Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado de São Paulo. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 1 de novembro de 2026, o catálogo reúne 7.535 imóveis em leilão no estado de São Paulo: 50% judiciais e 50% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (36%).
Terreno de 126m² em Álvares Machado, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado em Álvares Machado, SP, na Rua Visconde Taunay, LT 18 QD S1, no Jardim Panorama. O terreno possui uma área total de 126m².
Casa em Americana, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Arnaldo Zapella, Jardim das Orquídeas, Americana/SP. Possui 95,1 m² de área total e privativa, 150 m² de área do terreno, 2 quartos, 2 banheiros, sala, cozinha e 2 vagas de garagem.
Terreno com 14.399,10m² em Atibaia, São Paulo. Descrição: Terreno urbano com 14.399,10m² localizado em Atibaia/SP, no Bairro Guaxinduva, próximo à Rodovia Dom Pedro I. O imóvel possui formato irregular e topografia acidentada, inserido em uma região de ocupação mista, com empreendimentos residenciais nas proximidades, como os Condomínios Villaggio Terra Nova e Porto Atibaia. O terreno está desocupado e não possui construções registradas. É uma excelente oportunidade para investidores que buscam terrenos de grandes dimensões em uma área com potencial de desenvolvimento imobiliário. O pagamento é à vista, com possibilidade de parcelamento para associados, sujeito à análise do Comitente.
Imóvel localizado em São Sebastião, São Paulo. Descrição: Imóvel do tipo Casa, situado no Condomínio Reserva Mata Azul, com área privativa de 110,450m² e área comum de 11,159m², totalizando 121,609m². A casa possui dois pavimentos e é caracterizada como residência unifamiliar, com padrão construtivo normal/médio. O acesso é bom e a infraestrutura urbana inclui rede de água potável, rede de esgoto, eletricidade, telefonia, pavimentação e iluminação pública. O imóvel conta com 3 quartos, 2 banheiros e 1 vaga de garagem, apresentando estado de conservação regular e idade aparente de 15 anos. Localizado na Avenida Dr. Francisco Loup, Nº 2100, Maresias, São Sebastião – SP.
Box de garagem em Perdizes, São Paulo. Descrição: Box de Garagem nº 17-C, localizado no 2º subsolo do Edifício Solar das Perdizes, situado na Rua Apiacás, nº 570, Perdizes, São Paulo/SP. A alienação ficará restrita aos condôminos do referido edifício, conforme legislação vigente.
Casa com 97m² em Bertioga, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no centro de Bertioga, SP, com área construída de 97,73 m² e terreno de 96,52 m². O imóvel está ocupado e a visitação não está disponível. O IPTU anual é de R$ 2.295,72 e o valor avaliado é de R$ 417.000,00, com valor alvo de R$ 300.000,00. O pagamento pode ser feito à vista ou através de financiamento em até 420 meses. O vendedor se responsabiliza pela quitação dos débitos de IPTU até a data do leilão.
Casa em Carapicuíba, São Paulo. Descrição: Casa à venda em leilão localizada no Residencial Euroville, Carapicuíba, SP. O imóvel possui 247,65m² de área construída e um terreno total de 1.000,43m², medindo 16,60m de frente, 43,31m do lado direito, 51,88m do lado esquerdo e 27,15m nos fundos. A propriedade está situada na Alameda Alemanha, nº 90, e é objeto da matrícula nº 33.077 do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Carapicuíba/SP.
Apartamento na Liberdade, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no 13° andar do Edifício Maria Tudor, com área útil de 33,50m² e área comum de 7,70m², totalizando 41,20m². O apartamento é a unidade autônoma nº 1.305, situado na Rua Barão de Iguape, nº 897, no 2° Sub-distrito Liberdade, São Paulo - SP. Avaliação do imóvel é de R$ 305.151,01, válida para outubro de 2026.
Casa em Valentim Gentil, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua José Caetano Costa, nº 114, no Jardim Ouro Branco, em Valentim Gentil/SP. Possui 60 m² de área privativa e 200,41 m² de área do terreno.
Apartamento em Sumaré, São Paulo. Descrição: Apartamento localizado na Avenida Ivo Trevisan, nº 1011, apto. 814, Bloco 08, no condomínio Residencial Parque das Andorinhas, Jardim João Paulo II. O imóvel possui 79,18 m² de área total e 48,74 m² de área privativa, com 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Taubaté, São Paulo. Descrição: Apartamento localizado em Taubaté/SP, no endereço Caminho Prof Celina Monteiro de Castro N. 295 Apto. 21, Bl C - Cond Res Rivera. O imóvel possui 96,49 m² de área total e 65,12 m² de área privativa, com 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Casa em Sumaré, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua José Bispo dos Santos, nº 25, no Parque Santo Antônio, Sumaré/SP. Possui 63,5 m² de área total e 63,5 m² de área privativa, com um terreno de 127,5 m². O imóvel conta com 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Serrana, São Paulo. Descrição: Apartamento localizado na Rua Paraná, nº 608, Apto. 21, Bloco A, Torre 3, no Condomínio Vitta Serrana, no centro de Serrana/SP. O imóvel possui 95,45 m² de área total e 43,06 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Serrana, São Paulo. Descrição: Apartamento localizado na Rua Paraná, nº 608, Apto. 33, Bloco A, Torre 03, no Condomínio Vitta Serrana, no centro de Serrana/SP. O imóvel possui 95,45 m² de área total e 43,06 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Sorocaba, São Paulo. Descrição: Apartamento localizado na Rua Nilva Zilah Silvattti Viana, nº 360, Apto. 115, Torre 04 - Residencial Bella Veneza, em Sorocaba/SP. O imóvel possui 51,64 m² de área total e 41,02 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Serrana, São Paulo. Descrição: Apartamento localizado na Avenida Leolino Gonçalves de Oliveira, nº 661, Apto. 22, Bl B Torre 03, no condomínio Vitta Serrana, em Serrana/SP. O imóvel possui 43,06 m² de área privativa, 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em São Paulo, SP. Descrição: Apartamento localizado na Avenida Vila Ema, nº 2258, apto. 1703, Torre A, no condomínio Residencial Portal Vila Prudente, em Vila Prudente. O imóvel possui 48,53 m² de área total e 34,91 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Casa em São Paulo, SP. Descrição: Imóvel localizado na Rua Manuel Morais Pontes, nº 192, Vila Albertina, São Paulo/SP. Possui 281,89 m² de área total, 281,89 m² de área privativa e 330 m² de área do terreno. Conta com 2 vagas de garagem.
Apartamento em São Paulo, SP. Descrição: Apartamento localizado na Rua Eneas Camargo, nº 326, Apto. 48, Bloco 02, Solaris - Poente, Perus, São Paulo. O imóvel possui 67,28 m² de área total e 41,56 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala e cozinha.
Apartamento em São Carlos, SP. Descrição: Apartamento localizado na Avenida Gregorio Aversa, nº 927, apto. 157, Bloco 01 - Residencial Parque das Oliveiras, em São Carlos, SP. O imóvel possui 106,71 m² de área total e 47,76 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em São Carlos, SP. Descrição: Apartamento localizado na Avenida Gregorio Aversa, nº 427, apto. 147, no Residencial Parque dos Jacarandás, em São Carlos, SP. O imóvel possui 105,08 m² de área total e 59,85 m² de área privativa, com 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Santa Bárbara D'Oeste, São Paulo. Descrição: Apartamento localizado na Rua Vicente Paschoal, nº 310, apto. 1203, Torre 05 - Portal JD das Gardenias, em Santa Bárbara D'Oeste/SP. O imóvel possui 52,7 m² de área privativa.
Apartamento em Santa Bárbara D'Oeste, São Paulo. Descrição: Apartamento localizado na Avenida Mogi Guaçu, nº 1051, apto. 303, Bloco 07, no condomínio Residencial Parque Amarilis. O imóvel possui 39,3 m² de área privativa, 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Ribeirão Preto, São Paulo. Descrição: Apartamento localizado na Rua Maria Auxiliadora Abranches Faria, nº 565, Apto. 14, Bl F Torre 03 - Toplife Orlando, Vila Abranches, Ribeirão Preto/SP. O imóvel possui 94,24 m² de área total e 42,14 m² de área privativa, com 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Casa em Marília, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Celmira Malta Rolim, nº 290, em Marília/SP. A casa possui 45,59 m² de área total e 45,59 m² de área privativa, com um terreno de 160 m². Conta com 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala, cozinha e 2 vagas de garagem.
Casa em Bebedouro, São Paulo, com área de 250m². Descrição: O imóvel é uma casa residencial localizada na Rua São João, nº 1682, no bairro Vila Maria, em Bebedouro - SP. A propriedade possui uma área total de 250,00m² e uma área construída de 183,52m². A casa está edificada em um terreno correspondente ao lote nº 11, da quadra G do loteamento Vila Maria. O imóvel se encontra ocupado e está cadastrado na Prefeitura Municipal de Bebedouro.
Terreno de 225m² em Cotia, São Paulo. Descrição: Terreno localizado em Cotia, SP, na Rua José Benedito Lisboa, com área total de 225m². O imóvel está situado no Residencial Neway, na região das Pereiras.
Casa em Araçatuba, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Marco Antonio Scatena Ritchie, nº 299, no Residencial Paquere, em Araçatuba/SP. Possui 49,18 m² de área total e privativa, com 140 m² de área do terreno. O imóvel conta com 2 quartos, 2 banheiros, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Americana, São Paulo. Descrição: Apartamento localizado na Avenida São Jerônimo, nº 2750, apto. 404, Bloco 16, no Condomínio Residencial Parque Aspen, em Americana, SP. O imóvel possui 50,42 m² de área total e 38,92 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Terreno de 125m² em Álvares Machado, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado em Álvares Machado, SP, no Parque Residencial União. O terreno possui uma área total de 125m².
Box de garagem em Perdizes, São Paulo. Descrição: Box de Garagem nº 17-C, localizado no 2º subsolo do Edifício Solar das Perdizes, situado na Rua Apiacás, nº 570, Perdizes, São Paulo/SP. A alienação ficará restrita aos condôminos do referido edifício, conforme legislação vigente.
Casa em Vila Jardini, Sorocaba, SP. Descrição: Imóvel com área total de 175,00m² e área construída estimada em 141,00m², localizado na Rua Garcia Redondo, nº 396, Vila Jardini, Sorocaba, SP. O imóvel está ocupado e a desocupação será de responsabilidade do arrematante. Há uma ação de reintegração de posse em andamento e o comprador deverá arcar com a regularização de eventuais divergências na área construída. O lance inicial é de R$ 319.000,00, sujeito à aprovação do vendedor.
Casa em condomínio de 761 m² em Sorocaba, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Jardim Residencial Vivendas do Lago II, com área total de terreno de 3.119,62 m² e área construída de 761,40 m². A casa está situada na Rua Mirta Leda Vieira da Cunha, nº 95. O imóvel está ocupado, e a desocupação será de responsabilidade do arrematante. Há observações sobre regularização e encargos que poderão surgir em relação à área construída. O lance inicial para arrematação é de R$ 1.899.000,00, sujeito à aprovação do vendedor.
Box de garagem em Perdizes, São Paulo. Descrição: Box de Garagem nº 17-C, localizado no 2º subsolo do Edifício Solar das Perdizes, situado na Rua Apiacás, nº 570, Perdizes, São Paulo/SP. A alienação ficará restrita aos condôminos do referido edifício.
Casa residencial localizada em Ribeirão Preto, São Paulo. Descrição: Imóvel situado no conjunto habitacional Jardim Dom Bernardo José Mielli, na Rua Attílio Pedro Cherubim, 289, em Ribeirão Preto, SP.
Apartamento em Ribeirão Preto, São Paulo. Descrição: Leilão de apartamento com 42,35m² de área privativa localizado no Bairro Recanto das Palmeiras, Ribeirão Preto/SP. O imóvel possui 1 vaga de garagem e está situado na Rua Circular, nº 100, Apartamento nº 14, Bloco B. O leilão oferece um desconto de 40% sobre o valor de avaliação de R$ 192.060,33, com lance mínimo de R$ 115.236,20. Há débitos tributários e condominiais que serão sub-rogados no valor da arrematação. O pagamento deve ser feito à vista, e propostas de arrematação parcelada podem ser consideradas. O bem será vendido no estado de conservação em que se encontra, sem garantia.
Imóvel rural de 109ha localizado em Iporanga, São Paulo. Descrição: Imóvel rural com uma área total de 109 hectares e 50 ares, situado na Gleba nº 12, no município de Iporanga, estado de São Paulo. O imóvel possui divisas que confrontam com outras glebas e perímetros da região, sendo acessível por via fluvial pelo rio Ribeira de Iguape. O imóvel está cadastrado no INCRA e possui um valor de avaliação de R$ 420.000,00 em outubro de 2025, atualizado para R$ 438.781,55 em outubro de 2026. O depositário fiel é o próprio executado ou um cuidador residente no local.
Imóvel rural de 5 alqueires em Santa Cruz do Rio Pardo, São Paulo. Descrição: Trata-se de um imóvel rural, atualmente denominado Sítio Santa Terezinha II, com uma área total de 5,7076 alqueires, localizado no Bairro Água Azul, no Município de Santa Cruz do Rio Pardo, São Paulo. O imóvel possui características específicas de registro, incluindo servidão de passagem e cláusulas de incomunicabilidade vitalícia, impenhorabilidade e inalienabilidade. Além disso, o imóvel está sujeito a indisponibilidade devido a processos de falência relacionados a seus proprietários. A área de 4,5 alqueires está sob contrato de arrendamento verbal.
Imóvel de 111.547m² localizado em São Bernardo do Campo, SP. Descrição: Direitos sobre uma área de 11 hectares no Jardim Nascimento, São Bernardo do Campo, SP. O imóvel possui uma área total de 111.547m², sendo 31.345,03m² de área aproveitável e 9.764,97m² de área de preservação permanente. A topografia é montanhosa e o imóvel está próximo à Represa Billing, com curso d'água e nascente. O acesso é por estrada de terra, mas a área é considerada inacessível devido à vegetação nativa. Existem débitos sobre o imóvel no valor de R$ 1.428.610,50.
Apartamento em Ribeirão Preto, São Paulo. Descrição: Apartamento localizado no 1º andar do condomínio Edifício Porto Belo, situado no centro da cidade de Ribeirão Preto, SP. O imóvel está na Rua Américo Brasiliense, 924.
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório especializado em leilão de imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Da estruturação do método à arrematação que rendeu mais de R$ 4 milhões.
ONBOARDING — INVESTIDOR
O caminho racional para quem nunca arrematou: como identificar oportunidades reais, evitar os erros que custam caro e entrar no leilão de imóveis de São Paulo com critério técnico desde o primeiro lance.
Leia o artigo relacionadoPRÉ-LEILÃO — ESTUDO PRÉVIO
Leilões oferecem imóveis até 50% abaixo do valor de mercado — mas a margem desaparece sem uma análise técnica prévia do processo judicial. Por que o estudo de viabilidade jurídica é a etapa mais decisiva da arrematação.
Ver mais em PublicaçõesRISCO CRÍTICO — ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Quando o imóvel tem alienação fiduciária ativa, o que vai a leilão judicial é o direito do devedor — não a propriedade. Caso real: arrematação de R$ 385.000 que exigiu mais R$ 1.196.000 para consolidar a propriedade plena.
Ver mais em PublicaçõesCÁLCULO DO INVESTIMENTO
O custo real da arrematação em leilão de imóveis vai muito além do lance: comissão do leiloeiro, ITBI, custas judiciais, registro, eventuais dívidas condominiais e custos de imissão na posse. Os números que transformam ou inviabilizam o investimento.
Leia o artigo relacionadoMITO PERIGOSO — PREÇO VIL
Cursos populares prometem arrematações por 30% do valor de avaliação — mas o ordenamento brasileiro proíbe lances vis. O limite legal de 50% e por que respeitá-lo é o que separa uma arrematação consolidada de uma anulação inevitável.
Ver mais em PublicaçõesPÓS-LEILÃO — IMISSÃO NA POSSE
Uma das situações mais temidas do investidor: o ocupante que resiste à desocupação. O instrumento processual da imissão na posse, prazos realistas e por que tentar negociar diretamente sem mandado judicial é sempre o pior caminho.
Leia o artigo relacionadoRISCO AVANÇADO — CONCURSO DE CREDORES
A armadilha jurídica que pode transformar uma arrematação aparentemente barata em prejuízo de centenas de milhares de reais. Quando o arrematante responde por dívidas adicionais — e o que verificar nos autos para identificar o risco antes do lance.
Ver mais em PublicaçõesRESULTADO — CASO REAL
Arrematação de R$ 800 mil revendida por mais de R$ 4 milhões — lucro superior a 400%. O caso completo, do estudo prévio à revenda, contado ao leiloeiro Jonas Rymer. Demonstração concreta do potencial do leilão de imóveis quando o método é respeitado.
Leia o artigo relacionadoDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — em São Paulo é de 3%, em Jundiaí é de 2,5%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 7 mil imóveis do estado de São Paulo aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul da capital entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
O estado de São Paulo concentra leilões em mais de 100 municípios, do interior (Campinas, Ribeirão Preto, Sorocaba, São José dos Campos) ao litoral (Santos, Guarujá, Praia Grande). O catálogo reúne o inventário do estado inteiro para que você compare oportunidades entre regiões — use o filtro de cidade ou bairro para restringir a busca só à capital ou a uma região específica, se preferir.
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