fundo também com uma rua projetada. O imóvel é composto pelos lotes de números 1 a 21, formando a quadra B do Jardim Sampaio.
Casa na Rua João Batista Junior, Itapira, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua João Batista Junior, n° 10, em Itapira/SP, com área do terreno de 46,02m² e área construída de 34,59m². O imóvel é parte ideal correspondente à matrícula 24.781 do 1º CRI de Itapira/SP.
Casa na Rua Padre Ferraz, n° 100, Itapira/SP. Descrição: Imóvel localizado em Itapira, São Paulo, com área do terreno de 120,53m² e área construída de 80,76m². A propriedade é uma casa situada na Rua Padre Ferraz, n° 100.
Galpão em terreno de 921m² em Vista Alegre do Alto, São Paulo. Descrição: O imóvel possui um galpão em alvenaria, com laje e cobertura em telhas, em estado de conservação regular, onde estão instalados equipamentos de telecomunicação. Além do galpão, há um pequeno banheiro em alvenaria, também em estado de conservação regular, destinado ao uso dos prestadores de serviços no local. O terreno totaliza 921,96 m² e está atualmente ocupado. O imóvel foi incorporado ao patrimônio do Estado por carta de arrematação em 1937 e não contém débitos tributários atualizados.
Imóvel em Praia Grande, São Paulo. Descrição: O imóvel é um terreno urbano de 900m² localizado em Praia Grande, SP, com uma construção comercial de 303,60m². A edificação é térrea, feita em alvenaria, com cobertura em telha metálica, composta por salão, copa, 2 lavabos e 1 lavabo PNE. O padrão de acabamento é classificado como "Escritório Padrão Econômico – Médio", com 30 anos de idade aparente e estado de conservação considerado "Deficiente – Requer reparações simples". Não há débitos tributários atualizados.
Imóvel de 3,63 ha em Laranjal Paulista, São Paulo. Descrição: Trata-se de um terreno situado no Bairro e Distrito de Maristela, sem benfeitorias, com uma área de aproximadamente 3,63 hectares (84.022m²). O imóvel confronta com propriedades de diferentes proprietários, fechando-se o perímetro.
Casa em Estância Balneária Tupy, Itanhaém, SP. Descrição: Imóvel com 250m² localizado na Rua Iemanjá, nº 30, Estância Balneária Tupy, Itanhaém/SP. O lote de terreno nº 11 da quadra 69 mede 10,00 m de frente por 25,00 m da frente aos fundos, sendo todo murado e com mato em seu interior. A rua é de terra e possui serviços de rede elétrica, água, telefone, coleta de lixo e iluminação pública.
Imóvel rural em Natividade da Serra, São Paulo. Descrição: Gleba de terras com área de 17,05 hectares. Não há benfeitorias de valor comercial significativo.
Casa na Rua João Batista Junior, n° 42, Itapira/SP. Descrição: Imóvel localizado em Itapira, São Paulo, com área do terreno de 134,93m² e área construída de 64,54m². A propriedade é uma casa situada na Rua João Batista Junior, n° 42. É importante que os interessados analisem e confirmem as características do imóvel, que será vendido no estado em que se encontra.
Imóvel localizado em Itapira, São Paulo. Descrição: O imóvel é uma casa situada na Rua Padre Ferraz, n° 82, em Itapira/SP. Possui uma área de terreno de 131,13m² e uma área construída de 73,46m². É importante ressaltar que o imóvel é parte ideal correspondente à matrícula 24.781 do 1º CRI de Itapira/SP.
Casa com 103m² na Penha, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Vila Marieta, zona leste de São Paulo, com área construída de 103m². Trata-se de uma casa residencial com direitos de fiduciário.
Garagem nº 44 no Edifício Villenueve, Santos, SP. Descrição: Garagem nº 44, localizada no Mezanino do Edifício Villenueve, com área de 18,00 m² e área comum de 4,53 m², totalizando 22,53 m². A garagem confronta com a área de manobra de autos, garagem nº 45 e garagem nº 43, além de ter nos fundos uma área de recuo. A venda é autorizada apenas para condôminos, conforme a convenção de condomínio.
Terreno com área de 420m² no Jardim Santa Mena, Guarulhos, SP. Descrição: Terreno localizado no Jardim Santa Mena, em Guarulhos, com uma área total de 420m², designado como Lote n.º 17 da Quadra n.º 07 do loteamento. O valor de avaliação do terreno é de R$ 1.500.197,80, e o valor do 2º leilão é de R$ 750.098,90. O imóvel está registrado no 2º Cartório de Registro de Imóveis de Guarulhos. O interessado pode formalizar a aquisição do bem de forma parcelada ou à vista, com condições específicas para cada modalidade de pagamento.
Imóvel de 29.113,10m² localizado em Ilhabela, São Paulo. Descrição: Direitos sobre um lote de terreno com área total de 29.113,70m², sem área construída oficialmente na prefeitura. O imóvel está situado no bairro Toca, em Ilhabela, SP, em uma região de baixa movimentação diária e com vegetação densa. O acesso é feito por rua pavimentada, e a área é classificada como de médio/baixo padrão. O local possui fornecimento de serviços públicos.
Imóvel comercial de 748 m² localizado em Santos, São Paulo. Descrição: O imóvel é um conjunto comercial situado no Edifício Joaquim Távora, na Rua Joaquim Távora, 128, no bairro Vila Mathias, em Santos, SP. O conjunto possui uma área total de 748 m², que inclui áreas privativas e comuns. O imóvel está vinculado a vagas de estacionamento e é atualmente utilizado para funcionamento de uma unidade hospitalar, com contrato de locação vigente. O imóvel está integralmente ocupado e locado, e a aquisição deve respeitar o contrato de locação existente. Além disso, há uma penhora exequenda e um arresto do imóvel em trâmite judicial.
Apartamento em Marília, São Paulo. Descrição: Apartamento com vaga de garagem, situado no 1º andar do Bloco II do Condomínio Residencial Palmares, localizado na Rua Palmares, nº 296, Marília/SP. O imóvel possui área útil de 70,17 m², área comum de 4,98 m² e área total de 75,15 m². O apartamento conta com uma fração ideal do terreno correspondente a 1,5625% e direito de uso de uma vaga de estacionamento descoberta. A localização é próxima a bares, restaurantes, escola infantil e academia, com acesso rápido à Zona Sul do município. A região é bem servida de infraestrutura, incluindo iluminação pública, rede de água, esgoto, telefonia, internet banda larga, coleta de lixo, transporte coletivo e vias pavimentadas. O valor da avaliação é de R$ 262.848,41.
Imóvel de 22,7082ha localizado em Tambaú, São Paulo. Descrição: Imóvel correspondente a um quinhão de terras de cultura, situado na Fazenda Barro Vermelho, no perímetro rural do Município e Comarca de Tambaú/SP. A área total é de 22,7082 hectares, com perímetro de 2.194,58 metros. O imóvel confronta com a Estrada Municipal TAM-339 e outros imóveis descritos na matrícula. O imóvel está cadastrado no INCRA/SNCR e na Receita Federal. O valor de avaliação atualizado é de R$ 2.070.175,47, com data de avaliação em 08/2026.
Imóvel com área de 22.971,87 m² localizado em Tambaú, São Paulo. Descrição: Imóvel denominado Chácara Santo Antonio, situado na cidade de Tambaú, com uma área total de 22.971,87 metros quadrados. O imóvel possui confrontações com propriedades vizinhas e ruas adjacentes, incluindo a Rua Dr. Alfredo Guedes e a Rua Amazonas. O valor de avaliação atualizado é de R$ 670.583,48, com data de avaliação em 08/2026.
Imóvel de 291,79m² localizado em Tambaú, São Paulo. Descrição: Imóvel situado na Rua Angelo Lattari, nº 164, em Tambaú/SP, com área total de 291,79m². O terreno mede 9,63 metros de frente e fundos por 30,30 metros de ambos os lados. No local, há uma casa de moradia construída em tijolos e coberta com telhas. O imóvel está devidamente cadastrado na Prefeitura Municipal de Tambaú/SP e possui matrícula no Cartório de Registro de Imóveis da cidade. O valor de avaliação atualizado é de R$ 175.964,92, com data de avaliação em 08/2026.
Imóvel de 300m² localizado em Tambaú, São Paulo. Descrição: Um lote de terreno situado no prolongamento da Rua Amazonas e Rua sem denominação especial, no loteamento denominado “Chácara Santo Antonio”, em Tambaú/SP. O imóvel corresponde ao lote nº 15, medindo 10,00 metros de frente e fundos por 30,00 metros de ambos os lados, totalizando uma área de 300,00 m². O imóvel está localizado na Rua Eduardo Rosa, distante 11,00 metros da confluência com a Rua Amazonas. O valor de avaliação atualizado é de R$ 134.561,41, em 08/2026.
Imóvel de 300m² localizado em Tambaú, São Paulo. Descrição: Um lote de terreno situado no prolongamento da Rua Amazonas e Rua sem denominação especial, no loteamento denominado “Chácara Santo Antonio”, em Tambaú/SP. O imóvel corresponde ao lote nº 16, medindo 10,00 metros de frente e fundos por 30,00 metros de ambos os lados, totalizando uma área de 300,00 m². O imóvel está localizado na Rua Eduardo Rosa, distante 21,00 metros da confluência com o prolongamento da Rua Amazonas. O valor de avaliação atualizado é de R$ 134.561,41, em 08/2026.
Imóvel de 300m² localizado em Tambaú, São Paulo. Descrição: Um lote de terreno situado no prolongamento da Rua Amazonas e Rua sem denominação especial, no loteamento denominado “Chácara Santo Antonio”, em Tambaú/SP. O imóvel corresponde ao lote nº 20, medindo 10,00 metros de frente e fundos por 30,00 metros de ambos os lados, totalizando uma área de 300,00 m². O imóvel se localiza na Rua Eduardo Rosa, distante 1,00 metro da confluência com o prolongamento da Rua Amazonas. O valor de avaliação atualizado é de R$ 134.561,41, em 08/2026.
Imóvel de 696,96m² localizado em Tambaú, São Paulo. Descrição: Imóvel situado na Rua Balduino Biasoli, nº 264, em Tambaú/SP, com uma área total de 696,96 m². O terreno mede 26,40 metros de frente e fundos por 26,40 metros de ambos os lados. Atualmente, existe somente o terreno, pois a casa foi demolida. O valor de avaliação atualizado é de R$ 310.526,32, com data de avaliação em 08/2026.
Imóvel de 513,48 m² localizado em Tambaú, São Paulo. Descrição: Imóvel residencial, uma casa de moradia construída de tijolos e coberta de telhas, situada na Rua João Godoy, nº 141, em Tambaú/SP. O terreno mede 13,20 metros de frente e fundos por 38,90 metros de ambos os lados. O imóvel confronta de um lado com Theodomiro Celestino, do outro lado com Carlos Pereira de Almeida ou outros, aos fundos com Carlos Lepri e, pela frente, com a Rua João Godoy. O valor de avaliação atualizado é de R$ 207.017,55, em 08/2026.
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório especializado em leilão de imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Da estruturação do método à arrematação que rendeu mais de R$ 4 milhões.
ONBOARDING — INVESTIDOR
O caminho racional para quem nunca arrematou: como identificar oportunidades reais, evitar os erros que custam caro e entrar no leilão de imóveis de São Paulo com critério técnico desde o primeiro lance.
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Leilões oferecem imóveis até 50% abaixo do valor de mercado — mas a margem desaparece sem uma análise técnica prévia do processo judicial. Por que o estudo de viabilidade jurídica é a etapa mais decisiva da arrematação.
Ver mais em PublicaçõesRISCO CRÍTICO — ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Quando o imóvel tem alienação fiduciária ativa, o que vai a leilão judicial é o direito do devedor — não a propriedade. Caso real: arrematação de R$ 385.000 que exigiu mais R$ 1.196.000 para consolidar a propriedade plena.
Ver mais em PublicaçõesCÁLCULO DO INVESTIMENTO
O custo real da arrematação em leilão de imóveis vai muito além do lance: comissão do leiloeiro, ITBI, custas judiciais, registro, eventuais dívidas condominiais e custos de imissão na posse. Os números que transformam ou inviabilizam o investimento.
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Cursos populares prometem arrematações por 30% do valor de avaliação — mas o ordenamento brasileiro proíbe lances vis. O limite legal de 50% e por que respeitá-lo é o que separa uma arrematação consolidada de uma anulação inevitável.
Ver mais em PublicaçõesPÓS-LEILÃO — IMISSÃO NA POSSE
Uma das situações mais temidas do investidor: o ocupante que resiste à desocupação. O instrumento processual da imissão na posse, prazos realistas e por que tentar negociar diretamente sem mandado judicial é sempre o pior caminho.
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A armadilha jurídica que pode transformar uma arrematação aparentemente barata em prejuízo de centenas de milhares de reais. Quando o arrematante responde por dívidas adicionais — e o que verificar nos autos para identificar o risco antes do lance.
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Arrematação de R$ 800 mil revendida por mais de R$ 4 milhões — lucro superior a 400%. O caso completo, do estudo prévio à revenda, contado ao leiloeiro Jonas Rymer. Demonstração concreta do potencial do leilão de imóveis quando o método é respeitado.
Leia o artigo relacionadoDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — em São Paulo é de 3%, em Jundiaí é de 2,5%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 7 mil imóveis do estado de São Paulo aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul da capital entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
O estado de São Paulo concentra leilões em mais de 100 municípios, do interior (Campinas, Ribeirão Preto, Sorocaba, São José dos Campos) ao litoral (Santos, Guarujá, Praia Grande). O catálogo reúne o inventário do estado inteiro para que você compare oportunidades entre regiões — use o filtro de cidade ou bairro para restringir a busca só à capital ou a uma região específica, se preferir.
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