Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado de São Paulo. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 1 de novembro de 2026, o catálogo reúne 7.359 imóveis em leilão no estado de São Paulo: 51% judiciais e 49% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (36%).
Imóvel comercial/residencial em Mooca, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Doutor Almeida Lima, 1087, no bairro Mooca, em São Paulo. Trata-se de uma Casa Parte Ideal com 16,66% de participação, com área de terreno de 115m².
Imóvel comercial na Vila Morumbi, São Paulo. Descrição: Sala comercial com área privativa de 32,31 m², localizada no 3º pavimento do Edifício Montreal, no Condomínio América Business Park. O imóvel possui direito ao uso de uma vaga de garagem e está situado na Avenida Major Sylvio de Magalhães Padilha, com acesso principal pela mesma avenida e acesso secundário pela Rua Silvio Tramontano. A unidade oferece excelente infraestrutura corporativa na região. A área total do imóvel é de 98,114 m², incluindo áreas comuns.
Imóvel em Panorama, São Paulo. Descrição: Direitos sobre um terreno urbano de 200m² localizado em Panorama, São Paulo. O imóvel possui uma casa de alvenaria coberta com telhas romanas, contendo 1 suíte, 2 quartos, sala, cozinha e banheiro. A construção está em fase final de acabamento, com área nos fundos sem cobertura, terreno murado e portão fechado na frente. Valor da avaliação: R$ 200.000,00.
Imóvel rural de 12,10 hectares localizado em Severínia, São Paulo. Descrição: Este imóvel é uma fazenda situada na Fazenda Olhos d’Água, com a denominação de Sítio Mutum. A propriedade possui uma área total de 12,10 hectares e contém cultura de cana-de-açúcar. A fazenda está localizada dentro das divisas e confrontações especificadas, começando no vértice de um ângulo comum com terras de João Lopes Archilia e Carlos Humberto Olmos. A avaliação do imóvel é de R$ 1.750.000,00, com valor de execução de R$ 19.652,09. As formas de pagamento incluem à vista ou parcelamento em até 30 vezes, com regras específicas para propostas condicionais.
Casa em Itaquera, São Paulo, com 192m². Descrição: Imóvel localizado na Rua Luiz Antônio Gonçalves, nº 441, no bairro Vila Campanela, em São Paulo - SP. O terreno possui 192m², medindo 8m de frente e 24m de ambos os lados. O imóvel confronta do lado direito com o prédio nº 451, do lado esquerdo com o prédio nº 435 e nos fundos com um córrego. Não foram encontrados débitos no site da Prefeitura Municipal. A avaliação do imóvel é de R$ 459.974,25 (julho/2025). As formas de pagamento incluem à vista ou parcelamento em até 30 vezes, com regras específicas a serem consultadas no edital.
Casa em Itaquera, São Paulo, com 148,50 m². Descrição: Imóvel localizado no bairro Vila Regina, na Zona Leste de São Paulo. A casa possui uma área total de 148,50 m². O terreno mede 9 metros de frente e nos fundos, com 16,50 metros de ambos os lados. A propriedade está situada na Rua Américo Rangel e confronta com outros lotes nas laterais e nos fundos. Há débitos registrados no site da Prefeitura Municipal, totalizando R$ 8.382,32. A avaliação do imóvel é de R$ 761.879,89.
Casa em Birigui, São Paulo, com 214,21 m². Descrição: Imóvel localizado na Rua Manoel Salgado, no bairro João Crevelaro, na cidade de Birigui, Estado de São Paulo. A casa possui uma área total de 214,21 m² e é composta por um terreno que inclui um prédio residencial com 35,72 m² de área construída. O terreno é definido pelas seguintes medidas: 1,91 m em linha reta e 14,14 m em curva na frente, 10,94 m nos fundos, 21,19 m pelo lado direito e 12,21 m pelo lado esquerdo, fazendo esquina com a Avenida Antonio Corghi. A avaliação do imóvel é de R$ 214.000,00 (março de 2025).
Casa em Jardim Londrina, São Paulo, com 219m². Descrição: Imóvel localizado no bairro Jardim Londrina, em São Paulo, com área construída de 219,00 m² e terreno de 271,00 m². A casa possui três pavimentos, com 3 dormitórios, sendo uma suíte, sala e cozinha. O imóvel está situado na Avenida General Cavalcanti de Albuquerque, próximo a outros prédios e com fácil acesso à Praça "A". A avaliação do imóvel é de R$ 758.640,00 (junho/2016).
Apartamento em Taubaté, São Paulo. Descrição: Imóvel com área privativa de 49,96m², localizado no 3º andar da Torre 15 do Condomínio Residencial Jacarandá, no bairro do Piracangaguá, Taubaté/SP. O apartamento possui uma vaga de garagem indeterminada na área comum. A área total, incluindo a área comum, é de 116,03m². Há débitos de IPTU em aberto no valor total de R$ 2.022,96.
Apartamento em Campos Elíseos, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Alameda Nothmann, 707, no 11º subdistrito Santa Cecília, São Paulo/SP. Trata-se de uma unidade autônoma nº 73, situada no 7º andar ou 8º pavimento do Edifício Nothmann, com área global de 86,3483m², sendo 68,1450m² de área útil e 18,2033m² de área comum. A unidade possui sala, 2 dormitórios, corredor, banheiro, cozinha, quarto e w.c. de empregada, além de área de serviço. Não possui vaga de garagem. O valor de avaliação é de R$ 410.288,75 e o condomínio mensal é de R$ 410,99. O IPTU é isento em 2026. O imóvel está pendente de registro de falecimento do proprietário, cujo inventário está em andamento. Eventuais débitos condominiais serão sub-rogados no valor da arrematação.
Terreno com 450m² em Tupã, São Paulo. Descrição: Terreno com área total de 450,00m², localizado na Rua Síria, Lote nº 13, Quadra nº 68, Patrimônio Universo, Tupã/SP. O imóvel é parte de um terreno, medindo 15,00 metros de frente para a Rua Síria, 30,00 metros do lado direito, 30,00 metros do lado esquerdo e 15,00 metros nos fundos, sem benfeitorias. O imóvel está cadastrado na Prefeitura Municipal local sob o número 01940300. O valor da avaliação é de R$ 87.691,33. Constam na matrícula do imóvel uma penhora de parte ideal correspondente a 50% do imóvel e não foram constatados débitos na Prefeitura Municipal de Tupã/SP.
Imóvel em Guarulhos, São Paulo. Descrição: Fração ideal de 33,33% correspondente ao futuro Bloco III, constituído pelos Lotes 01, 02, 03, 04, 05 e 06, todos da Quadra 16, no local denominado Cidade Brasil, no Campo Barbosa, próximo à Estação de Vila Augusta, E.F. Sorocabana. O terreno possui uma área total de 4.498,50m², medindo 80,00m de frente para a Rua Espírito Santo, por 54,50m da frente aos fundos do lado direito, 70,50m confrontando com Vicente Martin do lado esquerdo, e 75,90m nos fundos, onde confronta com o Côrrego Itapegica. A Rua Espírito Santo atualmente denomina-se Rua Anapurus.
Imóvel residencial de 150,50m² localizado em Porto Feliz, São Paulo. Descrição: O imóvel é uma casa com área total de 150,50m², situado no Bairro da Ponte Grande, em Porto Feliz. A construção possui aproximadamente 100,00m² e conta com uma lavanderia nos fundos, cozinha, sala, dois quartos (um deles com suíte) e banheiro. A casa é murada, com teto em laje e está em regular estado de conservação. A localização é em uma rua com calçada, asfalto, iluminação pública e saneamento básico, a cerca de 3,5km do centro da cidade. O valor da avaliação é de R$ 170.000,00 e não constam ônus sobre o imóvel.
Imóvel residencial com 1.784,87m² em São Manuel, São Paulo. Descrição: O imóvel localizado na Avenida dos Expedicionários, nº 191, Centro, São Manuel/SP, possui uma área total de 1.784,87m². Trata-se de uma casa de morada construída de tijolos e coberta de telhas, com diversos cômodos internos. O terreno tem formato irregular e topografia em suave declive, apresentando uma frente de 38,94 metros e confrontando com propriedades vizinhas. A casa conta com cinco edificações, totalizando uma área construída de 566,18m², com características que variam entre residências simples e econômicas, todas com idade aproximada de 30 anos e necessitando de reparos simples. A infraestrutura pública da região é bem desenvolvida, com pavimentação asfáltica, redes de água, esgoto e energia elétrica. O local é predominantemente residencial, com baixa densidade demográfica e uma variedade de comércios e serviços nas proximidades. O imóvel está sujeito a ônus, incluindo penhoras e fraudes à execução.
Terreno de 450m² em Guarulhos, São Paulo. Descrição: Terreno urbano localizado na Vila Flora, Guarulhos/SP, com área total de 450,00 m², correspondente ao lote 16. O imóvel está situado na confluência das Ruas Olavo Bilac e Coronel Guilhermino de Lima, o que proporciona uma localização de esquina com diferentes possibilidades de acesso e aproveitamento. O terreno não possui edificação informada, permitindo a avaliação de diversas estratégias de desenvolvimento imobiliário, conforme a viabilidade técnica e urbanística. O imóvel será vendido no estado de conservação em que se encontra, sem garantia.
Apartamento em São Paulo, SP. Descrição: Apartamento localizado no 9º pavimento do Bloco 10, no residencial Eucaliptos, no bairro Parque Continental. O imóvel possui uma área privativa de 61,78m² e uma área comum de 54,90m², além de 1 vaga descoberta em local indeterminado.
Sobrado com 121m² e terreno de 125m² na Vila Dalila, São Paulo. Descrição: Imóvel em leilão localizado na Vila Dalila, São Paulo, com área construída de 121m² e terreno de 125m². O sobrado possui no pavimento térreo um banheiro, copa, cozinha e vaga de garagem. No pavimento superior, conta com três quartos, sala de estar, área de serviço e mais um banheiro. O imóvel está a poucos minutos de restaurantes, sorveterias e escolas, com fácil acesso ao Rodoanel Mário Covas e próximo ao Parque Natural Municipal do Itaim. O leilão é por determinação da 1ª Vara Cível e o valor de avaliação é de R$ 605.235,50, com lance mínimo de R$ 363.141,30.
Casa em Itaquera, São Paulo, com 210,30 m². Descrição: Imóvel localizado na Rua José Alves dos Santos nº 453, no bairro Vila Campanela, no Distrito de Itaquera, São Paulo. O terreno mede 210,30 m², com 7m de frente para a Avenida Diogo José Machado, 17m nos fundos, 19m do lado direito e 18,20m do lado esquerdo. O imóvel confronta pelo lado direito com o prédio nº 180 da Avenida Diogo José Machado e pelo lado esquerdo com a Rua José Alves dos Santos. Não foram encontrados débitos no site da Prefeitura Municipal. A avaliação do imóvel é de R$ 1.081.493,56 (julho/2025). As formas de pagamento incluem à vista ou em até 30 parcelas, com consulta às regras do edital para propostas condicionais.
Apartamento em Guarulhos, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no 2º andar do Bloco 7 do empreendimento "Vila Felicità Bonsucesso", com área construída privativa de 42,35m² e 01 vaga de garagem indeterminada e descoberta. A área total construída é de 47,595m², incluindo áreas comuns. O apartamento está situado no Jardim Angélica e possui fração ideal de 52,40m² no terreno. O valor do débito exequendo é de R$ 29.576,92, e o saldo devedor junto à Caixa Econômica Federal é de R$ 115.325,00. O arrematante adquirirá apenas os direitos aquisitivos do imóvel, não a propriedade plena.
Apartamento com 46m² em Guaianazes, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Malva Branca, nº 250, Apto 14 do Bloco 2, no Condomínio Jardim Pedra Branca, em Guaianazes, São Paulo. Possui área construída privativa de 46,43 m² e área comum de 9,041 m², totalizando 55,471 m². O apartamento conta com direito ao uso de uma vaga de garagem. Não há débitos de IPTU ou de condomínio até a data de 09/10/2026. O imóvel está avaliado em aproximadamente R$ 100.000,00.
Terreno de 1.000m² em Birigui, São Paulo. Descrição: Terreno com área privativa de 1.000m² e área total de 1.319,45m², localizado no bairro Guatambu, em Birigui, São Paulo. O imóvel está situado no Condomínio de Lotes Residencial Guatambu Park, com frente para a Rodovia Teotônio Vilela. O terreno possui medidas de 20m de frente para a via de circulação interna e confrontações com outras unidades do condomínio. Não há informações sobre ocupantes e a visitação não está permitida. O imóvel possui débitos tributários e condominiais. O pagamento deve ser feito em uma única vez, em até 24 horas após a arrematação, com possibilidade de propostas de lance parcelado. É obrigatória a leitura e aceitação dos termos do edital antes de participar do leilão.
Casa em Campinas, São Paulo. Descrição: Imóvel à venda em leilão localizado no Loteamento Residencial Novo Mundo, Campinas, SP. A casa possui 2 dormitórios, área de terreno de 180m² e área construída de 97,35m².
Apartamento em Bertioga, São Paulo. Descrição: Apartamento 71-A com 2 dormitórios (sendo 1 suíte), localizado no 7º andar do Edifício Indian, situado à Alameda das Conchas, 287, no bairro Riviera. O imóvel possui uma área privativa de 75,21m² e uma área total de 145,78m², além de contar com 1 vaga de garagem.
Apartamento em Americana, São Paulo. Descrição: Imóvel residencial localizado no 4º pavimento do Bloco “A” do Condomínio Residencial Nascer do Sol, em Americana. O apartamento nº 501 possui uma área privativa de 59,615m², incluindo 4,050m² de varanda/sacada. A área total é de 85,5560m², com direito a uma vaga de garagem sob o nº 131. O bem será vendido no estado de conservação em que se encontra, sem garantia, e é de responsabilidade do interessado verificar suas condições antes das datas designadas para as alienações judiciais eletrônicas.
Sala comercial no centro de Campinas, São Paulo. Descrição: Conjunto de salas nº 93, localizado no 9º andar do Edifício Angelo José Vicente, com área construída exclusiva de 73,35m² e 25,57m² de uso comum, totalizando 98,92m². O imóvel possui 03 salas e 02 gabinetes sanitários. A área ideal no terreno é de 6,574m², correspondendo a 2,606% do total. O bem será vendido no estado de conservação em que se encontra, sem garantia, e é de responsabilidade do interessado verificar suas condições antes da alienação.
Casa em Araçatuba, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Bairro Jardim do Prado, com área total de 520,00m² e área construída de aproximadamente 457,04m². O piso térreo conta com 2 dormitórios (sendo 1 suíte), banheiro social, sala com dois ambientes, cozinha completa, área de serviço e garagem coberta para dois veículos. A área de lazer possui edícula (quarto, banheiro e depósito), piscina e canil. No piso superior, há 3 dormitórios (sendo 2 suítes), 1 sala e hall de acesso.
Imóvel comercial com 176 m² e casa com 103 m² em Mogi Guaçu, São Paulo. Descrição: O imóvel está localizado no bairro Jardim Selma, em Mogi Guaçu, SP. A propriedade inclui uma casa com 103 m² e um espaço comercial de 176 m². O terreno possui uma área total de 300 m², com 10 metros de frente para a Avenida Padre Jaime e 30 metros de profundidade. A edificação é composta por uma parte residencial e uma parte comercial, ambas com frente para a Avenida Padre Jaime.
Apartamento duplex de 48m² na Vila Andrade, São Paulo. Descrição: O imóvel é um apartamento duplex localizado nos 21° e 22° pavimentos da ALA B (TORRE "B") do Edifício Impression, na Rua Charles Spencer Chaplin, 120, Vila Andrade, São Paulo. Possui uma área privativa de 48,5m² e uma área comum de 56,67m², totalizando 105,17m², incluindo 01 vaga indeterminada na garagem coletiva. O apartamento está vinculado a uma matrícula no 11º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo. Há débitos inscritos na Dívida Ativa e de IPTU relacionados ao imóvel.
Prédio comercial de 627 m² no Parque Mandaqui, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Avenida Santa Inês, Parque Mandaqui, São Paulo, com área total de 627 m². O terreno possui um prédio com 2 pavimentos, sendo o térreo destinado a 3 lojas e o superior a 3 escritórios. O imóvel foi penhorado em processos judiciais e não possui débitos inscritos na Dívida Ativa, mas apresenta débitos de IPTU para o exercício atual no valor de R$ 2.898,70.
Apartamento de 53m² em São Bernardo do Campo, São Paulo. Descrição: O imóvel é um apartamento de 53 m², localizado no 2º Pavimento do Bloco A – Dandara, no bairro Cooperativa, em São Bernardo do Campo, SP. O apartamento faz parte do Condomínio Frei Tito e possui uma vaga de garagem. A área total do apartamento, incluindo a área comum, é de 78,731 m². O condomínio conta com uma garagem coletiva com 167 vagas, sendo 154 padrão e 13 destinadas a pessoas com mobilidade reduzida e idosos. O imóvel está sujeito a alienação fiduciária e possui penhora registrada.
Casa em Itapecerica da Serra, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Recanto Bela Vista, em Itapecerica da Serra, com área total de 3.907,00m². O terreno mede 18,50m de frente para a Rua 2, com dimensões de 73,20m de profundidade pelo lado direito, 85,20m pelo lado esquerdo e 97,00m nos fundos. O imóvel está desocupado e a avaliação é de R$ 540.000,00, com lance mínimo de 60% no 2º pregão. Existem débitos associados ao imóvel, incluindo R$ 76.171,59 em dívida ativa e R$ 6.489,86 de IPTU para 2026. A comissão da leiloeira é de 3% sobre o valor da venda, podendo ser aumentada para 6% caso a arrematação supere o valor de avaliação.
Apartamento de 238 m² na Vila Andrade, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no 15º andar do "Edifício Jardin de Giverny", com área privativa de 238,36 m² e 03 vagas de garagem. A área total real do apartamento é de 426,00 m², incluindo áreas comuns e um depósito. O imóvel está situado na Rua Nelson Gama de Oliveira, nº 57, no bairro Vila Andrade, em São Paulo. Não há débitos inscritos na Dívida Ativa e débitos de IPTU para o exercício atual.
Apartamento em Vila Curuçá, São Paulo. Descrição: Fração ideal de apartamento (unid. 11-b) localizado no 1º andar do Bloco 3, Tipo 2, integrante do Residencial Grevília, situado na Rua Donato Vessechi, 388, Vila Curuçá, São Paulo, SP. A fração ideal corresponde a 0,41667% do imóvel da matrícula nº 125.548 do 12º Oficial de Registro de Imóveis da Capital/SP. O imóvel está vinculado a um débito de R$ 148.385,88.
Apartamento de 62m² em Vila Formosa, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no pavimento térreo do Bloco "C" do "Conjunto Residencial Vila Bela", situado à Avenida Cipriano Rodrigues, número 218, no 46º Subdistrito Vila Formosa. O apartamento possui uma área útil de 62,59m², área comum de 20,93m² e área total de 83,52m². Inclui o direito a uma vaga de estacionamento na garagem localizada no térreo, sujeita à utilização de manobrista.
Apartamento de 31m² na Vila São Francisco, São Paulo. Descrição: Direitos sobre um apartamento de 31 m², localizado na Vila São Francisco, Zona Leste de São Paulo. O imóvel faz parte do "Condomínio Residencial Juan Castro" e possui uma vaga de garagem. A área total do apartamento é de 75,99 m², com uma área privativa coberta de 31,15 m² e uma área de uso comum de 44,84 m². O imóvel está enquadrado como habitação de interesse social (HIS-2) e foi dado em alienação fiduciária ao Banco Santander.
Apartamento de 35m² localizado em Cambuci, São Paulo. Descrição: O imóvel é um apartamento situado no 3º pavimento do empreendimento "Face Home Life", na Rua dos Lavapés, 410, apartamento 311, em São Paulo/SP. Possui uma área privativa de 35,05 m² e uma área comum de 10,988 m², totalizando 46,038 m². O apartamento conta com 1 quarto, sala, cozinha, lavanderia e banheiro. O condomínio possui 23 andares, com 12 apartamentos por andar, além de 4 elevadores, 2 subsolos com vagas de garagem, salão de festas, playground e academia. O imóvel está desocupado e nunca foi habitado. A avaliação do apartamento é de R$ 315.000,00, com lance mínimo de 60% no 2º pregão.
Imóvel industrial em Capivari, São Paulo, com área total de 14.118,25m². Descrição: O imóvel é um galpão localizado no distrito industrial de Capivari, SP. A propriedade possui uma gleba de terras designada como Lote 9, com área urbanizável de 14.118,25m². A edificação principal é um prédio industrial com área total construída de 5.696,04m², que inclui um pavimento térreo de 2.829,27m² e um pavimento superior de 216m². Além disso, há várias benfeitorias, incluindo portarias, refeitório, cabine de força e dois galpões, com áreas que variam de 12,25m² a 3.045,27m². O imóvel está situado na Avenida Moisés Forti, 2556, e possui diversas divisas e confrontações com lotes adjacentes.
Área rural com 48 ha em Barra do Turvo, São Paulo. Descrição: Imóvel rural localizado em Barra do Turvo, com uma área total de 48,5941 hectares. O imóvel possui divisas e confrontações com outras glebas e terras particulares, sendo delimitado por coordenadas específicas. O imóvel está registrado na matrícula nº 28.120 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Jacupiranga/SP. Além disso, consta na matrícula a hipoteca ao Banco do Brasil S.A. e a penhora exequenda do imóvel, com o executado nomeado como depositário.
Casa em terreno de 1.267 m² em Arujá, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no bairro Chácaras Copaco, em Arujá, SP, com um terreno de 1.267 m². A edificação residencial possui uma área construída de aproximadamente 200 m², com uma área específica de 56,70 m². O imóvel está situado na Rua Cobre, 167, e possui confrontações definidas com outros lotes na quadra. Há um débito associado à ação no valor de R$ 17.811,30, com vencimento em novembro de 2025.
Apartamento de 26m² localizado em São Vicente, São Paulo. Descrição: O imóvel é um apartamento nº 802, tipo 02, situado no 8º andar do Edifício Presidente, na Avenida Presidente Wilson, em Gonzaguinha, São Vicente. A área útil do apartamento é de 26,79m², com uma área comum de 12,13m², totalizando uma área construída de 38,92m². O imóvel possui fração ideal de terreno de 4,082m². Há informações sobre hipoteca quitada e débitos de IPTU para o exercício atual e 2025 no valor total de R$ 3.492,98.
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório especializado em leilão de imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Da estruturação do método à arrematação que rendeu mais de R$ 4 milhões.
ONBOARDING — INVESTIDOR
O caminho racional para quem nunca arrematou: como identificar oportunidades reais, evitar os erros que custam caro e entrar no leilão de imóveis de São Paulo com critério técnico desde o primeiro lance.
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Leilões oferecem imóveis até 50% abaixo do valor de mercado — mas a margem desaparece sem uma análise técnica prévia do processo judicial. Por que o estudo de viabilidade jurídica é a etapa mais decisiva da arrematação.
Ver mais em PublicaçõesRISCO CRÍTICO — ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Quando o imóvel tem alienação fiduciária ativa, o que vai a leilão judicial é o direito do devedor — não a propriedade. Caso real: arrematação de R$ 385.000 que exigiu mais R$ 1.196.000 para consolidar a propriedade plena.
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O custo real da arrematação em leilão de imóveis vai muito além do lance: comissão do leiloeiro, ITBI, custas judiciais, registro, eventuais dívidas condominiais e custos de imissão na posse. Os números que transformam ou inviabilizam o investimento.
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Cursos populares prometem arrematações por 30% do valor de avaliação — mas o ordenamento brasileiro proíbe lances vis. O limite legal de 50% e por que respeitá-lo é o que separa uma arrematação consolidada de uma anulação inevitável.
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Uma das situações mais temidas do investidor: o ocupante que resiste à desocupação. O instrumento processual da imissão na posse, prazos realistas e por que tentar negociar diretamente sem mandado judicial é sempre o pior caminho.
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A armadilha jurídica que pode transformar uma arrematação aparentemente barata em prejuízo de centenas de milhares de reais. Quando o arrematante responde por dívidas adicionais — e o que verificar nos autos para identificar o risco antes do lance.
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Arrematação de R$ 800 mil revendida por mais de R$ 4 milhões — lucro superior a 400%. O caso completo, do estudo prévio à revenda, contado ao leiloeiro Jonas Rymer. Demonstração concreta do potencial do leilão de imóveis quando o método é respeitado.
Leia o artigo relacionadoDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — em São Paulo é de 3%, em Jundiaí é de 2,5%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 7 mil imóveis do estado de São Paulo aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul da capital entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
O estado de São Paulo concentra leilões em mais de 100 municípios, do interior (Campinas, Ribeirão Preto, Sorocaba, São José dos Campos) ao litoral (Santos, Guarujá, Praia Grande). O catálogo reúne o inventário do estado inteiro para que você compare oportunidades entre regiões — use o filtro de cidade ou bairro para restringir a busca só à capital ou a uma região específica, se preferir.
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