Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado de São Paulo. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 31 de outubro de 2026, o catálogo reúne 7.359 imóveis em leilão no estado de São Paulo: 51% judiciais e 49% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (36%).
Casa em Araçatuba, São Paulo. Descrição: Situado na Rua Pastor José Ferreira de Freitas, nº 144, Antiga Rua 07 - Residencial Sylvio José Venturolli, o imóvel possui 44,82 m² de área total e 44,82 m² de área privativa, com um terreno de 152 m². Conta com 2 quartos, sala, cozinha, 1 banheiro e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Araçatuba, São Paulo. Descrição: Situado na Estrada Vicinal Fause Chade, nº 399, Apto. 304, Bloco 17, 3º Pavimento, Jardim Paulista, Araçatuba - SP. O apartamento possui 83,41 m² de área total e 39,3 m² de área privativa, com 2 quartos, 1 banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Casa com 89 m² no Jardim Capuava, Nova Odessa, SP. Descrição: Imóvel residencial situado no Jardim Capuava, em Nova Odessa/SP, com 160 m² de terreno e 89 m² de área construída. A residência dispõe de sala de estar, cozinha, dormitório, suíte, banheiro social e quintal. O estado de conservação do imóvel é mediano, demandando reparos pontuais. Localiza-se em uma região tranquila, de perfil predominantemente residencial, com fácil acesso à rede de comércios e serviços locais.
Terreno de 3.182 m² em Jaboticabal, São Paulo. Descrição: Terreno com excelente localização no Bairro Jardim Alvorada, em Jaboticabal/SP. Possui área total de 3.182,71 m² e formato irregular, contando com 24,09 metros de frente e 95,46 metros de extensão da frente aos fundos. O imóvel encontra-se atualmente murado e está situado ao lado do Campo do Alvorada, com fácil acesso.
Terreno de 377m² em Jaboticabal, São Paulo. Descrição: Lote 0004, localizado no bairro Colina Verde, em Jaboticabal/SP, com uma área total de 377,29 m² e topografia em declive. O terreno possui 12,00 metros de frente e está situado em uma localização privilegiada, em frente à escola do Sesi, com fácil acesso a diversos serviços e comércios. O loteamento é consolidado e conta com infraestrutura urbana completa, incluindo rede de água, esgoto e energia elétrica.
Terreno de 2.294 m² em Jaboticabal, São Paulo. Descrição: Terreno com excelente localização no Bairro Jardim Alvorada, em Jaboticabal/SP. O imóvel possui área total de 2.294,09 m² e formato irregular, contando com 24,09 metros de frente e 95,46 metros de extensão da frente aos fundos. Encontra-se atualmente murado.
Imóvel com terreno de 1.428 m² em Jaboticabal, São Paulo. Descrição: Residência situada em um terreno de aproximadamente 1.428,68 m², composta por seis cômodos. Localizada no bairro Distrito - Córrego Rico, a propriedade está inserida em uma área consolidada, com saneamento básico e infraestrutura completa. O imóvel possui fácil acesso ao centro da cidade pela Rodovia Deputado Cunha Bueno e está próximo a diversos serviços e equipamentos públicos, como a Escola Municipal Tereza Noronha e a Creche Ademir Aparecido Corrêa.
Terreno de 380m² em Jaboticabal, São Paulo. Descrição: Lote 0003, localizado no bairro Colina Verde, em Jaboticabal/SP, com uma área total de 380,38 m² e 12,00 metros de frente. O terreno possui topografia em declive e está situado em uma zona residencial consolidada, com infraestrutura urbana completa, incluindo rede de água, esgoto e energia elétrica. Sua localização é privilegiada, em frente à escola do Sesi e com fácil acesso a diversos serviços e comércios.
Terreno de 432 m² em Jaboticabal, São Paulo. Descrição: Lote 0001 com área total de 432 m², localizado no Jardim Santa Rosa, Jaboticabal/SP. O terreno é de esquina, possui formato irregular e topografia predominantemente plana. Situado em uma região de uso misto, conta com infraestrutura completa, incluindo saneamento básico, arborização e rede de transporte público. O imóvel está posicionado em frente ao Campo “Cruzeirão” e oferece fácil acesso a serviços públicos e estabelecimentos comerciais, como o Posto de Saúde Aurélio Niero e a Escola Prof.ª Dona Aurora Ferraz Vianna.
Terreno de 383m² em Jaboticabal, São Paulo. Descrição: Lote 0002, localizado no bairro Colina Verde, em Jaboticabal/SP, com uma área total de 383,47 m² e topografia em declive. O terreno possui 12,00 metros de frente e está situado em uma localização privilegiada, em frente à escola do Sesi, com fácil acesso a diversos serviços e comércios. O loteamento é consolidado e conta com infraestrutura urbana completa, incluindo rede de água, esgoto e energia elétrica.
Apartamento em São Paulo, SP. Descrição: Situado na Avenida Rio Branco, nº 82, Apto. 1305, Tipo C 13 Pav Torre B - Campos Eliseos, o imóvel possui 37,11 m² de área total e 26,39 m² de área privativa. Conta com 1 quarto, 1 banheiro, cozinha e área de serviço.
Apartamento em Piracicaba, São Paulo. Descrição: Situado na Avenida Roma, nº 500, Apto. 301, 3º Pavimento, Bloco 10, Rua 5 - Vila Sônia, Piracicaba - SP. O apartamento possui 48,18 m² de área privativa, 2 quartos, 1 banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. O condomínio oferece espaço com churrasqueira, piscina, playground, portaria e salão de festas.
Imóvel de 250m² localizado em Marília, São Paulo. Descrição: O imóvel em questão é um lote residencial situado no Jardim Botânico I, em Marília, SP, com uma área total de 250m². O imóvel está ocupado e será vendido no estado em que se encontra, sem garantias de entrega livre e desimpedida. O comprador será responsável por todas as despesas relacionadas à análise jurídica, física e documental do imóvel, bem como por eventuais reformas e regularizações necessárias. A posse do imóvel será concedida somente após o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente. O comprador deve estar ciente de que existem ações judiciais ou pendências relacionadas ao imóvel que não impedem a venda. As despesas e encargos, como IPTU e condomínio, são de responsabilidade exclusiva do comprador. A proposta está sujeita à análise e aprovação da vendedora, e o pagamento deve ser realizado à vista.
Apartamento em Indaiatuba, São Paulo. Descrição: Situado na Rua Antonio Martiliano de Campos, nº 440, Apto. 23, Bl 2, 2º Pavimento - Jardim Alice, o imóvel possui 48,24 m² de área privativa, 2 quartos, área de serviço, 1 banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. IPTU não encontrado.
Casa em Jardinópolis, São Paulo. Descrição: Imóvel situado na Rua Vice-Prefeito Octaviano Riul, nº 593, Vaga nº 90, Casa 112 - Desmembramento Castilhano, com 63,18 m² de área privativa e 1 vaga de garagem.
Imóvel em Araçatuba, São Paulo. Descrição: Imóvel situado na Rua Belarmino Pires, nº 38, QD 4 LT 15, antiga Rua Seis - Residencial Sylvio José Venturolli, com 44,82 m² de área total e 44,82 m² de área privativa. O terreno possui 167,15 m². O imóvel conta com 2 quartos, 1 banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Birigui, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no "Residencial Center Ville", no centro de Birigui/SP. O apartamento possui uma área privativa de 76,00 m² e conta com 1 vaga de garagem. O imóvel está ocupado, e a responsabilidade pela verificação de sua distribuição interna é do arrematante. O vendedor não se responsabiliza por débitos de contas de consumo ou IPTU, que devem ser regularizados pelo arrematante.
Apartamento na República, São Paulo/SP. Descrição: Imóvel localizado na Praça da República, nº 411, Apto. nº 1.814, 18º Pavimento, no Condomínio Setin Downtown. Possui uma área privativa de 39,241 m². O imóvel encontra-se ocupado, e o arrematante deve verificar a distribuição interna e o estado de conservação. A responsabilidade por regularizações e pendências é do arrematante, conforme previsto em edital.
Imóvel comercial no Jardim São Carlos, São Carlos/SP. Descrição: Imóvel comercial localizado no Jardim São Carlos, em São Carlos, São Paulo. A área construída é de 110,60 m² e a área do terreno é de 164,67 m². O imóvel encontra-se ocupado, e o arrematante deve verificar a distribuição interna e o estado de conservação. A responsabilidade por regularizações e pendências é do arrematante, conforme previsto em edital.
Apartamento em Jardim Luísa, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no "Condomínio Residencial Ilhas Marquesas", no bairro Jardim Luísa, em São Paulo/SP. O apartamento possui uma área privativa de 68,74 m² e está ocupado, o que impede a verificação da sua distribuição interna. O arrematante deve estar ciente de que a responsabilidade pela verificação de documentos e regularização de pendências é exclusiva dele. O imóvel está situado na Rua Conrado Mazzeo, nº 292, Apto. nº 34, Edifício B8.
Apartamento na Vila Nelson, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Vila Nelson, São Paulo/SP, com área privativa de 34,96 m². O apartamento está ocupado, e o arrematante deve verificar a distribuição interna e o estado de conservação. O vendedor não se responsabiliza por débitos de contas de consumo ou IPTU, sendo essas responsabilidades do arrematante. O imóvel está situado no Condomínio Residencial Esther, na Rua Capitão Nascimento, 452, Apto. nº 1.
Casa na Vila Basileia, São Paulo/SP, com área construída de 128,28 m² e área de terreno de 120,00 m². Descrição: Imóvel localizado na Vila Basileia, São Paulo/SP, com uma área construída de 128,28 m² e área de terreno de 120,00 m². O imóvel encontra-se ocupado, e a verificação da distribuição interna não foi possível. O arrematante deve estar ciente de que a responsabilidade pela regularização de eventuais débitos e pendências é exclusivamente sua. A formalização da venda será realizada por meio de compromisso particular de compra e venda, e a escritura pública será outorgada após a conclusão do procedimento de averbação dos leilões negativos. O pagamento deverá ser feito somente à vista, sem desconto.
Casa no centro de São Manuel, São Paulo, com área construída de 88,77 m². Descrição: Imóvel localizado no centro de São Manuel, SP, na Rua Coronel Emiliano, nº 435. A casa possui uma área construída de 88,77 m² e uma área de terreno de 254,70 m². O imóvel encontra-se ocupado, e o arrematante deve verificar a distribuição interna e o estado de conservação. A responsabilidade por eventuais débitos de contas de consumo e regularizações junto aos órgãos públicos é do arrematante.
Sala comercial em Tucuruvi, São Paulo. Descrição: Imóvel comercial com 75,24 m², localizado na Rua Pataíba, 67, Tucuruvi, São Paulo. A loja possui 2 banheiros PNE e 1 vaga de garagem. Está situada no 2º subsolo do Subcondomínio do Condomínio Verdant Parque Resort. A região é valorizada, próxima ao Trimais Places e com fácil acesso a transportes. O imóvel está desocupado e as visitas devem ser agendadas. Lance mínimo de R$ 225.000,00, com pagamento à vista na assinatura da escritura.
Apartamento na Vila Valença, São Vicente, SP. Descrição: Imóvel ocupado localizado na Avenida Marechal Deodoro, nº 503, Apartamento nº 503, no bairro Vila Valença, em São Vicente, São Paulo. A área privativa do apartamento é de 80,00 m². O arrematante deve estar ciente de que o imóvel encontra-se ocupado, o que impossibilita a verificação da sua distribuição interna. A responsabilidade pela averiguação do estado de conservação e conformidade interna do imóvel é exclusiva do arrematante. O vendedor não se responsabiliza por débitos de contas de consumo, IPTU ou taxas referentes a contribuintes anteriores. A formalização da venda ocorrerá por meio de compromisso particular de compra e venda, e a escritura pública será outorgada somente após a conclusão do procedimento de averbação dos leilões negativos. A forma de pagamento aceita será somente à vista, sem desconto.
Apartamento em Sítio Pinheirinho, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Costa Barros, 2200 - Apto 03, Sítio Pinheirinho, São Paulo/SP.
Imóvel em Perdizes, São Paulo. Descrição: Box de garagem nº 17-C, localizado no 2º subsolo do “Edifício Solar das Perdizes”, situado na Rua Apiacás, nº 570, Perdizes, São Paulo/SP.
Imóvel em Presidente Prudente, São Paulo. Descrição: Lote localizado no Conjunto Habitacional Ana Jacinta, com 427,49 m² de área total. O imóvel está desocupado e situado em um subcentro comercial e de serviços significativo, com mais de 40 pontos comerciais nas proximidades. O bairro é considerado o maior e mais populoso de Presidente Prudente, situado a cerca de 10 km do centro urbano, com um histórico de desenvolvimento ao longo das décadas.
Imóvel Comercial localizado em Catanduva, São Paulo. Descrição: Prédio Comercial situado na Rua Pernambuco, 145, Centro, Catanduva - SP. O imóvel será locado integralmente ao Banco do Brasil S/A por um prazo de até 60 meses, com um valor de locação inicialmente estabelecido em R$ 45.175,00. O arrematante deverá realizar quaisquer providências necessárias para a regularização documental do imóvel, incluindo a regularização da área no registro de imóvel e no cadastro da Prefeitura. Também será responsável por benfeitorias necessárias no 3º pavimento e cobertura técnica, como a correção de umidade em paredes e contramarcos. O arrematante deve estar ciente de que existem áreas com acesso restrito, destinadas exclusivamente ao uso interno de funcionários do Banco do Brasil, e que estão em curso obras na agência.
Imóvel comercial localizado em Mooca, São Paulo. Descrição: Imóvel comercial do tipo galpão, situado na Rua Lúcio Cardim, números 96 e 104, no bairro Mooca, em São Paulo - SP. O imóvel será leiloado no estado de conservação e condições em que se encontra. Fotos são meramente ilustrativas e recomenda-se realizar visita ao bem.
Imóvel de 300,96 m² localizado em Engenheiro Coelho, São Paulo. Descrição: Lote residencial no Recanto Tropical, desocupado, com 300,96 m² de área de terreno e total. O imóvel possui boas condições de localização, com toda infraestrutura para construção. Está posicionado na esquina e tem configuração para projetos modernos. O acesso é facilitado por diversas entradas da cidade, a 10 minutos do centro, próximo à UNASP, igrejas, praças, lanchonetes e supermercados. O loteamento oferece um ambiente agradável e silencioso, com ruas largas e infraestrutura completa, ideal para morar.
Imóvel localizado em São Paulo, SP. Descrição: Vaga de garagem nº 11, indeterminada, situada no 2º subsolo do Condomínio Down Town Comercial Building, no bairro Indianópolis, São Paulo. O imóvel possui inscrição imobiliária 04114501691 e está disponível para leilão com preço mínimo de R$54.174,40, correspondente a 70% da avaliação. A venda da vaga de garagem é restrita aos condôminos do edifício, conforme legislação vigente.
Terreno de 1.407m² em Jacareí, São Paulo. Descrição: Terreno com área de 1.407m², localizado de frente para a Avenida Ibirarema, no loteamento denominado Veraneio Irajá, em Jacareí, São Paulo. O imóvel está cadastrado no INCRA.
Imóvel em Jacareí, São Paulo. Descrição: Lote 14 da Quadra 20, do loteamento Veraneio Irajá, com área de 1.407,00 metros quadrados, localizado de frente para a Avenida Ibirarema. Lote 15 da Quadra 20, do mesmo loteamento, com área de 1.459,80 metros quadrados, também localizado de frente para a Avenida Ibirarema. Ambos os imóveis estão cadastrados no INCRA e possuem avaliação de R$ 200.000,00 cada.
Casa com 95,30m² em Taubaté, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Avenida Rodolfo Moreira de Almeida Junior, número 548, em Taubaté, SP. O terreno possui 250m² e a construção conta com uma área de 95,30m². O imóvel é residencial e está ocupado.
Terreno com 142.404,64m² em Taubaté, São Paulo. Descrição: Terreno designado como Área A, localizado no bairro do Barreiro ou Piracangaguá, em Taubaté, com área total de 142.404,64m². O imóvel possui diversas confrontações e medidas detalhadas, iniciando-se na Avenida 01 e contornando várias áreas adjacentes. O terreno está cadastrado na Prefeitura Municipal e é objeto de penhora conforme determinação judicial. O lance mínimo estabelecido para a hasta pública é de 70% da avaliação do imóvel.
Casa em Nova Gerty, São Caetano do Sul, SP. Descrição: Imóvel localizado na Rua Iguassu, 376, no bairro Nova Gerty, em São Caetano do Sul, SP. A área do terreno é de 52,50m² e a área construída é de 93,00m². O imóvel encontra-se ocupado, e a verificação da distribuição interna não foi possível. O vendedor se exime de qualquer responsabilidade quanto à verificação de documentos e diligências relacionadas ao imóvel. Eventuais débitos de Condomínio e IPTU serão quitados pelo vendedor até a data da transferência da posse. A formalização da venda ocorrerá por meio de escritura de compra e venda, com condições de pagamento à vista ou parceladas. O lance mínimo é de R$ 430.700,00.
Casa no Jardim Rosa Maria, São Paulo, SP. Descrição: Imóvel localizado na Rua Octávio Modolin, nº 151, Jardim Rosa Maria, no 13º subdistrito, Butantã, São Paulo/SP. A casa possui uma área construída de 83,00m² e uma área de terreno de 125,50m². O imóvel encontra-se ocupado, e a verificação da sua distribuição interna não foi possível. O vendedor se exime de qualquer responsabilidade quanto à verificação de documentos e diligências relacionadas ao imóvel. Eventuais débitos de Condomínio e IPTU serão quitados pelo vendedor até a data da transferência da posse. A formalização da venda ocorrerá por meio de escritura de compra e venda, com condições de pagamento à vista ou parceladas. Lance mínimo de R$ 593.000,00.
Apartamento no centro de São Carlos, SP. Descrição: Imóvel localizado na Rua Rui Barbosa, 2540, apartamento nº 175, no 7º pavimento do condomínio Residencial Vitruviano. Possui área útil privativa de 73,78m² e área total de 89,76m². A unidade conta com uma vaga de garagem coberta nº 31. O imóvel está desocupado e não há visitação. Eventuais débitos de condomínio e IPTU serão quitados pelo vendedor até a data da transferência da posse. A formalização da venda ocorrerá por meio de escritura de compra e venda, com condições de pagamento que incluem opções à vista ou parceladas. O lance mínimo é de R$ 292.300,00.
Apartamento no Bosque da Saúde, São Paulo. Descrição: Apartamento nº 71, localizado no 7º andar do Edifício Condomínio Jussara, situado na Rua Jussara, nº 80, Bosque da Saúde, São Paulo/SP. A área total do imóvel é de 243,752m², sendo 117,430m² de área privativa principal e 126,322m² de área comum. O imóvel encontra-se ocupado, e a responsabilidade pela verificação da distribuição interna é do arrematante. Eventuais débitos de Condomínio e IPTU serão quitados pelo vendedor até a data da transferência da posse. A formalização da venda ocorrerá por meio de escritura de compra e venda, com condições de pagamento variadas. O lance mínimo é de R$ 693.600,00.
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório especializado em leilão de imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Da estruturação do método à arrematação que rendeu mais de R$ 4 milhões.
ONBOARDING — INVESTIDOR
O caminho racional para quem nunca arrematou: como identificar oportunidades reais, evitar os erros que custam caro e entrar no leilão de imóveis de São Paulo com critério técnico desde o primeiro lance.
Leia o artigo relacionadoPRÉ-LEILÃO — ESTUDO PRÉVIO
Leilões oferecem imóveis até 50% abaixo do valor de mercado — mas a margem desaparece sem uma análise técnica prévia do processo judicial. Por que o estudo de viabilidade jurídica é a etapa mais decisiva da arrematação.
Ver mais em PublicaçõesRISCO CRÍTICO — ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Quando o imóvel tem alienação fiduciária ativa, o que vai a leilão judicial é o direito do devedor — não a propriedade. Caso real: arrematação de R$ 385.000 que exigiu mais R$ 1.196.000 para consolidar a propriedade plena.
Ver mais em PublicaçõesCÁLCULO DO INVESTIMENTO
O custo real da arrematação em leilão de imóveis vai muito além do lance: comissão do leiloeiro, ITBI, custas judiciais, registro, eventuais dívidas condominiais e custos de imissão na posse. Os números que transformam ou inviabilizam o investimento.
Leia o artigo relacionadoMITO PERIGOSO — PREÇO VIL
Cursos populares prometem arrematações por 30% do valor de avaliação — mas o ordenamento brasileiro proíbe lances vis. O limite legal de 50% e por que respeitá-lo é o que separa uma arrematação consolidada de uma anulação inevitável.
Ver mais em PublicaçõesPÓS-LEILÃO — IMISSÃO NA POSSE
Uma das situações mais temidas do investidor: o ocupante que resiste à desocupação. O instrumento processual da imissão na posse, prazos realistas e por que tentar negociar diretamente sem mandado judicial é sempre o pior caminho.
Leia o artigo relacionadoRISCO AVANÇADO — CONCURSO DE CREDORES
A armadilha jurídica que pode transformar uma arrematação aparentemente barata em prejuízo de centenas de milhares de reais. Quando o arrematante responde por dívidas adicionais — e o que verificar nos autos para identificar o risco antes do lance.
Ver mais em PublicaçõesRESULTADO — CASO REAL
Arrematação de R$ 800 mil revendida por mais de R$ 4 milhões — lucro superior a 400%. O caso completo, do estudo prévio à revenda, contado ao leiloeiro Jonas Rymer. Demonstração concreta do potencial do leilão de imóveis quando o método é respeitado.
Leia o artigo relacionadoDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — em São Paulo é de 3%, em Jundiaí é de 2,5%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 7 mil imóveis do estado de São Paulo aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul da capital entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
O estado de São Paulo concentra leilões em mais de 100 municípios, do interior (Campinas, Ribeirão Preto, Sorocaba, São José dos Campos) ao litoral (Santos, Guarujá, Praia Grande). O catálogo reúne o inventário do estado inteiro para que você compare oportunidades entre regiões — use o filtro de cidade ou bairro para restringir a busca só à capital ou a uma região específica, se preferir.
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