Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado de São Paulo. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 1 de novembro de 2026, o catálogo reúne 7.535 imóveis em leilão no estado de São Paulo: 50% judiciais e 50% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (36%).
Terreno localizado em Paranapanema, São Paulo. Descrição: Terreno situado em Terras de Santa Cristina V, na cidade de Paranapanema, estado de São Paulo. O imóvel está localizado na Rua 135, S/N - Lote 25 Quadra RW.
Imóvel com casa edificada em Suzano, São Paulo. Descrição: O imóvel está localizado no Bairro Clube dos Oficiais, em Suzano/SP, e possui uma área total de 1.416,78 metros quadrados. A casa edificada tem uma área construída de 191,33 metros quadrados, embora haja menção de que a construção está em ruínas. O acesso ao imóvel é feito pela Rodovia Índio Tibiriçá, distante aproximadamente 6 km. O imóvel está situado em uma Zona Especial de Localidades Urbanas (ZELU), regulamentada pela Lei Complementar nº 340/2019. A avaliação do imóvel é de R$ 388.000,00, com um incremento mínimo de lance de R$ 2.000,00 e comissão do leiloeiro de 5,00%.
Apartamento de 47m² em Assunção, São Bernardo do Campo, SP. Descrição: Unidade autônoma do apartamento nº 14, localizado no 1º andar do Edifício Milano, com área útil de 47,312 m² e área comum de 3,704 m², totalizando 51,016 m². O apartamento possui 1 suíte, sala para 2 ambientes, cozinha, lavanderia e uma vaga de garagem. O imóvel é de padrão baixo-popular, com aproximadamente 40 anos de construção, em estado regular de conservação, apresentando alguns danos e necessitando de reforma. O prédio, de características mistas, possui 3 pavimentos, sem elevador, e o térreo é dedicado a salões comerciais. A infraestrutura urbana é completa, com acesso a comércio variado e transporte coletivo nas proximidades. O imóvel está ocupado e a avaliação é de R$ 185.300,00.
Imóvel residencial em Bauru, São Paulo, com área total de 236,314m². Descrição: O imóvel é uma residência localizada no Condomínio Leville Residence, na Rua Regina Célia Palmeira, nº 2-100, Casa nº 41, em Bauru/SP. A área construída privativa é de 103,44m², com uma fração ideal de terreno de 266,139m². O imóvel apresenta padrão de acabamento médio-alto, com pisos cerâmicos, paredes com massa corrida, forro em gesso e garagem coberta para dois veículos. O condomínio oferece portaria 24 horas e salão de festas, e está situado em uma região urbana consolidada, com infraestrutura completa nas proximidades. O imóvel está em ótimo estado de conservação e não possui débitos registrados na Prefeitura Municipal de Bauru/SP.
Casa em Chácara Monte Alegre, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Mapuá, 35 - Casa 19, Chácara Monte Alegre, São Paulo/SP.
Apartamento em Bela Vista, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua São Carlos do Pinhal, 270 - Apto 51, Bela Vista, São Paulo/SP.
Apartamento na Vila Suzana, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Avenida José Galante, 224, Vila Suzana, São Paulo/SP.
Sala comercial em Brás, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Avenida Alcântara Machado, 94, Brás, São Paulo/SP. Trata-se de uma sala comercial disponível para leilão.
Imóvel comercial em Indianópolis, São Paulo. Descrição: Sala comercial localizada no Condomínio Edifício ARQ Escritórios, situado na Avenida Rouxinol, 60, em Indianópolis, São Paulo/SP.
Imóvel com 453,12 m² de área construída em Itaquera, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Avenida Francisco Tranchesi, nº 32, no bairro Jardim Nossa Senhora do Carmo, Distrito de Itaquera, São Paulo/SP. O terreno possui uma área de 341,19 m² e uma área construída de 453,12 m². O imóvel será vendido no estado em que se encontra, e as despesas de aquisição e transferência serão de responsabilidade do arrematante.
Apartamento de 69m² com 2 vagas em Ipiranga, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Edifício Palm Springs, com área útil de 69m² e 2 vagas de garagem. O apartamento está situado no 13º andar, na Rua Ribeiro do Amaral, nº 565, apto. 131, no bairro Ipiranga, em São Paulo/SP. O imóvel está ocupado, e a desocupação será de responsabilidade do adquirente. O leilão ocorrerá em duas praças, com a primeira praça marcada para o dia 11 de novembro de 2026, a partir das 09h40, com valor mínimo de venda de R$ 858.637,87. A segunda praça será realizada caso não haja arrematantes na primeira, com abertura no mesmo dia às 09h41 e fechamento em 13 de novembro de 2026, com valor mínimo de R$ 708.694,42. Os débitos de IPTU e condomínio serão quitados pelo vendedor até a data do leilão.
Casa com 137,50m² em Araraquara, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado em Araraquara, SP, com área total de 137,50m². O terreno também possui 137,50m² e está situado no Loteamento Jardim Nova Araraquara, na Avenida Domingos Sorbo. O imóvel conta com uma construção de um prédio residencial com área de 49,70m². O arrematante será responsável por eventuais divergências de área, construções e regularizações necessárias. O imóvel pode ser parcelado com 25% de entrada e o restante em até 30 meses.
Apartamento em Mogi Guaçu, São Paulo. Descrição: Apartamento localizado no Residencial Horizonte, com 86,99 m² de área total e 42,91 m² de área privativa. O imóvel possui 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. Está situado na Rua Marli Aparecida Leme, nº 430, Apto. 302, Bloco 5, Parque São Camilo, Mogi Guaçu/SP. Avaliação do imóvel é de R$203.161,40.
Terreno residencial em Santa Cândida, Vinhedo, São Paulo. Descrição: Terreno localizado na Alameda do Resedá-gigante, S/N - Lote 23 / QD. M, Santa Cândida, Vinhedo/SP. O imóvel é classificado como residencial.
Apartamento de 55,13 m² localizado no Centro, Campinas, SP. Descrição: Este apartamento nº 615 está situado no 6º pavimento do Condomínio Cambuí Apart Hotel, na Rua Quatorze de Dezembro, nº 303, no bairro Centro de Campinas. O imóvel possui uma área total de 55,13067 m², sendo 23,8840 m² de área privativa e 31,24667 m² de área comum. A unidade conta com 01 quarto e 01 banheiro adaptado para portadores de necessidades especiais. É uma unidade autônoma destinada a uso residencial/hoteleiro, vendida no estado de conservação em que se encontra, sem garantia.
Imóvel de 300m² localizado em Vila Alpina, São Paulo. Descrição: Casa com 250m² de área construída e 300m² de área comum. O imóvel está ocupado e possui matrícula no 6º Registro de Imóveis de São Paulo. O IPTU anual é de R$ 778,32. A venda é realizada à vista, com 100% do pagamento na emissão do Contrato de Compra e Venda. O comprador é responsável pela análise jurídica, física e documental do imóvel, bem como por eventuais reformas e regularizações necessárias. A posse será concedida somente após o registro da escritura ou contrato de financiamento imobiliário.
Apartamento em Jardim Santa Tereza, Carapicuíba, SP. Descrição: Imóvel padrão com 47,75 m² de área construída e 47,75 m² de área privativa, localizado no Edifício Aruba, integrante do Residencial Ilhas do Caribe. O apartamento está ocupado e possui uma vaga de garagem. O condomínio tem uma taxa mensal de R$ 647,72 e o IPTU anual é de R$ 390,95. O vendedor se responsabiliza por quitar os débitos de IPTU e condomínio até a data do leilão. O arrematante deverá arcar com todas as providências necessárias à desocupação do imóvel.
Terreno de 300m² em Americana, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no bairro Pacaembu, em Americana, SP. Trata-se de um lote urbano com área de 300 m², que se encontra ocupado. O imóvel não aceita visitação e o arrematante será responsável por todas as providências necessárias à desocupação. O IPTU anual é de R$ 1.595,82, e os débitos de IPTU serão quitados pelo vendedor até a data do leilão.
Casa em condomínio em Vargem Grande Paulista, São Paulo. Descrição: Imóvel ocupado com 216,05 m² de área construída e 216,05 m² de área privativa. A casa possui 3 dormitórios, 4 banheiros, 1 sala e 1 varanda. O condomínio tem uma taxa mensal de R$ 700,00 e o IPTU anual é de R$ 2.766,50. O imóvel está localizado no Residencial San Diego, em um bairro tranquilo da cidade. É importante ressaltar que o imóvel está ocupado e que o arrematante será responsável por todas as providências necessárias para a desocupação.
Imóvel em Buritama, São Paulo. Descrição: Fazenda localizada no centro de Buritama, São Paulo. A propriedade está situada na Rua Wenceslau Braz, 661.
Casa em Orlândia, São Paulo. Descrição: Imóvel constituído de uma casa de morada, com área total construída de 52,36m², localizada no bairro Jardim Jequitibá, em Orlândia, SP. A propriedade possui uma área total de 210,70m².
Conjunto comercial em São Caetano do Sul, São Paulo. Descrição: O imóvel é um conjunto para escritório, localizado no 3º andar do Edifício Arthemio Lorenzini, com área útil de 31,13m² e área comum de 18,56m², totalizando 49,69m². O edifício foi construído há 45 anos e apresenta necessidade de reparos simples. Classificado como "Escritórios Padrão Médio" segundo o estudo do IBAPE/SP. O imóvel está registrado em nome de terceiros, e o arrematante deverá arcar com as despesas de regularização do registro imobiliário.
Apartamento de 46m² na Parada XV de Novembro, São Paulo. Descrição: Localizado na Estrada Itaquera–Guaianazes, 527, no Condomínio Chácara das Flores, este apartamento possui 46 m², com 2 dormitórios, 1 banheiro e 1 vaga de garagem. O condomínio oferece portaria 24 horas, garantindo segurança e tranquilidade aos moradores, além de áreas comuns bem cuidadas. A localização é estratégica, com fácil acesso à Avenida Jacu-Pêssego, Radial Leste e Estação Dom Bosco da CPTM, além de estar próximo a comércios, escolas e serviços essenciais. Ideal para quem busca um lar funcional e seguro ou um excelente investimento em São Paulo.
Casa em Sorocaba, São Paulo. Descrição: Imóvel de 129 m² localizado em um condomínio no Loteamento Dinorá Rosa, na cidade de Sorocaba, Estado de São Paulo.
Apartamento em Araraquara, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Jardim Universal, Araraquara/SP, com endereço na Rua Mahiba Barcha, 90 - Bloco 5, 1º Andar AP 103.
Casa com 409,3 m² em Bragança Paulista, São Paulo. Descrição: Residência assobradada situada à Rua Santa Madalena, nº 35, em Bragança Paulista/SP, com área total construída de 409,30 m² e terreno de aproximadamente 256,50 m². O imóvel possui 5 dormitórios, sendo 2 suítes, além de sala de estar, sala de jantar, copa/cozinha, lavabo, banheiro social, lavanderia, área de serviço, edícula, salão, adega e garagem. A distribuição interna é ampla, ideal para famílias. A localização oferece boa conexão rodoviária e infraestrutura urbana completa, com comércio, serviços, educação, saúde e lazer.
Apartamento em Nova Colina, Guarulhos, SP. Descrição: Imóvel ocupado com 150 m² de área total e 117 m² de área construída. O apartamento possui 4 dormitórios, sendo 2 suítes, e 3 vagas de garagem. O valor do condomínio mensal é de R$ 2.350,21. O imóvel está localizado na Rua das Adálias, 261, Apartamento 103, Nova Colina, Guarulhos, SP.
Terreno com 360m² em Bauru, São Paulo. Descrição: Terreno com área total de 360,00m², localizado no Residencial Spazio Verde Comendador, na Avenida Comendador José da Silva Marta, Bauru/SP. O lote possui 12 metros de frente e fundo, e 30 metros de cada lado, apresentando formato regular e leve aclive. O imóvel está situado em uma região urbana consolidada, com infraestrutura completa, incluindo acesso a água, esgoto, energia elétrica e transporte público. O terreno não possui benfeitorias e está registrado sob a matrícula nº 107.768 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Bauru/SP. Avaliado em R$ 365.089,25, o imóvel será leiloado em duas etapas, com lances mínimos estabelecidos.
Imóvel Rural localizado em Quadra, São Paulo. Descrição: Fração ideal de 12,5% da Fazenda São José, situada na Estrada Municipal Joaquim Rodrigues, no Bairro Guarapó, Município de Quadra, SP. A área total do imóvel é de 25,1143 hectares, com perímetro de 2.357,22 metros. O imóvel possui cadastro no INCRA e está registrado na matrícula nº 105.917 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Tatuí/SP. Há ônus sobre o bem, incluindo penhoras registradas na matrícula. O arrematante deve verificar a existência de débitos fiscais junto aos órgãos competentes.
Apartamento de 62m² em Santa Efigênia, São Paulo. Descrição: Apartamento nº 33, localizado no 3º andar do Edifício Santa Ignês, com área privativa de 62,50 m². O imóvel é composto por 2 dormitórios (sendo 1 suíte com closet), sala de estar, cozinha, área de serviço, banheiro social e varanda. O acabamento é em padrão normal, com piso laminado nas áreas sociais e dormitórios, e piso cerâmico na cozinha, área de serviço e banheiros. O estado de conservação é bom. O imóvel encontra-se ocupado, e a desocupação é de responsabilidade do adquirente. Localizado em Santa Efigênia, a região oferece excelente infraestrutura urbana, com fácil acesso ao Metrô e diversas opções de comércio, serviços, hospitais e universidades. É uma excelente oportunidade para moradia ou investimento com potencial de renda via locação.
Imóvel rural em Angatuba, São Paulo. Descrição: Gleba rural denominada “Sítio Jardim Fazenda”, localizada no Bairro do Cerrito, município de Angatuba, Estado de São Paulo. A propriedade possui uma área de 50.845,891m² e oferece oportunidade de parcelamento.
Casa com 125m² em Itatiba, São Paulo. Descrição: Nua-propriedade de uma casa geminada localizada na Rua Ângelo Simioni, número 55, no bairro Santo Antônio, em Itatiba/SP. O imóvel possui 125m² de terreno e conta com 2 dormitórios (sendo 1 suíte), banheiro social, sala de TV e cozinha. Na área externa, há uma edícula com lavanderia, dormitório, banheiro, churrasqueira e garagem para 2 automóveis. A casa está situada em um loteamento residencial e possui características que a definem como uma casa geminada.
Casa com 102,85m² em Jacareí, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Tietê, nº 19, no Loteamento Jardim Rio Paraíba, com área construída de 102,85m² e terreno de 145m². O imóvel possui usufruto vitalício e pode ser parcelado com 30% de entrada e o restante em até 30 meses. O lance mínimo condicional é de R$ 165.387,40 e o lance mínimo é de R$ 198.464,88.
Terreno de 1.400,98m² em Franco da Rocha, São Paulo. Descrição: Imóvel registrado sob matrícula nº 64.114, situado à Rua 05, designado como área reservada para equipamentos comunitários, no loteamento denominado "Polo Industrial de Franco da Rocha". O terreno possui uma área de 1.400,98m² e está localizado em uma região com vocação predominantemente industrial, caracterizada pela presença de galpões, centros de distribuição e empreendimentos voltados à atividade logística e produtiva.
Imóvel de 251m² localizado em Santa Barbara d'Oeste, São Paulo. Descrição: Parte ideal de 50% sobre lote de terreno situado no Jardim Adélia, Santa Barbara d'Oeste/SP. O imóvel possui uma área total de 251,00 m², com dimensões de 10,80 metros de frente, 10,00 metros nos fundos, 23,00 metros de um lado e 27,20 metros do outro lado. A parte ideal corresponde à casa n° 41, que possui uma área de 66,10 m², e está designada pelo lote n° 38-B da quadra F, com 125,99 m². O desdobro do terreno foi aprovado pela Prefeitura, e a regularização será de responsabilidade do arrematante. Avaliação atualizada do imóvel é de R$ 308.482,00 (outubro/2026). Consta na matrícula do imóvel a penhora dos presentes autos.
Terreno de 1.289,97m² em Franco da Rocha, São Paulo. Descrição: Imóvel registrado sob MATRÍCULA nº 90.517, localizado na Rua Orquídea, no loteamento denominado "VILLA VERDE 1", em zona urbana da cidade de Franco da Rocha. O terreno possui uma área de 1.289,97m² e está situado em uma região de ocupação urbana consolidada, com predominância de uso residencial, próximo a vias de ligação com o centro do município e bairros adjacentes.
Terreno de 8.248,51m² em Franco da Rocha, São Paulo. Descrição: Imóvel registrado sob matrícula nº 85.603, situado à Rua Francisco Grecco, designado como LOTE 06, em Franco da Rocha. O terreno possui uma área total de 8.248,51m² e está localizado em uma área urbana consolidada, com predominância de uso residencial e presença de estabelecimentos comerciais e serviços públicos. A região apresenta boa acessibilidade, estando próxima a vias arteriais e ao centro da cidade, além de contar com transporte público regular.
Sala comercial em Brás, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Avenida Alcântara Machado, 94, Brás, São Paulo/SP. Trata-se de uma sala comercial disponível para leilão.
Casa em Santos, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Goiás, 163, no bairro Gonzaga, em Santos, SP. Trata-se de uma casa disponível para venda em leilão.
Casa em Vila Yolanda, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Padre Francisco Carneiro, 189, com área total de 137,5 m² e área construída de 126,4 m². O imóvel possui 1 vaga de garagem e está ocupado.
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório especializado em leilão de imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Da estruturação do método à arrematação que rendeu mais de R$ 4 milhões.
ONBOARDING — INVESTIDOR
O caminho racional para quem nunca arrematou: como identificar oportunidades reais, evitar os erros que custam caro e entrar no leilão de imóveis de São Paulo com critério técnico desde o primeiro lance.
Leia o artigo relacionadoPRÉ-LEILÃO — ESTUDO PRÉVIO
Leilões oferecem imóveis até 50% abaixo do valor de mercado — mas a margem desaparece sem uma análise técnica prévia do processo judicial. Por que o estudo de viabilidade jurídica é a etapa mais decisiva da arrematação.
Ver mais em PublicaçõesRISCO CRÍTICO — ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Quando o imóvel tem alienação fiduciária ativa, o que vai a leilão judicial é o direito do devedor — não a propriedade. Caso real: arrematação de R$ 385.000 que exigiu mais R$ 1.196.000 para consolidar a propriedade plena.
Ver mais em PublicaçõesCÁLCULO DO INVESTIMENTO
O custo real da arrematação em leilão de imóveis vai muito além do lance: comissão do leiloeiro, ITBI, custas judiciais, registro, eventuais dívidas condominiais e custos de imissão na posse. Os números que transformam ou inviabilizam o investimento.
Leia o artigo relacionadoMITO PERIGOSO — PREÇO VIL
Cursos populares prometem arrematações por 30% do valor de avaliação — mas o ordenamento brasileiro proíbe lances vis. O limite legal de 50% e por que respeitá-lo é o que separa uma arrematação consolidada de uma anulação inevitável.
Ver mais em PublicaçõesPÓS-LEILÃO — IMISSÃO NA POSSE
Uma das situações mais temidas do investidor: o ocupante que resiste à desocupação. O instrumento processual da imissão na posse, prazos realistas e por que tentar negociar diretamente sem mandado judicial é sempre o pior caminho.
Leia o artigo relacionadoRISCO AVANÇADO — CONCURSO DE CREDORES
A armadilha jurídica que pode transformar uma arrematação aparentemente barata em prejuízo de centenas de milhares de reais. Quando o arrematante responde por dívidas adicionais — e o que verificar nos autos para identificar o risco antes do lance.
Ver mais em PublicaçõesRESULTADO — CASO REAL
Arrematação de R$ 800 mil revendida por mais de R$ 4 milhões — lucro superior a 400%. O caso completo, do estudo prévio à revenda, contado ao leiloeiro Jonas Rymer. Demonstração concreta do potencial do leilão de imóveis quando o método é respeitado.
Leia o artigo relacionadoDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — em São Paulo é de 3%, em Jundiaí é de 2,5%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 7 mil imóveis do estado de São Paulo aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul da capital entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
O estado de São Paulo concentra leilões em mais de 100 municípios, do interior (Campinas, Ribeirão Preto, Sorocaba, São José dos Campos) ao litoral (Santos, Guarujá, Praia Grande). O catálogo reúne o inventário do estado inteiro para que você compare oportunidades entre regiões — use o filtro de cidade ou bairro para restringir a busca só à capital ou a uma região específica, se preferir.
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